5 结论与建议
5.1 结论
本人通过调研和分析认为该项目建设符合国家、地方的相关政策，符合我省和迪庆州委、州政府“旅游二次创业”发展战略。从旅游业和房地产发展需求、地区产业结构和国民经济发展趋势看，项目结构布局合理，.建设内容可行，经济上基本合理，社会效益、环境生态效益好。
香格里拉生态旅游文化城项目所在区域，近年来旅游热度逐渐升温，项目周边拥有世界级的旅游和文化资源，但缺少高品质的旅游地产项目和完善的休闲配套设施，为本项目实施提供了较好的机遇。虽然“十二五”期间，国家的相关政策向旅游产业倾斜，但就本项目而言，若要打造成为知名的旅游休闲度假项目，不仅需要考虑地产运作模式，更重要的是要考虑建成后的运营模式，要找到项目客户的投资价值渠道，为客户提供增值空间，树立投资信心。另外，对一个只有7万多人的县城而言，本地客户对本项目销售几乎没有支撑，因此项目的定位必须严格坚守“旅游渡假服务+商务接待服务”这一主题，并与地方政府共同努力，快速提升区域知名度，吸引更多客源，有了客源保证，项目的销售才有基础。但是对于一个50多万平方米综合商业体量的正常运营，需要非常巨大的旅客数量来支撑，这需要一个较长的过程。
对于公司而言，本项目若采用自主开发模式，长期来看经济效益较好，投资利润率、销售净利率均较高，但内部收益率较低，项目建设期6年，投资回收期15年；另外项目建成的运营管理模式对产品销售也起着至关重要的作用，且总收入中近四分之一的部分需通过长期出租物业获得，具有较大的不确定性和风险性，面临的资金成本压力较大。
项目若采用股权合作模式，投资利润率、销售净利率处于合理范围内，经济效益较好，在3年时间内能回收全部投入资金，且年均可获得4583.22万元的净利润，风险系数小，资金盘活能力强，资金成本压力相对较小，但能否按预期成功引入战略投资者也存在不确定性。
5.2 建议
（1）本项目建设符合国家、地方的相关政策，在经济上可行，建议收购。
（2）收购项目后，可采用完全自主开发和引进战略伙伴合作开发两种操作模式。
（3）项目的总体开发节奏应根据市场表现，釆取稳步、谨慎策略，尽量与游客增长趋势相吻合，降低项目销售和经营的风险。
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