4.3 中国房地产投资与经济增长的影响机制分析
房地产投资与国民经济增长关系密切，但是绝不可能只是通过房地产业本身与经济增长之间产生联系。房地产业关联度高，产业链长，上下游涉及近 60个行业，带动效应较为明显，其产生的变动会产生较大冲击，影响国民经济增长运行。
上文用计量经济模型实证分析房地产业与经济增长的关系，结论证明这两者之间的关系紧密。本节将从投入产出角度从数量上明确房地产业通过关联产业效应，对经济增长产生的影响。本节数据选取国家《2002 年投入产出表》，《2005 年投入产出表》，《2007 年投入产出表》，《2010 年投入产出表》进行分析。
4.3.1 投入产出理论与产业关联理论。
4.3.1.1 投入产出理论。
投入产出法起源于 20 世纪 30 年代，由美国经济学家里昂惕夫创立。投入产出法和模型是反映客观经济过程和经济结构的一种形式，运用投入产出法探究经济系统中房地产投资与各部门的相互关系及规律。
本节通过投入产出法研究房地产投资与各经济部门的相互关系，考察房地产投资与经济增长运动过程的内在联系。
4.3.1.2 产业关联理论。
房地产行业与国民经济其他产业之间主要是在生产、交换、分配过程中发生的联系，首先是生产技术联系，机械设备的提供；其次是产品，劳务上的联系；接着是价格联系，主要指产业间价值量的交换；最后是劳动就业，房地产业带动其他产业的发展，共同增加社会就业机会，促进经济发展，社会稳定。
房地产业的投资通过关联产业效应对国民经济各行业产生影响，进而较为显著的影响经济的增长。
4.3.2 房地产投资与经济增长相关产业的带动效应。
4.3.2.1 房地产业对关联产业的直接带动分析。
直接消耗系数反应了产业 A 对产业 B 的直接带动作用。
直接消耗系数揭示了各部门之间的直接经济联系，可以了解一个部门生产一个单位的产品要消耗其他部门的产品数量。根据投入产出表以及相关计算方法，得到房地产业直接消耗系数表。
从表中我们可以直观判断，房地产业每消耗1万元，2010年每万元需要消耗其他部门总的价值量为2437元。2010年房地产业每消耗1亿元，通过其他部门促进经济增长0.2437亿。2013年房地产投资额为86013.38亿元，通过其他关联产业部门直接促进经济增长约209_58亿。
从表中我们可以发现金融业与房地产也的关系密切，也就是说房地产投资对于金融产业的依赖度较高，2002年房地产业每消耗一万元，就要消耗金融保险业77_5元，2007年房地产业每消耗一万元，消耗金融部门248元。
总体来讲，10年来房地产业与金融业，建筑业，租赁与商务服务业关系密切。从另一个角度来讲，房地产业可以通过金融业（直接消耗系数为0.043165租赁与服务业（直接消耗系数为0.03402等其他产业促进经济增长，反过来，经济的增长也可以通过这些产业部门带动房地产业的增长。
4.3.2.2房地产业对关联产业的完全带动分析。
完全消耗系数是指第J产品部门每提供一个单位最终使用时，对i产品部门的直接消耗和间接消耗之和，用bi,表示，计算公式为：
完全消耗系数可以更加明确的反映产业间直接和间接带动程度，反映国民经济各部门间的经济技术联系。计算完全消耗系数。
从 2007 年投入产出表的完全消耗系数看，房地产业对其他行业带动显著的有：化学工业（完全消耗系数为0.048931），金融业（完全消耗系数为0.035212），租赁业（完全消耗系数为 0.028716）。2002 年的投入产出表中，房地产业对于金融业，租赁和商务服务业也表现出较为显著的带动作用，其中对于金融保险业的带动作用达到 0.096,也就是说房地产创造 1 万元产值，可以直接或间接带动金融保险业 957 元的产值。2002 年和 2007 年前 5 个产业累计带动系数达到 26%和 17%,可见房地产业对其关联产业的影响巨大，房地产业通过金融保险业，租赁对经济增长产生极大作用。因此，房地产政策的制定要考虑到其关联行业与国民经济增长的巨大关系，房地产政策对于国民经济的增长有着重要的作用。这些相关性较强的行业的经济政策发生变动也会对房地产业产生影响。
4.3.2.3 房地产对关联产业的关联效应分析探究房地产业对于关联产业的带动效应，对于研究房地产投资与国民经济增长的相互影响关系有重要作用。据世界银行资料显示，发展中国家房地产业通过关联产业效应对国民经济的影响乘数超过 2,房地产业与国民经济各行业的关联关系主要是前向关联效应的和。
从关联系数上看，2002 年房地产业每增加 1 单位的产值对相关产业的总关联系数为 1.2392,2007 年的投入产出表中房地产业总的关联效应为 1.1701,综合带动效应比较小。2002 年和 2007 年的投入产出表中房地产业对于金融保险业的关联系数居于 42 个行业的前列，分别为 0.1448 居于首位和 0.0787.
具体分析关联产业类型，房地产业对不同性质产业的作用力方向不同，对于基础原料型产业，如水泥，钢铁等行业，房地产投资对其的作用主要表现为后向拉动作用，而房地产业对于服务产业主要是前向拉动作用，房地产业与金融业是最为密切的环向关联效应，它们之间相互产生较为紧密的影响。房地产投资对经济的影响离不开产业关联效应，房地产业通过产业关联效应对相关产业产生影响，当房地产业资金投资到材料购买，机械租赁等相关行业，通过其他行业更显著的影响经济增长，而服务业的发展促进房地产业的发展，金融业与房地产业相互促进，也就是说经济增长可以通过这些和房地产业与前向关联效应，环向关联效应的产业部门对房地产业产生影响。
总体来说，一方面房地产投资会增加与之相关联的部门收入，导致社会总需求增加，从而加大对于经济的促进作用，这也是乘数效应的体现；另一方面经济增长也会通过其他行业来影响房地产业的投资增长，也就是关联产业中的后向关联和环向关联。房地产投资与经济增长有着较为密切的关系，在实证分析中经济增长对房地产投资的影响更为显著，但是这种影响也会通过关联产业效应进行。
