第1章 绪论
1.1 研究背景
德勤和中国连锁经营协会联合发布的《2012 中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，截至 2012 年 9 月，中国商业用房施工面积为 6 亿平方米。一般商业地产施工需要 2-3 年建成，目前在建的项目将在 2015 年左右集中释放。截至 2011 年年底，中国有 276 家新增购物中心，使全国开业购物中心总量达到 2812 家，累计商业建筑面积达 1.77 亿平方米。报告称，2008 年以来，中国商业地产投资一直保持 15%以上的增长态势。一般商业地产施工需要 2-3 年建成，目前在建的项目将在 2015 年左右集中释放，未来商业地产市场饱和度还将提升，竞争持续加剧。
据 2012 年 7 月世邦魏理仕报告显示，目前中国购物中心的建设规模为全球之最，在其所分析调查的 180 个城市中，有半数的在建购物中心位于中国。中国购物中心在建规模位居全球第一，尤其是在大城市，扩张机会大好。在这种趋势的推动下，中国将继续建设更多更好的购物中心，成为世界上最佳商业场所的聚集地。
进入 21 世纪以来，中国购物中心开始进入一个较快发展的时期，尤其在全球金融危机之后，中国政府出台的一系列“扩大内需、促进增长”的政策对购物中心发展形成了新的支撑，同时政府对房地产市场的大力压制也使得部分住宅房地产商转向商业地产，使得 2010 年商业地产投资增速达到惊人的 30%，虽然 2011 年以来增速有所放缓，但增长势头依然强劲，商业地产的野蛮生长也使得购物中心在 2010 年至 2012年迎来了爆发性增长，在未来几年还将有更为惊人的发展速度。随着竞争的加剧，必将有大量的商业地产由于资金链及经营能力等因素陷入困境，也给零售行业带来了重新洗牌的机会，只有那些具备良好盈利能力的大型连锁商业才能存活。
从目前涉足商业地产的企业来看，主要包括：第一类是零售企业，如百联、银泰等，多采用购地自建，租赁、合资等发展模式；第二类是熟悉零售行业的房地产企业，如万达、首创等，多借助概念创新销售房产；第三类是传统房地产企业，多是为零售企业风光表面及规模庞大现金流所迷惑，盲目投入商业地产项目。从现有商业地产经营情况看，第一类企业稳扎稳打，拓展较慢，现金流稳定。第二类企业商业项目盈利能力一般，但住宅等其他可售项目可掩盖其不足。第三类企业大都在缺乏专业选址及规划，经营难以为继惨淡收场。各种类型企业竞相开发购物中心虽然表明购物中心 业态具有广阔的市场前景，但同时也预示着在市场趋于饱和的区域，盲目的发展可能带来更大的风险。我们要看到零售行业资本密集，劳动密集，利润率低，现金流量大等特点使得购物中心的选址规划极为重要。良好的前期选址是公司获得持续稳定的现金流及利润的必要条件，失败的选址将使得公司不断失血，且很难在短期内得到扭转。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
购物中心的选址有其复杂性，每个国家每个地区都面临着较大的环境差异。因此，目前国外在该领域也未能形成较为有体系的较为实用的选址方法。不过伴随着购物中心在各国的发展，对于这一领域的研究已经有了较为悠久的历史，并涉及了诸多领域，包括管理学、地理学、市场营销、经济学及城市规划等。其中以 Brubaker 关于购物中心选址的研究和国际购物中心联合会对于选址因素的研究较为全面及较具代表性。
Brubake 研究了美国购物中心的选址问题，在前人提出的可视性、通达性、项目规模和特征、交通、停车便利等传统考虑因素外，还考虑到周边的消费者结构、周边竞争者等影响因素。
国际购物中心联合会在 2008 年的一份报告中，提出了购物中心选址的主要指标，其中大部分要素都与地区内的人口状况相关，如消费者的教育程度、犯罪水平、种族构成、人口变动、住宅、收入水平等。
除了这些定性研究在外，国外更多的研究立足于定量研究。但这些还需要建立在国外较为发达的数据统计能力及透明开发的数据环境基础之上。
1.2.2 国内研究现状
国内购物中心的起步较晚，目前尚处于发展期，尚未能形成符合国情和区域环境的有效选址体系。主要分析依据还是沿用国外理论加入我国多年形成的百货选址经验相结合。
赵玲娟将影响商业项目选址的因素归结为投资软环境和硬环境。其中投资软环境包括经济环境、政策环境、管理环境、自然环境及文卫环境。硬环境则主要包括土地状况、人口密集程度、购买力、购买习惯、交通状况等。
郜振华认为，现阶段我国项目选址主要还是依靠定性分析，评价主要还是依靠选址者的主观经验判断，每个人的经验判断有差异，具有一定的灰色性。各种灰色因素的叠加，将在决策时发挥作用，影响决策者判断。因此在决策时还应考虑评价体系的准确性和实用性。王铮在 2001 年利用上海市零售规模的分布数据，对上海各区商业中心进行计算，认为上海商业中心发现明显偏离。并通过相关数据分析认为，商业随着需求的转移而转移，商业中心追随人口中心的移动。通过研究论证了人口密度是影响商业发展的重要影响因素。
1.3 研究的目的和意义
1.3.1 研究目的
排名前 20 名的开发商均已进入商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。2011 年保利新增的 20 个土地项目中，有多达 10 个是商业地产项目；据不完全统计，目前万科已拥有 18 个购物中心，商业项目规模达到 600 万平方米。
与商业地产的爆发性增长相对应，我国的城市化进程也正同步推进，随着城市的人口日益的饱和，政府规划将人口向城市边缘区域引导，形成新的人口集聚点。随着人口的迁徙，购物中心选址已不能局限在以往的人口密集区域，而是要根据城市的整体规划落实布点，提前做好购物中心的商业规划，与区域经济共同成长。
购物中心选址研究是为了根据我国商业发展现状，结合企业发展实际情况，在企业发展战略指导下，对拟选址目标进行筛选，寻找合适的发展项目。
1.3.2 研究意义
论文通过对友谊股份购物中心的选址研究，希望在理论和实践上对购物中心的选址作出贡献。
首先，从理论上而言，商业项目选址对于商业项目的开发至关重要，其中选址是项目决策的重要环节，对项目后期的投资回报影响较大。而目前国内购物中心选址更多的还是依靠以往经验总结，无法给出理论支撑。
我国对于目前国外发展较为完善的中心地理论、商业集聚等理论的实际应用研究较少，同时上述理论对于我国而言也无法照搬照套，我国无论是消费结构、消费习惯等都与国外有较大差距，本文拟在国外既有理论指导下，开拓研究思路，将我国购物中心选址现状反馈于既有理论，对这些理论做一些适合我国国情的补充应用。
另外，从实践角度而言，随着城市化的进程快速推进，由于优质商业网点的稀缺性，友谊股份同样需要在不断扩大的城市中与众多房地产商及零售运营商抢夺网点资源，还要能快速高效的找到适合自身的物业或者土地，并在进行可行性研究的过程中对发展方式，研究方式及业态配比等进行初步合理规划。当前，购物中心作为中国零售行业的新贵，处在战略机遇期，随着城市在不断扩张，社会经济的发展，居民可支配收入的增加，很多区域符合了购物中心发展的选址要求，做好购物中心的开发，对于友谊的发展无疑有着积极的推动作用。大型零售连锁企业不仅要开发购物中心，还要开发成功的购物中心，那么前期网点选址工作就显得尤为重要，也是开发成功购物中心的必要条件。本文拟在现有购物中心营运情况基础上分析购物中心选址要点，探索符合国情的购物中心发展模式，对今后购物中心选址提供理论支撑。本文不仅对本企业购物中心网点拓选址相关问题提出意见建议，同时对于百货和奥特莱斯业态也具有类似借鉴意义，同时也希望对同行业企业有所启发。
1.4 论文结构安排
论文一般思路是：首先，确定研究方向，对国内外相关研究理论进行梳理；其次，对企业内外部环境进行系统分析，发现企业存在的问题；最后，利用理论知识联系企业现状对发现的问题提出解决方案。
论文共分为六章，绪论主要提出了研究背景、论文研究的目的意义及结构安排；第二章描述了购物中心的发展历史及其在各国的定义，阐述了购物中心选址涉及的各学科理论；第三章根据购物中心选址涉及的理论分析购物中心选址的影响因素；第四章主要分析了友谊股份购物中心内外部发展环境；第五章根据选址分析结论与企业实际内外部环境相结合分析企业的选址区域，同时通过对效益较好和较差企业的选址情况进行分析印证影响因素对于购物中心选址的实际效用。最后一部分是研究的总结及展望。
具体论文结构如下：【图】
1.5 本章小结
我国购物中心自 90 年代以来得到了爆发性的发展，出现了区域发展的不均衡性，部分城市的过度开发使得购物中心的发展遇到了前所未有的挑战，本章从我国购物中心发展现状出发，简述了购物中心选址在国内外的发展，提出了本论文研究的内容及其意义。
