第五章结论与建议
第一节“宝安·山水龙城”房地产项目融资的总结
第一、根据实地调研,“宝安·山水龙城”项目地块平整、自然条件优越,交通、绿化环境优良、配备设施完备,片区规划远景好、符合国家政策,同时受到有关部门重视。项目价值优势明显,有着极好的发展前景,是打造度假休闲娱乐的绝佳场所。并且与本公司正在开发地块无缝连接,可以为虹海湾产品的延伸,做大项目规模,降低项目风险。
第二、惠州城市地产市场快速发展,项目片区市场日趋成熟,市场发展潜力巨大,市场购买能量进一步释放,市场需求大,项目购买力风险小。
第三、项目市场价格定位,以当前市场及项目周边房价比较法估算价格,高层住宅销售均价6000元/平米,略低于周边房价和惠城区的经济水平和消费水平,价格竞争力强、投资升值的空间很大。项目不管是在设计方面、建筑质量、后期管理,还是投资价值上都远优于同档次项目,巨大的投资价值和高尚的居住功能是一般住宅无法比拟的。
第四、通过对项目实体经济效益的分析和测算,我认为本项目符合国家产业政策,符合惠州市国民经济总体发展规划要求,不仅房地产消费品市场有保证,而且资金既有企业自筹,又有银行支持,结构非常合理。项目建成后,除能为丰富惠州的房地产消费市场做出巨大贡献,还能取得较好的经济效益,有较强的可操作性。
总而言之,方案具有极强可行性的“宝安·山水龙城”项目的市场前景、经济效益是十分可观的。
第五、虽然“宝安·山水龙城”房地产项目已成为宝安集团公司成功运作的房地产项目融资案例,但是该房地产项目融资仍然存在许多不足之处:一是融资方式单一,仅有银行贷款、关联企业借贷、房产商品预售款保证资金运作;二是企业自身管理能力不强,成本和费用的预算、控制得不准确。
第二节“宝安·山水龙城”房地产项目融资的建议
一、消费者的接受度是房地产项目运作成功关键
建筑是时代的产物,中式别墅的受宠主要缘于消费者对中国文化的回归,中式建筑的兴起更多的是中国文化的崛起。可以说,每个人心目中都有传统人居环境梦,中国的传统人居环境是不少人向往的理想住宿,而且中式“宝安·山水龙城”项目的传统居所实际上沉淀更多人文氛围和体现居住者的豪门奢华气息,因此当“宝安·山水龙城”的中式园林与建筑呈现出来的时候,很多置业者就决定等待购置项目的二期开发产品。项目接待的客户反馈,由于“宝安·山水龙城”项目的打造纯粹,吸引的众多置业者都是向往回归中国传统人居的,拥有五千年传统文化的文明古国一一中国,它在建筑领域也是很有文化的,但是我们一直没有去寻找,宝安地产正是因为看到了原创中式别墅在全国楼市的空白点,才使得其对中式别墅的幵发趋之若鹜。
二、房地产项目的市场定位要准确,树立品牌形象
在房地产幵发市场上,很少有中式风格的建筑,西式建筑风格有较高市场占有率,目前主要含括欧式建筑、英伦建筑、美式建筑、东南亚建筑等。所以,在开发宝安·山水龙城项目时,开发商进行了认真的调研分析,将当地人文地理及地块特征与品牌产品完美结合,使其成为一个“服水土”的项目,并且从建筑制式、户型,园林植物及园林建筑方面考虑了本地的接受度与喜好,满足当地的风俗与生活习惯。富有苏州园林特色的中式传统风格的宝安·山水龙城项目,名如其盘,在一片西风美景中脱颖而出,迅速成为市场关注的焦点。中式别墅对建筑的要求更高,别墅这引入的文化交融品,将中国传统的建筑理念融入西方的建筑美学中,稍不留声就有“不伦不类”的风险,创新的问题是必然存在的。凭借三十年的专注地产幵发的理念和房地产开发经验,擅长开发“中式江南系列建筑”的宝安地产创造的“宝安·山水龙城”项目,不仅借此实现了中式生活方式自内而外、内外交融的回归,更是中国建筑史上突破。
三、房地产项目要有周密的实施计划和准确的融资方案
一个房地产项目的成功与否,除了准确的市场定位和消费者对项目的接受度,更关键的是制定一套周密的项目实施计划和准确的融资方案。要注意到这点,主要做到以下内容:
1、完善房地产行业金融市场,逐步建立多元化的融资渠道
完善当前房地产金融市场的总体思路,应该是以金融体制改革为契机,以国际惯例为参照,结合我国现有的房地产金融业务的实际情况,突破重点,带动其他,分步到位,完善体系。突破重点以是金融市场业务的发展推动其他市场的建立和完善,要重点栽培房地产证券化住宅抵押业务和信托融资等类型的新兴金融业务。更为重要的是给房地产业一个宽松、祥和的金融市场环境,解禁房地产的金融策略。
对于房地产金融市场管理方面,强调金融市场化自由竞争和金融市场立法,并注意市场经济调节和政府监管措施的协调配合。应重点依据这个基本思路做好以下几点:第一点,必须较准确地判断房地产行业金融资本市场的实际承受能力和房地产行业的实际资金需求量,鼓励金融产品创新,尽力推进房地产行业信托融资和证券化房地产抵押融资的发展,尽最大程度地降低房地产项目公司的融资成本,进而提高了房地产市场的融资效率。第二点,应重点着眼于尽快修改、完善现有的房地产相关法律制度、法规和制定法相关房地产法律制度、法规这两方面,进而健全和完善房地产行业的金融立法规范,促进房地产金融市场持续健康发展。
2、积极寻求海外资金,建立多元化产权投资模式
目前国外房地产公司资金进入中国市场并独立运作项目的经验尚都不够成熟和条件尚不具备,但有促使海外资本金积极在中国市场寻找房地产投资项目的人民币升值和对中国国内经济持续快速发展的良好预期的利好因素,以致国外房地产公司急需寻找在中国的战略合作伙伴。而中国企业与海外资本的联合,这不仅是中国国内房地产企业的良好融资的渠道,对与专业机构合作的中国国内房地产企业来说,更是提升企业自身和开发项目品质的良好机会。
3、提升企业自身管理能力,提高资金的利用率
企业往往为了加速房地产项目开发的建设过程中的资金周转而想以极小的资金流量推动较大的房地产项目运作,不仅要提高企业自身资金的使用效率,更是要注重自身企业管理能力的提升,降低对外部融资的需求。具体注意以下几方面内容:一是加速资金的周转。加强企业财务人员的素质培养,责任明确到公司资金管理的每一个细节,建立一个流程化的资金管理程序作业,并就高效管理使用资金流程贯彻于每个环节。二是减少企业过度的预支。尽量规避由于资金占用风险而造成的资金风险,加快资金的回笼,重要的是加快盘活存量商品房和存量土地。房地产企业要根据企业自身的实际承载能力进行融资,不应好大喜功,应将融资额度控制在可接受的安全范围内。三是成本费用支出的控制严格。为房地产企业应严防浪费,必须建立和完善高效、准确的成本、费用控制系统,健全成本、费用的审批和预算制度。
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