摘 要
截至 2013 年底，我国老年人口总数已经超过两亿，这使得养老问题成为制约个人、国家以及社会发展的重大问题，而居住问题是解决养老问题的根本。中国的养老地产业仍是以养老院为主要开发方式，养老地产业覆盖面低，难以形成全民普及的局面。除此之外，我国养老地产业融资渠道狭窄，缺乏专业的经营管理团队，没能实现地产和服务的有机结合。
由于进入老龄社会的时间较早，许多发达国家早已经在养老地产业上取得了长足的发展，无论是在融资方面、经营管理方面、市场营销方面还是住宅项目建设方面，都已经形成了较为成熟的运营方式，尤其是美国在近 60 年的养老地产业发展过程中形成了一批具有丰富经验的经营管理团队和公司，在服务和建筑设计方面也更加注重入住者的体验，以人性化服务为经营宗旨。以美国养老地产发展为研究方向，目的是为了能够给我国的养老地产的发展提供一些具有现实意义的建议。人口老龄化是一个普遍的社会问题，本文就以此为切入点，回顾美国养老地产发展的阶段，总结其发展基础和现状，继而提出房地产投资信托基金的概念，分别对这一领域的三家主要公司，健保不动产投资信托公司、保健物产投资信托公司、芬塔公司的经营和收益模式进行解析。美国的养老社区能够普遍为老年人所接受与其自身完善的经营模式有着密不可分的联系，在对美国养老地产业的三种主要经营机制进行讲解的基础上，对美国养老地产两大经营案例太阳城模式以及 CCRC 养老社区模式在经营方面进行解析，最后，对其发展原因和发展效果进行评价，寻求美国养老地产发展对我国的启示，不盲目效仿其养老地产融资和经营方式，而是在充分考虑我国的实际情况后，选择性地将美国养老地产业的优势融入进我国地产业中。
关键词：养老地产 融资机制 经营模式
Abstract
By the end of 2013,the total number of Chinese elderly population has reachedtwo hundred millions, this phenomenon has restricted the development of the wholeChina, and the housing problem is the essence of solving the aging problem. Nursinghome is still the main structural of Chinese endowment real estate, the covering rateof endowment real estate is lower. It has not developed to be the widespreadformation. Besides that, the financing mechanism of Chinese endowment real estate isa little bit narrow. Our endowment real estate has a lot of problems, such as Lack ofthe professional management teams, failed to combined the real estate and the agingservices, and so on. Both of the quantity and quality can not meet the needs of ourelderly market.
Most developed country has developed a lot in the endowment real estate. Theyhave made huge development in investment and management. The United States hasformed a lot of groups with rich management of experience. These group has paid alot of attention to the feelings of there inhabitants, in other words, humanized serviceis the main purpose of the real estate companies. So, it is important to search thebusiness model of American endowment real estate, and find a reasonable way todevelop our real estate industries. This article sum up the factors of the prosperity ofendowment real estate in the United States, take examples of three main companies toexplain the REITS in detail. Besides that, this article also explain the three mainmanagement mechanisms in order to provide suggestions to Chinese merchants. Atthe end of this article, we come up three suggestions to stimulate the Chineseendownment real estate, the main aspect is to find the support of our government.
Finally we put forward to find an appropriate pattern to support Chinese endowmentreal estate career.
Keywords:endowment real estate,financing mechanism,business pattern
目 录
摘 要
Abstract
第 1 章 绪论
1.1 选题背景
1.2 研究的意义
1.3 国内外相关研究文献综述
1.3.1 国内相关研究文献综述
1.3.2 国外相关研究文献综述
1.4 文章结构与框架
第 2 章 养老地产的一般分析
2.1 养老地产的概念
2.2 养老地产业的特点
2.2.1 服务质量要求高，经营模式复杂
2.2.2 资金需求量大，投资风险高
2.2.3 入住者年龄偏大，产品设计具有特殊性
2.3 房地产融资机制与经营机制
2.3.1 房地产融资机制
2.3.2 房地产经营模式
第 3 章 美国养老地产及其发展基础
3.1 美国养老地产业发展阶段
3.2 美国养老地产发展现状
3.3 美国养老地产业发展的人口基础
3.3.1 老龄人口总数逐渐增加
3.3.2 老龄人口比重逐年升高
第 4 章 美国养老地产融资机制分析
4.1 房地产投资信托基金在美国的发展
4.2 美国三大 REITS 公司比较分析
4.2.1 保健不动产投资信托公司（HCP）
4.2.2 健保物产投资信托公司（HCN）
4.2.3 芬塔公司（VTR）
4.3 房地产投资信托基金的优点
第 5 章 美国养老地产经营模式
5.1 三种主要经营模式
5.1.1 净出租模式
5.1.2 委托经营模式
5.1.3 租赁+委托经营模式
5.2 三大经营主体基本职能
5.3 美国养老地产经营案例分析
5.3.1 太阳城模式
5.3.2 CCRC 养老社区
第 6 章 美国养老地产发展的政策支持
6.1 养老金计划的支撑作用
6.2 保险政策的促进作用
6.3“倒按揭”的激励作用
第 7 章 美国养老地产发展对中国的启示
7.1 政府加大改革，深化政策支持
7.2 鼓励多层合作，创新盈利模式
7.3 开拓融资渠道，创新融资模式
第 8 章 结 论
参考文献
致 谢
