第五章 商业银行个人住房贷款风险防范策略
在识别和判断个人住房贷款风险的基础上,商业银行应具体分析其成因,积极釆取有效措施转移、控制和管理风险。同时,我国应构建全方位、多层次的风险防范体系,要求个人、社会各机构、银行和政府都做为参与主体,共同做好个人住房贷款风险的防范和控制。个人住房贷款业务是C银行的传统优势项目,业务份额在个人住房贷款领域始终保持领先优势,“要买房到C行”的宣传用语早已家喻户晓,深入人心。截止2013年末,C银行总行个人住房贷款余额达20249亿元,在四大国有商业银行中占比30. 61%,排名首位。目前,C银行个人住房贷款业务的市场规模、规章制度、操作流程、风险防控、人员素质、网点配备等方面建设都已达到业内领先水平,作为行业标杆,对C银行个人住房贷款风险成因的实证分析基本上囊括了国内商业银行个人住房贷款业务所有的风险形态和案例特征,具有一定的代表性和普遍性。在此基础上得出的强化商业银行个人住房贷款风险防范的应对策略对国内各家商业银行的个人住房贷款风险防范工作都具有较强的指导意义和借鉴价值。
第一节 外部宏观环境风险防范策略
一、正确解读宏观政策,把握市场发展脉络,实现业务发展与调控目标的一致
正确理解宏观调控政策对房地产业持续健康发展的深远意义,进一步强化市场调研,在把握国内全局发展态势的基础上,针对本地房地产市场的供求关系与运行特性,着重进行区域性分析,准确市场定位,提高对业务发展外部环境的前瞻性研判能力,为业务决策提供科学依据。加强对房地产政策和市场研究,重点关注市场运行中的区域分化,把握高风险区域的表象特征和主要风险点,细化差别化的信贷政策和管理措施,在防范风险的基础上严格执行相关政策,并注意适时调整,促进个人住房贷款业务健康持续发展。
二、建立个人住房贷款风险预警系统,防范经济周期风险和政策风险
商业银行的经营应顺势而为,因此有必要建立风险预警系统,通过相关模型对宏观经济指标、区域经济指标、产业经济指标及国家相关政策进行研究分析,准确把握经济走势,并明确可能对商业银行经营带来的影响,及早做出反应、启动预控机制,对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。
同时,商业银行要深入研究分析住房市场下跌前的各类风险特征,如政策收紧、房价快速上涨、交易量锐减和楼盘滞销等,蹄选其中的关键因素,建立市场风险预警指标,包括但不限于以下指标:房价变动指标、各类型房产成交变化指标、房地产相关行业(如建材、钢铁、水泥)指标、地方政府的土地拍卖和交易指标、地方经济总量指标、地方物价指数、地方平均年收入等,通过系统性分析,形成商业银行可用的个人住房贷款预警指标,及时警示风险,优化资源配置,促进结构调整,将贷款投向风险低的区域。
三、建立个人住房贷款利率风险衡量、评估、规避机制
在个人贷款系统中建立贷款利率上浮与借款人收入负债比率的关联模型,预设在贷款存续期间利率的可能上浮区间,由利率最高值得出客户最高负债水平,由此测算出借款人可承受的收入负债比,在该比值内给予授信,以确保客户科学合理负债,避免因过度授信在利率上升期间无力偿债现象的发生。建议客户在预测未来利率水平处于升息通道时考虑选择固定利率贷款,以锁定借款成本,免受利率变动冲击,规避利率风险;或根据自身经济实力考虑选择等额本金还款方式,等额本金还款方式比等额本息还款方式所付利息总额少,且利息逐月递减,所面临的利率风险也相对较低。
四、建立个人住房贷款风险监管机制,发挥不同市场主体在预防、规避、控制、监管和分散风险方面的优势作用
首先是政府应加快建设社会信用体系,打造良好的信用环境,釆取有力措施抑制不诚信行为。其次是政府应加强基础建设。制定全国统一的信用信息釆集和分类管理标准,推动地方、行业信用信息系统建设及互联互通,构建信息共享机制,在保护涉及公共安全、商业秘密、个人隐私等信用信息的基础上,依法使各类社会主体的信用状况透明、可核查,让失信行为无处藏身,从而达到让个人住房贷款业务的交易双方信息对称的目的。第三是充分发挥同业监督、行业组织自律和市场机制作用,培育和规范信用服务市场,形成全社会共同参与、推进信用体系建设的合力。第四是健全相关法律法规,使信用体系建设有法可依。对于个人失信行为规定具体的惩罚力度和惩罚方式,加大个人的失信成本,真正使守信者得到保护。
第二节开发商风险防范策略
优选合作幵发商和楼盘,从源头把控风险。特别是在经济下行和房地产市场下跌期间内,必须优选开发商和合作楼盘,从源头上防范楼盘“烂尾”和虚假贷款风险。优选资质等级高、资金实力强的开发商合作,严控与无开发经验、参与民间借贷的开发商进行合作。优选销售情况好的普通住宅楼盘合作,严控与拿地成本高、销售价格过高、户型过大、销售不畅的楼盘合作。
一、严格准入条件,加强对开发商的审查
应重点审查开发商的资质、实力、诚信情况、股东构成等,选择有实力、重诚信、管理规范的开发商做为合作对象,这对防范烂尾楼的出现、开发商为套取信贷资金实施的“假个贷”行为的发生具有较好的防范作用。
二、加大项目封闭式管理力度
建立对幵发商的动态跟踪系统,商业银行客户经理通过定期调阅财务报表、实地走访楼盘现场等管理手段,实时掌握开发商所开发项目的工程形象进度、资金投放运用等重大的企业行为,避免出现不能完工的项目。购买商业用房投资性较强,借款人多采取以租养贷的还款策略,因业态定位不明、商铺招商不力、布局规划不一而引发的粗金收入下滑现象时有发生,在目前房地产价格持续较快上涨的背景下,商业银行承担着较高经营风险,应对未能形成大客流量商圈和浓郁商业氛围的大规模新城、新兴城市综合体项目重点持续关注。重视销售回笼款的封闭运行管理,加强资金监管力度,严防资金挪用等违规行为,防范项目“烂尾”。
三、认真做好名单制管理
对于住建部、国土资源部等相关部门认定有重大违法违规行为,以及出现“假个贷”问题的幵发商,建立企业黑名单制度以及开发商相关股东、实际控制人的个人黑名单制度,并立即实行退出机制。
四、对“假个贷”采取保全措施
对于已出现“假个贷风险”的贷款,积极釆取行之有效的保全措施:一是落实承债主体,由具备条件的借款人承接债务,将“假个贷”转为真实的个人住房贷款,或是在实际用款人配合、坚持风险敞口不扩大的条件下,将“假个贷”还原为公司类贷款;二是加大催收力度,敦促相关当事人筹集资金归还贷款;三是落实抵押登记手续,为“假个贷”提供抵押物担保;四是对于催收无效的“假个贷”,及时启动法律诉讼程序,并追究相关当事人的民事、刑事责任。
第三节借款人风险防范策略
一、优选个人客户,实施差别化策略,严格申请主体资格的审查
一是根据商业银行客户战略,优选客户群体。坚持个人住房贷款支持百姓购买普通自住房的发展定位,特别是在经济下行期间,优选收入稳定的个人客户,严控收入高但不稳定,购买户型大、房价高的贷款客户需求。按照前文所述的收入水平、文化程度、所处年龄、婚姻状况、从事职业等因素来制定差别化客户策略,研究不同群体客户的差别化管理措施。二是在存量客户的还款i己录中,挖掘、总结信用记录良好、违约率低的优质客户群体特征因素。如:贷款房价比较低的贷款客户信用风险相对较低;历史信用记录良好的客户贷款通常更加安全;稳定性高的客户(如在现居住地居住时间长、在现单位工作时间长、已婚有子女等);收入偿债比越低的客户信用水平一般越高;贷款用于购买居住用房的客户比用于购房投资的客户通常具有更低的违约率。三是运用信用评价工具,筛选和保留优质客户。如c银行的自动化信用评分系统目前主要应用于个人信贷发放阶段,是对申请人履行承诺能力和信誉程度进行全面评价,用于是否接受个人贷款申请的决策支持。四是加强大额个人住房贷款业务管理。坚持审慎经营的原则,适度提高借款人所购房产的首付,降低贷款成数,实施差别化定价,增加共同借款人,追加有效担保,同时调查客户收入来源的真实性和稳定性,分析其从事的行业前景等,严格防范因个人投资失败所造成的违约风险。
二、严格落实贷前调查,确保贷款真实性
商业银行应要求客户经理认真负责地对借款申请人进行实地调查和资料收集,获取真实、全面的信息资料,并独立对借款申请人信用和经济收入做出评价和判断。首先,通过上门家访,把握借款人的经济实力、还款能力、还款意愿,可以较好地保证贷款用途的真实性,最大限度地防止虚假贷款发生;其次,落实第一还款来源,落实相应担保措施,如是个人住房抵押额度贷款或个人再交易贷款,应选择经合作评估公司评估的、流通性强、地段好的住宅或商业用房;再次,要落实首付款的核査工作,一般而言,商业银行可以从幵发商、经销商等合作机构的账户资金变动、销售部门与财务部门之间的衔接、借款人资金来源等方面进行核查。
三、加强贷后跟踪和监控,及时发现风险隐患
商业银行应严格按照相关规章要求对贷款特别是逾期贷款进行贷后检查,不能流于形式。商业银行应健全贷后回访制度,加强常态化的贷后管理机制,建立客户信息档案,对借款人的资金使用、还款动态、支付能力、保证人的担保能力、抵(质)押物的变化等情况进行跟踪检查和监测分析,及时发现风险隐患,及早釆取针对性措施逐一化解。
第四节商业银行内部风险的防范策略
一、加强规章制度建设
商业银行必须根据市场的变化,加强内部控制合规管理,通过分析业务特点,确定个人住房贷款业务的风险点,包括:贷前调查的借款申请人主体资格、身份与收入真实性验证、交易背景与贷款用途的真实性验证、借款申请人还款能力确认、抵质押物权属确认、保证人担保能力确认、客户信息录入的完整性;贷中审核的材料合规性、完整性;贷款审批制度执行到位;贷款发放的面签与抵押登记的落实;贷后监测检查的及时性、催收措施的有效性等。针对每个风险点提出相应的防控措施,及时完善规章制度,确保信贷资产的安全。
二、加强从业队伍建设
商业银行应明确规定从事个人住房贷款业务人员的基本准入要求,包括对从业年限、学历水平、基本技能等逐一进行要求;通过定期举办的岗位从业人员资格考试,淘汰不合格人员,有效提升从业人员的业务技能与履岗能力;以岗位说明书、岗位流程操作手册等文件形式明确业务流程中的相关岗位职责,使得每个岗位人员都能清楚知悉自己所从事岗位的具体工作内容,使得管理者能够明确知晓从业人员与岗位的匹配程度;每年度幵展多次业务技能培训、集中组织学习,要求业务人员在新政策出台后应通过重点自习、分组讨论等形式,及时掌握制度文件中的难度、疑点,从而有效掌握规章制度,确保合规经营。
三、完善系统,提升机控能力
商业银行应加大科技投入的力度,通过先进的系统防范人员操作失误的风险,要定时向各层级收集系统优化的需求,以及根据监管部门的要求,适时完善和优化系统功能,增加贷后监测、预警功能,及时发现潜在风险,实现有效的系统控制,以科学“机控”来弥补规章制度盲点,规避“人控”流程中潜在的操作风险和道德风险。
第五节合作方风险的防范策略
一、严格合作方准入退出制度
商业银行应制订业务合作方准入退出的管理办法,确定个人住房贷款业务合作方的准入要求,明确相关准入条件和指标,从源头上选择讲信用、重诚信的合作机构;同时,对合作方实行年审制度,建立黑名单制度,及时退出不良合作方。
二、明确业务自主经营要求
商业银行应在个人住房贷款业务规章中明确自主经营的要求,避免业务合作中过分依赖合作机构。严格执行信贷调查的独立性,不得将关键风险点委托合作机构办理,特别是相关材料的真实性验证,包括客户的身份信息、财力证明、贷款用途和购房交易等,进一步加强贷前调查、贷中审查、贷后核查工作,有效防范风险。
三、落实保证金动态管理制度
商业银行应要求个人住房贷款担保机构严格按照《担保合作协议》缴存保证金,担保机构提交新增担保贷款申请时,应实时查询其保证金账户,确认未超出担保范围后方可办理;如新增担保贷款申请后,担保余额将超出担保公司缴存保证金的保证范围,应要求其按照《担保合作协议》约定立即存入追加保证金或要求借款申请人提供其他有效担保。
四、签订委托协议书的注意事项
按照商业银行标准协议文本与住房资金管理部门签订委托协议书;在协议中必须明确双方的责、权、利,包括但不限于以下内容:
(一)商业银行和公积金管理中心在公积金贷款咨询、受理、调查、审批和贷后管理等方面的职责划分和工作流程;(二)住房公积金管理中心负责规定住房公积金贷款申请受理条件,负责决策和审批住房公积金贷款,并明确住房公积金贷款的借款人、借款金额、借款期限、借款利率、借款用途、还款方式、担保方式等;(三)住房公积金贷款资金由住房公积金管理中心提供,商业银行不为客户垫付任何资金或款项,住房公积金贷款余额不得超过相应委托住房贷款基金余额;(四)公积金管理中心保证住房公积金委托贷款资金来源正当,借款人借款用途合法,不强令商业银行违规发放住房公积金贷款;(五)住房公积金贷款风险由住房公积金管理中心承担,商业银行协助监督借款人按规定使用贷款,协助督促借款人按时归还贷款本息;(六)商业银行有权要求公积金管理中心按协议约定的收费方式和费率及时足额支付相应委托贷款手续费。
