第二章旅游资源资产评估基础理论与相关概念
由于旅游资源资产评估主要围绕旅游资源的价值展开讨论，因此为了更好地了解价值的相关问题，有必要简单地介绍一下资产价值构成的相关理论。此外，补充一些关于地租理论和稀缺性价值理论的内容，以便对旅游资源资产进行更深入的了解与掌握。
第一节旅游资源资产评估基础理论
一、价值构成理论
公元3世纪，价值问题一经提出就引起了学者的关注。希腊哲学家色诺芬提出了使用价值，认为财富具有这种属性；对于价值的理解，英国经济学家威廉·配第则创造性地提出劳动量的概念，其《赋税论》就揭示了劳动量的抽象指代，更深入地说明价值的内涵，首次提出了价值论的基本原理。经济学鼻祖亚当·斯密认为劳动的重要性是其他物品所无法比拟的，在其著作《国富论》中有具体的论述，这本书也使得斯密被尊为“现代经济学之父”.在此基础上，马克思提出了更为科学严谨的理论体系即劳动二重性理论，通过对商品关系的透彻理解揭示了价值的本质来源。
（一）劳动价值论
配第第一次提出了 “自然价格”的概念，认为自然价格实际上就是商品的价值，并且商品的自然价格由生产商品时所需人力的多少即劳动量决定。他对自然价格和政治价格的内涵做出论述并进行区分，对劳动价值理论的形成起到铺塾作用。
亚当·斯密的著作《国民财富的性质和原因的研究》提出获得商品所耗费的劳动量、商品的交换价值和商品的实际价格之间的影响是按顺序依次决定的，由此说明最重要的决定因素就是获得商品所耗费的劳动量，劳动的重要性不言而喻。然而由于受到世界观和方法论的限制，斯密的劳动价值论是劳动价值尺度论，它实际上描述的是价格现象，没有脱离价格范畴。在斯密之后，大卫·李嘉图也提出了劳动价值理论，其劳动价值理论的核心是交换价值，和斯密的价值有明显的不同。
参考劳动价值理论，我们更深入地认识旅游资源的价值。但旅游资源由于其本身具有不可移动性、不可分割性等特点无法与其他商品进行交换，同时部分的旅游资源类似民俗风情等是属于人文型的，是历史遗留的文化宝藏，不属于劳动产品，因此，旅游资源和劳动价值论中说明的商品有着很大的出入，不能仅仅套用马克思的劳动价值论来分析旅游资源的价值问题。
（二）效用价值论
同劳动价值论不同，效用价值论是以效用来衡量价值的经济理论，即商品的价值由人类对于商品效用的主观心理评价决定。其中效用具体表现为商品对人需求的满足能力在17世纪中期，许多欧洲经济学家如孔狄亚克等坚持效用在价值形成中的作用，他们认为效用是物品满足人的需要的能力，因此一切物品的价值都来自于它们的效用。17 - 18世纪上半期的经济学著作主要围绕着效用价值论的相关思想展开论述。效用价值的观点最早由英国经济学家N.巴本提出，具体内容有效用是物品价值的唯一衡量尺度。一件物品是否具有效用要看这件物品能否满足人类的需求，没有效用的物品则没有价值。效用价值论以效用递减定理和边际效用相等定理为理论依据，主要阐述了效用的作用，它不仅是价值形成的必要条件，同时决定了价值量的大小。通过边际效用量反映价值将价值抽象成一种主观心理评价，这种主观心理评价由市场上商品的供求状况决定。
18世纪末至19世纪初，英国古典政治经济学家斯密和李嘉图都对其进行了有力的批判。30年代后，用边际效用取代效用的价值理论逐渐占据一定的学术地位，与古典经济学的劳动价值论分庭抗礼。
根据效用价值论，旅游资源是否具有价值，取决于两个因素：效用性和稀缺性。同时具备这两个因素的东西；^·具有价值。如此来看，由于旅游资源可以满足人类对资源各种各样的需求，如观赏需求，它具有效用性，加上旅游资源本身具有的相对稀缺性，因此它自然具有价值。而仅根据效用价值论将旅游资源资产化进行估价，评估的结果只是旅游资源带给人类心理上的满足等主观因素带来的经济收益，这样的结果会过于片面，所以我们不能只参考效用价值论。
二、地租理论
17世纪后期，英国重商主义学派的代表人物威廉·配第对地租发表了自己的见解，他认为劳动者通过土地所有主提供的资源生产出来的产品数量，扣除为自己生产经营所必需的数量得到的剩余的数量就是地租。亚当·斯密也系统地研究了地租的内涵，对于地主阶级和工人阶级来说，地粗的来源是工人为地主提供的无偿劳动，是工人使用地主土地的代价，具体表现为工人使用土地而支付给地主的价格。基于劳动价值论的思考，大卫·李嘉图认为地租产生的原因是土地的占有，地租是由劳动创造的剩余价值，是为使用土地而支付给土地所有者的产品。马克思认为地租是土地所有权的价值增值，说明地租实现的前提是地主享有土地所有权，地主通过地租的形式获得其拥有的土地的增值价值。
从马克思地租理论可以看出，地租表现为一种具体的实现方式，将抽象的土地所有权的经济价值以及隐藏的增值价值具体地勾画出来。马克思指出地租是土地所有者在资本主义私有制的基础上凭借其占有的土地将其使用权分离给土地使用者进行物质劳动而获得的收入。马克思对土地所有权的出租进行了分析，并指出获得的租金不论性质、内容和形式的差异，都是一种对经济实施的取得。马克思还分析和研究了地租产生的原因和条件，认为级差地租和绝对地租是资本主义地租的两种基本表现形式。
对于旅游资源而言，其价值可以通过地租的形式所体现，类同于农业地租，我们可以用相似的方法去确认旅游资源的地租。地租理论为我们确定旅游资源价值提供了一种简单可行的理论方法。但简单地利用马克思的地租理论来认识和确定旅游资源的价值是不科学的，因为旅游资源价值具有相对性和绝对性，同时又具有自然属性和社会属性，这些决定了旅游资源价值的复杂性和层次性，需要综合考虑多重因素才能予以确认。
三、稀缺价值理论
稀缺价值论是由法国数理经济学家L6onWalras （里昂·瓦尔拉）提出的。他认为价值起源于稀缺，批评了单纯效用理论并指出：“…效用…并不足以创造价值…除了有用之外，必须是稀缺的，即它在量上不能没有限制”.①而且在解决价格体系的相关问题的过程中创立了一般均衡理论。在瓦尔拉的一般均衡理论的基础上，意大利经济学家VllfredoPareto（维尔弗里多·帕累托）独创性地提出了帕累托效应，用序数效用概念取代了效用可测量的假定。
资源的价值不仅取决于资源本身的特征差异，还受市场上资源供求关系的影响。资源价值量的大小与资源稀缺性的强弱成正比。因此，稀缺价值理论认为资源的价值由资源的稀缺性决定。
在市场经济条件下，当某种资源能满足消费者的需要，即对消费者产生了效用时，就引发了消费者对这种资源的需求。如果某种我们需要的资源供给量充足，但资源本身不具有稀缺性，则该资源不存在价值。这也从另一角度说明价格可以反映市场的供求关系以及资源是否相对稀缺；但如果这种被使用和被需求的资源供给有限，则资源本身具有稀缺性，那么这种稀缺资源就具有价值。对稀缺资源价值的合理评估，可以减少市场混乱和资源配置失当这些现象出现的可能性。
旅游资源市场价格的测算却仅考虑景区旅游资源门票及旅游产品的价格等因素会使结果过低，这种不合理的资源价格会引起供给与需求之间的矛盾激化，使得资源不合理利用的现象日益明显，最终造成不可估计的损失。稀缺价值论论述了资源价格产生的原因是资源的稀缺性，通过对旅游资源的评估得到的旅游资源价格可以有效反映旅游资源是否具有稀缺性以实现旅游资源的帕累托最优。由于以稀缺性为评估要素得到的评估价格无法反映资源生产和消费的外部性成本，因此在旅游资源价值评估时不能完全依据稀缺价值论。
第二节旅游资源资产相关概念及价值分析
一、旅游资源资产相关概念
（一）资产及旅游资源
要了解旅游资源资产的内涵，首先得了解资产及旅游资源这两个概念。《中国资产评估准则2013》将资产定义为特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未來经济利益的经济资源：本文采用上述定义，认为资产能够为所有者带来收益。旅游资源，众所周知，它是旅游业发展的物质基础。旅游业通过旅游资源对旅游者产生吸引力，从而产生经济效益、社会效益和环境效益。本文认为，旅游资源是能产生吸引力和效益的各种因素存在。
（二）旅游资源资产
旅游资源种类繁多，形态万千。我们F1常生活中接触的岩溶景观、名胜古迹、生态园林、海滨沙滩、风俗礼仪等，都归属于旅游资源。这些具备具体或抽象形态的地理要素单体或组合的呈现无不展示了大自然赋予人类的财富，通过对其经济法律主体进行明确，认为旅游资源按照法律程序以及政策规定可以将其作为一种具体的生产要素投入旅游业的经营管理活动。结合资产和旅游资源的内涵，旅游资源资产也是一种资源资产，本质上归属于某经济法律主体并且能够产生经济价值。除此之外，旅游资源资产还有其他明显的特征。
第一，旅游资源资产作为一类特殊的资源资产，由于旅游资源具有不可移动性以及不可替代性等特征，所以它可以表现为一种特定的场所，为旅游活动提供经营空间。不论是哪一种形态的旅游资源资产都具备一定的地域特性，将这种地域特性具体化为一个固定的空间场所，借此来为旅游者提供旅游观光服务。如果缺少这样一个地理空间，旅游活动的幵展将会无法进行，也就无法为旅游者提供旅游服务，其资产也就不能成为旅游资源资产。如果存在这样一个固定的空间场所，但其主要服务对象不是旅游，比如车站，虽然有固定的场所，但其主要是为行人提供搭乘火车服务，那么其资产也不能算是旅游资源资产。
第二，和其他资源资产一样，旅游资源资产也具有经济价值，所以，它能直接为该资产的经营者带来经济收益。旅游资源资产所带来的经济收益包括门票、租金等。旅游者为观赏旅游资源、体验旅游娱乐项目向景区管理部门缴纳门票费，经营者为在景区内从事生产经营活动缴纳租金、管理费等都能说明旅游资源资产本身富有巨大的经济价值。除此之外，旅游资源资产还能带动周边地区的经济发展，具体表现为旅游资源吸引旅游者前来观光，增加了旅游者在当地的消费行为，包括入住当地的酒店宾馆、购买当地特色商品等。经济消费的增长创造更多商机，同时带动就业，促进当地社会经济的发展。
第三，旅游业自身的特殊性决定了旅游资源资产带有明显的自然垄断性。由于旅游资源的不可再生性，国家为了保证旅游业的经营能良性循环进行，对该行业进行了比较严格的管制。比如景区的门票收费，是由旅游景区所在政府实行定价管理。这种自然垄断性表明如果没有获得国家政府批准的特许经营权，就无法对旅游资源进行经营管理行为。
二、旅游资源资产的价值分析
（一）皮尔斯及OECD的价值分类体系
近些年来，关于自然资源价值分类问题的研究开始增多，很多研究学者开始高度重视，一些经济组织也幵始研究这个问题。其中英国经济学家皮尔斯（Pearce）及经济合作与发展组织（OECD）分别构建了自己的体系，从整体上看体系中所划分的价值类型基本相同。皮尔斯及OECD的价值分类体系（图2-1），从自然资源对人类效用的角度出发，依据属性较明确地划分了价值，将价值理论与生态环境因素结合起来思考，提出并具体论证了自然资源的价值表达形式及价值构成。
（二）旅游资源价值分类体系的构建
通过对上述价值分类系统及其价值论述的观察可以发现，学者们研究得出的价值分类系统的基本框架及基本内容都很相似，都是在使用价值和非使用价值的基础上进行更为细致的价值属性的划分。皮尔斯及OECD的价值分类系统较清晰地体现了各类价值之间的关系，但在实际操作应用中还存在问题和争论，主要问题还是对选择价值的界定。
基于对这个问题的考虑，本文在皮尔斯的价值分类体系的基础上划分出更具体的价值属性并将其放入了本体系中。本文将旅游资源资产总价值划分成较细致的价值，分别有不同的内涵，旅游资源价值具体划分如下（如图2-2）：
（1）使用价值
使用价值是指在使用或消费旅游资源的过程中，旅游资源满足旅游者旅游需求的功能。旅游资源的使用价值体现在它能直接满足人们的消费需求，具体包括四类价值，内容如下；间接使用价值是指旅游资源的生态系统功能所产生的功能效益，这部分价值往往是巨大的但同时也容易被人们所忽视，具体包括生态价值和品牌价值。
①艺术观赏价值。艺术观赏价值即旅游资源满足旅游者艺术观赏和审美需求的效用和功能。其本质是满足人们心理或生理需求的精神获取，是一种虚拟的不可度量的效用，只能依据大多数旅游者的感受做出相应的价值评估。对于一处具体的旅游资产，其整体设计，结构造型、建筑情调以及它所展示的艺术风格能带给旅游者感官上的享受或精神上的感染。因此，它的衡量指标有偷悦度、奇特度、完整度等等，旅游者对它们的评估越高，旅游资源的价值就越大。
②科学教育价值。科学教育价值即旅游资源能够满足旅游者科学知识和教育信息需求的效用和功能。旅游资源的科学教育价值主要体现在科学考察和教育科普，包括科学考察、科学研究、思想教育、知识教育、科技教育等。对于一些带有科教内涵的旅游景区来说，它们通过自身的价值了当时社会条件下生产力发展水平和科学技术水平，具有很高的科学研究价值，为人类对整个社会科学史的研究提供了珍贵的参考资料。旅游景区的科学教育价值是一种无形资产，一般只能通过人们的主观意识进行评价。
③历史文化价值。即旅游资源能够满足旅游者对历史文化需求的功能和效用。历史文化价值包含了文化遗产地的文化形态、宗教习俗、地方风貌以及具有地域特色的建筑服饰、民间工艺等特有的丰富的文化信息价值。人们对文化遗产的认同度越高，旅游资源所包含的历史文化价值就越高。我国历史文化遗产这类旅游资源的历史文化价值主要是古人遗留下来的思想和文化，这些思想文化所蕴含的物质财富和精神财富是巨大的。比如长城，它们不仅在建筑构造上宏伟壮观，富有观赏价值，而且更重要的是包含具大的历史文化价值，是人类辛勤劳动的创造性结晶，更是中华民族的象征。
④休闲娱乐价值。休闲娱乐价值是旅游资源能满足旅游者对游憩徐企鹅的功能和效用。它是从产生经济效益的角度对旅游资源价值进行评估，主要包括门票收入、旅游纪念品收入以及休闲娱乐活动收入等。门票收入是旅游者直接感受旅游资源而付出的经济费用，如旅游者为参观黄山而支付给景区的费用，即黄山景区的门票；旅游纪念品收入是旅游者购买旅游景区纪念品所支付的费用，如出售以迎客松为参照模型的木雕所获得的收入；休闲娱乐活动收入是旅游者受到吸引参加景区相关休闲娱乐活动的收入，如旅游者参与旅游景区特有的民间传统表演活动的收入。
⑤品牌价值。品牌价值是为满足旅游者的品牌需求，旅游资源所发挥的功能和效用。由于景区的品牌形成与发展过程中发生沉淀成本，且它是能为相关主体即旅游资源带来经济利益，因此作为一种无形资产，品牌具有价值。品牌价值将旅游资源和消费者更紧密地联系起来，消费者通过对品牌的购买和使用获得物质和情感的体验，因此旅游资源可以通过对品牌的专有和垄断获得更多的利益。
⑥生态价值。生态价值是一种旅游资源价值，即旅游资源之间以及旅游资源对旅游资源体系所具有的系统功能。生态价值表现为旅游资源的生态功能所带来的效益，包含保持水土价值，营养价值等。人类生活的环境是由水、空气、温度这些自然条件构成的。人类生存须臾离不开这个生活环境，因而生态价值对于人来说就是环境价值。
（2）非使用价值
非使用价值是指人们现在没有使用以便未来使用旅游资源的功能和效用。结合旅游资源的内在属性，主要包括以下三种价值属性：
①选择价值。选择价值是指人们自愿为拥有自己未来的选择权而进行的支付，这种选择权引发的支付意愿，使得人们在未来的旅游活动中可以依照自己的意愿进行扶择。
②遗产价值。遗产价值指人们自愿为后代保留景区消费选择权而进行的支付，遗产价值的存在反映了人类对可持续利用旅游资源的意识。
③存在价值。存在价值指人们由于景区的客观存在所愿意支付的价值，它仅仅是存在感引起的支付意愿，不考虑任何功利目的。因此，可以认为存在价值是人们对旅游景区价值的一种道德评判，完全站在客观的角度去评价旅游资源存在必要的价值。通过获取旅游者对旅游景区存在的支付意愿，就能得到旅游资源的存在价值。
上述三种价值之间存在明显的区别：对于选择价值来说，支付是为了自己的未来消费；对于遗产价值，则是为了后代的未来消费；而对于存在价值，支付仅是为了了解游客对旅游景区存在感的认同度。
第三节旅游资源资产评估及要素分析
一、旅游资源资产评估
资产评估，顾名思义，是对资产的价值进行评估。最早的资产评估活动出现在16世纪尼德兰安特卫普的商品交易所--世界上最早的商品交易所。现今，作为专业术语的资产评估已经由一个基础概念扩展到一个范围非常宽泛的理念。本文认为，资产评估是指注册资产评估师根据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准曰特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
作为一类特殊的资源，旅游资源不仅具有资源的一般特征，同时还具有自身独有的特征。对其进行评估时首先要掌握相关理论依据，明晰其本质和内涵，其次要了解评估的对象是什么，是对什么进行评估。当然也要考虑评估目的，为什么要进行评估，评估意义何在都是所要了解的内容。然后根据选取的评估方法对旅游资源的价值进行评估。
评估时，不仅仅要考虑到价值类型是否合理，还要分析评估结果是否全面完整。
二、资产评估要素分析
旅游资源资产评估是一种评价的过程，在这个过程中会经过一些评估的步骤以及程序，涉及到一些基本的评估要素。这些评估要素主要有：
1.评估主体。旅游资源资产的评估可以由专业评估机构完成，也可由信用担保机构自身设置专门的评估人员完成，评估主体的确认就依据该资产是由谁评估。评估主体选择正确与否关系到评估结果的有效性，其评估工作直接对决策部门负责。
2.评估客体。评估客体是评估的具体对象。作为被评估的资产，需要鉴定其是否真是存在并核实其产权的合法性和有效性。
3.评估目的。在旅游资源资产评估的基本事项中，最重要的因素是评估目的，其它各项基本要素都要受到评估目的的制约。旅游资源资产评估的目的是确定旅游资源资产的经济价值，从而对旅游资源合理设置开发和保护措施。
4.评估基准日。本文中评估的目的是为管理部门提供决策依据，因此，在满足评估目的的前提下，评估基准日应尽可能选择在评估日期附近，尽量减少时间因素造成的错误判断。
5.评估原则。评估原则是对评估行为的规范，参照评估原则可以有效地调节当事人双方的关系，合理地处理评估业务。在对旅游资源资产进行评估时，应当坚持客观性原则、科学性原则、替代性原则、公幵市场原则、谨慎性原则、独立性原则等。
6.评估价值类型。资产的价值表现形式即所要评估的价值类型，是对价值质的规定，一定程度上制约了参数的选择。评估人员应在此基础上选择适宜的方法对旅游资源资产进行评估。
7.评估假设。评估工作之所以能进行完全需要依靠评估假设，只有在此前提下才能开展评估业务。对资产的评估应当在持续使用假设的基础上进行。
8.评估方法。旅游资源资产评估由于评估具体对象和外界条件的千变万化，在评估过程中应针对不同的情况釆取较适宜的方法。对于这种情况有两种不同的途径加以考虑，一种是在使用评估的基本方法时把每个参数指标因素都考虑进去，另一种是评估的市场价值的基础上，综合考虑各种相关因素。本文运用了收益法和CVM法对旅游资源资产进行评估。
