2 我国房地产中介服务行业的发展现状
2.1 房地产中介的概念及特点
2.1.1 房地产中介的概念
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性行业，是我国第三产业的一部分。自从 1998 年房改以来，作为一个新兴的产业，我国房地产产业仅仅用了15 年的时间取得了举世瞩目的成绩，是中国跃身成为世界第二大经济体的主要驱动力之一。我国房地产业分为房地产投资开发业和房地产服务业。而正是房屋分配的货币化，给贯穿整个房地产产业链的房地产服务业提供了广阔的发展平台。我国的房地产服务业主要由房地产中介服务业和物业管理服务业构成的。目前我国房地产中介服务业是又房地产咨询、房地产估价和房地产经纪三类服务业组成的。
我国房地产的概念有广义和狭义之分，房地产中介服务业也有广义和狭义二种。
狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供信息、咨询，协助供需双方完成公平交易为目的而进行的经纪活动、委托代理业务或评估等一系列专业运作的一个总称。
广义的房地产中介服务则覆盖了整个房地产开发建设、资产投资和运营管理的各个环节和各个方面。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式。综合起来看，房地产中介服务具备了是为房地产开发、建设、投资、运营和交易提供各种媒介活动的性质，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等主要经济活动。而随着我国有中国特色的市场经济的发展和房地产业的健康发展，我们有理由相信房地产中介服务从形式上和内容上必将会更加完善和健全。
2.1.2 房地产中介的特点
房地产中介服务主要是通过提供有价值的房地产交易信息和房地产市场分析，依靠专业人员所拥有的综合的专业知识，依靠行业特有的组织架构和自身特色的活动方式和方法，为房地产产业链上的各种主体提供专业咨询、代理服务。它与其他的房地产开发、投资、运营管理等经济活动有着本质的区别。房地产中介服务可以概括如下一些特点：
（1).房地产中介活动是一种服务产品，进行的是信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。产品就是服务，服务的质量、水平体现了产品的质量和水平。在整个经济活动中，中介机构一般不去拥有任何房地产实体，主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等提供中介代理和相关服务。
（2).房地产中介服务一般是阶段性的服务。目前我国对客户使用房地产中介机构服务方面没有形成法律条文，也就是客户必须和有资质的中介人或中介机构形成合法正式的委托关系后进行服务。同时，形成协议服务关系的，也是根据某个或某些项目进行的， 根据项目的完成终结，服务关系终结。因而这种关系并不是长期的和固定的，并通过新的项目和委托再次建立新的服务与被服务的关系。
（3).房地产中介服务活动具有灵活性特征。原因是房地产中介服务机构与客户之间没有固定的联系和关系，不易受交易对象的约束，同时也不受交易主体的制约，因而使它具有极大的灵活性。也就是说，它很大程度上是不受时间、地点、交易对象和交易方式的局限的。
2.2 房地产中介服务行业的现状
自 1978 年改革开放以来，中国的房地产中介服务开始复苏。经历了 30 多年的发展经历了复苏期（1978 年-1992 年）、初步发展期（1992 年-2001 年）和快速发展期（2001 年至今）三个主要阶段。房地产中介服务业也展现出从复苏期中呈现出的规模缺失、行为失范、组织松散、整体服务水平较低到初步发展期由于港台和外资代理机构的进入，表现出业务扩大、作用明显、业绩显着再到快速发展期供需二旺、二手房市场活跃以及互联网，局域网、移动互联网及电子商务飞速发展使得从业人员队伍空前壮大、连锁经营规模不断扩大、专业及经营实力不断增强等不同发展时期的不同特点。
目前我国的房地产中介服务机构粗略的估算超过了 6 万家，从业人员已超过 1000万人。设立一家新中介服务机构的条件及程序相对简单。以北京为例，注册资本金的要求 30 万元，一名全国房地产经纪人资格证书，2-4 名北京市房地产经纪人从业资格证书，合法的办公地址和足够的启动资金即可创办一家中介机构。加上这个行业本身是信息服务知识密集型行业，尤其是国家宏观房地产调控政策下，房地产市场一轮又一轮的波动给房地产中介服务机构提供了空前的机遇。门店扩张到纷纷倒闭、个体房地产经纪人的活跃到失踪、房屋投资者和使用人对房地产中介是既爱又恨等现象层出不穷。
我国房地产中介机构的分类可按照物业服务需求可分为房地产营销策划、交易咨询服务，房地产经纪，房地产销售代理，房地产资质评估、估价中介服务等。但在一、二线房地产发展成熟和较为成熟的城市中，具有一定规模的中介机构提供的服务均是比较全面的。市场上涌现出一批以住宅产品需求为主要服务对象的我爱我家、链家地产、易居中国、金网络置业等一批优秀的房地产中介企业；同时一批以外资中介机构为领头的以商业、写字楼及工业地产产品为主要服务对象的中介机构如美国的世邦魏理仕、高力国际、英国的仲量联行、澳大利亚的戴德梁行、英国的第一太平戴维斯、美国的高纬环球、莱坊等等知名跨国房地产中介机构及香港的中原地产、世联地产和北京的伟业顾问、上海的策源置业等一批优秀的本土的房地产中介服务机构。 以下针对市场的不同机构给予知名的房地产中介机的评比做个小结，详见如下表格，排名不分先后。
2.3 房地产中介行业存在的问题
我们前文讨论过房地产中介服务活动具备知识密集和劳动密集型特点及阶段性而不连续性和流动性、 灵活性极大的特点。基于房地产中介服务的这种特点容易发现两类问题：一是，部分房地产中介机构乘市场机制不健全忽略自身的责任，通过短期服务过程中以谋取暴力为目的而采用欺骗、误导等手段故意损害委托方的经济利益；二是，在面临行业激烈竞争的情况下，由于缺乏法制和监管，缺乏协议精神等，可能发生委托方故意损害中介方的利益的现象。 如经纪人被交易双方“甩掉”导致其投入的时间和成本无法得到相应的补偿，开发商违约导致代理商的佣金无法兑现等等。
从房地产中介行业整体运营情况来看，目前存在的问题本人认为主要如下几方面值得关注：
第一、内资中介服务机构抗风险能力差，持续发展动力不足
相关研究表明，当人均 GDP 在 3000-4000 美元时，房地产业将得到快速增长，2008年我国人均 GDP 刚好超过 3000 美元，自此中国房地产业得到了迅猛的发展也佐证了这个指标是能够接受实践检验的。伴随着商品房开发应运而生的房地产中介服务机构也如雨后春笋，门店遍地、中介服务人员无孔不入。然而由于很多机构缺乏企业发展战略，组织架构不成熟，专业人员匮乏，培训不到位，资金链不充沛等原因当遇到国家宏观调控或市场经济疲软的时候就会哀鸿一片，纷纷倒闭。生存平均周期在三年左右，极大影响了行业信誉度。
第二、服务品质同质化严重，品牌效应不明显
无论是本土的还是外资跨国中介机构，目前都存在服务品质的同质化现象。一方面，中介服务机构内部均已建立了较为完备的房源共享系统（数据库），标准服务流程系统（SOP)及客户管理系统(CRM)，还有一些机构建立自己或外包的人力资源系统，硬件环境差别不明显；另一方面为客户提供的方案及策略也无太多实质性差异，使得客户方在选用合作伙伴时很难依据服务建议的差异性来做选择。同时，由于房地产中介服务是人对人的服务，很多时候客户更看重的是服务人员自身的专业素养和经验，对其服务的公司在行业中的排名、信用评定和行业地位要求不是很高，从而看出品牌效应与其他行业相比还是相对落后的。
第三、相关法律法规及监管系统不健全
相对而言，房地产中介服务行业是个新兴的方兴未艾的行业，真正的发展期不到二十年。我国于 2001 年 12 月 18 日建立起全国房地产经纪人执业资格制度。2004 年12 月 10 日建设部印发了《建设部关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》（建办住房[2004]43 号）落实注册制度。当年全国共 6734 人获准初始注册。于 2002 年 8 月 20 日建设部发布了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192 号）2006 年 10 月 31 日中国房地产估价师与房地产经纪人学会开通了房地产经纪信用档案。2004 年 6 月 29 日建设部发布了《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》（建办住房[2004]43号）将房地产经纪人执业资格注册工作转交中国估价师学会。成为唯一的全国性的房地产经纪行业组织。尽管目前一、二线主要经济发达城市相继建立起中介行业协会，并确立了一定的自律性监管角色，但由于行业协会的地位不明确，很难形成统一规范和业内共同认可的协作举措。由于监管不到位，中介机构普遍存在执业人员不具备合法的职业资格证书；中介机构的经营范围也较为混乱，咨询机构非法操作经纪业务、代理业务和评估业务，甚至有些从事与房地产中介服务无关的其他业务活动；“吃差价”、强收“辛苦费”、发布虚假信息、隐瞒真实物业及交易情况、制造不公平合同、吃拿回扣、恶意贿赂、参与炒房及欺诈手段骗取客户租金吞拿押金等违纪违规现象充分暴露了监管环节薄弱，与快速发展起来的房地产中介服务业之相配套的行政法律法规依然处于框架设立过程的较低层面，面对庞大的中介机构和庞杂的纠纷根本无法做到有效监管。
第四、从业人员的平均素质和服务水平有待进一步提高
房地产中介服务行业是一个涉及面广、专业性强的行业。从业人员需具备熟悉房地产经纪业务、房地产相关法律、房地产建筑设计标准、营销策略制定、资产评估、投资分析等相关专业知识。但是目前，由于相关的培训机构和高教专业匮乏，加上房地产产业链条上其他产业的雄厚资金和人力资源对中介服务的依赖度不高，以及行业门槛低等原因，我国从事房地产中介的服务人员专业参差不齐，相当一部分从业人员不具备基本的职业素养，取得房地产经纪人、估价师资格的人数更是少数了。随着房地产业市场发展趋向纵深化，没有综合素养高的从业人员就很难对大数据做出科学化的判断和处理，也很难形成行业创新，从而也将制约了房地产中介市场的向更高层面发展。
2.4 房地产中介行业发展的机遇
尽管国家不断出台房地产调控政策、加快物业税收改革的步伐，随着我国城市化进程愈演愈烈、绿色环保房地产产品的不断开发，我国房地产中介队伍也与日剧增，房地产业随即进入了发展成熟期。宏观背景下，房地产中介服务行业发展前景必然向好。另外， 从房地产中介服务行业自身成熟度来看，从业人员队伍壮大；专业服务能力从最初的提供交易信息、居间撮合发展到提供专业顾问咨询，交易代理，项目管理，以及新供应项目的市场定位、营销策划，房地产投资咨询、房地产评估；存量房的资产管理和物业管理等全方位服务；行业自身的发展模式的日益成熟；行业价值日渐提高等现象表明行业自身的成熟必将引动产业升级和持续健康发展。另外从国际大环境看，目前经济复苏的迹象仍不明显，但中国市场依然备受瞩目，面对投资环境不确定性因素增多和鱼龙混杂的投资项目和机会，房地产产业链条的各个环节将对专业高效的房地产中介服务提出更高更多的的合作需求。
