3.4 我国寿险资金投资养老地产存在的问题
虽然当前寿险资金投资养老地产有很多的优势和机遇，但是在我国还属于新生事物，在经济、文化、制度等方面存在着限制，寿险公司投资养老地产还必须要解决以下问题：
3.4.1 外部环境方面存在的问题
（1）保险资金投资养老地产的配套政策不完善
近几年来对保险公司投资养老地产给予了政策肯定，但是只是停留在原则层面，没有起到较大的作用，很多相关的措施也很难实施，保险公司投资养老地产的土地政策、税收政策、金融政策等相关政策尚未细化，因此，保险公司在投资运营养老地产的过程中还存在很多的困难和阻碍。
根据我国土地分类标准，不同使用用途的土地拿地成本会不同，用于公共事业的成本低，盈利性质的成本高，在当前养老地产土地性质尚未明确的情况下，寿险公司投资的养老地产通常以盈利性普通住宅的成本拿地，大大的增加了寿险公司的成本。目前我国寿险公司投资养老地产的盈利模式主要是“只租不售”的模式，而普通住宅用地建设的项目一般是采用的是出售模式，这就使养老地产出租式的盈利模式和现有普通住宅用28地政策之间产生矛盾。我国对不同性质的用地规定了不同的使用年限，其中使用年限最长的为住宅用地期限为 70 年，综合或其他开发用地的使用年限为 50 年，无论养老地产投资用地属于何种性质，但是其具有长期经营的特点，在土地使用年限到期时是否能够续约的规定尚不明确，将不利于寿险公司养老地产的持续经营。
2000 年国税局对于我国老年服务机构在税收上的问题制定出了相应的政策，对政府部门和社会力量办设的特意为老年人进行生活上的照料、日常的护理、文化娱乐、健康保健等服务的具备福利性和非盈利性特点的养老机构，在缴纳税收时会给予一定程度的减免，由此可以看出，政府的税收减免只是针对那些具有绝对的正外部效应、非盈利性的、福利性的养老机构。寿险公司以盈利为目的，其所投资养老地产的资本也以追求高额稳定的回报为目的，而且寿险公司为了尽快的回笼资金，它所投资的养老地产的定位是高端市场，而不是基础市场，因而寿险公司投资的养老地产在获得国家税收支持方面还存在困难。
除此之外，退休人员的医保能否异地转移也没有具体的政策说明，我国养老地产要获得持续健康的发展还要获得金融行业的支持，但是相关金融政策还停留在研究阶段。
（2） 寿险公司投资养老地产尚未形成统一标准，监管体系不健全
养老地产在我国刚刚起步，统一的服务评价体系没有形成，就不能有效的评价出寿险公司投资的养老地产的服务质量是何种等级，以及在对不同情况的老年人进行照护时是否进行了符合标准的专业服务，服务评价体系的不完备影响了寿险公司的定价，同时也会使养老社区的服务质量得不到保证。养老地产的建筑标准、专业服务、配套设施还没有形成统一的行业标准，盈利性养老机构和福利性养老机构的相关标准没有明确的区分，这就给寿险公司投资养老地产带来很大的不确定性。保险资金投资不动产在我国发展的时间短，在这一领域还有许多的监管空白，尚未制定出具体的监管措施，这就会使一些寿险公司利用监管的盲点只追求眼前利益，不顾资金安全，忽略健康持续发展的理念，也会利用人们对养老地产这一新生事物认知较少的不利方面进行损害客户利益的销售，最终偏离养老地产的轨道。
3.4.2 市场需求方面存在的问题
（1）社会大众传统养老观念的束缚
国外发达国家的养老社区的入住比率达到 97%左右，绝大多数老人选择养老机构或社区进行养老，在很大的程度上减少了子女和社会的养老压力，但是在我国孝道伦理自古就被推崇，儒家思想中的“孝悌”思想在国人心里已经根深蒂固，在“养儿防老”传统思想的影响下形成了“家庭养老”的传统养老模式，赡养老人是子女的义务，即使在家庭条件允许的情况下，受传统道德的影响子女也不会选择将老人送往养老院。而且在我国老人希望为子女留下更多的财富，子女在赡养老人后也存在着能够获得继承老人财富的期待，寿险公司的与寿险产品相结合的养老社区，在老人到一定年限后没有养老金的给付只是入住到养老社区，保险金转化为养老服务，在一定程度上减少留给子女的利益，这种观念在当前看来对于老人及子女都是需要时间克服的。根据 2011 年我国老龄中心的调查，有 85.05%的老人选择居家养老，只有 6.69%的老人选择养老机构，这样就减少了养老社区的客户来源。虽然我国当前面临老龄化的大趋势，养老负担不断加重，但是受传统的养老观念的束缚，养老地产的需求是否会呈现同比例增加的情况还有待观察，养老地产能否被国内大众接受还有待市场的检验。
（2）社会大众对寿险公司投资养老地产的信任机制缺乏
对于购买保险公司的养老保险产品，以换得到达一定年龄后入住寿险公司投资的养老社区的客户来说，和自费入住其他社会盈利性的养老社区不同，其老年生活的成本是在提前缴纳一定年限的保费后方获得入住保险公司开发的养老社区的资格，寿险公司以养老服务代替了给付保险金，在养老社区中的每天的费用都是其应获得的养老保险金的支出。而在寿险公司实行养老地产“预售”的条件下，缴纳保费和到达入住的规定年龄之间有很长的一段时间，这就使客户不能确定能否在入住时获得寿险公司承诺的服务，这就产生了被保险人和保险公司之间的信任问题，信任机制缺乏导致养老地产的需求有限。
（3）社会大众在享受养老服务和获得收益之间的权衡
当前我国寿险公司投资的养老社区主要面向已有的高端客户群体，在养老社区的建设中投入较大的成本，寿险公司投资养老地产还不能得到国家在财政补贴和税收上的优惠，这就使其面临较高的成本压力，而最终这些成本还是会通过较高的入住价格转移到客户身上，虽然养老社区对大众有足够的吸引力，但是通过购买养老保险产品入住养老社区的客户需要缴纳较高的保险费用，这些保险费用足以购买较好的房产，而且当前房产的市场走势仍然有升值的预期，租住养老社区的客户除要缴纳一大笔的保证金外还需要支付高额的租金和服务费用，而且上百万的保证金最后只能以原数退回，以当前的储蓄利率和 10 年的期限计算这笔保证金也能获得不少的利息收入，因此，社会大众将会权衡自己的得失。此外，我国老年人的收入较少且获得的途径单一，城镇老人主要靠退休金维持老年生活，农村则为劳动收入，高昂的价格与较低的收入也致使养老地产的需求减少。
3.4.3 供给方面存在的问题
（1）寿险公司在投资养老地产方面缺乏经验
寿险公司在养老地产的规划和建设方面不如房地产商经验充足，养老地产的组织规划和筹建需要进行调研，对相关设施需要专门的考虑，在这种专业性较强的新领域对开发过程中遇到的风险不能清晰的认识和有效的规避。通常在评价养老地产运营的质量时主要考虑两个方面：运营成本和服务质量，运营成本较低说明寿险公司在经营中获取利润的潜力大，服务质量的好入住率高，服务质量差入住率低，寿险公司在对养老地产定价时也是综合考虑这两大要素。而寿险资金的投资主要在资金运作上，而在养老地产的运营上则缺少经验，会产生过高的运营成本，同时在养老服务的提供上，与其所进行的保险产品的经营有很大的差别，每一过程都需要较专业的知识，寿险公司也同样缺少经验。
（2）寿险资金投资养老地产面临风险
养老地产作为寿险公司一个新的投资方向，在风险特征方面和银行存款、股票、债券等存在很大的不同，保险资金投资养老地产市场风险是需要加以关注的。主要包括以下风险：市场风险主要指的是寿险公司对养老地产价格的预期与市场上的实际价格相反，这将会带来产生损失的可能性。在消费者对养老地产需求旺盛的情况下，价格会出现升高的现象，这时的市场风险就比较小，但是需求较弱时，价格就会由高降低，市场风险就会较大，同时由于养老地产属于房地产的一种特殊分类，房地产投资具有高杠杆的特点，当风险产生时会被放大很多倍，养老地产就会减值，也就带来寿险资金投资收益率的降低。当前我国房地产市场的泡沫较大，如果房地产跌幅较大，养老地产也势必受到冲击。
流动性风险则是指寿险公司投资于各种投资工具上的资金，在公司面临较大的资金需求时，资产如果转化为现金的能力差，会有无法清偿债务的损失的可能性。养老地产所需的资金规模大，投资期限长，而且在前期会有很少的现金流入，这就给寿险公司带来了流动性风险，在急需大量资金时养老地产变现能力弱，不能及时的提供资金，而且一旦房地产市场出现利坏保险资金极易被套，使寿险公司偿付能力减弱。
经济繁荣发展时期，政府推行宽松的经济政策，而经济下滑时则是紧缩的经济政策，若政策偏向宽松，养老地产投资的限制会放宽，如果偏向紧缩养老地产的发展受到严格的限制，养老产业日益受到政府的关注，当前关于养老地产投资的具体政策尚未制定，因此寿险公司投资养老地产会面临宏观经济政策的巨大不确定性，容易受政策的左右。
从寿险公司内部来看，长期的资产和负债的分离管理造成资产负债不匹配的问题，资产负债管理方法运用生疏，养老地产投资又属于新鲜事物，寿险公司从未有过类似投资，会在资产负债的管理中出现更为严重的资产负债期限、规模、现金流的不匹配。进一步加深寿险公司资产负债不相匹配的问题，影响寿险公司的经营水平和盈利能力。同时，寿险公司尚未形成成熟的投资理念，缺乏理性的、稳健的投资意识。投资技术上的缺陷，投资理念的落后，养老地产投资一旦出现问题，将会严重威胁到寿险公司的资金状况。
（3）寿险公司投资养老地产的专业人才缺乏
寿险公司储备了大量的与寿险精算和风险管理相关的专业型人才，但是在专业化要求同样高的养老地产投资领域却缺少相关专业化人才。养老地产的投资涉及到一系列的过程，在这个过程当中会需要懂得房地产开发建设的专业人才，养老地产运营之后还需要运营管理方面的人员，由于养老地产具有特殊的客户群体--老年人，因此社区内还需要配备医疗保健、护理的专门人员。保险公司主要的业务在于承保，关注的也是保险产品的设计与销售，投资受到的关注度相对较少，因此在发展中储备的投资管理方面的专业人才少，没有形成庞大的实力较强的投资团队。随着国家对保险资金投资范围限制的放宽，保险公司的投资规模虽然增长较多，也认识到了投资专业型人才对于持续发展的重要性，但是要想在短时间里培养和引入大规模的专业人才难以完成的，而且将这些人才建立成一个配合默契的投资团队更需要长期的磨合，这就造成了寿险公司在投资上的专业人才的贫乏，而既有保险业务能力又能够掌握养老地产投资技巧的人才少之又少。在老年人的健康医疗、护理方面，就目前我国养老护理的状况来看，获得养老护理从业资格的约三万人，且大多是文化程度在初中水平的外来务工人员，经过专门培训并且具备专业医疗护理知识的人员面临严重的缺口。
（4）寿险公司投资养老地产的盈利模式不成熟
与传统养老服务业不同的是保险公司投资的养老社区的资金数量多、社区的规模大、很长的投资回报期、还有资金的流动性也差，如果缺少资金延续的支撑，就不容易获得养老地产带来的规模效应和保持持续的运营。在保险公司投资养老地产后，虽然政府在政策方面有所放松，但是在具体实施上没有给出办法，对寿险公司投资的养老地产的盈利模式没有明确的规定，寿险公司只能选择将养老地产长期持有，采取“只租不售”的盈利模式实现投资收益。这种以租赁为主的盈利模式，具有资金回流慢的特点，32将会使养老地产的投资获得回报的时间增长 10 年，有的也许会在 20 年以上，获得收益的期间加长，也加大了投资资金受到损失危机的概率。寿险公司投资开发的养老地产是为中高端客户提供养老服务的高档养老社区，具有商业性质，其应该具有多样化的盈利模式，增加养老地产的收入来源，如出售、收取会员费、提供服务费等，但是我国寿险公司投资的养老地产的收入来源只能是以租金收入为主，寿险公司只能在长期持有、争取稳定的租金收入、低利润率和提高利润率、承担较高运营风险之间不断进行权衡，在各种盈利模式之间进行权衡，找到符合自己实际情况、能够实现长期稳定发展的盈利模式，这就使寿险公司投资养老地产的步伐放慢。
（5） 寿险公司投资养老地产面临较大的竞争压力
1999 年以来，随着我国人口老龄化的程度不断加深，政府也加速的建立我国的养老服务体系，通过实施不同的措施使社会各界投入到兴办养老服务机构中来，并在投资中进行了合理的引导。我国当前出现了多个养老机构投资的主体，包括政府、个人、非盈利组织、房地产商、金融机构、医疗健康机构、外资机构等，政府和非盈利组织成立的养老机构在经营中比其他投资主体受到较多政策优惠，一些具有与养老地产相关的专业技术的投资主体如房地产商和医疗健康机构在开发和经营过程中比寿险公司拥有更多的经验和技能。养老地产的开发建设和后续的经营必须有充足的资金进行支撑，寿险公司虽有大规模的资金，但是一些也相对拥有巨大资金实力的外资机构和其他金融机构也足以与之相抗衡。对养老地产前景的看好，近年来纷纷成立的各类养老机构，也都在不断的打造中高端养老社区，不断的从基础设施、服务等方面着手提高自身的经营管理能力，无疑给寿险公司投资养老地产带来了一定的挑战，形成了竞争压力。
（6）养老地产的产品缺乏多样性
养老地产与寿险产品相结合形成了我国寿险公司投资养老地产的特色，但是就目前已投入运营的养老社区来看，与养老地产相结合的寿险产品都是以给付年金形式为主的养老保险产品，如分红型养老保险、两全保险、定期寿险，这种形式将应当定期给付的养老保险金用于了支付入住养老社区的费用，在转换上是比较方便的，但是寿险公司除了该种寿险外还有许多的长期寿险产品，如重大疾病保险、长期护理险，而且持有这些金额较大的长期寿险保单的客户的数量也很多，他们也同样有对养老服务的需求，但是鉴于当前寿险公司还没有设计出较多的长期寿险产品与养老地产挂钩的产品，因此只能损失掉这一大部分的客户资源，造成了客户基础的不稳固，为寿险公司今后进行养老社区的经营销售带来了一定的难度。
