第二章 商业银行个人住房贷款风险管理概述
第一节 个人住房贷款的相关概念
一、个人住房贷款的含义
个人住房贷款是指商业银行或商业银行接受委托向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房和商业用房的自然人发放的贷款。广义的个人住房贷款包括自营性个人住房贷款(也称商业性个人住房贷款)、住房公积金个人贷款(也称政策性个人住房贷款)和个人住房组合贷款。
本文中的个人住房贷款主要探讨的是自营性个人住房贷款,即商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房和商业用房的自然人发放的贷款。
二、个人住房贷款的种类
(一)按贷款用途划分
1、个人新建房贷款:是指银行用信贷资金向在中国大陆境内购置住房的自然人发放的贷款。
2、个人再交易住房贷款:是指银行向购买已取得政府房管部门颁发的房屋所有权属证明、且可在房地产市场流通交易的住房的自然人发放的个人购房贷诗03、个人商业用房贷款:是指银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的自然人发放的个人贷款。
4、个人住房抵押额度贷款:是指银行向以个人房产作抵押的自然人发放的用于满足其明确用途的人民币贷款。
(二)按利率调整划分
1、浮动利率个人住房贷款,是指在贷款期限内,利率随市场利率或法定利率等变动定期调整的个人住房贷款。
2、固定利率个人住房贷款,指在整个借款期限内,不论银行利率怎样变动,借款人都将按照合同约定的固定利率支付利息,不会因为利率变化而改变还款金额。
(三)按还款方式划分
1、一次性还款方式:贷款期限在1年(含)以内的个人住房贷款,釆取到期一次性清偿本息的还款方法到期全部付清本息。
2、分期还款方式:可分为等额本息、等额本金还款方式,期限在1年以上的个人住房贷款应采用分期还款方式按月还本付息。
三、个人住房贷款的特点
(一)个人住房贷款的长期性
多年来,随着房价的持续上扬,我国的房价收入比(HousingPrice-to-income Ratio,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,可理解为普通家庭需花费多少年的年收入来支付购房费用1231)也随之水涨船高,甚至是合理比值的十几倍(通常合理的取值范围在4-6之间)。如此高昂的住房资本如需一次性集中付清,无疑将成为普通居民家庭难以承受之重。因此,商业银行提供的个人住房贷款短则1年以内,长则可达30年,与房价收入比相匹配的个人住房贷款还款期限已成为缓释普通家庭负担的一项重要手段。
(二)个人住房贷款的政策性
个人住房贷款虽然是借款客户的个人选择,但它却与宏观经济的大背景有着密不可分的关联关系。外部经济环境一旦发生改变,国家的调控指挥棒必将对个人住房政策进行调整。当经济增长乏力时,国家将出台刺激消费政策,鼓励民众购房消费以拉动内需;当经济出现过热迹象时,国家相应推出限制性措施,如当前施行的限贷、限购政策,遏制房价过快上涨与经济泡沫的产生。因此,商业银行的个人住房贷款政策应注意适时调整,与宏观经济政策导向保持高度一致,以规避政策性风险。
(三)个人住房贷款的群体性
中国社科院社会学研究所2013年发布的研究报告显示,目前中国家庭的房屋自有率为93.5%,比2011年提高了 1.9个百分点;其中城镇家庭住房自有率为89. 6%,较2011年提高了 1.7个百分点气中国已成为世界上家庭住房自有率最高的国家。可以说购房消费是与千家万户、百姓民生息息相关的社会群体性行为,中国的商业银行成为国内拥有最为庞大客户群体的企业之一。
四、个人住房贷款的业务流程——以C银行为例
以C银行为例,个人住房贷款的业务流程主要包括营销受理、贷前调查、贷款审核、贷款审批、贷款发放、贷后管理等六个主要流程环节。
(一)个人住房贷款的营销受理
个人住房贷款的营销受理主要包括贷款营销和贷款受理。
贷款营销包括对外部合作机构(含合作楼盘项目等)和对借款客户的营销,日常工作中,主要指向客户提供贷款咨询,包括介绍贷款产品、贷款条件、提交材料、贷款流程等,同时了解客户贷款需求和意向,向其推荐适合的信贷产品和服务机构等。贷款营销可通过个人贷款中心、营业网点、财富管理中心、私人银行、贵宾理财中心、网上银行、电话银行以及房屋交易场所等渠道进行。
贷款受理是指银行贷款受理人员接受客户贷款申请,并进行初步审核。具体受理时,申请人向商业银行提交身份证明、婚姻状况证明、还款能力证明、购房证明、贷款担保、首付款证明等贷款申请材料,受理人员对上述材料进行初步审核,主要审查借款申请人资格及申请材料的完整性与规范性。
(二)个人住房贷款的贷前调查
贷前调查人员必须与借款申请人进行面谈,并审核贷款申请材料,对下列情况(包括但不限于)进行调查:借款申请人基本情况、借款申请人及相关人员(包括再交易房屋售房人、自然人保证人、代理人等)身份真实性、借款申请人还款能力、借款申请人及配偶信用状况、购房情况和购房行为真实性、首付款支付情况、贷款担保情况等。贷款调查人员负责审核申请材料是否完整、真实、合法、有效,形成并提交调查报告。
(三)个人住房贷款的贷款审核
贷款审核人员负责审核以下内容:贷前调查人员提交材料的完整性、合规性,以及内容的一致性;贷前调查人员调查意见是否合规、准确;通过系统进行电子审批或评分卡系统审批的,审核系统信息与有关纸质材料信息的一致性。审核后根据具体审核情况提出审核意见。
(四)个人住房贷款的贷款审批
贷款审批人员依据商业银行信贷政策和贷款审批管理规定,分析借款人信用情况、还贷能力和担保措施等情况,平衡贷款收益和风险,决定是否批准贷款申请,并签署审批意见,明确审批结论。
(五)个人住房贷款的贷款发放
个人住房贷款的贷款发放包括合同签订、落实担保条件、会计放款等三个关键环节。
合同签订:对经审批同意的贷款,签约人员应按照审批结论,规范填写合同后换人复核,并及时通知借款申请人以及其他有关签约人,与其当面签订合同后,将有关合同文本送交贷款行个人住房贷款合同有权签字人签字盖章。
落实担保条件:抵押登记人员审核担保材料是否完整,并落实抵押权预告登记和抵押登记手续;涉及保证担保的,审核相关担保手续是否落实。
会计放款:贷款发放人员应按照要求核实贷款发放条件是否落实,审核贷款发放证明材料,确保合同约定的发放条件、发放证明材料符合规章制度要求,并记录核实情况后发放贷款。
(六)个人住房贷款的贷后管理
个人住房贷款的贷后管理包括贷后检查、贷后处置、贷款回收、贷后变更、档案管理等五个关键环节。
贷后检查:贷后检查人员主要通过查阅档案资料、监测贷款账户、数据查询和分析、不良贷款监测、回访客户以及实地检查等方式,跟踪分析借款人信用状况及影响个人住房贷款风险的有关因素,采取相应的预防或补救措施。
贷后处置:根据贷款归还情况及借款人还款意愿,贷后管理人员可采取贷款催收、合同变更(包括延长贷款期限、变更还款方式等)、不良贷款重组、抵押物拍卖、损失核销等多种方式对拖欠贷款进行处置。贷款回收:是指贷款发放后,贷款行按约定回收贷款本金和利息。贷款本金和利息回收应按照先归还贷款利息,后归还贷款本金的原则执行。
贷后变更:主要包括借款人变更、贷款期限变更、分期还款额变更、还款方式变更、担保变更、利率浮动比例变更、委托扣款账户变更等。
档案管理:主要包括信贷档案资料的收集、整理、归档、保管、借阅、销毁等工作,保证贷款档案的安全、完整和有效使用。
以一手房贷款为例,个人住房贷款的业务流程详见图2所示:【图2】
第二节信贷风险管理的相关概念
一、信贷风险的含义
在国资委于2006年发布的《中央企业全面风险管理指引》中,风险被定义为未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响。企业风险一般可分为战略风险、财务风险、市场风险、运营风险、法律风险等;也可以能否为企业带来盈利等机会为标准,将风险分为纯粹风险(只有带来损失一种可能性)和机会风险(带来损失与盈利的可能性并存)?。
商业银行信贷风险是指商业银行在经营活动中,因不确定因素的单一或综合影响,使商业银行信贷资产遭受损失的可能性。在新《巴塞尔协议》中,商业银行信贷风险被细分为三类:信用风险、市场风险和操作风险.
二、信贷风险的主要成因
(一)外部宏观环境
从宏观经济环境分析,经济周期、相关政策、贷款利率、法律法规等都可能是引发商业银行信贷风险的诱因。银行信贷风险与经济周期高度相关,经济处于上升周期时,信贷风险相对较小,经济处于下行通道时,信贷风险就会加快暴露。
而各种政策(包括行业政策和信贷政策)的调整变化,更是直接引发微观个体收入的变化,从而对商业银行信贷业务风险产生影响。贷款利率的调整直接影响借款人的利息支出,所以其对商业银行信贷风险的影响也是显而易见的,比如个人住房贷款利率上调时,借款人月供压力就将增大,中低收入购房群体的违约风险就将显现。当前,我国的相关法律法规尚不健全,未能对商业银行的信贷业务进行有效的法律保护;同时各地信贷业务的相关法规制度不统一,也成为法律纠纷多发的动因之一。
(二)借款人自身因素
因还款能力或还款意愿发生改变,导致借款人到期不能履行或者不能完全履行还款责任,从而给商业银行带来的信贷风险,叫做借款人信用风险。借款人信用风险的形成与借款人的收入、年龄、文化程度、婚姻状况、从事职业等因素密切相关。按照主客观因素,借款人信用风险可分为被迫违约、理性违约和恶意违约。被迫违约一般是由于借款人收入下降或其他一些外界客观因素导致还款意愿下降造成的;理性违约正如按照前文介绍的期权理论,当房价骤跌或利率猛升时,个人住房贷款继续还款成本大于放弃还款的收益时,借款人会选择主动放弃房产这一 “负权益”,将风险转嫁给商业银行;恶意违约是由于我国目前个人征信系统的不完善给部分客户的道德风险带来可乘之机,形成违约。
(三)银行经营管理
引发商业银行信贷风险的内部因素可分为三类,人员因素、流程因素、系统因素。人员因素引发的商业银行信贷风险,往往是非主观因素引起的操作失误及有章不循的违法违规操作;流程因素引起的操作风险主要是因银行内部制度不完善、流程不规范而产生的,如商业银行流程制度部署不当,出现导向性的偏差或制度缺陷,则全行上下的工作成效都将与既定目标渐行渐远,背道而驰,势必引发信贷风险;系统因素引起的操作风险主要是银行内部业务操作系统相关功能不完善,未能实现有效机控而引发的风险。
(四)合作方因素
合作方在与商业银行合作过程中产生的风险主要包括合作方欺诈风险和合作方协议风险。合作方欺诈风险主要是合作方为追逐利润最大化,以虚假的交易背景,假冒个人名义,高估住房价格,套取银行信贷资金。合作方协议风险主要是合作方与商业银行之间签订的协议不规范,双方责、权、利不清晰而引致的商业银行经营风险。
三、信贷风险的关键指标
(一)不良贷款率
按照风险程度大小,商业银行的信贷资产可划分为正常一级、正常二级、正常三级、正常四级、关注一级、关注二级、关注三级、次级一级、次级二级、可疑一级、可疑二级和损失级等十二个级别。前七级合称优良信贷资产,后五级合称不良信贷资产。不良贷款率为不良贷款余额除以贷款余额所得出的比率。个人住房贷款十二级风险分类矩阵详见表2所示:【表2】
(二)逾期贷款率
客户未按照借款合同约定的期限和金额向商业银行归还信贷债务本金或利息,该笔贷款将被视为逾期。它是从是否按期还款的角度反映贷款使用效益和资产风险程度。贷款本息逾期情况是划分个人住房贷款资产质量的重要依据。近年来,各商业银行均加大了对个人住房贷款逾期本金和欠息的催收力度,避免出现由于催收不及时导致有偿还能力客户贷款逾期的情况。在个人住房贷款风险分类中,将充分考虑贷款本金逾期时间和欠息天数的因素,严格按规定进行分类,进一步提高个人住房贷款分类的准确性。逾期贷款率为逾期贷款余额除以贷款余额所得出的比率。
上述两个资产质量指标均与资产质量负相关,从通常意义上来说,不良贷款率、逾期贷款率越低,表示商业银行收回贷款的风险越小,其资产质量就越好;反之,上述两项指标越高,表示商业银行收回贷款的风险越大,其资产质量就越差。第三节商业银行个人住房贷款风险管理的相关概念.
一、个人住房贷款业务流程中的风险防控——以C银行为例
风险是无时不在,无处不有的,它存在于个人住房贷款业务流程中的每个关键节点。本文以C银行为例,通过对个人住房贷款业务流程的详细梳理,归纳出流程中的风险隐患,并采取行之有效的防控措施。
(一)营销受理环节的风险防控
1、借款主体不符合规定
(1)风险描述:借款人年龄不符合规定,不具备民事行为能力。
(2)防控措施:认真审核借款人主体资格,对申请人不具备完全民事行为能力的或者不符合贷款条件要求的,不予受理。
2、申请资料不完整
(1)风险描述:借款人提交的资料不完整、信息填写不完整不规范。
(2)防控措施:根据不同贷款品种的申请材料清单,排序整理申请材料,审查申请材料是否齐全;审查贷款材料中的信息填写是否完整、规范,信息之间是否一致。
(二)贷前调查环节的风险防控
1、借款人身份虚假
(1)风险描述
借款人提供虚假身份证明,套取银行贷款造成承债主体悬空给银行造成损失的风险。
(2)防控措施
A、严格落实“面谈”,避免“走过场”。通过面谈调查发现贷款风险疑点,核查借款人身份真实性。
B、认真核查借款人身份真实性。通过公安身份系统以及行内个人存款系统等多种途径,查验身份证件是否真实、合法、有效,查验借款申请人及相关人员提交的身份证件复印件与原件是否一致;中国人民银行个人信用信息基础数据库有借款申请人及相关人员身份证件信息的,应核对借款申请人及相关人员提交的身份证件信息与个人信用信息基础数据库信息是否一致。
C、调查借款申请人、共同借款申请人的婚姻状况。通过查看户口簿或结婚证等材料确定借款申请人婚姻状态。对于己婚的借款申请人,可根据需要进一步调查了解借款申请人家庭情况,如家庭成员健康情况、直系亲属供养情况、子女教育情况等,据以了解对其偿债能力产生较大影响的经济支出。
2、交易和贷款用途虚假
(1)风险描述
借款人通过虚构交易合同、首付款证及其他证明材料,或虚增交易标的价格,以套取银行贷款,造成银行违规或信贷损失的风险。
(2)防控措施
A、严格审查用途证明材料。釆取面谈、电话和实地调查、查询政府部门信息系统等方式对交易行为、交易合同进行调查。通过查看用途证明材料等以及与借款申请人进行沟通,核实了解申请贷款的资金用途是否用于申请贷款的用途以及其用途的合理性;通过核查借款申请人所提供的交易方账号,确认交易方与所提供的用途证明材料是否一致。
B、借款人申请个人再交易住房贷款,贷前调查人员应与售房人面谈,核实交易行为、交易价格、交易房屋权属以及首付款支付等情况。对个人商用房贷款,借款人申请人与开发商(或售房人)有关联关系的,应进行重点调查;股东和员工购买本企业开发的商业用房的,一般不得予以贷款。
3、借款人还款能力和还款意愿不足
(1)风险描述
借款人提供虚假收入证明、经营实体资质不真实、经营业绩不真实,调查人员分析评价不深入,造成虚增借款人信用水平发放贷款,最终给贷款造成损失的风险。
(2)防控措施
A、查询借款人过往信用记录。查询个人征信系统并打印个人信用记录报告,核查其近两年是否有不良信用记录。有个人不良信用记录,原则上应拒绝所提交申请。
B、严格审查还款能力证明材料。对于以工资性收入为主的借款申请人,须审核其提供的收入证明材料,包括所在单位出具的收入证明材料、最近三个月工资单或工资账户明细、纳税证明、住房公积金缴交清单等。对于以投资经营性收入为主的借款申请人,须审核其营业执照和投资。借款申请人有其他收入来源,通过核査借款申请人提供的银行结算流水及股息、红利、资本利得、劳务报酬所得、资产租赁所得的书面证明材料等,了解借款申请人其他收入的来源及金额。通过查询C银行相关客户关系管理系统,了解借款申请人及其配偶、共同借款申请人及配偶在C银行金融资产及账户开户情况,其持有黄金、国债、基金、理财产品等可变现金融资产的价值情况。
C、调查借款人还款能力证明材料真实性。通过面谈、电话调查或实地调查核实借款申请人还款能力证明材料是否真实,与有关申请、审批表单等材料信息是否一致。结合借款申请人所在单位、所从事行业、所任职务等信息,对其收入水平及证明材料真实性做出判断,有疑点的应与借款申请人所在单位联系人确认。
D、合理评价借款申请人还款能力。借款申请人有其他未结清贷款,应调查借款申请人的还款记录,合并考虑其还款支出、计算收入还贷比例,综合评价其还款能力。借款申请人申请到期一次性还本付息,应根据对其收入情况和到期一次性还本付息资金来源的调查,评价其还款能力。借款申请人申请按月还本付息,应根据对其收入情况和还款来源的调查,评价其申请的贷款期限和还款方法的合理性,判断其是否具备还款能力。对以所购商业用房的出租收入作为还款主要来源的要谨慎介入。
E、认真分析借款人身份、职业特征。对存在疑点和与一般经验明显不符的借款人,通过电话回访单位、家人等做进一步侧面调查。如年龄较小、职业不稳定或刚毕业大学生申请贷款购房的,应对其还款来源和家人做进一步调查了解。
4、贷款担保不合规和担保能力不足
(1)风险描述
抵质押物不符合制度规定,保证人保证能力不足,抵押物权属不清晰、不符合C银行抵质押物规定,抵押物未经共同所有人同意进行抵押,抵押物已列入拆迁范围,操纵评估结果虚增抵押物价值,将抵押物在设押前以低价甚至是免费租赁给他人使用,且期限长于借款期间。
(2)防控措施
A、核查抵押物是否有共有人,如有共有人,应同时核查抵押人和共有人的有效身份证件原件及复印件,核对身份证件是否与原件一致;共有人及其他有权处分人须出具同意抵押书面证明文件;B、实地勘查抵押物存续状况。查看抵押物的位置、面积、楼层、朝向、结构等存续现状,核对与《房屋所有权证》所载内容是否相符;C、调查了解抵押房产是否出租。已出租的,应查看租赁合同,重点关注租赁关系存续期限及租金数额,防止出现长期限租赁合同成为抵押权的重大负担;D、审查抵押房产评估报告是否为最近一年内评估机构出具,且对抵押物价值进行确认。计算贷款额度与抵押物评估价值比率是否符合规定。
E、法人保证的,应调查核实保证人在C银行的担保控制额度和其所担保贷款的余额存量,核查本次所申请贷款是否在其担保有效期内。若已超出保证人担保范围,调查人员应要求借款申请人提供其他有效担保。
F、查询合作机构保证金缴存情况。如合作机构担保余额已超出其缴存保证金的保证范围,应要求其按照协议约定立即存入追加保证金或要求借款申请人提供其他有效担保。
5、客户信息审查不严、录入不规范
(1)风险描述
客户申请信息不完整、关键信息录入不完整,造成贷后客户服务或贷款催收不便。
(2)防控措施
A、调查中严格核实客户申请信息,对客户联系方式、住址、通讯地址等关键信息要清晰可识、确认无误后完整、准确录入系统。
B、提醒客户,贷后发生关键信息变更后要通过网银、电话银行、柜台等方式主动更新,确保个人贷款客户联系有效性。
(三)贷款审核环节的风险防控
1、风险描述
贷前审核岗位缺失或人员配备不到位,造成审核职责不能落实,调查结果核查把关不严。
2、防控措施
(1)贷款审核设置专岗。个人贷款中心要专设贷款审核岗,由从业经验丰富的贷款调查岗位人员或个贷中心负责人担任。一、二级分行个贷中心及业务量较大的前端专业经营中心、郊县个贷中心,要做到专人专职。
(2)加强对调查结果和评价结论的审核把关。强化对借款人身份、偿债能力、交易背景和资金用途的齐全、完整、合规性审核把关。提高审核人员对贷款真实性、合理性的S别判断能力;规范操作要求,逐笔逐项审核,明确签署审核意见,发现疑点,例如客户在户籍、家庭住址、工作单位等身份信息或用途材料证明等方面存在雷同等情况,应及时退回调查人员重新核实。
(四)贷款审批环节的风险防控
贷款审批环节主要风险包括未严格执行信贷政策、对单一客户超额度授信、超权限审批、审批回避制度执行不力等。
1、未严格执行信贷政策
(1)风险描述
贷款要素(如首付款比例、利率)不符合规定,向不符合个人住房贷款政策规定的客户发放个人住房贷款。
(2)防控措施
熟练掌握各种产品的贷款要素和贷款条件,严格审查借款人资格信息,严格执行差别化住房信贷政策。认真贯彻落实国家住房信贷政策要求,严格执行按照标准认定首套住房贷款等差别化住房信贷政策。
2、单一客户超额度授信
(1)风险描述
由于审批控制不严,化整为零,向单一客户发放多笔个人贷款,超过单一客户规定的贷款额度上限。
(2)防控措施
贷前深入对借款人存量负债情况核查,通过査询人行征信系统、C银行个人贷款系统,核实借款人已有负债情况,合理评估借款人的贷款额度,严防重复授信、过度授信。
(五)贷款发放环节的风险防控
贷款发放流程的主要风险点包括未严格落实合同面签、未落实放款条件发放贷款等。
1、未严格执行合同面签
(1)风险描述
由合作机构或他人代签协议,造成协议法律效力不足和C银行债权保障不力,并给借款人欺诈以可乘之隙。
(2)防控措施
A、贷前调查结束后,如果客户要求在借款合同上预签字,贷款调查人员可以当面见证客户在合同上签字,同时必须在调查申报审批表中明确注明“已见证客户合同签字”。
B、未在合同上预签字的客户,必须要求现场签约,签约人员要核实客户身份,见证客户签约(包括签订相关补充协议),确保签字的完整、有效、一致。
C、签约人委托他人签字,受托人必须出具经公证的、签约人委托其签字的委托书,合同签订人员应核验受托人身份证件,要求受托人当面在合同上签字,留存委托书原件和受托人身份证件复印件。
D、应当面见证保证人或其授权代理人签字、盖章,核对保证人信息是否与有关申请、审批表单上载明信息一致,签字人是否为有权签字人或其授权代理人,所盖公章是否真实有效;签字人为授权代理人,必须提供经公证的书面授权文件。
2、未落实放款条件
(1)风险描述
抵押登记未落实、未执行电话回访、未核实担保机构担保额度、未核查客户综合信贷额度。
(2)防控措施
A、落实电话回访。由专人对客户执行电话回访,确定贷款真实性,填写《客户回访记录表》归档。
B、严格落实抵押登记,他项权利证书或登记证明的领取必须由C银行抵押登记岗专职人员亲自到登记部门领取。
C、根据审批决策意见核对抵押登记情况。按照各种贷款产品的发放条件审核,审查放款要件是否齐全,包括开立贷款账户通知书、贷款支付凭证等,不符合发放条件的,将贷款信息及材料退还上个环节补充。
(六)贷后管理环节的风险防控
贷后管理环节的主要风险包括:贷款资金流向和用途违反合同约定、逾期和不良贷款催收处置不力。
1、资金实际用途与合同约定不符
(1)风险描述
贷款发放以后,借款人未按照合同约定用途使用,而是将贷款资金用于其他用途或禁止性用途。主要表现:借款人将贷款资金挪用于股市、理财产品等。
(2)防控措施
A、定期贷后检查。对贷款按规定定期执行贷后检查,了解资金实际用途。
B、系统监测。借助非现场监测系统,定期对贷款流向进行疑点筛查。
C、严格管控。一旦发现,立即提示客户限期纠正违约行为。对不及时纠正的贷款宣布到期,提前收回,并将客户纳入内控名单管理。
2、贷后监测检查不及时
(1)风险描述
贷款发放后,未对贷款资金使用情况、借款人信用及担保情况、抵押物情况、合作项目等方面进行跟踪检查报告,未能及时发现影响贷款资金安全的风险因素,最终造成贷款损失。
(2)防控措施
A、严格按照《贷后管理办法》和产品操作规程要求,对借款人财务情况、还款情况、贷款用途(贷款资金流向,包括划款方式和划款账户的合规性、账户交易合规性、贷款实际使用的合规性等)、抵押登记落实情况、抵押品权属和价值变动情况、保证人担保能力、楼盘项目施工进展情况、合作机构经营状况等重点事项进行定期检查。
B、结合各时期特点,针对重点事项、重点客户、重点产品开展检查。针对贷款真实性及用途真实性问题,一是利用个贷监测分析系统,做好集中拖欠、相同账号扣款、同一项目一户多贷、大额贷款、抵押登记未落实等风险疑点的蹄查;二是定期运用审计模型对审计检查中发现的贷款及用途真实性问题进行疑点排查;三是针对大额贷款,定期组织对贷款资金流向进行疑点监控、分析。
3、逾期和不良贷款催收追讨不力
(1)风险描述
对出现拖欠的贷款未能采取有效催收措施,未及时扣收不良贷款客户存款资金,未对恶意拖欠客户及时进行司法诉讼等。
(2)控制措施
A、严格落实个人逾期贷款催收和不良贷款处置有关规定。按照个人类贷款标准化催收流程、个人类不良贷款司法催收操作规程等规章制度,针对出现拖欠贷款的特征采取不同手段进行针对性催收。
B、抓好逾期贷款“过程管理”。每天、每项工作不放松,保持催收工作曰常化、常态化、精细化。以控制逾期1-30天贷款余额为重点,充分利用账户提醒、电话催收等手段,不断提高催收效率,减少非恶意偶发性拖欠。
C、严格落实不良贷款客户存款扣收工作。按照《C银行不良贷款客户存款账户扣收业务操作流程》规定,每季度通过个人信贷系统提取个人类不良贷款客户(含已核销)明细信息,以及借款人、保证人、共同借款人的客户名称、身份证号等信息,发送同级营运管理部门,按规定落实存款查询和扣划工作。
4、贷款集中拖欠风险
(1)风险描述
由于所购楼盘项目纠纷、经营不善、实际还款人资金断裂而造成多个借款人(或名义借款人)出现拖欠,而给商业银行造成损失的风险。主要表现为:
A、因幵发商资金断裂、项目规划不合规、产权纠纷,无法正常完工交房导致借款人违约,造成个人住房贷款集中拖欠;B、专业市场或商用房项目釆取售后返租或变相售后返租,由开发商或其关联第三方统一经营,或借款人投资商铺用于出租而非自身经营,因市场不景气或项目整体定位不符合市场需要,经营不佳,导致投资商铺的借款人没有收入偿还贷款,相关贷款出现集中拖欠;C、合作机构串通名义借款人套取银行贷款后使用并集中还款,但资金链断裂后出现集中拖欠。
(2)防控措施
A、严格落实贷款关键要素真实性贷前核查。做好“面谈、面签”,避免"走过场”。认真核查借款人主体资格、合理评价还款能力。加强交易或贷款用途真实性的调查。确保借款人身份真实,防范由合作机构欺诈套贷引发集中拖欠。
B、严格楼盘准入管理。严格按照《楼盘准入管理办法》切实做好楼盘调查准入工作,重点对开发企业资信、项目开发建设及销售合法性、开发建设资金、销售价格和销售前景等方面加强调查;严格控制酒店式公寓、工业园区、经济技术开发区、厂房等类型的商业用房贷款需求,禁止个人商业用房贷款投向釆取售后返租、承诺有固定回报及类似变相方式销售的商业用房。
C、持续做好贷后监测检查。贷款发放后持续保持对幵发商、担保机构、楼盘项目的跟踪监控,密切监测相关市场走势,是防控楼盘纠纷、专业市场经营下滑引发贷款集中拖欠的重要保障。重点监控所辖机构是否存在拖欠贷款突然集中增加现象,密切关注项目建设进度、资金到位情况、开发商是否涉及经济纠纷或案件、房屋产权和抵押登记办理情况等。定期通过个人贷款监测系统的集中拖欠风险监控功能,蹄选所辖机构拖欠贷款较多的合作项目,提取相关项目贷款明细,对客户共性特征突出的项目及时核实,排查是否存在开发商涉嫌套贷、非法集资、资金链断裂、无法完工交房、开发商跑路等情况。
D、发现集中拖欠风险苗头,积极化解处置。对涉及民间借贷等债务纠纷、资金短缺的,协助政府部门,加快未销售房屋的销售,多方筹集资金等,保证项目的尽快完工;没有实力继续开发的,协商各方制定债权债务的整体转移方案,并催收借款人避免影响其个人信用。对经营不善,导致借款人无收入还款的,要求担保机构承担担保责任,设法保证楼盘项目正常运转;或者产权转移,提前结清贷款;在还清拖欠的情况下可与借款人协议变更还款条件,减轻其还款压力。
对催收无效的,及时提起诉讼。
个人住房贷款业务流程中的风险防控详见表3所示:【表3】
二、个人住房贷款风险管理的特性
(一)个人住房贷款风险管理的长期性
个人住房贷款业务存续的长期性特征,决定了这项业务风险管理工作的长期性。如何在相对漫长的一段贷款存续期间内,持续跟踪检查,动态监控风险,管控住可能会萌芽的各类信贷风险,是商业银行必须持续高度关注的一项课题。
(二)个人住房贷款风险管理的灵活性
由于个人住房贷款业务的政策性,它的变化与宏观经济的大背景密切相关,成为国家调控指挥棒下的调控利器,因此决定了该项业务风险管理应具备灵活性的特征,可随时跟进政策进行调整。个人住房贷款业务风险管理的灵活性应与该业务风险管理政策的延续性科学结合起来,既保持政策的适时可调控性,又确保其在一段时期内的相对稳定性。
(三)个人住房贷款风险管理的复杂性
由于个人住房贷款的客户群体来自千家万户,其价值取向、风险偏好各不相同,信贷需求可能迥然各异,贷款业务呈现出多样化特征。客户群体的多样性决定了个人住房贷款的风险特征、管理措施、化解手段的复杂性,对商业银行的风险防范水平提出了较高要求。
