第一章 绪论
1.1 研究背景
众所周知，税收三大职能之一就是调节国民经济。即当某一经济领域出现增长过快，必然造成另外一些领域出现瓶颈，这种情况下国家通过加重税收手段限制其发展；反之，当某一经济领域发展过缓过慢，国家即可通过减轻征税来促进该领域投资建设，从而促进其发展。在全国房价持续几十年大幅上涨而屡次出台宏观政策调节乏力的特定形势下，我国房价逐年攀升、出现很多“有房没人住，有人没住房”的现象，这种由投机需求过度而引发的房地产无序发展问题已经严重影响社会稳定。在这种特定经济形势下，房地产税收理应担当起调节国民经济的重要责任。一些税种如契税、耕地占用税、土地使用税、房产税、土地增值税等之所以被统称为“房地产税收”,都因其直接作用于房地产开发流转环节。然而，多年来这些税种在房地产价格波涛汹涌地狂涨过程中，却始终表现的“碌碌无为”或力不从心；同时，我国房地产业开发和交易过程税费混杂、税收过程存在诸多不公、房地产经营和交易活动价格严重背离价值；并且，由于全国各地资源分布不均导致地方税系结构失衡，多数没有矿产资源税支撑的地方政府依赖土地出让金补充或维持地方财政，特别是试行“营改增”后必将出现地方主体税种缺失恐慌，而“土地财政”难于维系长久的客观现实，必将促使地方政府产生房地产税收挑起地方主体税种重任的强烈期待。综上所述，我国目前的房地产税收对房地产调节功能羸弱，而相关税种本身存在诸多问题，且在地方税系建设中应承担主导责任。为此，客观要求我国应加快推进房地产税收改革、优化资源配置、加强房地产市场宏观调控。这既是国家今后税制改革的重点方向和内容，也是本论文选题研究的主旨所在。
1.2 研究目的及意义
1.2.1 研究目的
本文的研究目的，旨在借鉴税制先进的发达国家经验，结合我国房地产业发展和房地产价格水平等客观实际情况，探索一条包括构建合理化的房地产税收体系等在内的适宜中国特定情况的房地产税收改革道路，努力结合国际先进经验并针对我国房地产经济发展调节需要，剖析现行房地产税收存在的问题，研究架构结构完善、功能健全、调节效应显着的房地产税收体系，调整税制相关要素结构和内容以优化房地产实体法律要素，并积极探讨一套更加有利于房地产税收实施环境的新型房地产税收征管税制。
1.2.2 研究意义
从税收理论的角度来看，我国现行的房地产相关税收制度结构不合理，存在税收征管重流转、轻保有的突出问题，该方面的理论研究不是很充分。本文希望通过开展系统化研究，重新唤醒税收对房地产经济调节功能的正确认识，增强税收理论对国民经济协调、健康、有序发展的指导作用，促进税收经济理论的不断丰富和完善，为构建符合我国房地产市场经济发展客观需求的税收体系提供较为科学的理论依据，并期能对优化房地产税制结构、构建以房地产税收为主体的地方财政体系、加强房地产市场宏观调控提供理论支撑。
从实践层面看，通过介绍分析主要发达国家房地产税收体系和征管经验，为中国房地产税收改革提供经验借鉴，降低改革成本，缩短改革时间，提高改革效率和效果；同时，通过对我国现行房地产税系结构及实体法要素内容调整完善探讨，必将为国家深化房地产税收改革和研究制定重塑地方税系试点方案，提供有价值的借鉴；并力争能为帮助国家早日走出房地产分配不公和房价居高不下的无奈困境，不断优化国家房地产税制结构并充分发挥其有效调节房地产市场功能，提供切实可行的改革方案借鉴。
1.3 国内外研究动态趋势
1.3.1 国外研究现状
在世界范围内，许多国家都拥有悠久的房地产税征收历史。如拉美对土地和建筑物的课税已有 200 余年[1].其无论是不动产的开发、持有还是转让环节，征收房地产税一直都是学术讨论热点，该方面的研究也可谓硕果累累。
（1）有关房地产税收属性的研究
西方国家关于房地产税属性研究，可归结为受益论和新论两种观点：关于受益论的研究最早是从 Tiebout 模型（1956）[2]开始的。该理论以房屋和土地不可移动及分割的物理属性为前提，认为纳税人会因缴纳更多的房地产税而享受更完备的基础设施建设及更优质的社区服务。该理论认为房地产形成的税负不由资本承担，而是由房屋权属所有人承担[3],但因税收投放于环境建设，该地区房价会因档次提升而上涨。也就是说，入库的房地产税额通过资本化的形式实现了该区房产的增值。因此，一部分学者将房地产税认定为一种受益税，并且是有效的。Nechyba（2010）对该理论做出强调，其认为在受益论中若不以房屋和土地的非流动性及地域分区制为前提条件，那么房地产税则不会有效。[4]
关于新论的研究始于 1972 年，该理论由 Mieszkowski 首次提出，后由 Aaron、Zodrow等学者补充并完善[5].其核心观点即认为房地产税的实质是对资本本身课税，并且具有累进税的性质，而累进性则体现了房地产税具有促进社会财富再分配的效应[6].与受益论不同，新论认为房地产税具有扭曲效应，所谓扭曲就是指会影响资源的配置率，即如果一个地区的房地产税负高于国家的平均税负，那么将导致该地区的资本流向税负相对较低的地区，进而导致房地产市场供求失衡及土地资源的不合理配置，故称房地产税不仅是无效的，而且会产生扭曲效应[7].Zodrow 还指出在新论观点下，房地产税会产生类似消费税的调节作用，令其具有消费税的性质。
（2）有关房地产税对房地产调控的研究
在发达国家中，房地产税普遍被作为一种财产税，在整个税收体系中发挥重要作用。很多学者认为，房地产税在政府对房地产市场调控方面，应承担并履行繁荣房地产市场的义务[8],并且与直接采用政治手段对房地产市场加以干涉相比，通过对整体经济的调节进而实现对房地产市场的调控要更为科学合理[9].Benhin（2014）等学者表示，房地产税应在充足、全面的税源前提下进行征收[10],一些国家非正式住房的存在，会由于这些居民没有土地所有权而导致地方政府不能对其征税，会严重影响房地产税收收入及普遍课征的原则，也会使房地产税收的宏观调控功能被大大削弱。[11]
（3）有关房地产税对地方财政影响的研究包括美国、日本、加拿大在内的很多发达国家，都将房地产税作为一个地方税种，为地方政府提供充足税源以保证其预算支出。Wallace 通过研究证实，房地产价值与房地产税呈负相关、与地方公共支出呈正相关，认为财产税为地方政府提供所需财政收入的同时，又能鼓励地方政府有效地制定财政决策的税收杠杆。对政府在房地产税税率制定方面，吕克纳等学者认为，各地方政府在设置房地产税率时会存在相互影响的关系。一部分外国学者对中国房地产税收现状研究后认为，就目前形式来看，因土地供应是有限的，靠卖地来保证地方财政收入是不可持续行为，而房地产税收才是弥补地方财政缺口的可靠来源。
1.3.2 国内研究现状
（1）关于税制结构及其内容的研究
王培荣（2015）指出，因税制结构问题导致的税负不公是我国现阶段的主要问题，随着我国社会主义市场经济的日益发展，其问题与弊端也越来越明显[13].这根本的原因是我国对税收的研究往往是从财政的角度入手而非市场综合运行机制，所以在税种设计时没有根据行业特点分门别类的进行区分[14].据统计，2012 年我国各地方财政总税收收入约为48000 亿元，其中保有环节的土地使用税和房产税两者占比之和仅为 6%左右，尚未达到3000 亿元[15],这种流转环节税负远大于保有环节的现象，外加免税条款过多形成的窄税基模式，不仅会造成明显的税负不公[16],还会与房地产税宏观调控房地产市场的初衷背道而驰[17],导致我国房地产税收对市场的调控作用相当有限的局面[18].除此之外，不动产作为一项资产，其价值随时间推移、经济发展的变化而变化，房产税的税基应为动态评估值而非静态交易价[19],按房产历史成本作为房产税计税依据实为有悖财产税调节性质。
（2）关于房地产业税费关系的研究
对于房地产行业税费问题，金婉珍（2010）指出，学术界和理论界需要重新确定税和费的含义，理清各税种和种类繁杂费用的界限，规范政府行为，将具有税收强制性的费用正式更名为税，如土地闲置费应转为土地闲置税[21].一方面费用占房地产业成本比例过大[22],另一方面很多费用设置又缺乏科学性，再加上个别政府存在严重的乱收费现象，房地产税收在宏观调控功能被大大削弱。
（3）关于开征物业税的研究
吴明昭（2010）等学者对“在条件成熟的时候取消相关的税费，统一规范地开始征收物业税”这一政策一致表示同意[24].所谓物业税并不是一个新的税种，而是对现有税种进行的整合。李涛（2010）认为，物业税隶属于财产税，其征收的开始在一定程度上结束了我国财产税方面税种设置缺失的问题[25],在结构上优化了房地产税收体系[26],这也是房地产税收改革的目标之一[27].在物业税具体执行方面，谢群松（2012）等学者认为可以按档次高低将现有居民住宅分为普通住宅和高级住宅，试点进程则可由高档住宅扩向普通住宅，渐渐地把这个税种的征收范围扩大[28],实现普遍课征。物业税改革无论从对完善房地产税收体制还是稳定地方财政收入都具有十分重要的意义。“[29]
（4）关于税收配套征管制度的研究
关于加强税收征管力度，首先应落实房地产产权登记制度，实现房屋产权证和土地产权证一体化，做到利用信息化实现财税信息的共享[30];其次，应建立公允且独立的房地产价值评估机构，确保房地产税的征收建立在合理税基上[31],确保税收公平，计税方式能被群众认可。在办税部门服务人员方面，各级税务机关应重视对外服务质量，加强培训、提高办税人员服务态度及综合素质[32].吴进萍（2015）等人指出，在税权制定和执行方面，中央应考虑适当放权，以便税种设置及征收时因地制宜，确保征收力度及效率。[33]
1.4 研究内容与主要方法
1.4.1 主要研究内容
本文共分为 6 个章节，主要对我国房地产税收体系建设问题开展研究，全文有四方面主要内容：第一，简述本文的研究意义和背景资料，搜集国内外研究现状，为我国改革提供理论奠基；第二，从历史发展、现行税制结构及内容的阐述中挖掘其中存在的问题与弊端，提出改革必要性；第三，对美国、日本、加拿大三个发达国家的房地产税制进行分析研究，从中寻找值得我国借鉴的精华所在；第四，结合国际经验，先对整体改革思路进行概括性阐述，提出改革原则、思路及步骤，进而对房地产税的税系结构、税收法律要素及配套征管体制提出相应改革策略，最后从社区报缴监督、管理员问责、建立信息共享平台等角度完善税收征管措施。
1.4.2 主要研究方法
针对命题研究需要，本文拟分别采用文献检索、归纳总结、类比分析、图解等方法，对中国房地产税收现状及实施状况、内在症因及国际先进经验进行分析，进而运用判断推理等方法研究中国房地产税收改革策略，最后通过数学计算法测算拟改革方案较现行房地产税制的进步性。
1.5 研究技术路线
论文研究技术路线如图所示：
