2、居民住房及评估方法概述。
2.1评估居民住房的理论研究。
2.1.1居民住房的概念。
近几年来，房地产行业被炒的越来越热，房价成为了人们争相关注的重点。人们纷纷把投资的目光投向了房地产行业，一人多房成了一个普遍的现象。房地产业和居民住房成为社会和理论界最关注的焦点，观点纷呈，意见多样。在这些观点中，对于房地产业和居民住房的这两个概念，人们很难有达成共识从而直接影响政策取向和对措施的理解。
居民住房是人们赖以生存和发展的最重要也是最基本的条件，多少年来，不同的地区、不同的地点、不同的富裕程度，人们都是依靠自己的能力来构建自己的住房，或大、或小；或好、或坏；人们都是在不停地为之努力着。房地产行业的发展是为解决人们的居住问题，在农村，人们解决住房问题时并没有房地产业的介入，所以从总体上说，农村住房制度、政策和实践基本上排除了房地产业。从中能够看出，房地产业在居民住房的问题上不是必不可少的一个因素，也不是唯一的决定性条件。
2.1.2居民住房评估的特点。
1）单宗交易规模较小，但市场上总的交易量很大。
居民住房往往是为了满足自身居住、出租给他人赚取租金的需要，或是作为一项投资而拥有。住房往往是人们的个人购买行为，一般涉及的交易量和交易额都不大，但是对于市场来说，很多人可能在同时交易，所有的这些交易就构成了一个很大的规模。
2）具有较强的相似性和可比性。
同一个地区，可能有很多相似的小区环境，同一个小区大部分都是相似的建筑楼房，同一栋楼房户型和功能基本上相同。所以，对于居住楼房来说，因为人们居住的需求往往是相似的，房屋建造初期的构思往往大同小异，可比性显而易见就不是那么重要了。
3）不同类型住房价格内涵差异明显。
在我国，城市中存在着商品房、经济适用住房、廉租房和集资房等。不同性质的住房因其本身的特点不同，住房价格也表现出很大的不同。例如，商品房不仅要考虑住房的建筑价格，还要考虑住房所在土地的土地价格；但对于经济适用房来说，土地价格是一个不确定的因素，涉及到是否扣除土地出让金的问题。
2.1.3评估居民住房的目的。
有了需求，有了需求，人们才会为之付出努力，房产评估也是如此。人们评估住房的价格，是因为人们对价格的掌握有了某种需求。本文主要通过以下几个方面阐述评估居民住房的目的。
1）房产抵押价值评估。
房产抵押价值是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房产最可能所得的价款或者抵押房产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。一般人们有这种需求时会委托估价机构对房产进行估价，为其确定房产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房产的处置有一个大致的方向和思考。
2）建设用地使用权出让价格评估。
建设用地使用权出让一般情况下可以理解为政府的一种拍卖行为，拍卖的时间以及底价都是有政府依据相关市场的状况进行自主决定的，这是一种参与方双向选择的过程。
参与方事先会对土地的价值进行评估，交易的行使价格很大程度上依靠各自的评估结果。
3）房产转让价格评估。
房产转让是一种很普通的交易行为，基本上包括单套或是多套居住房或是商品房的买卖；土地使用权的出让或是交换等等。交易进行前，交易涉及到的一方或是两方会委托评估机构对房产转让价格进行评估，大部分是在转让前进行。委托人既可能是买卖双方业可能是其中一方，旨在通过对市场的了解加上评估人员给出的评估结果确定一个合理的交易价格。评估人员依据评估的基本准则，结合自身的专业知识和经验得出一个合理的评估结果，但结果只是供委托方作为参考，并不能保证结果的准确性，且对此不承担法律上的相关责任。
4）城市房屋拆迁估价。
城市的规划很经常涉及到房屋的拆迁或是重建，而拆迁之前对居民的补偿金额是由估价机构结合该拆迁住房的地理位置以及建筑面积等因素评估得出的。它与一般房产的是市场评估相比有一些特殊之处，首先是估价数量大，少则一、二栋，多则成片乃至一个或多个小区。其次是涉及面广，社会影响大，因为从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。还有就是估价对象复杂，需要协调各种关系，出于自身的利益考虑，拆迁者与被拆迁者之间会有很多意见相悖的地方。最后就是补偿价格关联性很强。
另外，人们还会为了一些需求而需要获取房产的价格。例如，房屋的承租人需要了解承租房屋的市场价格来判断自己交付租金的合理性；房地产保险机构对于要进行投保的房产进行估计可以合理的制定保险策略；还有一些包含房产纠纷的一些其他的目的等。
2.2评估方法的阐述与分析。
2.2.1估价方法的概述。
居民住房的评估方法一般情况下往往涉及到三种方法：收益法、成本法和市场法。
收益法--是预测估价对象的未来收益能力，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。预期原则是这种方法的基础。收益法的技术和程序也可以用于分析市场比较法中的相关资料，也可以用与衡量成本发中的折旧。运用收益法评估房产价格时，影响价值的因素有未来收益的大小、收益期限的长短以及获取收益的可靠程度，一般情况下，收益越大、期限越短、可靠程度越高，评估房产的价值一般越大。收益法一般适用于评估有经济收益或有潜在经济收益价值的房地产，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
成本法--包括一系列的步骤，估价师通过比较兴建新的房地产或是具有相同效用的替代房地产的成本来估算估价对象的价值，具体是估算现有建筑物的重建成本或是重置成本，加上开发利润或是激励，再从总成本中减去折旧，并加上估算的土地价值，从而得到房地产的完全所有权价值。在采用成本发估价时，必须根据估价对象的年龄、现存状况和效用等方面的差异，对估算出的开发成本进行调整。估算成本是必须包含估价对象在达到稳定状态前的所需的任何成本。另外必须注意的是，估价师一定要区分两种成本思维，从始至终应只使用一种成本基准，准确地复制估价对象房产适合重建成本，而拥有相似效用的替代房产适合重置成本。
市场比较法--是指通过将估价对象与近期销售的可比实例进行比较、采用合适的比较单位并基于比较要素进行调整从而得到评估价格的一个过程。使用市场比较法的重要前提是房产市场价值与可比的、竞争性房产的价格有关，市场上有相似房产在交易，交易价格可以获取到。比较法分析的重点在于分析房产和交易中相似因素和差异因素对价值的影响。市场比较法可以应用于有改良物房产、空地或是设想为空地的土地评估。
2.2.2估价方法的研究。
收益法评估的两个主要考虑指标是预期未来收益能力以及确定合理的折现率，这种方法适用于未来收益能够很好地预测或是计算，且企业的价值与收益之间存在一定的关系。这种关系可以被用于直接通过收益的计算得出企业的价值。具体的估算过程为：
收集与估价对象相关的可以用于预测未来收益的所有资料，如未来亇生的收益以及损耗的费用等数据。
依据数据预测未来的预期收益；确定合理的折现率，即报酬率等；运用正确的公式计算评估价格；成本法是同过计算估价对象的重置成本和成新率来作为评估价值的一种方法，主要适用于有关估价对象的历史资料可以有效地获得。具体的操作流程为：
收集估价对象的历史数据资料；计算估价对象的重置成本；合理确定成新率；计算公式为：评估价值=重置成本×成新率。
市场比较法主要是通过对选取的可比实例价格进行修正从而测算出评估对象价值的一种方法。主要适用于在交易市场上活跃的、交易价格容易取得的评估情况。具体的计算过程是：
选取可比实例。
对可比实例进行因素修正。
求取比准价格。
计算评估价值。
计算过程可以概括为：比准价格=可比实例房产价格×交易期汇率修正系数×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房产状况调整系数。
2.2.3评估方法的比较。
评估思路-市场比较法是与类似房产的比较，收益法是对未来收益的还原，而成本法是对房产构建成本的耗费及功能或是经济上的贬值。
应用前提-市场比较法需要一个发展成熟稳定、交易活跃的市场，有相似的可比实例，且可比对象的交易情况能够很好的获得；收益法是未来收益能够具有稳定性，获利的年限和折现率都能够被预测；成本法则是历史成本数据能够有效地取得，各种发面的贬值能够很好地预测。
优缺点-市场比较法应甈理论简单易懂，能够很好地反映市场状况，评估的结果具有客观性，但要求的前提条件很难被满足，对于差异的分析很难合理地量化，最终影响结果的准确性；收益法把资金的时间价值考虑进评估的过程中，很好地体现了收益的情况。
但未来的不确定因素较多，很难掌握真实的收益情况，且适用范围较小；成本法的数据有一定的依据，又把贬值的情况考虑进去，结果具有科学性，这有利于资产的保值。但评估过程中涉及到的参数较多，计算复杂且量很大，成新率的预测难以准确取得。
影响因素-市场比较法：市场环境因素、硬性条件和调整系数等；收益法：预期未来收益、预期收益年限以及折现率；成本法：重置成本、成新率和所有贬值因素等。
2.3市场比较法的基本理论。
2.3.1市场比较法的应用与限制条件。
当有充足的、近期的、可靠的交易案例以显示市场价值的模式和趋势时，市场比较法可以应用于各种类型房地产权益的估价上。对于正常交易的房地产，市场比较法通常能提供可靠的市场价值的评估。当能够获取有效数据时，市场比较法是解释和支持价值判断的最直接和最简单的方法。当市场不成熟、市场交易数量不足时，市场比较法的应用将受到限制。例如，市场比较法很少应用于特殊用途房地产的估价，因为在给定的市场中，类似的交易实例很难取得。市场状况的变化会降低那些不能反映相应变化的较早的交易实例的有效性和适用性。历史交易记录可以用于对过去时点的估价，而且可以用于时间序列分析，但是，市场状况的变化使它们用于当前时点估价时需要进行长期市场状况的修正，因此可靠性较差。市场比较法的一个限制条件是一项房地产的实际交易价格可能不能反映其市场价值，交易价格与市场价值之间的关系只有在交易完成后，该房地产和市场的情况得到研究和掌握之后才能确定。但是，很多不能直接进行比较的交易案例，至少是市场的一部分，可以用来概括、理解市场活动的一般规律，或用于其他研究分析。因此，市场数据应根据其重要性、相关性和可靠性进行分类并赋予相应的权重。
即使在可靠性受到限制时，市场比较法仍是估价程序中重要而不可或缺的重要部分。虽然估价师有时不能准确的确认和量化房地产价值的影响因素的差异，但他们可以使用市场比较法得到价值的可能范围，作为其他方法估价结论的参考。而且，比较分析的程序通常能得到其他方法所需要的参数，例如收益资本化法中的综合资本化率或成本法中的折旧估算等。
2.3.2市场比较法应用的技术路线与程序。
在评估市场上实际出现最多的是个体或是零散的单套住房的价值评估，如住房的抵押、转让估价，这一类的评估可以直接通过选取相似的可比实例并对可比实例进行各方面因素的修正得到结果。但是在涉及到整片区域的拆迁重建时，可能会需要对整体进行评估。这一类的评估往往在市场上因其特殊性很难找到相似的可比实例，这样就加大了评估的复杂程度。往往这时会采用从点到面的解决思路，选择一个基准并在其中选取某套住房作为评估对象，选取的基准层和住房要具有对整体的代表性和普遍性。然后可以根据比较法的操作程序计算出点的结果，最后涵盖到面。在处理房改房、经济适用房的估价时，需要较深一步考虑的是土地的出让金或土地收益的扣除问题。一般估算时会在得出的估算结果中扣除土地的出让金。
运用市场比较法估算评估对象价格的具体操作程序如下：
1）搜集、研究交易实例资料。
应用市场比较法时，估价师首先要从竞争性房地产的出售、合同、出价、拒绝权和待售资料中搜集数据。这些信息的来源包括公共记录、多层上市服务系统、期刊订阅服务、房地产经纪人、房地产期刊与交易参与者的访谈。已完成的交易是最可靠的价值依据。
另外，搜集的资料要尽可能的多，不然研究的结果会失真。之后，要考虑各个房地产的区位、物理和功能条件、经济特征、用途和非房地产部分的价值等细节因素。因为分析的结论必须要有市场根据。
2）验证并确定可比的交易实例。
估价师必须验证以确保信息的正确性，必须确认并谨慎使用不是正常市场交易的交易实例。选取与评估对象房产条件相同或是相似的、成交时间与评估时点相近的、成交价格为正常价格或是可修正为正常价格的交易实例，一般选取可比对象的数量为3个以上。
3）选择比较单位。
搜集、验证交易资料后，就可以开始进行系统的分析。因为要用相同的单位进行比较，所以每个交易价格应以合适的比较单位来表示。比较单位的选择取决于估价的问题和房地产的性质。比较单位的使用可以方便估价对象和可比实例的比较。比较单位对于调整市场比较法的价值指示有重大意义。
4）修正可比实例。
搜集并验证交易信息后，可以用多种方式进行组织整理。每个交易价格反映了很多在不同程度上影响房地产价值的因素。可以使用定性和定量方法估算这些因素的相对重要性。估价师运用数学方法进行定量调整。当无法获取定量调整所需的充足数据时，估价师则通过直接比较市场数据和分析市场趋势来研究实例之间的定性关系。定量调整技术包括统计分析、图表分析、趋势分析、成本分析、直接比较法。定性包括相对比较分析、排序分析、个别访谈。比较分析中定量和定性分析技术都要应用。修正是从市场数据中求得价值指示后进行估价分析的最后步骤。在此步骤，主要包括交易日期的修正、交易情况的修正、区域因素、个别因素、土地使用期限等等的修正。
5）确定房产价格。
修正各项因素后，就可以综合修正的结果求取某一可比实例的比准价格。具体公式为：
可比实例修正价格=可比实例成交价*交易情况修正系数*区域因素修正系数*个别因素。
修正系数。通过计算所得的每个可比实例的修正价格会各不一样，这就需要综合求出估价对象的估计值，可以采取求取简单的算数平均值或是众数的方法。
