第二章房地产项目融资概述
第一节房地产项目融资的含义和特点
一、房地产项目融资的含义
融资,指为解决在生产运营周转过程中因超过目前资金拥有量而出现的资金缺口,而采取的货币交换的策略,或是为达到获得其他资产的目的而筹集资金方式所采取的货币交换的策略,实际是获得了资金的使用权。一般融资是指货币资金或其他资产在供应方、需求方之间的直接性经营或者经过第三方的间接性经营地从事资金融通方法。
一般意义上说,融资,也被称作是金融,即为融通货币资金的简称,即在金融资本市场上进行资本资金筹措或放贷资金的过程是由资金需求者、供应者或第三方通过各种不同的渠道、方式。因现代经济的飞速发展和当前状况来看,更加全面、深刻地了解金融资本知识、金融机构、金融资本市场是企业比以往任何时候都需要的,因为公司的金融和发展离不了他们的关系,与他们打交道是公司融资必须的。
作为经济领导或者公司的领导者,如果你不了解金融资本知识,更加不学习金融资本知识,那就是尸位素餐,也是经营不了企业的。
在比较狭义的范围看来,融资,是一个公司筹集融通资金的全过程与其相关的行为。也是企业根据其本身的生产运营现状、资金周转现况以及企业未来可预计的一段时间内运营发展的资金需求,经过全面、系统的财务资金预测及决策,通过选择最优的融资渠道、采取最优的方式定向的向资金供应者或第三方筹措资本金,为保障企业生产、运营、管理的正常经济次序,资金的安排必须顺利到位的经营行为。
在国际金融资本市场中,项目融资的这一理论,一直以来是国际金融领域最为关注的焦点之一,该理论诞生于上世纪八十年代,开始实践和运用在九十年代。
“项目融资”这个词则成为了金融领域的一特定的专门术语。而在中国的银行网络中,项目融资则被定义为:“项目融资即项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司,以该项目公司作为借款人筹借贷款,并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源,以项目公司的资产作为贷款的担保物”。此融资模式现今运用的行业领域逐步扩大,然则其早期仅被运用在具有稳定现金流量的大型铁路建设、发电建设、机场建设、道路建设、桥梁建设之类的基建项目中。
房地产项目融资,这个重要元素是整个金融资本市场融资体系中不可或缺的。
房地产开发公司为运营某一地产项目,保证项目顺利开展并产生可观的经济效益而设立项目运营部或项目运作公司,以房地产开发项目的自身资产作为融资的基本保证,还款资金来源则以此房地产项目的未来现金回笼为主。房地产项目融资,实质就是系统综合利用了房地产企业的财产功能,为达到快速幵发项目、提高投资效益,为房地产项目投融资金提供了基本保障。同时,共同赢利的效果也在资金运营的各方达到了。
二、房地产项目融资的特点
与常规公司比较,房地产公司项目融资特征如下:
一是资金占用周期较长,融资需求规模较大,且高度依赖于外部融资。房地产项目幵发运营的共同特性是资本金回收期限长、资金投入需求规模巨大。这样一个资本密集型项目,仅仅依靠项目自有资金是远远不够的,也不可能顺利实现项目的运作,因此房地产项目顺利幵发的必由之路是通过各种渠道、方式进行外源性融资。
二是在房地产幵发受土地投资市场、建筑施工市场、房地产市场和综合幵发市场四个紧密联系市场的共同作用下,回收期限加长、资金回笼速度缓慢。房地产项目的幵发周期,一般都需要数年时间,就算是各方迅速到位、配合纯熟也至少需要一年(从初始开发资金投入到验收交付使用)。要是通过出租获得租金渠道或是分期收款方式收回投资,则房地产项目的投资就存在更长的回收期了。
三是土地使用权和房屋产所有权保证抵押是融资重要保障。作为本身是不动产的房地产,是建筑于特定的土地之上的,然则随着政府土地策略的改革,土地使用权这一稀缺资源,对各房地产企业来讲越来越难获得。因近年来房产售价的不断高涨,土地使用权和房屋产所有权保证抵押的方式融资也受到金融资本市场资金供应机构的追捧。
四是资金面临较大风险。政府的宏观调控策略对房地产行业企业的影响非常巨大,宏观经济周期与房地产行业企业联系非常紧密,中国房地产行业受政府宏观调控的影响更加明显。加之我国金融系统的不发达,尤其是房地产项目融资系统的不完善,又因密集的营运资金及其短期无规则波动,导致房地产公司项目运营潜在更大的财务风险。
五是政府的金融策略对房地产项目融资有着至关重要的影响。政府的金融策略对房地产业界的作用,集中体现如下两个方面,一是房地产项目公司融资;二是行政审批。对房地产企业最直接的影响是政府的行政审批制度,却不是最为有效的手段,房地产行业金融资本市场策略才是最见效用的。房地产企业的融资政策本身也是国家对房地产行业进行宏观调控、综合平衡的最重要手段,通过直接作用于调节和控制房地产企业融资,从而实现调控房地产行业的目的。
六是对房地产企业来讲,决定性的融资因素是市场。自房地产作为买卖标的进行市场交易,有其作为一般商品的消费属性,更重要的是具有投资特性。房地产市场走势利的好坏才是房地产行业企业的融资风险的举足轻重因素。一旦受到市场波动的影响,供应和需求不平衡,接受融资的房地产公司就很有可能出现经营风险和财务风险,这都将使资金出借方面临贷款无法收回的融资风险。
第二节房地产项目融资方式含义和特点
一、房地产项目融资方式的含义
融资方式,即资金需求者的融资渠道。与普通企业的常规融资活动比较,房地产项目融资同样包括资金的筹措和资金的供应两个方面。融资的方式主要有内部融资资金来源和外部融资资金来源这两个大类。
内部融资来源即为用企业自身的储蓄(留存收益和折旧)进行再投资的行为,这又包括以下几种方式:一是资本金;二是利用折旧基金进行的重置投资;三是利用留存收益进行企业的新增投资。
外部融资来源是指公司通过一定的渠道、方式从外部融通获得债务性资金或权益性资金。外部融资来源是公司获取发展资金的主要渠道。其方式、渠道主要有包括银行贷款、租赁融资、债券发行、信用保证等债务性融资方式和吸收实收资本直接投资、发行股票筹资等权益性融资方式。
从融资来源的各渠道来讲,就不存在实际对外支付利息或股息,因为是内部融资来源是利用公司自有资金,在未来经营过程中也就不会增加公司因融资成本而形成的现金流出量;又因内部融资的资金来源于公司自身,没有了交易手续费和其他交易费用,内部融资来源资金的成本就远远低于外部融资来源,因此它是公司第一个要选择的融资方式。但内部融资资金来源是公司自身的资金,其资金量规模相当有限,其满足企业资金需求的能力通常还受到公司本身的盈利水平、公司资产规模及未来预计收益等限制影响。于是当很多企业内部融资来源不足而又急需资金时的,公司通常都是考虑外部融资来源这一渠道。公司外部融资来源主要包含权益性融资和债务性融资,在选取何种具体的融资途径是,不仅受到政府金融制度的限制,更多的是受到企业自身财务经营现状的影响。选用不同特色的融资战略、渠道也受到不同国家、地区因受历史因素、文化因素、传统因素的影响,经济发展水平因素和对融资的需求程度也不尽相同,不同的经济制度、融资战略规范着公司对融资方式和方向的选择,也制约了公司获得运营资金的渠道。
二、房地产项目融资方式的分类
目前,按照国际惯例,房地产项目融资主要的融资方式分以下几大类-1、房地产投资者直接安排融资。
房地产投资者直接安排融资的方式,是指由房地产项目投资者直接安排项目的融资,并由房地产项目投资者直接承担融资合同协议中相应的责任和义务。投资者直接参与房地产项目融资的融资模式,这也是融资结构最为简单的一种房地产项目公司融资模式,比较常见于投资者直接拥有和控制房地产项目资产的投资方式中。
这种融资方式主要比较适用于房地产项目投资者的资产状况良好和融资信誉度高的房地产公司,其房地产项目的投资者的财务结构比较简单的公司。有利于投资者对债务结构进行调整是房地产投资者直接安排融资的一大优势,对资信状况良好的投资者来讲,直接安排融资还可以获得相对资金成本较低的贷款申请。因为资产良好、信誉度高的企业,对大多数金融机构对企业的信用评级来说,自身信誉就是一种信用担保。
对于房地产项目投资者直接安排融资的这一方式的企业,其投资结构通常为是非公司类型的合资形式,投资者可以依据本身的投资策略需要,灵活的安排与选择项目资金融通渠道,使企业保持合理的资金结构比例,这种经营模式又一程度地降低了企业在经营过程中的财务风险。此外投资者还可以充分利用其本身的高资信等级优势、与金融机构的良好关系因素,以降低资金融通成本。但是,由于这种融资模式多数是非公司类型的合资形式,合伙制公司的很多典型特征在其身上不难被发现。房地产投资者的融资风险较其他类型企业较高是因为在法律上投资者要项目更多地承担着的公司的无限连带责任,融资贷款具有无限追索权。
2、房地产投资者通过项目公司安排项目融资
房地产项目投资者进过一个房地产项目公司来进行项目融资运作的方式,是指由房地产项目投资者们的共同投资组建一个新的具备法人资格的房地产项目单位,再以拥有项目所有权和经营权的该房地产项目公司的名义进行融资。这种融资模式的投资结构通常为公司类型的合资形式,融资运作则由该房地产项目公司直接进行,主要利用信用担保、房地产项目公司的现金回笼、房地产项目公司资产以及房地产项目投资者们所提供的与资金融通相关的保证和商业信用协议。这种资金融通模式的具体步骤操作有三:顺序一是房地产项目投资者们依据公司章程和协议组建新的房地产项目公司,并依法注入规定的股本资金,设立房地产项目开发公司;顺序二是新设房地产项目开发公司是独立企业法人,以独立法人企业资格对外签署一切与开发项目建设、销售和融资的有关合同或协议,直接进行房地产项目融资,建设、经营开发项目并对其拥有所有权;顺序三则是房地产项目幵发公司必须承担和偿还所有经营债务,并按签署的相关项目公司章程或协议对投资股东进行利润分配。
3、以“产品交付”为基础的房地产项目融资
以“产品支付”为融资条件的房地产项目开发是房地产项目融资早期的基本方式之一,该模式是由美国的石油天然气项目幵发公司于上世纪五十年代发起的,进而进行融资活动。金融机构贷款或融资中介机构购买房地产项目开发的全部或部分产成品的未来销售收入或租金收人是“产品支付”房地产融资项目的先要条件。
在此类房地产融资项目方式下,提供融资的贷款金融机构或融资中介机构从房地产项目开发中购买一定份额旳房屋产品,以此部分房屋产品的收益作为房地产项目融资还款资金的主要来源渠道。贷款金融机构或融资中介机构就这样不再需要通过一般的抵押或普通的权益来进行融资的信用担保,而是直接拥有了房地产项目产品的收益所有权。
以“产品支付”为条件的房地产项目幵发融资方式很适于房地产开发项目产品可销售数量和现金回笼可以非常精确的计算案例之中。贷款金融机构或融资中介机构购买房地产项目开发的全部或部分未来销售房屋产品是“产品支付”为基础房地产项目融资的前提条件。贷款金融机构或融资中介机构购买房地产项目幵发产品的未来预期收益在一定利率条件下贴现的资金现值一般等于“产品支付”的融资资金数额。其具体特征有:一是由房地产项目投资者或贷款金融机构组建一个融资中介机构,并由该金融中介机构购买开发项目一定比例房地产项目产品作为融资前提;二是由融资中介机构依据相关的产品支付协议购买房地产开发项目产品,并将资金注入到房地产项目中进行房地产产品开发,而这笔资金的实质来源则是贷款金融机构向融资中介机构提供;三是进入销售期房地产开发项目,依照代理销售协议,房地产项目开发公司仅仅作为代融资中介机构进行房地产产品销售,再将房地产产品销售回笼资金直接归入融资中介机构,以销售回笼资金归还项目开发的债务。
4、房地产ABS项目融资
ABS (Asset-Backed Securitization)即以资产支持的证券化的意思。房地产项目资产的未来现金收益是房地产ABS项目融资方式的重要保证,房地产项目所拥有的全部资产是房地产ABS项目融资方式的前提。通过发行优质债券进行资金筹集是一种房地产证券融资在国际金融资本市场上的典型模式。该融资方式的主要用意是将原本较低的信用等级项目利用其特有的方式提高其现有的信用等级,以期其可以有较高的信用等级资格打入国际证券高端市场。大幅地消减了债券融资发行的筹资成本就是利用了项目市场信用等级较高,债券安全性较好、流动性较高、债券利率低之类的特点,也是房地产ABS项目融资方式的主要创意。
目前,房地产ABS项目融资方式的分以下步伐运作:
第一,组建特别项目公司(SPC)。即由房地产项目幵发公司组建一个独立机构,如房地产投资保险公司、房地产信托投资公司或其他独立法人机构,使其获得国际上权威性资信评估机构的认可,进而能得到较高资信等级资格。
第二,提高了资信级别。通过合同、协议等形式,将房地产项目投资者们名下的房地产项目公司的资产未来现金收益过渡到给特别项目公司(SPC),这样就形成了房地产项目公司的风险仅仅与特别项目公司(SPC)有关,而使得房地产项目投资者们自身风险与房地产项目公司的风险相隔离,使得特别项目公司(SPC)的融资风险与房地产项目投资者自身的风险再无关系。
第三,特别项目公司(SPC),借助其自身高等级的资信资格,最大程度地降低了债券融资的成本率。特别项目公司(SPC)通过高资信等级发行债券筹集较低成本的资金,筹集得来的资金用于房地产项目的开发,其是直接在资本市场上发行债券融通资金。
第四,特别项目公司(SPC)通过持用房地产幵发项目的未来现金回笼进而偿还债券本金及利息。主要运用了房地产ABS项目融资方式以特别项目公司(SPC)为载体发行优质债券进行资金筹措,这种负债融资方式摆脱了对房地产项目投资者的资产质量的测评限制,主要是因为其根本就不反映在房地产项目投资者的报表当中。
由于国际市场优质债券市场的利率相对较低,对资金需求量较大且优质的房地产幵发项目来讲,运用房地产ABS项目融资方式进行房地产项目融资有着广阔的市场发展前景。
三、房地产项目融资方式的特点
房地产公司项目融资方式与普通企业常规融资方式比较,有着鲜明的特征:
1、债权人的追索权限不同
公司的融资,公司的债权人对其债务拥有绝对的追索权利。当作为债务融资项目标的的净营运效益不能满足合同规定的报酬,或是不能偿还贷款资金时,债权人可追索企业其他项目、业务收益和资产来偿债有关债务。房地产项目融资,相关债权人的追索权利一般仅局限于此房地产项目的资产和其实现的营运净收益,对该债务不具备追索权,或者有限追索权。
2、投资风险承担是不同的责任人
企业融资,企业法人作出投资决策,不但要承担决策责任,同时还要承担投资风险(包括建设、经营、还贷风险等)。房地产项目公司的融资,是由发起人承担决策责任,主要是因为由发起人作出投资决策,然则房地产项目的投资风险是由项目公司独自承担。
3、房地产项目融资和常规公司融资有不同的主体
项目融资的主体,即为开发完成一个项目而单独注册成立的项目公司,通常是某一投资公司的子公司,也可以是由多个企业或机构以项目为标的组建的合营公司。而企业融资的主体是借款的企业本。
4、筹措资金的风险具有不同的分散-度
房地产项目融资,项目的筹资风险不是由项目中任何一方独自承担,而是由参与项目运营的各方(比如承包商、甲供料商、贷款权利人、政府)共同分担。常规公司融资,筹资风险全部公司自身独自承担,融资仅是企业的基本活动之一。
5、筹资成本不同
房地产项目融资来源及结构较为复杂,涉及范围较广,因而提早做好有关风险共担、税收结构、资产质押等系统性技术性的准备工作是非常有必要的,所以融资文件材料通常会比常规公司融资要多得多!。与房地产项目融资相比,常规公司制企业融资的筹资成本相对较低,组织融资所需要的时间也不需要那么长。
第三节中国房地产项目融资的现状
通过房地产行业项目融资的现实的比较和分析,我们能够得出一些结论如下:
一是房地产融资渠道、方向缺乏多元化发展、房地产金融资本市场系统尚不健全。众所周知,目前国内房地产项目融资的主要资金来源渠道有包括:自有资金、贷款银行、国内房地产行业基金、信托融资项目、国外房地产基金、非上市股权性融资、发行债券、上市融资、购房者所交定金、预付购房款以及其他来源资金。
目前,中国房地产行业主要的融资渠道依然是局限于银行贷款申请,还没有形成真正的多元化融资渠道和融资方式。但从未来的发展趋势来看,虽然外部融资比例也不会减少,但只是结构上更会多元化些,中国房地产行业融资主要依赖于银行贷款的局面会有所缓解。
二是多数房地产行业企业存在融资盲目的现象。企业进行融资,不仅要考虑房地产项目规模、项目数量以及项目融资的时机等进行合理的估算,更重要的是对企业自身的实力进行分析,同时预算出公司的资金量的需求,以便确定最佳融资方案,并尽量将资金需求量预测误差降到最低,使融资预算更准确。但是,目前我国的房地产企业的资金预算并不准确,相当多数企业只是估算一个大概的数额,或是进行不结合自身实际的实力的融资,没有考虑融资成本及资本结构的合理性,完全不注重房地产项目经济效益的分析或投资预算分析得不够准确,盲目性严重从而存在于房地产行业的项目公司融资。
三是房地产行业法律制度、法规制度和行业规章尚不健全。政府关于房地产金融市场部分的政策、法律、法规制度也不系统化,尚不成体系。而现有的法律、政策、和法规制度之间也缺乏相互一致性和协调性,使得房地产项目公司的融资活动问题变得相当的艰难。以上如此种种,都成为影响到房地产金融资本市场活动的正常开展直接因素。
