中国房地产市场概况

　　第一章中国房地产市场概况

　　第一节中国房地产市场的发展历程

　　第一阶段:可以说是理论思维的突破与尝试的开始(即是在一九七八年到一九九一年期间)。就在一九七八年很多理论界的学者就首次提出了住房商品化、土地和其他财产之类的多重观点。时间间隔两年后的九月,北京,住房统建办公室牵头问世,同时就成立了中国北京市城市开发总公司,标志着中国房地产行业项目综合开发的大序幕时代的到来。一九八二年国务院的销售房产试点工作又在四个城市开展了。广东省、重庆市在一九八四年开始了我国土地使用费的征收项目。前面仅是我国房地产行业的序幕,而真正的我们国房地产行业市场的起步阶段是在一九八七年到一九九一年五年间。在一九八七年H月,作为一个公开招标出售住房土地使用权的地方政府一深圳市,以敢为天下先的姿态出现了。上海市则在一九九零年诞生的住房公积金制度,与此同时还有全面推行了房改议案。从一九九一年开始,陆续有二十四个省、市设计的房改总体议案得到了国务院的批准实施。

　　第二阶段:炒房的非理性投机和相位调整(时间在一九九二年到一九九五年)。一九九二年如火如荼地全方位推行了住房公积金制度和启动了房改制度。“安居工程”也在一九九三年开始启动。一九九二年以后,房地产行业一发不可收拾,投资急剧增长,每月最高时的投资额增幅竟达146.90%。房地产行业的部分地区市场一度陷入了混乱,且有房地产市场泡沫在其中个别地方显现较为突出。一轮宏观经济调控之后,房地产行业的投资在一九九三年年末明显地出现了增速大幅下跌,且较为普遍存在。房地产行业在持续地市场售价走低、市场萧条项目消极之后又开始苏醒。

　　第三阶段:正常平稳与合理幵发(时间在一九九五年到二零零二年)。伴随着住房改革方略的深入和居民收入水平不断的高涨,住房消费问题己成为当前新的消费话题焦点。一九九八年以后,在停止住房这项实物分配政策的推动和银行按揭的大力落实到位,随之而来的是激情高涨的房地产投资热时期,为房地产行业一举成为在国民经济中不可或缺的支柱性产业地位奠定了坚实的基础。

　　第四阶段:售价持续走高,中央政府数项调控策略并举(二零零三年以后)。从二零零三年始,住房售价屡创新高,几乎所有的城市住房销售价格一路攀升,因此,政府推出了数项针对极强的调控房地产行业的政策。从开始的一九七八年至今,己经风雨兼程地迈过了三十余年的历程。

　　第二节中国房地产市场的现状

　　在二零一三年中,我国房地产行业正处于投资、项目幵发的高速增长期,供应市场和销售市场都十分火爆,供应与需求在数量上仍旧基本平衡,供应构成趋于适度靠近,售价从势态上看也显现出稳定的大好势头。然而,从房地产行业市场的运营角度分析,我国房地产市场目前的状况表现如下:

　　第一,由于无节制的开发和无序发展,造成资源的浪费和损失,生态破坏的形成。生态环境的破坏,造成了巨大的损失了国有资产和大量的土地资源的浪费。由于多数房地产公司在设计开发建设过程中,局限于对经济效益的追求,忽视与生态环境的和谐共处与保护建设,产出的房地产产品的建筑密度和容积率都太高,自然绿色空间相当缺乏。

　　第二,在住房市场泡沫渐趋萎缩,市场售价也就随之面临较大的降价压力。二零零七年至今,在房地产市场缩紧调控政策逼迫下,中国房地产市场的泡沫部分已经开始软破灭。虽然很多城市的房屋价格尤其是大城市的售价仍然高位,然而,售价下降风险已在悄然迫近,也有很多城市售价下降己在进行,并且不少城市出现了程度各异的直降现象。比如,杭州、鄂尔多斯的房屋售价的直降现象,北、上、广、深的房屋售价虽仍表现为坚挺,但销售数量已出现明显下滑。据权威机构调查的数据,国家发展和改革委员会的统计资料,国家统计局调研显示,加快资金流通,招商地产、万科和记黄埔IJ3000物业及其他行业领先的开发商均纷纷下调价格,折扣出售。就在此时,部分投机者为尽快出售、退出市场、资金回笼,竞价销售也成为其急于脱手的重要途径。

　　第三,成交数量萎缩,住房空置率不断增高。房屋售价的下降,增加了更多购房者的持币观望态度、与抄底房价心理,导致房地产市场的成交数量的大幅持续萎缩,住房空置率持续大幅走高。依据国际惯例,商品住房的空置率一般是在10%上下,但中国房地产市场的空置率显然早己超过了这个指标且一直攀升。虽然政府住房建设部们不断要求要消化存量房产,在部分区域空置率也稍有控制,但整体来看,我国的住房的空置率仍继续坐高,目前空置率已在20%上下。

　　第四,缩紧政策促使房地产行业面临着巨大的资金困难,房地产行业融资风险剧增。依据业内经济学专家剖析,目前中国房地产行业存在巨大的资金压力,预计资本金缺口己经超过了 5000亿元,有相当一部分房地产公司随时都有因资金链条断裂而破产的风险,这种风险尤其是中小型房地产公司。房地产行业与金融行业的关系尚缺沟通,其发展也尚未完全成熟,房地产项目开发的资金来源具有不稳定性。

　　房地产行业发展过快而房地产金融行业体系发展尚不完善,10%以下是我国住房消费信贷在占房地产行业信贷的占有比率,在银行贷款总数量的占有率仅有1%。然而,在发达的国外市场经济国家整个房地产行业信贷总额的70%以上是住房消费信贷的占有率;如此一来呢,一但我国房地产市场调控失利,致使我国的金融行业存在巨大的房地产行业信贷风险隐患,这些信贷风险都会银行之类的金融机构最终买单。

　　第五,房地产市场竞争将初步分化形成,实力稍弱的房地产公司正在被洗牌出局。一是由于土地监督管里制度的规范、银行信贷缩紧、资金成本提高等诸多因素,使得实力较弱的房地产公司无力支付巨额的融资成本,运营保障系统和有效的融资来源极度缺乏。二是很大部分中小房地产公司不具备品牌竞争的优势,加之大型房地产公司釆取正当竞争的售价战术,这些中小房地产公司就很容易被洗牌出局。三是房地产市场在市场竞争的加剧和政府干预的规范性制约的增强,很多房地产中介企业都因经营困难而处于倒闭边缘。诸如此类因素的相继作用下,促使一个规范性的房地产市场初见端愧,实力薄弱的房地产公司将被清理出局,进而提高了市场资源的配置率和使用效率。