第二章房地产行业及其宏观环境分析
2.1房地产业的定义
2.1.1房地产概念
房地产是房产和地产的合称.房产是指建筑在土地上的各种房屋,地产则包括土地和地下各种基础设施. 房产和地产,合称房地产,是因为两者均必须建在土地上,无法分开且密切关联,同时后者是为前者服务的.与其他工业产品相比,房地产有着明显的特性:一是位置的固定性;二是产品的单一性;三是使用的耐久性;四是开发建设周期长及投资大.
2.1.2房地产行业
房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业,是种具有基础性、先导性、带动性的风险产业一般地,我们将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业,包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务.
2.1.3房地产企业
房地产企业,是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的且"自主经营、独立核算"的经济组织 .若无特别说明,本文所提及的房地产企业专指房地产开发企业.受所经营产品和服务特殊性的影响,房地产企业有以下几方面特征:一是经营对象的不可移动性,经营对象都是不动产,具有固定性和不可移动性;二是业务形态的服务性,房地产企业在经营活动中需要大量沟通、协调及法律等事务,其服务态度和服务质量至关重要;三是经营活动的资金和人才密集性,房地产企业在经营管理过程中需要大量的资金和人才;四是经营活动过程的行业限制性,房地产市场规模大、行业竞争者数量多,市场竞争强烈且存在市场壁金,属于高风险、高投入行业.
2.2中国房地产业的宏观环境分析
2.2.1中国房地产的政治法律环境
我国土地归国家所有,地方政府垄断了土地一级市场,开发商只能通过土地出让渠道获取土地,故房地产商幵发项目时受到城市规划、政府土地供应的限制.此外,面对近几年房地产价格不断攀升,国家也制定了一系列政策,对资金、土地来源、购房者等进行控制,这些都构成了中国房地产业重要的政治法律环境.
2.2.2中国房地产的经济环境
1、中国房地产的国际环境
2007年下半年,全球爆发由美国次贷危机引发的金融海_.这是自上世纪三十年代以来世界所面临的最严重的一场金融危机,并己经引起全球性的金融危机和经济形势动荡.作为全球第一大经济体,美国金融市场的动荡和经济的衰退无疑对全球经济产生影响.受美国次贷危机的持续影响,全球经济原有秩序被打乱,全球经济原有平衡被破坏,因此,全球经济结构的重新调整己势在必行.这种调整既涉及发达国家和发展中国家的博弈,也涉及实体经济和虚拟经济的均衡,其调整难度及复杂度可想而知.这种调整主要包括三个方面:一是发达国家内部争夺"日趋激烈".发达国家之间争夺经济主导地位已公开化、白热化,最终鹿死谁手难以预料,其调整难度可想而知.二是新兴市场经济体"呼声高涨".作为新兴市场经济体,发展中国家经济发展速度不可小视,次贷危机也许就是一次博弃调整.三是经济结构面临"均衡调整".从次贷危机发生根源看,由于实体经济和金融经济间平衡被打破后,相应产生大量价格泡沫,进而衍生市场信心低迷、全球通胀以及投机娼獗等问题.只有全球范围的实体经济和金融经济实现均衡,上述问题才会得到彻底解决.
自金融危机之后,各国央行给经济注入大量流动性.这种调整,除了让经济幵始复苏,也让房价开始反弹.于是,新一轮的"涨价风"吹遍全球,特别是欧美国家的房价高涨彳严然成为一个全球性话题,美国房地产市场持续回暖,欧洲房地产市场涨势迅猛.
2、中国房地产的国内环境
自1978年以来,中国改革开放取得了举世瞩目的伟大成就,全国经济社会生活发生了翻天覆地的巨变.我国经济不仅发展速度世界最快,而且保持高速发展长达30年之久,成功创造了 "中国经济奇迹".近年来,我国经济的稳步增长,不仅提高了对世界经济的贡献度,而且在世界经济总量的位次稳步提升.特别是2008年世界发生次贷危机后,我国经济仍然保持较高增速,并第一时间成为世界经济复苏的重要引擎.目前,中国已成为世界第一大贸易货物国,也是全球第二大经济体、最大外汇储备国和最大出口国.
但是,我国在这30年的发展中也不断呈现出各种新问题.中国的经济增长靠的"粗放型"的发展模式,其面临新问题逐步增多.
一是经济技术含量较低.由于中国劳动力比较优势和巨大的市场潜力,国际产业资本以FDI大规模进入中国沿海地区.中国企业古较低端的产业链参与全球分工.因此,我国出口产品主要是缺乏技术含量的低级加工产品.
二是经济对外依存度高.目前,中国经济对外贸依存度相当高,约为60-70%.这将隐藏着非常大的风险,外界因素的风吹草动都可以引起中国经济的震荡.次贷危机漫及全球后,中国作为全球经济一体化中的一员,自然不能幸免.
三是热钱涌入兴风作浪.次贷危机后,欧美等发达国家急于转嫁危机,加之我国市场增值预期十分明显,我国就成了次贷危机的"避风港",大量国际"热钱"流入我国金融市场乃至房地产业.由于"热钱"的伺机而动及兴风作浪,加大了我国金融及房地产市场的资金风险.
2.2.3中国房地产的社会文化环境
每个国家的社会与文化不尽相同,对于企业的影响也是很大的.中国人家庭观念较强,对租赁房屋接受度不高,倾向选择自有住房.另外,随着生活观念的不断变化,年轻人对拥有独立空间需求增强,较少选择与父母居住,他们对住房的需求具有极大刚性.
2.2.4中国房地产的技术环境
科学技术是第一生产力,许多新技术对生产和生活方式都产生了重大而深远的影响.技术进步在原材料、开发设计、制造工艺、生产成本等各个方面都对房地产企业产生重大影响.比如,在产品方面,企业通过研究消费者心理和购买行为,对户型设计、室内设计、家庭配套、外观设计做出迎合消费者的创新,就能使其获得竞争优势.
2.3中国房地产业发展历程及特点
2.3.1中国房地产发展历程
与国外房地产业发展相比,中国的房地产行业发展起步比较晚,但经历了较多的发展阶段,大致可分为分为以下几个阶段.
1、起步阶段不愠不火(1978-1991年)
中国实行市场经济,让房地产行业随着市场的需求关系自动调节成为可能.1978年,我国住房商品化、土地产权等观点陆续提出,中国房地产市场悄然起步,"万科"等比较早期的房地产企业应运而生,这一阶段房地产行业发展不媪不火.
2、过渡阶段混乱失控(1992-1997年)
1992年邓小平同志南巡讲话后,我国在总结和肯定特区市场经济中房地产幵发成功经验的同时,并将其在全国范围特别是沿海城市进行鼓励和推广.由于住房公积金制度等房改政策全面推行,我国房地产业急剧快速增长,但也在局部地区出现混乱局面甚至产生了较明显的房产泡沫.在1997年东南亚金融危机之后,我国政府开始施行住房政策改革,房地产市场在经历低迷之后幵始复苏.
3、趋稳阶段高速增长(1998-2003年)
1998年以后,国家先后出台了一系列的刺激房地产发展的政策,诸如取消福利分房、银行放宽信贷、取消房价管制等.这促成了中国房地产业的高速增长,但也出现房价过高、结构不合理等问题,从而导致严重社会矛盾并成为社会关注的焦点.2004年起,国家开始通过调控供给、收紧土地与信贷等方式,对房地产业进行宏观调控,.
4、反思阶段调控升级(2003-2007年)
2003年以来,我国房地产调控政策"频频出招",中国房地产市场步入反思阶段.从"国八条"到"国六条",从"调控"到"再调控",中国房地产又面临新的政策考验.但是,由于调控政策失灵,房地产调控陷入"越控越涨、越涨越控"的递她局面,2006-2007年国内房价又出现反复及爆发式增长.
5、调整阶段经历逆转(2007-2012年)
随着我国信贷紧缩政策的影响显露,我国房价及成交量又于2007年底开始开始快速回落.2008年,由于国际经济环境的全面衰退,我国经济也无法独善其身,房地产行业发展明显减速,整个行业伴随经济调整进入新一轮的调整期.2008年9月,市场陷入博弈,地产商一方面大声疾呼政府救市.2009年地产调控政策迅速逆转,房地产市场随之经历V型反转.
6、全新阶段市场导向(2013年至今)
2013年新一届政府上台后,房地产行业进入了全新的发展阶段.房地产"调控"字眼在公开场合消失,行业政策面趋于平缓,房地产降价潮波及全国各地.
2.3.2中国房地产行业发展特点
自我国2000年停止福利分房以来,我国商品房市场并未经历完整的调整周期,尚未建立完善的市场体系及运行机制,仍存在诸多发展问题及矛盾.因此,现阶段的我国房地产市场发展主要特点如下:
1.中国房地产市场仍不成熟、尚未完善
一是尚处刚性需求的发展阶段.我国房地产市场起步晚、发展慢,仍处于刚性需求的早期阶段.从二手房交易量占比看,北京、上海等少数一线城市近两年才上升到60%左右,其市场成熟尚有距离,更何况其他城市.未来20年内,如果,.我国城镇化率由50%增至70%的国际平均水平,每年将新增1500万左右城镇人口.
二是存在调整空间的不完善市场结构.为了社会稳定及保障民生,不少工业化国家都通过各种方式提供保障性住房,以满足不同层次人群的合理需求.目前,我国的保障房覆盖率不到10%,远远不能满足中、低收入群体住房需求.只有加强住房保障体系建设,才能对稳定房地产市场发生积极作用.
此外,房地产交易存在诸多不规范行为,而且交易诚信缺失触目惊心,这成为阻碍房地产服务业快速发展的瓶颈.同时,我国房地产市场还存在供求矛盾突出、市场风险藉由产业链传导等问题,值得我们更多地关注和研宄.
2.中国房地产运行存在不合理
一是企业数量多、负债高.全国现有近5万家各级房地产幵发企业,行业集中度低且平均负债率高达80%.今后,随着行业的资源逐步转移,房地产行业的集中度将大幅提高,前百强房企市场占有率将超过50%.
二是资金来源结构单一.从整体看,我国房地产企业自有资金比例较低,资金来源单一,大多来源自银行等金融机构的贷款和借款,行业对资金市场的变化比较敏感,抗金融风险能力有待增强.
三是房企圈地依然存在.由于地方政府"土地财政"短期内较难彻底改变,虽然中央不断收紧土地出让市场,但各地仍旧在想方设法对土地市场进行政策倾斜.只要企业资金允许,房地产开发商还是会倾向进行"圈地"行为.
四是拆迁矛盾层出不穷.虽然国家相继出台了国内拆迁安置领域政策,但拆迁安置纠纷仍层出不穷.相关问题的解决虽有逐步改善,但是离问题完全解决仍有一个漫长的过程.
五是住房保障制度尚不健全.由于受惠面窄、门滥高、操作性弱等问题,我国住房保障制度发展举步维艰,仍处于发展建设初期.随着各类政策保障性住房建设并投入使用,中等收入人群将更多受惠,现有问题将逐步改观.
