2.3 成立 SG 物业管理公司。
2.3.1 方案介绍。
公司写字楼出租率较高，实现出租收入 1000 万元，每年交纳的房产税 120 万元，数额较大，建议 SG 酒业公司组建成集团以后，专门成立 SG 置业有限公司和 SG物业管理公司，分别负责公司写字楼的租赁业务和物业管理业务。
2.3.2 筹划依据和效果。
本公司写字楼处于城市繁华地区，公司设立物业部负责写字楼的出租、保安保洁等物业服务，每年写字间出租率为 100%,年租金收入为 1000 万元，但是，每年需要缴纳营业税为 50 万元，因此需要缴纳的城市维护建设税和教育费附加为 5 万元，房产税为 120 万元，纳税合计为 175 万元。根据《税法》中对营业税和房产税的相关规定：纳税人的房屋用于对外出租时，要按照租金的具体收入情况的 5%的税率交纳营业税，按照租金的具体收入情况的 12%的税率交纳房产税。而对于物业管理公司的物业费收入而言，物业管理公司的收入是属于营业税的征收范围，缴纳营业税，不征收房产税。因此，SG 酒业公司将写字楼的物业部门单独成立为 SG 物业管理公司，全面负责写字楼的物业管理业务，而 SG 置业公司主要负责写字楼的对外出租经营业务。集团公司分别成立 SG 置业公司和 SG 物业管理公司以后，写字间对外出租时，将每平方米年租金定为 800 元，由 SG 置业公司收取并开具租赁发票。
同时每平方米收取物业管理费每年 200 元，由 SG 物业管理公司收取并开具物业管理发票。这样，在不改变写字楼整体营业租金收入的前提下，SG 置业公司每年需要交纳的营业税=800×5%=40 万元，城市维护建设税和教育费附加为 40×10%=4 万元，房产税=800×12%=96 万元。SG 物业管理公司需要交纳营业税 200×5%=10 万元，交纳城市维护建设税和教育费附加=10×10%=1 万元。两个公司合计纳税为 151 万元，比以前需要交纳 175 万元的税款减少房产税 24 万元。另外，物业管理是我国新兴的行业，成立物业管理公司，不但可以达到减少房产税的目的，还可以实现公司多元化经营的效果，开辟新的收入来源。
2.4 固定资产销售定价筹划。
2.4.1 方案介绍。
SG 酒业公司准备将一台使用过的固定资产转让，固定资产原值为 500 万元，目前已经有一家公司愿意以 505 万元的价格购买该固定资产，双方已经基本达成意向。
SG 酒业公司应该调整固定资产销售价格，以略低于 500 万的价格出售，或者能够以高于 509.8 的价格出售。
2.4.2 筹划依据和效果。
我国《增值税暂行条例》规定：企业单位或者从事经营活动的个体，对自己使用过的固定资产再进行销售的时候，其销售所得收入可以暂免征收增值税。然而，使用过的固定资产再对外销售，必须同时满足下面的三个条件：第一，该固定资产存在于企业固定资产目录中；第二，企业对该固定资产实现了正常的管理，并且在取得该固定资产时已经确认取得，之后也确认了固定资产的使用情况；第三，自用之后的固定资产对外销售时的销售价格不超过其取得时的原值。如果同时满足了上述三个条件，则不征收增值税。如果该自用固定资产对外销售不能满足上述条件，则征收增值税，税率按照 4%的征收率减半征收。由于税收因素的存在，纳税人在销售使用过的固定资产要合理确定转让价格，否则将得不偿失。在确定转让价格时，可以通过对该使用过的固定资产的免税和纳税平衡点的升值率的计算来确定。
假设固定资产原值为 S,销售价格为 P,升值率为 R,税率为 T.则升值率 R:
假设固定资产原值为 S,销售价格为 P,升值率为 R,税率为 T.则升值率 R:
R=（P-S）÷P
当扣除增值税后的销售价格，即固定资产售后净收益等于固定资产原值时：
P-P×T÷（1+T）=S
则固定资产销售价格为： P=（1+T）S
则升值率为： R=T÷（1+T）
现行的税率 T=4%÷2=2%,则平衡点时的固定资产销售价格 P=（1+2%）S,平衡
点时的升值率 R=1.96%.
对于已使用过的固定资产售价选择问题分析如下：
第一，当销售价格小于该固定资产的原值时，不缴纳增值税，净收益=销售价格-（固定资产原值-已计提折旧额）。净收益额是否为正要考虑销售价格与固定资产账面净值之间的大小关系。若净收益额为正，则企业应选择此时的销售价格，达到免税的目的。
第二，当销售价格超过原值，但没有超过原值平衡点升值率 1.96%时，销售价格与固定资产账面净值的差额收益小于应当缴纳的增值税额，所以企业不应当选择此时的价格区间进行固定资产销售。
第三，当销售价格超过原值，并且价格超过原值平衡点升值率 1.96%时，此时缴纳增值税，但是销售价格与固定资产账面净值的差额收益大于应当缴纳的增值税额，所以企业应当选择此价格区间进行固定资产销售。
SG 酒业公司明年转让使用过的固定资产，由于固定资产原值为 500 万元（不考虑计提折旧的情况），按照 1.96%的平衡点升值率计算，转让价格只有超过 509.8 万元才划算，否则还不如以略低于原值的价格销售。情况一，目前已经有一家公司愿意以 505 万元的价格购买该固定资产，买价超过原值 5 万元，升值率为 1%,小于1.96%,如果 SG 酒业公司以 505 万元的价格销售，转让收益额=505-505÷（1+2%）×2%=495.1 万元，小于此固定资产原值，实际损失为 4.9 万元。此次，对已使用过的固定资产的出售行为虽然表面上的售价大于原始价格，但是实际上给企业带来了损失。情况二，如果公司以 499 万元转让，由于未超过原值，不需交纳增值税，实际损失为 1 万元。比按照 505 万元转让的情况少损失 3.9 万元。情况三，尽量以高于 509.8 万元的价格对外销售此项固定资产。例如以 510 万元对外销售，则转让收益额=510-510÷（1+2%）×2%=500.20 万元，实际收益为 0.2 万元。
比较上述三种情况发现，SG 酒业公司可以调整固定资产销售价格，以略低于500 万的价格出售，或者能够以高于 509.8 万元的价格出售。既然有公司愿意以 505万元的价格购买，SG 酒业公司可以按照低于 500 万元的价格，例如转让价格定为499 万元，余下的款项由对方公司以其他形式支付，就可以降低税收。
2.5 设备大修理筹划。
2.5.1 方案介绍。
SG 酒业制造公司准备对一台生产白酒的设备进行大修理，该设备原值大约为600 万元，已经提足折旧。该设备的修理支出大约为 122 万元，固定资产修理后使用年限不超过两年，也不改变用途。建议公司根据生产经营的实际需要将固定资产分解为几次修理，以降低修理价值，而不要采取一次性修理的方式。
2.5.2 筹划依据和效果。
企业在对固定资产进行修理的过程中，其支出的会计核算和认定存在着不同。
当固定资产修理的支出满足以下任意条件时，都被认定为是固定资产改良支出。第一，当用于固定资产修理的支出超过了固定资产的原有价值的 20%时，该项支出则被认定为固定资产改良支出；第二，当修理后的固定资产使用寿命被提高了 2 年以上，则该项支出被认定为固定资产改良支出；第三，当固定资产因为此次处理后改变了原有的用途，成为了新用途的一项固定资产，则属于固定资产改良支出。
然而在税法中，对于固定资产进行大修理而产生的费用支出和固定资产的改良性支出的扣除，存在着不同的处理方式。在《企业所得税法》中，对固定资产进行修理的支出进行了相关的规定：企业在对固定资产进行修理时的支出费用属于税前扣除项目，可以在税前收入中进行扣除。但是，当一项用于固定资产修理的支出被认定为固定资产改良支出，则该项支出不能作为税前收入的扣除项目，而是要增加固定资产的价值。如果该项固定资产已经提足折旧，则该改良支出在之后的 5 年内进行均摊。
假设 SG 酒业制造公司准备进行大修理的一台设备的原值为 600 万元，实际发生修理费用 122 万元，其中：购买大修理用配件、材料取得增值税专用发票注明货款为 100 万元，增值税额为 17 万元，由企业内部人员进行修理，支付工资 5 万元。
该设备进行修理后，其使用寿命被延长但是小于 2 年。而且该项设备仍然用于白酒的生产，未改变原来的用途。因该设备已提足折旧，而该设备的修理支出已超过其原值的 20%（122/600×100%=20.33%），所以，可以认定 SG 酒业制造公司此次进行的固定资产的修理支出是属于固定资产的改良性支出，计入固定资产的价值。
通过上述对固定资产修理费用支出和改良支出的比较发现，企业应该避免固定资产的修理支出成为改良性支出。尽量分多次对固定资产进行修理，以分散费用支出。因为一般的固定资产修理支出是可以作为扣除项在税前利润中扣除的，起到抵消企业所得税的目的，而且修理中所耗用的材料和部件可进行增值税的进项税额抵扣。而固定资产改良支出则在在建工程的会计科目中进行核算，其全部支出都将计入固定资产本身的价值中，不能起到抵税的作用。显然，不同的固定资产修理方式，对企业的所得税和增值税的纳税情况的影响是不同的。
经过勘察和分析，该设备上有一配件可以在本次修理时不进行更换，完全可以在下一年度再进行修理时进行更换，而且并不影响该设备的使用，该配件的价值为3 万元，增值税税额为 0.51 万元，价款合计为 3.51 万元。如果将该配件的安装移到之后的会计年度去，该固定资产的修理支出则会下降到 118.49 万元。此时，修理支出占该设备原值的比例为：118.49/600×100%=19.75%,小于 20%,这样就不满足固定资产改良支出的条件，那么，该笔支出就应当作为固定资产大修理支出。
其中，修理费用为 102 万元（100-3+5），可抵扣的增值税进项税额 16.49（17-0.51）万元。此项事前的税收筹划方案，实现了企业从固定资产的改良性支出到一般的修理费用支出的转变，企业的纳税情况就出现了不同。公司可以获得的直接好处有以下几个方面：（1）增值税进项税额 16.49 万元可在当期抵扣，从而少缴增值税 16.49 万元，这使得当期税后利润增加 16.49×（1-25%）=12.37 万元（这里暂不考虑放在下一年度去更换的配件可抵扣的增值税进项税额所带来的效益）。（2）少缴城市维护建设税和教育费附加：16.49×10%=1.649 万元，从而使得税后利润增加 1.649×（1-25%）=1.237 万元。（3）该大修理费用支出在当期可以直接扣除，企业所得税 25.5 万元（102×25%）将滞后缴纳，相当于企业获得的一笔无息的贷款。
