第 6 章 总结与展望
6.1 总结
近年来，由于政府对于房地产行业的宏观调控以及其出于购物中心提升形象的考虑，使得大量的社会资源投入了购物中心的发展，使得近年来购物中心如雨后春笋般出现。购物中心开发的热潮不仅席卷了一线城市，甚至蔓延到了部分二三线城市。
随着投资热潮的褪去，无数的购物中心浮出水面，而一部分的购物中心由于选址问题无法实现预期的收益，为投资者带来了极大的风险，而这些风险最终往往都转嫁给了银行。购物中心选址的风险都是可以在项目开发前期进行可行性论证时提前发现并极力避免的，只要规避了选址风险，即使后续经营存在问题也比较容易通过聘请专业营运商予以解决。
文章在具体内容上是按照“理论-方法-应用”的结构进行论述。由于我国的购物中心开发历史较短，理论上建树较少，购物中心相关理论主要还是依靠引进国外近百年来总结的成熟理论，主要包括零售相关的中心地理论、商业集聚理论、需求外部效应理论、零售吸引力及新零售之轮理论，城市规划相关的城市利用结构理论，产业经济发展相关的产业结构演变理论。通过对这些理论进行分析，寻找对购物中心选址可能的影响因素并进行系统整体，形成选址的判断体系。依据分析形成的选址判断体系，结合企业实际判断企业购物中心的选址宏观区域，同时依据这些评判标准对开业门店经营实际进行评判。可以认为这些评判标准具有一定的可操作性，但同时也要看到商业选址受到的影响因素过多，这些评判标准只是一些基础，是购物中心选址成功的必要条件。
针对某一拟选址购物中心进行判断时，零售商需要对 GDP、产业结构比例等宏观经济环境进行初步的判断。对项目所在区域的社会消费品零售总额、人口、人均可支配收入等指标进行分析，了解当地的消费能力。要关注城市规划中的产业布局规划、用地规划、人口规划以及商业布点规划，同时还要对这些规划的可实现可能性进行判断，通过这些分析了解城市或区域未来的发展重心。要了解城市的商业竞争态势，因为根据商业发展规律只有大卖场、百货等商业形态发展成熟以后，购物中心才可能有发展空间。同时还要关注拟选址项目所在区域的定位是否符合购物中心的定位要求。
在各种条件都适合购物中心发展的前提下，应尽可能的争取政府对购物中心发展的各种支持，以降低购物中心的前期投入和后期运营成本。通过对友谊股份外部政治、经济、社会及行业环境进行分析，结合企业内部竞争力分析，论文认为友谊股份购物中心应聚焦于发展长三角区域。首先应重点发展上海郊区，完成上海所有县区的布点，抢占上海市场；其次应当适当发展长三角区域地级城市，但商业大都进行了充分的竞争，已经形成了区域性龙头企业，作为后来者进入这些区域风险较大，需要避免陷入恶性竞争。最后，关注发展长三角区域综合实力较强的县级城市。对于县级城市而言，购物中心大都尚处于起步阶段，竞争程度相对较为缓和，政府对于大型商业项目也较为热情，进入门槛和经营风险相对地级城市要小。
在对拟选址项目宏观环境进行分析后，即可进行具体项目周边经营环境的判断。
首先是周边道路设施完善，可通达性强，停车设施满足购物中心需求。其次是周边人口达到一定数量，足以支撑购物中心发展。第三是对土地取得成本进行预判，运营能力是否能承担项目的取得成本。第四是对周边房地产价格了解，项目周边居民是否具备较强的消费能力以支撑购物中心的发展。第五是对购物中心周边竞争对手进行分析，判断购物中心的供给是否过量，是否形成恶性价格竞争，自身的经营能力是否能与其他购物中心形成错位经营。
就友谊股份而言，应当注重对选定区域内拟选项目周边商业项目生存环境、配套设施及竞争态势的分析。首先，购物中心的生存和发展必须依靠周边的消费能力支撑，同时项目周边居民的消费习惯应当与友谊股份现有的经营能力相适应。其次对于购物中心而言，交通等配套设施对于后续经营将起到极为重要的影响，在购物中心选址过程中应当注重停车设施的配套、道路设施的配套、公共交通的配套。友谊股份应当尽可能选址靠近这些设施或者尽可能去向政府争取完善配套设施。第三，友谊股份应当做好自身及竞争对手的竞争力分析，避免恶性竞争。
通过以上宏观及微观判断后，如果认为项目具有可行性，则可以采用类推法，在现有门店中寻求各方面较为类似的门店，或者寻找当地类似的门店收集相关经营数据进行效益预测，判断项目投资收益情况。
6.2 进一步研究的展望
我国的购物中心选址过于注重经验总结，需要一定的数据支撑。由于对于每个企业对于自身数据的保密性，以及国家对于统计数据不够细化，针对某个项目的选址还缺乏必要的数据支撑。由于这种数据的可取得性较差，使得国际上选址使用较为频繁的 GIS（地理信息系统）在国内无法得到完善而使用较少。未来随着信息的透明度提高及 GIS 系统的完善，购物中心的选址将更为高效，评判标准将更为科学。
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