4.2.2 美国房产税制分析
美国由于是实行的各州自治的政治体制，各州自行征收当地房产税，因此房产税率不一，标准并不统一。美国房产税的征收是将土地与地上的房屋改造物一并作为征税对象，统称为房产税。征税的课税基础是以房屋土地的市值作为依据，根据各个州的情况差别，税基在房屋估值的 20%-100%不等。[38]
目前，美国的 50个州都征收房产税，税率在估值的 1%-3%左右。房产税作为重要的地方税种，给美国地方财政提供了巨大的财政支持，部分州房产税收入甚至占到当期州财政收入的 30%,而这些收入主要被用于当地的公共服务上，例如教育、医疗等。而其他与房产有关的税负主要是在交易、转移环节，房地产进行买卖交易时，要支付2%的交易税。当房屋被租赁时，所得收入列入个人所得税范畴，征收所得税。而房屋作为遗产或者赠品转移给他人时应征收遗产税赠与税，但是由于起征点较高，一般而言很少有这种情况。与美国低廉的房价地价相比，每年缴纳的房产税看似比例偏高，然而房产税却是可以进行抵扣个人所得税的一种税率。美国税法规定，每年缴纳的房产税以及因为房产而发生的利息费用均可全额抵扣在个人收入里，以扣除后的金额缴纳个人所得税。因此，美国公民的综合税负是降低的，并没有因为高昂的房产税而增大税负压力。
美国强调公平的思想是全球公认的，因此在制定税法法案、敲定税率等环节都是各州议会提出提案，再经由各州选民投票决定的。而在对房屋征收房产税时，每年都由当地税务部门对纳税人房屋、土地价值进行评估，再进行纳税。而当纳税人对评估结果产生怀疑的，认为不符合市场状况的，可以在半年内向评估办公室提出异议，申请重新评估。
4.2.3 日本房产税制分析
日本将房产税归入财产税的范畴，在日本不称为房产税而是分成固定资产税、城市规划税以及事业所得税三个部分组成。而这三个税种均由地方政府征收，收入并入地方财政。而土地与住房一起成为个人所有，合并成为征税对象，税率为1.4%,纳税主体是土地及房屋的所有人。[39]
土地估价 30 万日元，房屋估价 20 万日元为起征点。固定资产税的税基很广，同时日本政府也相应的出台了很多减税免税措施。而城市规划税与固定资产税的性质一样，只是在征收地区有一定的针对性，只对在城市规划法定的区域内的房屋征收。而此类税与固定资产税同时并行征收，但是政府给定了最高限定的浮动税率为 0.3%.事业所得税则也有固定的征税对象，它是只针对那些由于经营需要而进行扩建、新建的房屋。而这条税法规定目的是在于保护日本的生活环境，因此它只针对人口超过 30 万人的部分大型城市实行。在房屋所有权发生更改时，日本政府根据原持有者持有住房年限调整税率。日本政府规定，在房屋交易时持有年限在两年及以下的土地在转让时收取利益的 30%的税。个人持有 5 年内的土地及房屋，出让时的利润的 20%为应缴纳的税款，而当持有年限在 5 年以上，税率就上调到了 30%.[40]
4.3 国外房产税启示
西方国家的房产税制发展的较为完善，其中值得我国借鉴的地方也有很多，本章节主要归纳了几点适合于我国的改革经验进行分析。
4.3.1 简税种、宽税基、低税率的建税原则
在对税收制度进行改革的时候，简化税种、拓宽税基以及降低税率都是大的改革方向，房产税更是如此。而由于房产自身的一些特性，在房产税的设置上应当有所体现。无论在哪个国家，房屋还是大部分家庭最为重要的资产，因此从这个角度来看房屋有其自身的公平属性，相对于其他金融资产来说房屋的普遍性、代表性更强。美国对消费者做过一个调查，研究表明在公民总资产的分布上住房占比越高则富裕程度越低，反之则富裕程度高。由于这些特性，对房屋征收税款的税率应相对其他金融资产而言更加低，这也是合理转嫁税负给富裕阶层的一个手段，能有效调节社会公平。[41]
而由于住房的普遍性，一旦开征居住性房产的房产税，税基都是庞大的。尤其对我国而言，如果给所有公民开征房产税，13 亿的人口基数带来了比其他国家更为庞大的税基。而对所有人征收房产税必须设立不同级层的税率来区分富裕阶级与普通公民，以便合理转嫁税负，调节社会公平。
在税种的设置上，西方各国也都比较简单明晰，大体分为保有环节以及流转环节两种。例如美国，流转环节除却交易手续费的 2%以外的交易收入直接计入个人所得，并入所得税范畴，简洁明晰。复杂的税收程序容易导致重复征收且税费不清，我国现存的房地产税制就有这种问题。由于我国土地是出让性质，并不是随房产一并买卖交易的，在地税与房产税上总有各种羁绊。而西方国家将土地与地面改造物一并作为征税对象，简化了房产税制。我国虽然不能照搬这种土地买卖模式，但在进行房产税立法、组建的时候应当理顺地与房的关系，才能建立明确、接受度高的税收制度。
4.3.2 以房产税补充地方财政
但凡税收制度改革，不外乎两个大的目的：一是给政府提供稳定的财政收入；二则是创建公平且为公民普遍接受的税制结构。对于已经开征房产税的各个发达国家，他们基本上都是将房产税纳入了地方财政体系，而每年定额的房产税收入给了地方财政极大的支撑，几乎都占据每年地方财政收入的三分之一。与我国的土地财政制度不同，这种税制对财政的支撑是连贯的，可持续发展的。地方政府收取的税款再运用到该区域各种公共服务的提供上，由此形成良性循环提高居民生活满意度。保有环节所缴纳的房产税我们可以类比为小区以及物业费的关系，将一个国家类比为一个大型的社区，居民每年按房价的不同缴纳不等额的物业费。
而物业费最终也用于对小区的维护、管理上。保有环节的房产税就是这种性质，源源不断的给地方政府输送财政资源。从地方财政收入占比来看，我国房产税收入占地方财政收入比不足 3%,将近是发达国家的十分之一。地方政府普遍依靠土地出让来融资，但是这种融资手段是有限的、不可持续的。2007 年到 2010 年期间，我国土地出让收入（未扣除成本）几乎与地方本级财政收入相当，更是占到地方公共财政总收入的四分之一之多。[42]
而土地是不可再生的资源，一旦过度交易乃至无地可卖的阶段，在可以预见的未来我国地方财政收入将会逐步枯竭，面临十分严峻的财政风险。鉴于我国地方财政收入结构的不合理性，国外以房产税补贴地方财政的举措是我国一个很好的借鉴方式。虽然在短期内房产税不能代替土地出让带来的巨大利益，但是一定程度上能削弱地方政府对土地出让的依赖程度，进而改革地方财政收入格局。
4.3.3 重保有、轻流通的税制结构
从上述国家的房产税制我们可以看到，保有环节的房产税是地方财政的主要供体。例如英国只有居住型房屋税（保有环节）才是直接纳入地方财政的，而营业性质的房产税（流转环节）则是要上交中央政府再按需求下发。西方国家普遍重视的是对房产保有环节的税收控制，而对流转环节的房产更多的是将其归入所得税当中。而保有环节所能提供的税收收入也更为稳定，流转环节的不确定因素太多，难以控制且属于一次性收入。就我国当前而言，房产在流转环节税制复杂，税负压力大，而在保有环节几乎是空白，这与西方发达国家的经验可谓是相左的。
我国在房产税中偏向流转税制的倾向不仅不能给地方财政带来支撑，而且随意性太大，地方财政容易受到市场经济变动而发生财政危机。[43]
因此我国在制定房产税的时候应当将保有环节作为着重点来进行分析研究，致力于创建一种兼顾横向、纵向公平的为公民普遍接受的税制。同时将流转环节的税制进行简化、分离出来以避免重复征税、税负过重等问题的产生。
4.3.4 以法制同步发展保证税收征管
西方税制设置以及改革都遵从公平与效率两个原则，在设置税种拟定规则的时候充分考虑了公民的公平感，并给予纳税人足够的自由与尊重。例如在英国，税务机关会将房产的应纳税额提前通知到纳税人，纳税人可以根据自己的经济状况选择是否分期付款，只要在规定的期限内缴纳应纳税额即可。在提供了优质的公共服务以后，效率问题也就是另一个关注的主题，而西方崇尚以法制来保证纳税效率。对于不依法纳税的纳税人除却严格的法律制裁以外，西方国家还建立了信用资源共享的系统。当纳税人有不诚实的记录，他的信用记录将伴随其个人档案，对纳税人以后的生活会造成很大影响。例如美国将信用与社会保障相结合，有过不诚实纳税的主体将失去部分社会保障提供的服务。我国暂行的税收征管制度并不牢靠，纳税违法行为较为严重。而与西方国家不同的是我国税制系统中个人所得税是由公司代缴，直接从工资收入中扣除的。这种制度下对于个人所得的具体款项信息是不对等的，很容易滋生逃税现象。从这个层面来看，我国更应当强化在税收征管中法制的作用。
