第 2 章 养老地产的一般分析
养老地产在我国还是一个新兴概念，但在欧美发达国家已经有一定时间的发展历史了，狭义的养老地产指的是将养老概念与房地产开发项目相结合的房地产开发模式，是社会企业为老年人推出的专门的养老住宅产品。广义的养老地产的涵盖面很广，包含了从老年人日常饮食起居、护理服务到精神沟通的各个层面。
因此，我们所要研究的养老地产业不是一个独立的产业，它涉及到从老年人专业健康护理、医疗保健、娱乐活动到日常饮食起居的各个方面，养老地产具有高收益性、具有一定的公益性的特点，对养老地产含义的理解是对它进行深入研究的根本。
2.1 养老地产的概念
“养老地产”一词来源于养老服务业兴起比较早的发达国家，在美国和日本这样的发达国家养老地产是由具有居住、饮食、护理、娱乐功能的养老住宅或老年公寓演变而来。概括起来说就是能够满足老年人日产饮食起居、身体照护和精神照护的地点。目前阶段，养老地产的类别主要有五种，分别为托老所、养老院、老年公寓、老年住宅以及老年社区。随着人口老龄化问题的加剧，养老地产的种类和内涵都会更加丰富，本文中所指的养老地产是以商业化为基础进行经营的部分。菲利普·科特勒教授被誉为现代营销学之父，他将产品划分为五个等级，我们将养老地产业产品也按照这五个层次进行划分。
针对以上五种产品划分层级可以看出影响养老地产业的发展的要素主要有四种（1）医疗护理服务，该项目主要针对于病后需要照料和需要长期护理的居住者，例如，24 小时护理、居家看护。（2）基本生活设施配备，主要是指能够为老年人日常生活提供支持的公共基础设施，例如，超市、公园、药店、消防设施等。（3）基础交通设施，老年人行动普遍迟缓，身体协调相差，为老人提供相应的交通设施很主要，例如，公交车、园区电瓶车。（4）环境因素、空气质量等，优质的居住环境是保证老年人身心健康的基础，地理选址以及对当地气候的考量是一项养老地产长久发展的重要因素。
就整个养老产业来看，设计的范围非常广泛，老年医疗、老年保健、老年生活用品、老年旅游、老年娱乐等都是他要研究的范围，养老地产业只是整个养老产业链中的一小部分。近年来随着人口老龄化问题的加剧，整个养老产业在各个层面上都取得了一定的进步和发展，具有相当的规模，并且集约化的程度也越来越高。
2.2 养老地产业的特点
2.2.1 服务质量要求高，经营模式复杂
养老地产作为一种专门为老年人居住的房地产业，它与服务业联系的密切性不言而喻。从选择养老社区的老年消费者来看，这些消费者具有较好的经济基础，之所以会选择这样的一种高成本养老方式，主要原因就在于这种集中养老的方式让消费者在身体健康和精神上同时得到满足。
养老地产与其他地产业相比最明显的特点就在于具有与老年人相关的照顾和护理服务，可以说这一软实力的水平直接关系到养老地产的好坏。美国的持续照护社区就是高端养老社区的典型，它会先把将要入住的老年人按照一定的标准划分为生活可以完全自理的老年人、具有半护理需求的老年人以及完全护理型老年人，这样的划分有利于为老年人提供更加匹配自身需求的房产以及护理服务。
在美国的太阳城，老年人花很少的钱就可以享受到健身、棋牌、电影等休闲娱乐活动，能够大大丰富老年人的精神生活，这一点与中国传统居家养老的老年人形成鲜明的对比。马斯洛的需求层次理论将人的需求分成五个层次，分别是生理方面的需求、对于安全的需求、对于社交需求、对于尊重需求和自我实现的需求，养老地产业的兴起正可以使老年人在身体照护满足的同时得到精神上的交流。类似这种评级方式也能够为老年人提供最为贴近自身状况和经济实力的服务产品。
2.2.2 资金需求量大，投资风险高
地产项目本身就是高投入的开发项目，如前文所述，要想让项目的边际成本达到递减的状态必须要具有一定规模的配套服务和娱乐、医疗、保健等设施，如果规模不够大，不能够使住户的需求得到满足，那么将远远不能够满足成本的收回要求。养老地产在建设时会将相应的服务和配套设施进行整合共建，这就决定了养老地产的开发周期会比一般的房地产产品开发时间要更长，成本回收时间要更久；此外，从养老地产的经营模式上看，租赁是其经营所采用的较为普遍的方式，这种方式会得到较为平稳的收益，而普通的住宅主要的盈利模式在于房产的销售，一般性房地产主要就是依赖产品销售时一次性收回成本和盈利。由此可见，养老地产与其他地产行业相比回收期要更长。一项房地产项目前期对资金需求量较大、建设时间长以及成本回收慢的特点都共同决定了养老地产在开发、经营过程中较高的风险水平。
2.2.3 入住者年龄偏大，产品设计具有特殊性
人群的年龄偏大，一般来说都是 60 岁以上的老年人。在美国的一些养老社区明确规定入住者年龄和身体状况要达到一定的标准才能申请入驻。入住者具有年龄偏大、身体不协调的特点，这就决定了养老地产特殊的设计要求，首先；老年人身体不协调、行动不便，基于这一点，养老房地产在建设过程中应时刻注意到人性化的设计需求；其次，高效便捷的急救设施是应对老年人突发状况必不可少的条件，完善的应急救援智能系统是老年公寓的必备系统之一；再次，建筑的选址应当在充分考虑到交通便利性的基础上，选择环境较为空旷、清新安静的地区为益。
2.3 房地产融资机制与经营机制
2.3.1 房地产融资机制
资金的供应是一切行业发展的先决条件，尤其像房地产这种资金密集型行业对资金的需求量更大。房地产融资有多种渠道，房地产企业如何在不同的融资背景下结合自身特点，合理地选择融资模式就成为企业发展的关键。按照资金来源的不同，房地产的融资渠道可以分为内部融资和外部融资两类，内部融资的优势在于企业资金受自己的支配，资金使用的自主性更强，并且融资成本更低，财务风险相对较小，但是，资金的供应受企业自身盈利性好坏的影响较大。它的优势在于贷款种类和数量多、贷款效率高，企业可依照自身的实际情况进行贷款，贷款程序固定不复杂，并且成本相对较低。外部融资主要四种方式，分别为房地产信托融资、债券融资、发行股票以及银行贷款；我国企业也普遍采用发行股票的方式进行融资，这样的融资方式能够快速解决资金的短缺，扩大品牌影响力和提高经营效率。债券融资具有成本低、手续简单的特点，但是债券的发行条件严格、财务风险较高；房地产投资信托融资是美国养老房地产业应用最为普遍的一种融资模式，也是本文接下来将要论述的重点内容，它的优势在于可以为房地产商提供全方位、全过程、一站式的综合服务，并且融资成本相对较低，缺点在于进入门槛较高。
2.3.2 房地产经营模式
狭义的“经营”指的是企业的经营，而且相对应的是与生产相关的范围，由此可见，狭义的经营主要指的是企业的供销活动。广义的“经营”是由法约尔在他的着作《工业管理和一般管理》一书中提出来的[5].总结来说，经营就是企业经营过程中的计划、实施到控制的过程，从结构上来说，经营主要分为五个方面，分别为生产层、销售层、行政管理层、资金管理层及技术层。房地产项目有居住型和非居住型两种开发类型，非居住型经营模式又可以分成工业型地产经营模式和商业型地产经营两种类型。本文所讲解的美国养老地产就属于商业地产，从狭义上来讲房地产的经营模式只包括营销盈利模式，本文正式从这一角度对美国养老地产业进行研究的。
