2 寿险公司投资养老地产的理论分析
2.1 养老地产的内涵及特征
2.1.1 养老地产的内涵
养老地产的概念是由人口老龄化开始较早的美、英等一些经济发达的国家在 20 世纪 70 至 80 年代提出的，国际上从广义和狭义两个方面对养老地产进行定义，广义的养老地产概念是指提供了老年人居住的功能，养老生活保障功能，综合服务的功能和在社会当中的逆向融资功能等为一体的复合型房地产，狭义的概念是指将养老主体融入房地产的开发中的，满足特定市场主体养老的需要的以养老社区作为载体的房地产。而当前国内对养老地产的概念尚未明确的界定，普遍的说法为养老地产是一种新兴的地产业形态，基于适老化及为老化而拓展出来的，可以由不同的社会主体采用不同形式的开发运作，除了具备普通商业房地产的开发和日常的运营管理的特点外，最主要的体现为其提供养老服务和不断地金融创新的特点，是以养老住所为基础附加商业配套设施，集娱乐休闲、医疗护理、养老养生等服务于一体的，依托出售或出租养老居住场所及所提供的综合服务的增值实现盈利，与养老住宅相关的物业经营一般由投资商自己操作，收益归自己所有，在长远的发展中还能通过整合各种资源实现金融化。
2.1.2 养老地产的特征
养老地产是新兴的房地产细分行业，具有一般房地产的普遍特征，房地产属性是其根本的属性，因此养老地产和普通的住宅房地产、商业房地产一样在区位的选择、土地资金的投入、市场分析、物业经营和管理等方面有相应的要求。但养老地产的消费群体具有特殊性，在产品的形态和功能的要求上又和普通房地产具有显而易见的不同，养老地产的投资和操作和一般房地产相比也有所不同，这就使养老地产与传统的房地产相比具有其自身独特的特点：
（1）服务性
养老地产与其他传统的房地产相比，主要体现在其具有养老功能方面，养老地产的消费群体又更加看重自身的需求能否得以满足，这就使养老地产在开发和运营过程中从老年人的特点出发，开发出满足老年人的物质需求、精神需求、社会活动需求和医疗健康需求的产品，在各个方面都体现了这一最鲜明的特征。在选址方面，一般选择在宁静、具有美丽的风景、便利的交通和空气质量良好的地方，根据不同老年消费群体的特点和需求，如生活自理能力，开发出不同的产品，满足多样化的养老需求，在生活配套设施、社区管理和养老服务上都进行了周全的考虑，在老人活动的各个场所设有急救和无障碍通道，养老社区内设有公园、图书馆、老年大学、娱乐休闲会所等，这些公共的空间促进了老年人之间的交流，增添了生活的乐趣，陶冶了情操，完善的医疗服务是养老地产的有力支撑，养老社区内还设有医院，一批经过培训，具有专业的医疗护理经验的工作人员，满足了老年人的日常保健和护理需求，为养老服务提供了保障。
（2）投资回收期长，收益稳定
由于寿险公司投资的养老地产的主要目标客户是其现有客户中的高端人群，因此一般建造成为高级的养老社区，使养老地产在建造时成本的投入要比普通商业住宅高出30%-50%,此外医疗保健，健身娱乐等配套设施以及专业服务团队的建设，也需要大量资金的投入，传统的住宅项目在开发商卖出房屋后，后期需要提供的服务可以交给自己所成立的物业管理公司来负责，而养老地产后期的运营更加重要，需要由专业的运营管理团队进行运作，以增加后续盈利能力，这也需要持续大量资金的支持，这就拉长了养老地产的投资回收周期。但是从国际上来看养老地产的中后期资金的回流稳定，据初步估计收益率在 15%左右，高于银行存款、债券等的收益率，是长期性战略投资比较理想的渠道。
（3）金融化
养老地产发达的美国，在资本市场中将养老地产与金融产品相结合，衍生出金融产品 REITs（房地产投资信托基金）。虽然我国处于养老地产起步阶段，但是已有进行养老地产投资的保险公司开始探索投资房地产信托基金。养老地产投资所需资金规模大，环节多，投资周期长，可以与银行、保险公司、信托、私募基金等金融机构建立联系并从他们那里筹集资金，养老地产在运营一段时间之后能够有持续不断的资金收入，并且遭受损失的可能性也变小，因此可以以养老地产作为载体，衍生出多样化的金融产品，养老地产又不同于传统房地产经营模式，在经营中不能脱离与金融市场的深度连接，将金融化作为养老地产发展的路径选择和重要的依托，是养老地产为达到健康持续发展的目标的必然要求。
2.2 寿险公司投资养老地产的特点
2.2.1 资金雄厚且具有稳定性
寿险资金的来源主要是保费收入，而且由于寿险产品大多具有长期性，从投保人缴纳保费到寿险公司对被保险人进行保险金的给付需要一个很长的时间而且具有可预测性，一般这一间隔在十年以上，就使寿险资金具有了长期性的特点，并且寿险公司的资金中大约有 70%期限超过 10 年，这就使寿险公司能够充分的利用寿险资金进行长期性的投资。寿险公司进行长期寿险业务的经营，其经营具有负债性，将投保人的保费进行聚集形成寿险公司的主要负债，建立起了寿险公司对被保险人的负债资金，用于保险金的给付，其负债性就要求寿险公司提取责任准备金并逐年不断积累，使自己具有较强的偿付能力，而责任准备金的提取与保险金的给付之间也存在期限上较大的差距，这就使作为寿险资金的重要组成部分的责任准备金成为了具有稳定性的存量，寿险资金也带有了稳定性特点。近年来保险业发展迅速，我国保险公司的保费呈逐年增高的趋势，我国寿险公司的保费收入由 2002 年的 2274 亿元增加到 2014 年的 12690.28 亿元，雄厚且稳定的寿险资金为寿险公司投资养老地产带来了源源不断的资金来源，提供了强有力的资金支撑。
2.2.2 养老地产和寿险产品相结合
寿险公司投资养老地产充分的发挥其自身在寿险业务方面的优势，将寿险产品与养老地产相结合，面向自身现有的中高端客户开发与寿险产品相结合的养老社区，设计出与养老地产相挂钩的寿险产品，在养老社区投资开发前将产品出售给客户，客户在购买寿险产品后获得入住养老社区的资格，在达到规定的年龄限制后可以入住养老社区，享受专门的养老服务，被保险人的保险金就被用来支付入住养老社区的租金和养老服务，寿险公司未来保险金的给付转化为了提供养老服务。当前在养老地产和寿险产品相结合方面特点鲜明并已经取得很大成功的典型例子有泰康人寿的“泰康之家”和合众人寿的“优年养老社区”,这两家寿险公司将自己投资的养老社区与具有年金给付特点的寿险产品进行了绑定，客户在获得保险的同时还能够在老年时享受专业的养老服务，并且各个寿险公司还在不断地探索出与健康险、护理险相挂钩的多样化的产品，为客户提供更加丰富的服务。因此，寿险公司投资养老地产不仅满足了社会对高端养老服务的需求，也通过开发新的保险产品，为老人提供了所需的养老保障。
2.3 寿险公司投资养老地产的理论基础
2.3.1 社会管理理论
“社会管理”指以人为中心的对社会正常秩序的维持，社会社会保障体系的构建，提供丰富多样的社会服务，完善社会福利等。最主要的目的在于满足不同群体的多样化需求，解决社会矛盾，使社会大众能够平等的享受社会福利，实现社会各个主体的协调有序发展，是对市场协调能力不足进行的补充，也是社会矛盾和冲突能够化解和解决的必然要求。保险的社会管理职能成为当今学者研究的热点，是指保险通过不断的提高配置自己所拥有的资源的效率来促进经济社会的协调发展，通过积聚社会大众的资金以形成社会风险补偿基金从而增加社会资本的积累，参与到经济和社会生活的各个方面，为社会的发展提供可靠的支持，使社会资源得到有效合理的配置。
（1）人口老龄化带来的社会管理问题。随着近些年来人口出生率的不断下降，人口增长的绝对数减少，老龄化的速度日益加快，这将造成从事经济活动的年轻劳动力的减少。部分进入老龄化社会较早的国家已经逐步出现经济活动人口老化的现象，即是说在从事日常经济活动的总数中，年轻人所占的比重下降，而老年人所占的比重上升，这显然会影响经济的发展。在业者的“老化”将会带来国家物质财富创造能力的降低，由于老年人在学习新知识，掌握新技能和新工艺方面会比较吃力，在新环境条件下的适应能力变差，创新能力也比年轻时下降，这将会使经济水平逐渐的低下，影响科技进步。
老龄化还会带来劳动年龄人口赡养老人的负担加重，赡养老人成为了家庭一个沉重的经济负担，劳动年龄人口压力的不断增大，最终还是会带给国民经济不利的影响。伴随着老龄化社会而来的是更多的社会保障需求，人们将渴望更有效和更多的和医疗保障有关的服务，如老人的特殊护理、医疗保险、药物，同时还会要求有更高的退休金和较多的养老保险来维持退休后的生活，由于当前我国社会养老保障体系还不够健全，还没有实现全覆盖，因此社会还将面临社会救助的压力，这都将大大增加国家在社会养老保障方面的支出，社会养老保障会影响到社会的有序发展，在老龄化越来越深入的形势下，在任何方面处理不当都会带来严重的社会问题。
（2）面对社会强烈的养老需求，保险公司发挥自身优势将所具有的资源合理配置到养老地产中去，将养老保险产品和养老地产结合，客户通过购买养老保险产品获得入住寿险公司开发的高端的养老社区的资格，在到达规定的入住年龄时，入住养老社区并享受社区内提供的包括医疗保健、护理、娱乐、文化交流等在内的老年服务，满足了社会中一部分人对高端养老服务的需求，为社会解决部分养老压力。社会寿险公司也不断进行更多的养老产品的创新，将所具有的养老保险产品以外的其他险种如护理险、疾病险等与养老地产结合，延伸服务范围，将满足更多人的养老需求，进一步缓解政府养老的重担，减弱养老带来的社会矛盾，促进了社会安定有序，将社会管理的职能发挥到最大。保险公司社会管理职能的发挥，将会提升保险业在我国国民经济和社会大众中的地位，为保险未来的经营拓宽渠道，从而使保险业的影响力更大，发展能力更强，也有利于促进保险业处理与监管当局的关系，加深了与政府的合作，在养老地产投资方面获得更多的相关政策支持。保险公司也将会加固其社会管理主体的地位，在不断的投资和经营过程中获得长足的发展。
2.3.2 福利经济学理论
20 世纪 20 年代庇古和霍布斯创立了福利经济学，福利经济学研究的工具主要是“帕累托最优”和“消费者剩余”.帕累托最优是指资源的任何配置状态都不可能使一个人的状况变好而使其余人的状况变坏，体现的是经济效率，消费者剩余是指消费者实际支付的商品价格低于其原意支付的商品价格的差额，可以在坐标图上得以说明。一般在研究一项经济活动带来的社会影响时采用福利经济学理论，将消费者剩余和生产者剩余之和称为社会总剩余，两者的变动会引起社会总剩余的变动，当出现两者变动之和会使社会总剩余变动大于 0 时，即是产生了经济效率，经济活动提高了福利水平，反之，则是没有产生经济效率，不旦没有增加社会福利还反而还使其减少了。
假设养老地产市场中不存在寿险公司投资的养老地产，用 S、D 分别表示养老地产市场的供给和需求，P 表示为养老地产的价格，Q 表示养老地产的需求量，当寿险公司投资的养老地产投入市场后，会带来社会服务供给的增加，使供给曲线 S 往右下方移动，而由于养老地产的需求缺乏弹性，短时间内不会发生有较大增加，因此可以假定养老地产的需求曲线在短时间里是固定的，如图 2.1 所示：
由上图可以看出：在寿险资金投资养老地产之前，消费者剩余+生产者剩余=APP1+AP0P1=APP0=社会总剩余，市场中引入寿险公司投资的养老地产后，消费者剩余+生产者剩余=BPP2+BP2O=BPP2=社会总剩余，对两者比较后得知，APP0<BPP2,说明社会总剩余增加了，由此得出寿险公司投资的养老地产能够带来社会福利水平的提高，提高的程度取决于该类养老地产投入市场后面临的需求弹性。
2.3.3 外部经济理论
外部经济理论是研究市场参与者的某种经济行为所带来的社会福利水平的提高或降低，有两个方面的内容：外部经济、外部不经济。外部经济也称为正外部经济是指市场参与者从其经济活动中得到的好处小于该经济活动给社会带来的好处，也就是说该行为提高了社会其他人的福利水平，但是自身却没有得到补偿。外部不经济也称为负外部经济，与正外部经济相反，是指进行的经济活动的私人成本小于为社会造成的社会成本，虽然降低了社会其他人的福利水平但是却没有受到相应的惩罚。
上文已经用福利经济理论对寿险公司投资养老地产进行了研究，证明了这种经济行为能够改善社会福利，提高社会福利水平，而且还说明了提高的程度取决于养老地产所面临的需求弹性。当前寿险公司投资养老地产过程中投入了大量的资金，形成了较高的投资运营成本，但是从中所获得的收益与投入的成本相比却差距很大，这也就说明了寿险公司投资的养老地产是外部经济性的经济活动，寿险公司从中获得的收益低于给社会带来的好处。造成这一现象主要是因为社会环境的影响及寿险公司自身存在的不足使人们的实际需求不能达到寿险公司理想的需求，寿险资金在养老地产的投资上有很大的发展空间，而且寿险公司投资的养老地产的实际需求量还远低于预期，实际需求量的增长幅度，一定程度的取决于寿险公司养老地产的投资带来了多少正外部经济性，并在多大程度上改善了社会福利。因此，将寿险公司投资的养老地产用于解决社会养老问题，不仅能够缓解当前社会面临的养老压力，而且还能增加养老地产的实际需求。
