4、案例分析。
4.1背景介绍。
XX万象项目位于A市核心区域，地处A市西工区，总占地100余亩，总规划建筑面积近50万平方米，是集商业、风情商业街、5A级标准写字楼、高端住宅为一体的城市综合体项目。项目周边配套齐全，距市中心很近，户型为三居室、产权年限为70年。预计该楼盘在2015年开盘。本文对该楼盘的价格进行预先估计，旨在通过估计值与实际值的差异来分析市场比较法的合理范围。
对于选取该评估对象，主要是因为所处地段位于该市的中心地段，火车站和汽车站都处于该区位，考虑到该市的经济发展状况和人们的收入水平，选择一个发展较早且稳定的地区可以使得这两项指标对于房价的影响程度更稳定平滑一些。另外，该楼盘属于高层建筑，这样可以顺应楼房构造的趋势，使得结果更加接近真实的价格和该市未来楼房的价格走向。
4.2价值评估过程。
评估的过程主要是依照市场法比较法的评估程序，选取市场上最近发生的、与评估对象权益状况等情况基本上相似的交易实例作为比较对象，然后根据上面数据分析得出的影响房价因素的程度大小情况赋予其一定的权重，这在对因素修正的过程中显得尤为重要，修正的目的是去除比较对象与评估对象在某些方面的不同，从而得出比较基准价格，而最终的估价结果就是在这些比较基准价格的基础上，通过一些计算处理得出的。
4.2.1选取可比实例。
本项选取的基准价格是以2010~2013年建成的楼房、成交时间在2014年、面积规模为100~130平方米、具有电梯的高层、建筑格局为每层2~3户、东西朝向的三室户型的经济适用住房（管道煤气、集中供热、有线电视、磁卡式一户一表）价格。
选取同类经济适用房实例5个。具体情况见下表4-1:
4.2.2影响因素的修正。
1）交易情况的修正。
交易情况的修正主要是为了排除一些特殊原因造成的交易价格的不合理，把交易价格调整为正常的价格。不可选作可比实例的情况有：急于出售或是购买的交易、存在债权债务关系的交易、交易一方或是双方对市场情况缺乏清晰的认知、处于特殊目的而进行的交易等等非正常情况下的交易。因为本次调查所选取的可比实例均为通过市场获得的正常情况下的交易，所以对于交易情况的修正在本次估价对象的评估过程中可以不做考虑，故其交易情况修正系数为1.
2）交易日期的修正。
交易日期的修正是把交易时的价格调整为评估时点的价格，一般采用房产价格的变动率或者是变动指数来调整，如果不能获得类似的数据，也可以根据房产价格的变动趋势给出一个合理的判断，并进行调整。因为本文所选的可比实例的交易日期都是在2014年最后一个季度，在此期间，对于A市区来说，交易市场上价格的变动较小，因此，交易日期的调整系数确定为1.
3）汇率影响的修正。
本次调查分析所采用的汇率为人民币对美元的汇率，确定的时点为一年中的6月份。
针对相关性的分析，本次调查的汇率是以年中的值为基准进行比较的，所以对于选取2014年的房产交易价格为实例，修正系数确定为1.
4）房产状况的调整。
不同的住宅小区，因为某一方面或是多方面的差异性会直接造成成交价格的不同，为了消除这一影响，需要把可比实例的特殊性进行削减，使得评估的结果更加的合理且趋于真实。对于房产状况的调整，主要针对与住房本身有直接联系或是间接联系的微观方面的调整，具体可以从以下三个方面来进行。
区位状况的调整。
如此可得各可比实例的区位状况调整系数为：
A=100/100=1 .
B=100/99.6=1.004 .
C=100/100=1 .
D=100/100=1 .
E=100/99.6=1.004 .
权益状况调整。
所选取的可比实例权益状况与估价对象基本上相同，故权益状况调整系数为1.
实物准概况调整。
由此可得可比实例的实物状况调整系数为：
A=100/98.6=1.014 .
B=100/99=1.01 .
C=100/99.6=1.004 .
D=100/98.6=1.014 .
E=100/100=1 .
4.2.3求取比准价格。
百分率法求取比准价格公式为：
P=P?×A×B×C×D .
P--比准价格；P?--可比实例房产价格；A--交易期汇率修正系数；B--交易情况修正系数；C--交易日期修正系数；D--房产状况调整系数。
依据比准价格计算公式可以得出：
比准价格 .
A=6180*1*1*1*1.014=6266.52/㎡。
比准价格 .
B=7100*1*1.004*1*1.01=7199.68/㎡。
比准价格 .
C=6100*1*1*1*1.004=6124.4/㎡。
比准价格 .
D=6400*1*1*1*1.014=6489.6/㎡。
比准价格 .
E=5800*1*1.002*1*1=5811.6/㎡。
综合上述五个比准价格，对其进行简单的算数平均计算得：
估价对象市场法基准价格=6378.36元/㎡。
4.3评估结果分析。
根据2015年2月份的显示结果可以看到，评估对象的开盘价格为6200元/㎡，而根据市场比较法评估的结果为6378.36元/㎡，评估结果与实际价格存在一定的差异，但从差异的程度可以看出，运用市场比较法评估房产的价格还是有一定的参考价值的，对于评估的差异作出如下的分析。
4.3.1评估结果的不足之处。
1）本文在分析影响房产价值因素时选取的调查样本容量太小，分析的结果缺乏准确性和可靠性。而依据这一结果而赋予修正过程中的权重也会有失合理性，直接造成评估结果准确性的降低。
2）选取的交易实例为 A市X区评估对象附近的成交房屋作为可比实例，虽然地理位置上的影响减小了，但对于小区的硬性设施条件不同可能对价值的影响没有考虑太多，也造成了结果的偏移。
3）在对因素修正的过程中，赋予因素的权重带有严重的主观性，缺乏一定的科学方法作为支撑。修正的方法采用的是百分率法，不能直接反应差异性对房产价值的影响程度，使得修正的结果缺乏准确性和科学性。
4）在价值评估计算的过程中，省略了部分影响因素的修正，如：交易日期的修正、交易情况的修正、权益状况的调整等等。在计算最终价格时运用的时简单点算术平均法，粗略地将所有的可比实例一直看待，忽视了不同相似程度对估价结果的影响。这些所有的原因，单个或是多个相互的作用直接导致了评估结果的不足。
4.3.2对不足的修正。
可以通过多种渠道获取更多、更加广泛的调查数据。对于因素的修正可以通过其他更加科学的方法来确定，如层次分析法、熵权法或是模糊综合评判法等。对于因素的考虑也应该把经济发展状况考虑进去，从供给和需求方面分析对住宅价值的影响。当然，对于最后对评估结果的计算，要综合考虑可比实例的特殊之处，采用更加完善的方法来确定最终的结果。
4.4成本法的运用 .
对于居民住房价值的评估，考虑到房屋未来成交价格波动性太大且不确定性较高的原因，一般会采取市场比较法和成本法对其进行评估。当然，由于房屋的建造周期太长，以历史成本为依据的成本法计算结果会缺乏一定的时间价值，与当前的市场价格有一些差异，但是该方法却有其存在的价值和意义，能够很好地反映账面价值，作为一个参考供人们利用。由于成本价格数据的获取存在一定的困难，本例主要参考其他案例的计算依据并考虑实际情况来确定评估对象的一些费用。具体的计算过程如下：
1）土地取得成本 .
影响价格的区域因素修正。
【7】
容积率修正系数容积率大小对价格有着重要的影响，参照容积率修正系数表，确定评估对象容积率修正系数为0.919.
其他因素修正。
考虑到近两年住房价格的变化情况，对日期的修正系数确定为1;土地开发程度、基础设施完备程度为一般水平，故不做修正。
单位地价=基准地价×（1+总和修正率）×（1+其他修正系数）=4425×（1-0.2%）×（1-17%）×0.919×1×1×1≈3368.51元/㎡。
待评估对象的楼面地价=单位地价÷容积率=3368.51÷4.5≈748.56元/㎡。
2）建造成本。
建造安装费用这一部分主要是工程桩、土建、安装、装饰工程以及钢材、水泥等建筑材料的成本，一般毛胚房的建造成本为2000~2500元/㎡左右，考虑到该地区属于市区比较中心的阶段，建造质量同其他原有的住房来比是属于中上等的水平，多以确定该房产的建筑安装费用为2200元/㎡。
前期费用。
主要包含规划设计费、设计招投标管理费、勘察费以及规划证费等等。一般标准为120~400元/㎡，这一部分的费用按照中高档住房的标准设定为320元/㎡。
配套费用。
主要是住宅的配套费用以及市政配套费用，综合该楼盘的实际情况，对比一般建筑的标准，该费用设定为380元/㎡。
市政公用基础设施大配套工程费设定为120元/㎡。
管理费用和营销费。
主要包括有员工工资、招待费、广告费、展览费及其他费用，这一块费用通常占到销售收入的3.5%~4.5%,大致确定为240元/㎡。
3）税费。
包括营业税、城市维护建设税以及教育费附加等等，这一部分一般确定为销售收入的7%左右，综合考虑相似楼房的房价，故确定为400元/㎡。
4）财务成本。
开发商的这一成本主要是银行利息和其他融资成本，基本上是按照土地成本*2年*10%计算得出的，这一数值已经达到1000~1500元/㎡，故对该评估对象的财务成本大致估算为1100元/㎡。
综上所述可得评估对象的估算价格为：
评估价格=土地成本+建造成本+财务成本+税费=748.56+2200+320+380+120+240+400+1100=5508.56元/㎡。
目前房地产业成本利润率的水平一般我 10%~20%左右，因此可以估算出评估对象的评估价格在 6058.42~6610.27 之间。由于该楼盘对外公布的开盘价格为 6200 元/㎡，这样算下来，该楼盘开发商的利润率为12.55%,这一成本数值的确定是合理的。
4.5两种方法的分析比较 .
评估过程。
两种方法估算房产的价格首先都是搜集数据，市场比较法是立足于市场，搜集相似的多个交易实例，一般情况下是3个以上。而成本法则是针对单一的评估对象搜集从规划到销售整个过程中产生的各项费用。计算公式上市场比较法最重要的是计算比较基准价格，即：比较基准价格=可比实例交易价格×不同方面的修正系数；成本法计算公式主要体现在四个方面：估算价格=各项支出+税费+财务成本+利润。从计算公式可以知道比较法在计算的过程中需要确定不同的修正系数，这一项工作是估算的重点，本例主要是通过多因素分析法硎定其不同因素的权重，作用于修正系数的计算中，另外就是参考其他案例修正过程，结合本例的实际情况确定。对于本例中成本法的使用过程，未使用具体的科学方法，主要是参考了该行业建造过程中各项费用的一般标准进行确定的，主观性相对市场比较法而言更强。所以，在本例中数据的使用上两种方法的主观性都很强。
评估特点。
市场比较法使用的两个主要特点体现在：一方面是要有一个成熟、活跃的市场，这样一来大量相似情况的交易实例可以容易取得，选择的范围比较大可以使比较对象的确定更加的接近评估对象，结果也更为严谨。另一方面就是计算过程中涉及到因素的修正，修正的目的是使得两个相似住房在不相似的方面趋于接近，即把比较对象价格修正的更接近评估对象的价格。这一部分所使用的方法以及修正因素的确定都需要一定的科学理论做支撑，相对来说技术性会比较强一些。
成本法计算时数据的搜集方面存在很大的困难，因为该数据一般不对外公布，参照一般情况计算的结果又缺乏真实性，缺乏一定的理论依据，直接造成评估结果的不准确性，所以这是一个难点。另外，由于评估过程中涉及到的费用，只考虑了明显存在的因素而忽视了一些潜在的未知因素的影响，因此造成评估成本低于实际成本。
评估结果 .
使用市场比较法得出的结果与实际对外公布的价格之间存在一定的误差，计算可得该误差为2.88%.所以对于运用该方法估算出来的结果在某种程度上是可以被直接拿来使用的。具有一定的参考和使用价值。
成本法计算的结果是一个估算的区间，这一区间是按照开发商获取利润的程度确定。
由于计算过程很多数据的确定都带有很大的主观性，没有对评估对象进行实地考察使得评估的结果在真实性和准确性方面都有很大的欠缺。
总的来说，两种方法都有各自的特点和使用价值。就目前现状来看，市场比较法在评估房产价格的运用上是比较成熟的，整体的计算过程相对比较简单，评估的结果能够被很好的理解且能反映现实状况。
