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【题目】中国保障性住房的价格问题探究
【第一章】保障性住房价格机制探析绪论
【第二章】我国保障性住房的现状及问题
【第三章】保障性住房价格机制的产权经济学理论基础
【第四章】我国保障性住房价格机制的产权经济学分析
【第五章】完善我国保障性住房价格机制的基本思路
【参考文献】保障性住房价格的产权经济学研究参考文献
2 我国保障性住房的现状及问题
2.1 保障性住房相关概念的说明
2.1.1 保障性住房与公共住房
住房问题是由来已久的问题，尤其是中低收入群体的住房问题，是各国政府在发展中都会遇到的问题，是各国民生的关键性问题之一，所以，各国政府将解决中低收入群体的住房问题作为重要课题。在我国，保障性住房是政府为解决中低收入阶层的住房问题提供的住房，国外没有保障性住房的概念，相关的公共住房，有关学者的研究支出保障性住房与公共住房只是概念的差别，实际内容是相似甚至是一样的。马红光，田一淋和姚玲珍将保障性住房与公共住房作为同一概念来适用。公共住房即保障性住房是指，各国政府为使居民住有所居，主要是未解决中、低收据家庭的住房问题， 给予财政支出、政策优惠，由政府直接提供或支持其他机构提供，直接分配给受保障家庭或给予租金补贴的一种住房。
2.1.2 保障性住房的基本特征
保障性住房作为房地产市场上一类特殊住房，有其区别于商品性住房的自身特点，保障性住房具有以下基本特征：
1.政府的干预性
保障性住房是一种政策性住房，从开发建设到分配管理，都离不开政府的参与。政府是保障性住房的参与主体，在保障性住房的建设与提供应起到举足轻重的作用。所以，保障性住房具有政府干预的属性。
2.需求对象的有限性
保障性住房的需求对象有明确的规定，主要是为解决中低收入群体的住房问题，中低收入阶层一般是指其收入水平在全深灰收入水平四分法的最低的 1/4 层中。
3.经营目的的非营利性
与商品房相比较，保障性住房不是盈利为目标的，主要基于微利原则，为没有能力解决自身住房问题的居民提供住房保障。保障性住房具有社会福利的属性，关系着社会的和谐稳定，这就离不开政府的财政支持。
4.分配标准的复杂性
由于受保障人群数量众多，每个家庭的住房需求、收入水平、人口结构都存在不同之处，而且我国的信息共享系统不完善，居民的各种信息未全面、动态反映出来，这就为保障性住房的实际分配工作增加了难度。我国目前实行申请轮候制度，这是一个复杂而漫长的过程。
5.保障时间的动态性
受保障家庭的收入状况是不断变动中的，根据规定，住房保障的享受对象也要随之改变，若被保障对象的经济条件好转，超过该类保障性住房的补助标准，停止补助或转为其他补助类型，视具体经济情况而定，若经济条件变差，要增加补助，将新增的补贴对象纳入保障范畴，及时予以救济，这才能够体香社会的公平与公正。
2.2 我国保障性住房发展现状及问题
我国现行的保障性住房体系以公共租赁住房为主，还包括经济适用房、限价房在内的住房体系。我国保障性住房制度取得明显成效，住房供给数量不断增加，基本形成了多层次供应体系，更多的中低收入群体被纳入住房保障。但是，不可否认的是，在实际运行中，许多问题和矛盾也伴随而来，亟待解决。
2.2.1 经济适用房的现状及问题
经济适用房投资萎缩，价格不合理，引发许多问题，其运作过程也存在诸多问题，主要体现在以下几个方面：
1.面积超标，价格畸高
经适房的开发建设主要由开放商来进行，政府通过公开招标，将经适房的规划、建设和销售等委托给房产开发公司，给予其一定的优惠，并对其利润和销售价格做一定的限制。开发商作为理性经济人，追求利润最大化，在各种审核、准入机制都流于形式的情况下，开发商往往开发超标准住房，以迎合有货币支付能力的较高收入的城镇居民，从而达到最大获利。
2.审核不严，福利倒置
经济适用房的准入退出机制不完善，在审核材料阶段，存在伪造材料和贿赂部门官员的情况，部分高收入人群占有住房，使得应该受到保障的对象被排挤在外，导致福利倒置。存在申请材料造假、审核人员“寻租”放宽准入条件等现象，使得真正需要保障的阶层不能获得经济适用房的福利，而不需要保障、能够依靠其货币支付能力在住宅市场购买商品性住房的高收入家庭得到经济适用房的福利，这完全有悖于经济适用房建设的初衷，即“福利倒置”.
2.2.2 公共租赁住房的现状及问题
为完善住房保障系统，将更多的中低收入群体纳入保障范围，使住房保障落到实处，2013 政府决定将公共租赁住房与廉租房纳入同一发展规划，实行并轨运行，统称为公共租赁住房。
1.资金不足，选址偏远
公共租赁住房的建设是一项重大的工程，从前期筹备到中后期建设和管理，都需要大量的资金支持，公共租赁住房作为一项政策性住房，目前其资金主要来自于政府的财政投入和政府的土地划拨，导致地方政府压力加大，融资渠道有限，影响其可持续性地发展。另外，我国的保障性住房的金融融资渠道不健全，对于公共租赁住房的建设难以提供有效的资金融资支持，不能够有效地将社会资金运用到公共租赁住房的建设当中。所以，公共租赁住房的建设普遍存在资金短缺的局面。
我国公共租赁住房坚持“保本微利”的原则，租金低于市场租金水平，资金的投资回报率低，投资收益回收周期长，不能够形成良性的资金投资循环，不能够吸引企业资本参与公共租赁住房的建设和发展中来，从而需要大量的财政资金做后盾，加重了政府的财政负担。地方政府的土地财政政策，更是恶化了公共租赁住房的现实状况，公共租赁住房的选址偏远，一般位于城郊地区，而且基本生活配套设施也不完善。
2.弃租频发，空置率高
近年来，各地公共租赁住房建成规模增大，但是在分配时却出现了意想不到的尴尬情况，很多地区的公共租赁住房出现大量的“弃租”现象。根据报道，2012 年，武汉首个公租房小区“惠民居”,获得选房资格的 2145 户申请家庭中 208 户放弃选房资格，占到 10% ; 2013 年，深圳最大公租房项目遭到超过四成申请家庭弃租，10352 户入围公共租赁住房的申请资格，但是 45%选择放弃租赁公共租赁住房；郑州的公共租赁住房1551 套，只有 600 余户申请，空置率达到 50%;北京第一套公共租赁住房共 120 套，只有 60 户愿意来；上海的两个新的公共租赁住房项目，其申请率值达到了四成。公共租赁住房建成后出现了大量空置，部分具备资格的申请者放弃资格，一面是申请者长时间的排队轮候，一方面却出现公共租赁住房空置现象。公共租赁住房的建设和分配使用出现错位，很多弃租着表示，公共租赁住房偏远，生活和上班很不方便；也有租户说租金偏高，跟市场租金差不多，宁愿选择离单位更近的市场租赁住房；还有的人是因为审批手续繁=繁琐，等待时间过长，申请一套公共租赁住房往往需要办 7 个证，等待 90 天，这繁杂的手续让许多人望而却步。“之所以出现空置，是保障房制度设计有问题。”一位对保障房研究颇多的政府内部人士表示 .另外，低收入群体的住房需求多样，难以保证满足所有人的需求。
3.租金租期不合理
租金、租期作为租金住户关注的两个重点，涉及不理现象存在，主要是：一是租金水平不合理，过高和过低都不能够很好地发挥其保障作用，过高，住房者租不起，过低，财政补贴压力过大，不能持续发展；二是租金管理的“一刀切”式管理，许多地区统一将公共租赁住房的租金水平定在市场租金水平的 70%左右，虽然这一租金水平低于市场租金水平，但是对于许多“夹心层”的保障对象来说，仍然偏高，这就使得公共租赁住房分受众面减少，没能够切实起到其保障作用，没有将受保障家庭的需求差异与支付能力不同考虑在内；三是租期设计不合理，关于公共租赁住房的租期，根据 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》①,公共租赁住房租赁合同期限一般为 3 至 5 年。我国大部分地区实行这样的租期管理，但是也不乏实际中租金过短的现象，租金的短期设计会使得住房申请者没有安全感，会担心随时都有可能要搬出去，这就打击了公共租赁住房申请真的积极性，以及已入住租户对房屋的维护。
