4 国外寿险公司投资养老地产的实践及启示
美国、日本和英国经济发达，社会步入老龄化的时间也较早，因此他们探索养老模式的时间长，并早已建立了健全的养老保障制度。随着老龄化的不断深入，这些国家也在不断的创新出解决养老问题的方法，养老地产作为一种能有效减少社会养老负担的方式备受关注。养老地产在我国虽属于新鲜事物，但是在美、日、英三个国家中已经经过了长期的发展，寿险公司早已作为投资主体参与到养老地产的投资中，并逐渐形成了成熟的发展模式，不管是政府在寿险公司投资养老地产相关法律法规的制定及配套政策的落实方面，还是寿险公司自身在开发建设、投资方式、盈利模式、运营管理及产品设计等方面都对我们有很大的借鉴意义，下文将对美国、日本、英国寿险公司投资养老社区实践进行研究，并得出对我国的启示。
4.1 国外寿险公司投资养老地产的实践
4.1.1 美国--养老地产运营商+住房反向抵押+REITs
美国老龄化的特点在上世纪 60 年代就已经显现出来，凭借发达的经济和较高的居民收入水平，从上世纪 70 年代便开始了与养老相关的基础设施的建设及养老地产的开发运营。面临严重的老龄化现状，美国政府鼓励社会组织积极的投资养老地产，并制定出养老地产投资运营的法律法规，给盈利性和非盈利性的投资者给以资金支持和税收上的优惠，还对入住养老社区的老年人给予一定比例的资金补助。美国在房地产开发运营方面早已形成合理的分工合作的模式，保险公司在合作中充当为与房地产相关的信用风险、产权风险、责任风险等进行承保的角色，在对房地产的投资上也是通过证券化的产品--REITs,较少的直接参与到房地产的开发运营中去。美国的养老地产发展的时间长，也已形成了成熟的开发运营模式，在养老社区的开发中很少有保险公司直接出资开发建设，因此在美国保险公司投资养老地产就出现了三种主要的形式：作为养老地产的运营商、开展住房反向抵押、REITs.
（1）作为养老地产的运营商。寿险公司不参与养老地产的开发建设，由专门的养老地产开发公司建设完成后，寿险公司通过控股、收购等形式将不同类型的养老社区进行整合，打造出提供综合养老服务的养老社区，该养老社区不管是在地理位置、养老服务、医疗保健设施、娱乐休闲等方面都能满足老人物质和精神的需要。
（2）住房反向抵押。美国于上世纪 80 年代末推出了住房反向抵押贷款，老人将属于自己的房子进行抵押寿险公司并获得养老金，寿险公司对抵押人的岁数、剩余寿命、房子的当前市价、未来升值空间、折旧等进行了解后做出综合评估，将现金一次性支付或按月、按年支付给老人，62 岁以上的老人都能够参与其中，贷款限额根据房产所在州的具体标准确定，抵押的房子归寿险公司所有，寿险公司拥有了房屋的处置权和收益权，同时承担相应的贬值风险。寿险公司根据年龄结构、收入水平等设计出不同的产品，老年人可以从寿险人手里租回抵押的房产，也可以支付一定的费用住进由寿险公司专门设立的养老社区。美国的联邦住宅管理局和退伍军人管理局为抵押人提供担保，使寿险公司免除了开展该项活动的后顾之忧，联邦储备保险公司作为专门从事住宅金融保险业务的公司，为金融机构提供存款保险，吸引了资金流入住房反向抵押市场，提供了有力的资金支持。
（3）REITs.REITs 已经成为美国寿险公司投资养老地产的潮流，一般是由投资养老地产的房地产上市公司将养老地产打造成证券化产品，投资者通过购买该类产品持有养老地产的股份，上市公司将募集到的资金作为养老地产信托基金，交给专门成立的进行房地产的投资管理的机构，由其代为进行养老地产的开发和养老社区的运营管理，并将养老社区运营后获得的收益按照投资者投入资金的比例分配。美国税法规定 REITs 在符合了政府做出的规定时可以免缴政府要求上缴的所得税，且参与投资 REITs 的大多是在纽约证券交易所上市的知名公司，这些公司都严格的遵照规章运作，并做到信息的透明、公开，REITs 收益率介于债券和股票之间，保险公司又偏好于稳健投资，因此对保险公司产生了很大的吸引力。美国保险公司通过发起设立或购买投资于养老地产的REITs,以长期持有获取稳定的收益为经营策略，间接地参与了养老地产的投资。
4.1.2 日本--连锁养老机构+住宅养老
截止到 2011 年，日本的年龄在 65 岁以上的老年人数占全国全部人数的 23.4%,是发达国家中老龄化最为严重的国家。日本的养老实体分为养老事业和养老产业，前者是公益性的，所包括的一切费用都是政府资金进行全部的支付，后者则是指提供养老服务的盈利性的养老机构，并且它们的经营还需要以政府的政策为指导，养老产业的发展是在上世纪 70 年代日本老龄化加快，政府无力独立支撑养老，政府支持如保险资金这样的民间资本投资养老，政府一方面规定了民间资本投资养老产业的限制，另一方面出台税收减免政策进行鼓励。寿险公司发挥其自身优势推出连锁养老机构和住宅养老两种养老地产形式。
（1）连锁养老机构。连锁养老机构是为常住客户提供养老的专业服务，而且对其所在的周边社区有需要照顾的老人提供某一天的服务或者很短时间的入住服务，充分有效的将养老机构中的优质资源用于对更多老人的服务中。日本当局异常看重养老机构的政策基础和面临的外部环境状况，以 1986 年就开始推出养老专业服务的养老机构“幸朋苑”为例，其在日本所设的连锁分支已经超出 150 个，在该机构除一次性入住费用外，其余由入住者提供的费用只有 10%,社会养老保险承担剩余的费用，老年人需要得到特殊看护的，看护费用的 90%由政府来支付。日本养老机构中的工作人员种类较多，除行政人员以外还配备有专门的护士和护理师照料老人日常生活，对护理员的培训程度和要求在世界上是最为严格的，不仅养老机构会对护理员工进行培养训练，国家也会对他们定期进行统一的严格培训和考核，并颁发资格和等级证书。
（2）住宅养老。近年来，日本开始推行住宅养老，建设具有医疗服务设施、娱乐设施、购物消费设施的专门为方便老年人生活居住的住宅，通过收取租金的形式来取得收入，在社区的医疗、咨询、康复等设施上，普遍的引用了最新科技，自动化程度高，为老人提供操作上的便利，国家会对此类型的设施进行一定的资金补助，使用这些设施的老人需要缴纳的费用很少，费用门槛低。另外，日本也在不断发展大型的养老社区，但是这种住宅不是让老年人单独入住，而是让不同年龄层的人住在一起，这有利于子女方便照料，这种大型社区提供了更多的空间和设施，更多的多样化的住宅，是日本解决老龄化问题的一个新的措施。
4.1.3 英国--满足多样化养老服务需求的养老地产
英国是世界上最早的实现工业化的国家，医疗卫生事业的发展和社会保障制度的完善，英国的老龄人口不断增多，使老龄化进程加剧，据统计，英国 1950 年 65 岁以上老人的数量就占总人口的 15.5%,预计到 2050 年该比例将增加到接近 30%,老龄化异常严重。20 世纪 90 年代开始，英国政府开始鼓励私营部门充当养老服务的直接提供者，英国的养老服务供给呈现出多样化和市场化的特点，供给者在投资之前会进行市场调查，调查的内容包括：当地的购买力、已有的养老服务机构经营情况、老年人群数量、现有养老机构的种类及规模等，然后根据调查的结构确定自己的目标人群、服务定位。英国的开发的养老地产很多，养老院、老人疗养院共计近 1.9 万家，为老年人进行护理的大大小小的机构有近 6000 多个，种类从普通到豪华都有，根据入住者不同的经济收入、健康程度及其他需求提供养了多样化的养老服务，包括：公寓、养老院、日间照护、居家养老等，入住金额从每年 20000-100000 英镑不等。
在英国，购买养老服务的费用一部分来自个人，一部分来自政府，如果一个老年人的一年的经济收入少于 14250 英镑，那么老年人的养老服务费用全由政府支付，如果老人一年的经济收入在 14050-23250 英镑之间，需要每周向养老服务机构支付 1 英镑，政府则拿出 250 英镑，一年的经济收入在 23250 英镑之上的就完全自费。英国政府还设有专门的监察、评估机构，从养老服务、环境、工作人员及管理人员等方面进行检查评估。
近些年来，英国盈利性的社会组织大幅度的投资于养老机构，给养老市场带来了供给大大超出需求和不同养老机构之间激烈的竞争，这几年来，英国经济出现低迷，行业竞争的激烈，极不稳定的租金水平，使养老服务行业市场堪忧，拥有 750 家分院的Southern Cross 养老院集团由于无法支付每年 2.3 亿英镑的租赁费用在 2012 年 7 月宣告破产，短视的房产出售及售后租回是其失败的直接原因，在所处的经济环境已经出现了变动的情况下，英国的养老机构也需要进行改革。
4.2 国外寿险公司投资养老地产的启示
国外投资养老地产的时间长，积累了大量的经验，对我国具有重要的借鉴意义，主要体现为以下三点：
4.2.1 经营方式灵活，加强与多机构合作
国外私人养老机构从自身的能力和国家的基本情况出发，以购买、租入的方式获得养老地产开发的土地，又以买为主，养老地产投资的前期会有很大的资金投入，在经营过程中通过对养老地产产品的出售、收取会费、提供养老服务的费用等获得资金回报，土地性质明确。市场定位明确，国外养老地产配有完善的基础设施，采用精细化设计，服务水平高，注重专业化人才的培养，拥有较高专业化水平的人才队伍。形成了一致的养老地产行业标准，养老机构严格按照标准进行开发、运营管理。经营模式成熟，采用多元化、灵活的经营方式，除直接投资于养老地产的方式外，还采用间接的投资模式--REITs,该模式具有更大的灵活性和简便性，且注重规模效应，能够有效的增强经营管理能力，也大大节省了养老地产的成本，具有较高的盈利性，有利于实现养老地产的价值最大化。此外，还注重与房地产公司、物业管理公司、医院等机构的合作，实现保险公司在养老地产开发和运营中由独立经营到与多个机构的分工合作，使养老社区的运营更加专业化。
4.2.2 寿险资金投资养老地产离不开政策支持
国外颁布了专门的法律来保障养老社区的建设和发展，如美国的《照顾白皮书》、日本《介护保险法》、英国《国民保健法》，美国还设立了专门的负责为养老社区安排财政的管理局。美、英、日三国政府在保险公司投资养老地产方面都制定了宽松的政策，进行大力的支持，最主要的体现为财政补贴和税收优惠，从保险公司投资养老地产的开发阶段，政府就对开展这一项目的寿险公司进行财政上的支持，同时对其进行一些税收的减免，美国对间接投资养老地产模式制订了专门的政策规范，还会获得政府税收上的额外优惠。在英国入住养老社区的老年人在自身支付一定比例的费用后，剩余部分由政府进行补贴，一定程度上减少了老人的压力，提高客户入住积极性，大大提高了养老社区的入住率。政府还对养老地产的开发及运营制定了明确的标准，严格对养老社区内的环境条件、基础设施、服务水平等进行评估，规范运营管理。还鼓励其他社会资本参与到养老社区中来，吸引更广泛的社会力量，为养老服务奠定坚实的经济基础。国外政府一系列的配套措施降低了保险公司投资养老地产的成本，提升了投资积极性，为养老地产的可持续发展提供了良好的环境。
4.2.3 设定寿险资金投资上限，注重风险控制
美、日、英三个发达国家的保险市场比较成熟，寿险资金在养老地产的投资时间也比较长，虽然各个国家都有其独特的特点，但是它们在寿险资金投资养老地产的比例、投资标准和风险控制等方面的经验值得我们借鉴。美国、日本两个国家对保险资金所有在不动产上的投资金额占公司全部资金的比重进行了严格规定，美国寿险资金能够投资在不动产上的上限为全部资金的 10%,日本则为 20%,英国则进行宽松监管，虽没有规定严格的上限，但是其实际操作比例在 4%-8%之间，美国的实际操作比例在 1%-4%,日本在 3%-6%,三个国家的在不动产领域的投资额在监管的比例之内，并且将保险资金投资的安全性放在首位，在进行投资之前充分衡量风险与收益，保证充足的偿付能力，在对养老地产投资的过程中严格的遵守监管要求。考虑寿险资金的长期性特点和投资的风险性，美、日、英三国还对保险资金投资于单项不动产的比例进行限制，如英国监管机构要求保险资金投资于单项不动产的比例不得超过业务总量的 5%.美国寿险资金投资养老地产的多元化的投资路径是最为值得借鉴的，为不同类型的寿险资金提供了合适的投资工具，增强了迅速变现能力，既满足资金不受损失的要求又带来较高收益。
