2 理论基础
在研究房地产投资与经济增长之间的关系之前，对投资、房地产投资以及经济增长的相关理论进行梳理是很有必要的。
2.1 投资理论。
投资指的是特定经济主体为了在未来可预见的时期内获得收益，在一定时期内向一定领域的标的物投放足够数额的资金或实物的货币等价物的行为。投资可分为直接投资，直接将生产要素投入生产过程以期望获取收益的经济活动；间接投资，如将资金等投入到金融市场的经济活动。根据房地产投资的属性可知，房地产投资属于直接投资。
投资理论的发展经历了较长的阶段，其中古典学派的经济学家最早对投资理论进行论述，随后新古典学派将边际原理及数理方法引入投资理论，使投资理论由规范和定性分析上升为实证和定量分析。20 世纪 20 年代以后，凯恩斯等经济学家在修正了以往的投资理论的基础上，确立了总量投资理论，认为投资的社会化能促进就业和经济增长，是投资理论由微观层面发展到宏观层面。
现代投资理论将投资分为两类，一类是金融投资，主要是股票、债券等；另一类为实物投资，又分为增长投资理论等四类，其中凯恩斯的总量投资理论在现代投资理论中被归纳为增长投资理论。
2.2 房地产投资理论。
房地产经济学理论大致可以分为相互依存的三个层面，内层为核心理论层，主要有土地产权理论，地租地价理论，区位理论；然后是直接支配房地产运行的内层理论；外层为间接影响房地产经济运行的外延交叉理论。
国外对于房地产经济的理论分析最早可追溯至 17 世纪后期的地租理论，马克思系统研究了地租，丰富了地租理论，奠定了土地经济理论的根基。现代西方经济学家对于地租理论也有重要的研究成果，保罗·萨缪尔森认为，地租取决于对于土地的需求。
1930 年美国经济学家西蒙·库兹涅兹在《生产和价格的长期运动》一书中提出房地产周期理论，库兹涅兹周期理论，他认为经济中存在 15-25 年周期，特别实在建筑业中，这种周期表现较为明显。
我国的房地产经济理论研究起步较晚，研究内容实践多于理论。新中国成立后，很长一段时间内对于房地产经济理论这个课题的研究较少。直到 1989年住房体制改革以后，在这方面的研究才逐渐增多。
1993 年以后，研究转移到探讨房地产在国民经济中的地位，房地产投资是否过热，至今仍是理论界所热议的话题。
在房地产经济理论中，房地产是土地和房屋财产的总称，在我国土地在 80年代以后才逐渐成为商品。
根据国民经济产业的分类，房地产业属于第三产业中的第二个层次，为生产和生活服务的部门。房地产业运行过程又具体分为生产、流通和消费三个环节，主要参与部门在下图中有所体现，主要包括政府管理部门、市场、中介服务机构及物业管理部门，它们通过房地产供给者和需求者产生联系。
房地产投资，是指将资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动，文中房地产投资额来自对国家统计局月度数据的整理，包括各种房屋建筑物的开发建设，配套的服务设施，土地开发工程和土地购置的投资。房地产本身与其他投资不同的特性，如房地产投资时间跨度长、投资额度较大、受政策影响较强，如金融政策的变化、与其他行业较强的关联性，从材料到资金融通，从钢铁行业到金融市场，其他行业行情的变动都会波及房地产投资。
2.3 投资与经济增长的相关理论。
长久以来，投资作为拉动经济增长的三驾马车之一，被认为是促进经济增长的重要因素，另一方面投资的变动也是导致经济产生波动的主要原因，本节将介绍投资与经济增长相关理论。
2.3.1 投资乘数理论和加速数理论。
1936 年凯恩斯开始研究投资乘数效应，凯恩斯的投资乘数理论是：在一定的边际消费倾向下，新增加的一定量的投资经过一定时间后，可导致数倍于投资量的 GDP.
式中Y 表示收入增量，I为新增投资，K 为投资乘数。
乘数效应在经济增长的过程中将扮演十分重要的角色，既可以使经济快速的走向繁荣，另一方面，如果过于依赖投资拉动经济增长，投资的变动将会使经济产生剧烈波动，加速国民经济衰退与萧条，破坏经济的良性运行。
与乘数效应相对应的是加速原理，加速原理强调的是需求的作用，对资本品的需求会产生引致需求，也就是说消费的变动导致投资的变动。加速效应与乘数效应是相互对应的，乘数效应中投资的变动导致收入数倍的变动，而加速效应中消费或收入的变动导致投资量的变化，消费的增加产生更多的投资。
2.3.2 哈罗德-多马经济增长模型。
哈罗德-多马经济增长模型（Harrod-Domar model）是由英国经济学家哈罗德和美国经济学家多马最早提出的。20 世纪 40 年代，哈罗德和多马在凯恩斯收入决定论的基础上，加入动态化与长期化分析，提出了此模型。
该模型突出通过提高投资来促进经济增长。哈罗德-多马经济增长模型中投资等于储蓄。
其中：s: s 等于储蓄量 S 除以收入量 Y,即 s=S/Y.V: V 等于投资 I 除以收入变化量Y,即 V = I/?Y.G:用收入的增长速度表示，G=?Y/Y.
从式中可以看出：经济增长率与储蓄率成正比，与资本产出比率成反比。
但是哈罗德-多马经济增长模型有较多的假设，如储蓄等于投资；资本-产出比率不变；社会只生产一种产品；技术不进步等。在实际经济生活中，这些假设不可能完全满足，这就为模型带来了很多缺陷。依据模型，经济的增长路径是不稳定的。
2.3.3 索罗模型。
基于哈罗德-多马经济增长模型存在的众多缺陷，20 年代 50 年代后期，经济学家索罗改进了古典经济增长模型所设定的某些不合理假设，建立了新古典经济增长理论，又称外生经济增长模型。该模型建立在柯布道格拉斯生产函数基础上，以完全竞争市场为研究对象，假设规模报酬不变，要素报酬递减，认为经济增长依赖于社会资本存量（k）、人口增长率（n）、技术增长率（g），折旧率（）等外部的因素。
总产出的均衡增长率由人口增长率和技术进步率共同决定，索罗模型得出的结论是经济增长的路径是稳定的。其弥补了哈罗德一多马模型的主要缺陷虽然被弥补。
2.3.4 新经济增长理论新经济增长理论诞生于 20 世纪 80 年代，罗莫和卢卡斯两位经济学家为经济增长理论的重要突破做出了重要贡献。新经济增长理论的代表是罗莫的内生技术变迁模型和卢卡斯提出的内生人力资本积累模型，模型的可信度进一步提升，新增长理论模型中的典型生产函数。
Y 代表总产出。K 表示物质资本存量。L 是劳动力投入量，H 是无形资本存量，t 表示技术水平。
新经济增长理论强调经济增长不是外部力量的产物，科学技术的不断才是经济增长的原始动力和本质原因之一，具有较大外部性的无形投资的充分投入，对于国民经济的持续，良性发展产生的巨大作用。
各种经济增长模型利用各自的假设证明了模型，但是不管是哪种经济增长模型，都说明了投资在经济增长中不可或缺的作用。
