1绪论。
1.1研究背景及意义。
随着改革开放进程的日益加快，住房体制的改革凸显了房产价值的作用。住房被作为一种商品在市场上活跃着，它的发展同时带动了建筑业和房地产业的复苏。交易的市场上，价格起着至关重要的作用，这使得房产评估机构渐渐地浮出水面，并迅速地发展着。
这项服务越来越被人们运用并重视，只要体现在使用的目的上，如：所有权的转让、单纯的买卖交易、抵押担保或是贷款、法律的实施、破产清算等等。尽管只有短短的30年时间，我国房地产行业已经形成了一个巨大的市场，基本上有了一定的评估标准。虽然在未来的发展道路上还存在很多的问题，如信息共享系统不完善、执业人员经验不足、交易信息不透明等。这些问题使得评估行业的发展滞后，但随着法律法规的进一步完善和人们大众对评估过程的监督、评估结果的认可，我国的评估行业正一步步朝着公开、公正、公平的方向前进，评估工作也在一项项规范地进行并完善着。
居民住房是人们赖以生存和发展的最重要也是最基本的条件，在房地产被炒的越来越热的今天，房地产经济成了国民经济中的支柱性产业，越来越多的广大人民群众也开始时时刻刻关心房产走势的问题，而房产的价格俨然在这其中起着杠杆的作用。房产估价作为一种以房产价格的经济性鉴证为主的行业，主要用来保障房产交易中的各方权益，在房产市场中起着“经济警察”的作用。因此，合理并准确地评估房产的价格，对于促进国民经济的发展有着很重要的意义。
1）改革开放的需要 .
对外开放是评估业产生的源头，随着我国对外经济合作业务的日益增加，根据账面价值作为合作依据造成的国有资产流失严重，为了维护我国的经济主权，评估业务在人们强烈的呼声中应运而生。服务国有企业是评估业发展壮大的基础，随着国有企业改革的不断深入，国有资产在通过不同的方式流失，主要体现在几个方面：国有资产低估或是漏估入股；共有资产无偿量化给个人；红利分配时的同股不同利现象；改制企业发生的亏损由改制前单位负担等方面。
2）价格评估是房产业发展的需要 .
我国现正处于社会主义初级阶段，商品经济占主导地位。随着商品经济的迅速发展，房地产被当作一种商品来经营，并发展成为我国的一项支柱行业。但是房地产业的发展除取决于国家对房地产业的投资、信贷、管理体制等方面的方针、政策外，还需要有大批善于经营、管理的人才。然而，就目前我国房地产价格评估发展的数量、质量来看，在一些中小城市，评估行业还出于刚刚起步的阶段，这样是适应不了房产业的发展需要。
因此迅速培养房地产价格评估人才是发展房地产业的当务之急。
3）稳定房地产市场的需要 .
社会主义市场经济的要求使得资产评估有国有资产监管的行政手段逐步归位于“市场经济产物”这一天然属性。这一改变可以充分发挥市场在资源配置中的基础作用，保证各种商品和生产要素的自由流动。随着其它产业市场的建立与完善，其对评估业的需求也不断增加，推动了评估业趋向更高、更深层次的发展。首先是产权市场这一社会主义市场经济的必然产物促进了资产评估的发展，评估业的加入解决了交易市场信息不对称的问题，从而实现了资源的优化配置。其次是金融市场对评估业的发展起到了加快的作用，主要体现在两个方面。一方面是货币市场上的抵押贷款和不良金融债券评估对强烈需求；另一方面是资本市场中的证券市场上投资人与利益相关方的需求，是资产评估最为活跃的一个高端服务领域。这些都需要评估机构给出一个合理的公允价值来保证交易的正常进行，并稳定市场长期的发展。
4）法律实施的需要 .
社会主义法制是社会主义国家人民的活动准则，对巩固社会主义经济制度和保障社会主义经济建设起积极作用。然而，法律的实施需要有关单位的支持 ,以事实为根据，以法律为准绳是司法工作的基本原则。在处理有关房产纠纷的案件时，为了保障公民和法人的合法权益，正确调整民事关系，制裁违法行为，司法人员在执法过程中，除必须了解案情外，还需要房地产价格评估人员提供资料作为判案的依据。
5）政府的主导使得评估业走向规范化 .
改革开放的性质决定了政府既是改革的主导者、推动者，又是改革的参与者。首先是引入自律管理体制，我国经济体制改革和社会结构决定了政府的宏观调控职能，而微观的及技术性的交由行业协会管理。其次是还原市场主体的身份，消除计划经济的烙印，使得资产评估机构完全成为独立的第三方中介服务机构，充分体现其客观、公正的市场主体地位。然后是完善法制环境。作为新兴的行业，资产评估必须与合理且完备的法律相结合才能形成良性的竞争环境并能高效率地运作。最后是把握行业重大发展战略。一个行业的发展过程会出现一些体制性或是全局性的问题，这时需要统筹兼顾、谋划全局、立足长远，做好中长期的发展战略制定，这些工作由政府来做是比较恰当的。
1.2国内外研究现状。
国外研究现状 .
美国的欧文·费舍尔创作的资本价值理论是资产评估开始的源头，他认为企业的资本是有价值的，而这一价值可以通过对利息率的估算得出，进而得到企业的资产价值。国外房地产估价研究的发展从上世纪20年代以来，基本上可以概括为以下三个阶段：第一阶段奠定了土地价值论基础。这一时期的代表着作有费希尔发表的《房地产原理》、埃利和穆尔豪斯的《土地经济学基础》、巴比科克的《房地产估价》等。
第二阶段是将价值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本收益价值之间可互为等值。代表人物是摩茨科，他在《房地产估价过程》这一着作中发展了马歇尔的思想体系，具有划时代的意义。第三阶段是推广和发展了市场比较法、收益法和成本法的价值评估技术，这一时期的代表人物是海德、阿特金森和舒姆茨。特别是舒姆茨在1941年发表的《估价过程》成为西方国家最有权威的关于房地产估价的专着。该书构造了房产的股价模型，这一模型在1951年被纳入美国房地产估价师协会发表的《房地产估价》一书中。
目前，世界上很多国家有了自己评估方面的执业人员，且构建了本国的房产评估制度。
为了约束和规范房产评估机构和执业人员的行为，各国政府都制定了相关的法律法规。
日本于1936年制定了《不动产鉴定评价法》，全文共有60条，分总则、不动产鉴定士及不动产鉴定士补、不动产鉴定业、监督、杂则和罚则六要素。
新西兰主要法规有1896年的《政府估价法》， 1951年的《土地估价法》和1948年的《估价师法》，该法对估价师的划分设立注册、组织及任务都有明确的规定。
在方法的使用上，对于房产的评估，各国一般采用市场比较法、成本法以及收益法三种评估方法。相比其他两种方法来说，由于市场比较法操作简单，且得到了大众广泛的认可，一些地方把市场比较法作为一种主要的、使用较频繁的一种方法在房产评估市场上应用，例如美国、日本等。
国内研究现状。
我国资产评估行业的发展大致可以分为四个阶段：第一是初创阶段（1988~1993）。随着改革开放的发展，在一些中外合作和投资行为对交易价格需要的背景下，我国首例资产评估业务诞生了，即大连会计师事务所评估了大连炼铁厂作为投资的建筑和机电设备。为了适应国企改革的需求，政府部门将资产评估作为一种重要的手段来维护国有资产的权益，由此确立了资产评估的法律地位。第二是探索成长阶段（1994~1998）。这一阶段的主要任务是评估业人才的建设、执业标准的制定以及市场秩序的整顿，这些都是市场经济发展所需要的。第三是体制变革阶段（1999~2003）。随着评估业的发展，一些问题逐渐显现出来，如挂靠体制的计划经济色彩；评估准则以及评估理论相对滞后等。
对此，财政部和各级财政部门对评估机构进行清理整顿来加强行业和内部管理。脱钩改制也彻底改变了评估机构不独立的状况，在很大程度上提高了其公信力和刺激其发展活力。第四是规范发展阶段（2004~至今）。2004 年 2 月 16 日，为了加强行业管理并促使其健康发展，财政部做出了中国资产评估协会单独设立的决定。随后，中评协对资产评估各方面的工作进行了调整和规范。至此我国评估行业在一定程度上形成了切合发展的管理体制。
在由中国财政经济出版社出版的 2013 年版的《中国资产评估理论与实践》一书中主要介绍了房产评估报告写作的构成要素以及写作要求；各种类型房产的估价，如居民住房估价、商业房地产估价、商业办公房地产估价、娱乐、餐饮、旅馆等等房产的估价，其中主要阐述了不同房产的特点、影响价格的因素以及估价的方法和技术路线等几个方面；接着对房产评估的目的做了详细的说明，如房产抵押、土地使用权出让、房屋拆迁和租赁及房产的转让等各种涉及房产估价的经济行为；最后简单地分析了房地产的市场情况。该书在评估人员的实际操作过程中起到了很大的作用，帮助人们更好地理解不同类型的房产、评估方法的选择、估算中可能会出现的难点。
美国估价学会编写，中国房地产估价师与房地产经纪人学会翻译的 2005 年出版的《房地产估价》一书论述了房地产有关的一些理论依据，估价的基础和程序、房产所有权及权益、房产市场、货币市场与资本市场等等。主要从三个方面对房产的估算进行分析，即：成本分析、市场比较分析和收益资本化分析。体现了现行三种主要估价方法在房产市场上的运用。另外本书还对估算前数据资料的搜集做了充分的分析；针对特殊估价业务以及新兴的股价业务也有简单的表达。该书在某些方面对我国房产评估市场的一些工作进行了细化和补充，使估价人员有理可依，有章可偱，减少不必要的工作。
2006 年郎启贵发表的《房地产估价的因素修正方法研究》一文中重要侧重分析市场比较法运用中因素修正的部分。具体通过关联分析的方法对影响因素进行选择，利用层次分析法和特尔菲法相结合来决定因素的权重，以期望对计算过程进一步的量化，减弱主观因素的影响。2008 年，刘素丽发表的《市场比较法存在问题分析及新思路的提出》中说明了市场比较法存在的一些问题，并针对这些问题提出了模糊数学法在估算各环节的运用，加深了计算过程的量化程度和科学性。
另外，2009 年，由曹峰和鲁丰先共同发表的《房地产估价中市场比较法的改进与应用》一文中分别阐述了层次分析法、模糊数学法以及神经网络在市场比较法中的应用，并从共性和差异性两方面对三种方法进行分析，指出了各自的优缺点、局限性以及适用条件和主体。
2010 年，霍哲和石振武在《市场比较法的改进研究》提到了专家打分法和集值迭代法对影响价格的因素进行量化和赋予权重，并采用加权平均法进行综合评估的计算。提高了评估结果的准确性，减小了计算过程的误差。
程世振在 2013 年发表了《市场比较法市场状况调整影响因素与系数研究》，从人口因素、经济因素、制度政策因素以及社会因素等方面确定影响价格的因素，利用价格指数法、价格变动率法和时间序列分析法来决定各因素的修正系数。目前，市场比较法在房产评估市场上的运用已经比较成熟，也得到了大众的认可，且在不断地完善和稳步发展中。
1.3研究内容及方法。
本文的评估对象是居民住房的价值，主要是选取 A 市西工区的小区楼房为实例，采用市场比较法对正在开发中的相似楼房进行评估。本文采用比较分析和案例研究的相结合的方法，立足于市场，通过调查问卷的方法来了解该市楼房的宏观和微观因素对房屋价格的影响程度。对于程度的掌握是依靠对数据的统计分析，把房产评估的影响因素进行比较研究和总结，然后通过SPSS软件进行分析，关键切入点是因变量（交易额）与自变量（影响因素）之间的回归分析，以及多有变量之间的相关性分析。接下来对于这些分析结果进行处理，依据这些因素的影响程度赋予其合理的权重。权重的确定主要是为用于对评估对象价格的求取中。在这一过程中会涉及到因素的修正，而修正系数的确定可以通过各因素权重的大小来确定。最后是对评估结果与实际价格之间的比较，对于差异给出一定的分析，也针对评估方法和评估结果的不足给出一些个人的建议。
1.4研究思路和创新点。
本文主要借鉴国内外有关市场比较法评估房产价格及影响因素的文献，加上阅读相关书籍结合市场问卷调查取得的数据来进行案列分析。如1-1图所示，通过对居民住房评估理论及方法的研究，分别从宏观和微观方面分析影响住房价格的因素，接下来是对调查得到的数据进行汇总、整理以及分析，分析的结果会当作参照物赋予各因素不同的权重，这一过程主要是应用于案例分析中的因素修正。针对评估结果与实际价格之间的差异会做一个简要的分析，最后得出本文的结论，即阐述评估方法的不足，并提出一些改进的建议。
本文预期的创新点是通过问卷调查的方法获取新的数据资源，通过多因素分析方法对数据进行汇总分析，最终获取各个影响因素的权重系数用于求取估价对象的因素修正过程中。对于评估结果的差异给出自己的分析，并针对结果的不足提出一些做进一步修正的建议。
