本篇论文目录导航：
【题目】中国保障性住房的价格问题探究
【第一章】保障性住房价格机制探析绪论
【第二章】我国保障性住房的现状及问题
【第三章】保障性住房价格机制的产权经济学理论基础
【第四章】我国保障性住房价格机制的产权经济学分析
【第五章】完善我国保障性住房价格机制的基本思路
【参考文献】保障性住房价格的产权经济学研究参考文献
1 绪论
改革开放以来，虽然我国的住房改革已经帮助解决了很多居民的住房问题，但同时房价的迅猛增长也使的中低收入群体的住房问题更加凸显出来，成为我国目前民生领域亟待解决的关键性问题之一。我国的保障性住房制度起步比较晚，供给体系不完善，制度设计也存在很多问题，实际运行中出现的其他问题，住房价格作为住房问题的核心应该给予足够的重视，需要完善我国政府保障性住房的价格机制。
1.1 研究背景和研究意义
1.1.1 研究背景住房是人们安身立命之所，关系着人们的生存和发展，更是关系到社会的和谐稳定，关系着经济、社会的平稳发展。住房问题，尤其是中低收入群体的住房问题，是各国政府都要面对的一个问题，是各国民生的重要课题，是一个涉及到方方面面的关键性问题。
在任何一个国家，中低收入群体都是存在的，他们没有足够的力量解决自身的住房问题，这就需要政府的帮助。
我国的住房制度改革已经取得了不小的成就，我国的住房市场已经初步形成，并不断地完善，有能力的居民通过自己的能力在住房市场购买自己的住房，并获得房产升值的收益，商品房成为住房市场的主体。但是，近年来房价不断上涨，已经超出许多人的可承受能力范围，过高的房价将中低收入者挡在了住房市场之外，为了保障中低收入者的居住权，实现住有所居，促进社会公平，我国政府实行了住房保障制度，并且已经初见成效，保障性住房供给数量不断增加，保障范围不断增大，切实解决了部分困难群众的住房问题。然而，保障性住房的实际运行效果与政策目标是有差距的，出现许许多多的问题，引发人们更多的思考，更加关注政策的实际效果，希望保障性住房能够真正地落到实处。
在城镇化背景下，人口流动加快更加剧了居民住房困难问题，住房保障制度存在缺失或管理不到位问题，存在住房质量、位置、设施不合理问题，存在“开宝马住保障房”、材料造假现象，制度设计上存在一定的缺陷，政府的政策意图与实际效果不相匹配，这些实践中凸显出来的问题亟待解决，这就需要找到住房保障工作的突破口，抓出问题的关键环节，从而有条理、有秩序的解决好住房保障的各种问题，保障性住房价格无疑就是其中的的关键一环。
保障性住房的价格合理与否关系着其是否能够切实起到保障作用，关系着其长期、可持续发展，是政策目标和实施效果之间的重要纽带。寻求合理的制度设计将保障性住房的价格控制在合理的范围内，过高不能真正解决中、低收入家庭的住房问题，导致资源浪费，过低不能有效补偿开发企业的成本，还会引发一系列的管理、分配问题，合理的保障性住房价格应使房价与国民经济发展速度、国家财政水平、国民收入水平相匹配。
对于作为保障性住房研究的应有之义，保障性住房价格机制的研究相对不足，故本文对保障性住房价格进行进一步的研究。
1.1.2 研究意义住房问题是由来已久的问题，关系着民生，关系着经济发展，关系着社会稳定，关系着各家各户，关系着每个个体。研究保障性住房价格机制问题，具有重要意义。
从理论上来看，基于产权经济学理论，对保障性住房的核心问题-价格进行深入分析，有助于深入了解我国保障性住房实施机制。由于历史背景、土地政策、社会发展水平等方面的不同，我国的保障性住房价格机制不能够照搬西方的模式，而我国理论界对此研究又相对不足，保障性住房又具有其自身的特殊性---具有保障性和商品性双重属性，其价格也具有特殊性。因此，对保障性住房的价格的研究，能够从理论上加深对我国保障性住房的认识，同时有助于完善相关的理论研究。
从现实来看，对保障性住房价格进行探讨的现实意义有：
一是兼顾公平和效率，使二者能够协调统一。住房是人类生存的最基本需求，而我国自 1988 年住房分配货币化和市场化以来，房价一路攀升，而老百姓的收入赶不上房价的上升，许多人被挡在住房市场之外。为使更多的居民享有居住权，为使更多的居民可以安居乐业，保障性住房制度势在必行，而价格作为基础性的调节机制，应该起到其应用的作用，合理的保障房价格能够吸引房地产企业和其他机构参与保障房的建设和运营，减轻政府的财政负担，能够使更多的中低收入者进入住房市场，从而协调好住房中的效率与公平的关系。
二是合理的保障性住房价格对于住房市场的健康发展也具有积极意义，制定合理的保障性住房的价格是国家管理房地产市场的重要手段，为房地产市场提供具有参考价值的标准，从而有利于实际操作，将政策落到实处。保障性住房是房地产市场的重要组成部分，合理的保障性住房价格有助于房价恢复理性，促进房地产市场健康发展。
三是合理的保障性住房的价格机制是保障性住房事业良性发展的重要基础，保障性住房是关系民生、关系发展的重大问题，所以要保证其持久、健康发展。探讨和解决保障性住房价格机制问题，试图完善我国政府保障性住房的价格机制，有助于增进社会福利和公平、促进经济增长以及房地产业健康发展。
1.2 文献综述
1.2.1 国外学者关于保障性住房价格机制的研究国外没有保障性住房的概念，相关的是公共住房，二者都是以政府为建设主体向中低收入家庭提供的一种住房，具有准公共物品的性质，具有社会保障功能。关于公共住房价格，国外研究主要集中于租金管制，这是因为国外的公共住房多是租赁模式，对所用于出租的房屋进行价格管制，租金管制成为国外学术界比较关注的一个重要问题。对于租金管制，学者们各持己见，有的学者因各种原因反对租金管制，有的学者则认为租金管制是有积极作用的，其缺陷可以弥补，并提出弥补措施。所以国外学者关于公共住房租金管制的研究可以分为两个方面：一是租金管制政策及其效应研究；二是完善租金管制研究，包括全面考虑住房市场的特性、住房支付能力以及政策意图与效果相一致等。
（一）关于租金管制政策及其效应租金管制由来已久，早在罗马时期就已经有了租金管制的雏形，国外有很多国家都不同形式地存在着租金管制，关于租金管制政策，学者们有着各种不同的观点，大多数学者认为这项政策引起住房数量和质量的下降，也有学者认为这项政策是创造可支付性住房、解决中低收入阶层住房问题的好方法。
较早关注公共住房问题的是 Lawrence M. Friedman ,早在 1966 年 Friedman 就对美国的公共住房进行了深入阐述，美国 1933 年经济危机时期，政府为解决中低收入者住房和就业问题，实施公共住房建设，引入了住房租金控制，一战时期政策加强，此后一直到 60 年代，公共住房建设如火如荼，问题也随之凸显，公共住房并没有真正起到消除贫民窟和缓解贫困的作用。Friedman 从公共住房的概念和设计、管理方面进行了分析，指出管理只是手段，改善穷人的生活才是真正的目的，要使公共住房健康发展，达到解决贫困人群的住房问题的目的，租金控制政策真正起到其作用，要提高政策的灵活性，以保证政策意图与效果相一致，这样才能够真正保障穷人的住房权益。针对纽约市的租金控制，Olsen （1972 年）测算了这项政策对房主和房客各自的影响，租金控制政策的意图是，通过对房主的隐性税收，控制，来提高房客的收益。然而，在实际中，房客增加的收益往往小于房主付出的代价。Gyourko 和 Linneman（1990 年）对 Olsen 的研究进行来扩展，同样考察了纽约 1968 年的租金管制政策， 他们发现，由于无效率的收益分配目标，租金管制政策在帮助贫困阶层的同时，也帮助中高层收入者，所以租金管制没有收入分配效应。但是，租金管制收益增长的预期确实会有助于降低房价和住房自有偏好，也有助于延长租期，从而保持住房市场的稳定，所以租金管制也是具有市场效率的。
20 世纪 90 年代，对租金管制持反对意见的众多研究中，Alston et al.（1992）通过对 90 年代众多学者观点的研究发现，其中一致同意的观点（超过 93.5%）是租金管制会降低可得到房屋的数量和质量，这是大多数学者支持的观点，即便是理由形形色色。在更早期研究中，Kearl et al.（1979）也表达了类似的租金管制观点。甚至有的学者认为租金管制是一种毁灭性的的武器，比如 Fisch（1983）称，租金管制就像“缓慢运动的核爆炸”,潜伏在生活当中，当时机成熟，就会造成毁灭性的的危害。很多学者对租金管制持反对意见，是因为它导致与预期目标无关的无效率，他们认为租金管制会扭曲房主对市场的反应，可能减少出租收益或阻碍新房屋的建设，导致房屋失修、服务水平下降以及房客承担许多额外成本等。
针对普遍存在的租金管制，Bengt Turner 和 Malpezzi（2003）则描述了各国典型的租金控制体系，对具有代表性的租金管制实证研究文献进行了梳理与评述，主要包括房客和房东的成本收益分析与租金管制的广泛的市场效应，认为租金管制对市场发展具有积极意义。Edgar O. Olsen（2013）从公共住房政策的成本收益分配、税收和财政补贴方式等方面入手，成本收益随着租期、家庭结构的不同而不同，具有不确定性，并非总是房客从中获益，所以租金控制不是理想的再分配机制。另外，租金控制也是无效率的，因为它扭曲了房客的成本和房主的决策方式，房客为获得房屋租赁权，需要支付额外的费用，或者房客为减少损失，改变房屋的使用方式，这些行为都会降低房屋的价值或增加交易的成本。因此，在 Olsen 看来，政府的租金控制政策并没有起到其原先预测的结果。
（二）关于完善租金管制租金管制受到诸多诟病，但是租金管制出于政府的良好意图，只是由于种种原因没有起到其应有的作用。所以，有的学者认为其并非无可救药，并对此进行研究，提出完善租金管制的思路，包括对住房市场的特点、住房支付能力以及政策意图与政策效果相一致等方面的研究。
针对住房市场的特点，Richard Arnott（1988）对租金控制的国际经验进行了分析，他指出住房市场是整个市场体系的一部分，而且住房市场是不完全竞争的市场，在研究租金控制时，要将住房市场的这些特点考虑在内，否则得出的结论对住房市场的运行时有害的。Michael P.Murray,C.Peter Rydell （1988）对洛杉矶的租金控制进行了分析，主要集中研究当时的租金管制条例的经济效果，对租金管制对其他市场部分的影响、居民房屋偏好、住宅空置率、新建住宅、住宅质量以及租金管制的成本收益影响进行了分析，并建立租金管制效应分析模型，得出结论，租金控制效应的定量评估不仅要考虑条例规定，还要考虑当地住房市场的特定环境，成本的付出与收益的获得不是一成不变的，只有把握这些特点，才能够准确预测租金管制的经济后果。
住房支付能力是公共住房租金管制的重要方面，因为住房支付能力关系到中低收入者是否真正能够从租金管制的政策中获益。Mike Berry（2006）从住房支付能力角度对宏观经济影响和政策事项进行了回顾与评论，包括住户对住房价值变化的反应、生命周期假说和房价对消费的影响等方面，住房支付能力影响着住户对房屋价值变化的反应和消费，所以住房支付能力关系到住房市场的健康发展，研究制定租金政策要将住房支付能力考虑在内。Connie P.Y. Tang（2009）对租金收入比和剩余收入法进行了比较，基于 FRS 和 CORE 的住户相关数据，经对比研究得出，租金收入比方法只考虑了住户的可支付能力，没有将不同类别的家庭的不同支付能力考虑在内，剩余收入法则将各个家庭的收入、人口数量、住房支付能力纳入考察范围，是对租金收入比方法的一种补充，这两种方法都对政府部门租金控制政策提供有益的借鉴。
1.2.2 国内学者关于保障性住房价格机制的研究国内学者关于保障性住房价格的研究主要集中于：一是保障性住房价格政策选择；二是某种保障性住房定价模型研究。
（一）关于保障性住房价格政策我国的保障性住房价格政策处于不断成熟和完善之中，针对保障性住房价格的特点、租金补贴方式、租金补贴原则、以及与先进国家的差距等方面，国内学者做了有关理论研究与探讨。
李开发（2007）指出我国应建立合理的保障性住房价格形成机制，为中低收入群体进入住房市场提供条件，为房价调控提供测量标准。国家发展改革投资所住房保障课题组（2008）通过对我国的城镇住房保障体系的研究，提出要明确保障性住房的内涵、保障范围和方式。王吓忠（2008）对经济适用房和廉价房的价格规制的经济分析，指出政府要考虑受保障对象的收入水平和住房建设的必要投入成本，从这两个方面入手进行价格规制，切实使受保障对象得到实惠。卢为民，姚文江（2011）将发达国家公共租赁住房的定价模式与我国具有代表性的公共租赁房的定价模式相对比，我国的定价还存在许多问题，需要借鉴先进国家的经验。林积昌等（2013）对保障性住房价格的特性和价格机制进行了分析，他们认为保障性住房的价格具有权益性、时效性、区域性、保障性和选择性，所以其价格机制具有多样性和复杂性。
（二）关于保障性住房定价模型通过基于系统动力学模型，傅鸿源等（2008）仿真预测中低收入家庭的人均收入，重新阐释房价收入比概念，衡量经适房的合理价格，为经济适用房的调控提供科学依据。
强真（2009）对我国住房供应以及价格机制机制进行了研究，建议将商品房和保障房相分离，将住房分为商品房和公共租赁房两类，并在此基础上，提出完善公共租赁住房价格机制机制的思路，要充分考虑市场机制和政府调节的双重作用，实现差别化定价，并指出租金中要包含一定比例的地租，这样才能调动地方政府的积极性。陈杰（2010）认为公共租赁房的租金可以按照不同住房标准来收取，针对不同的家庭情况采用有差别的租金收取方法，在其支付能力的水平上，满足不同家庭的住房需求。倪娜，易成栋（2011）基于北京公共租赁住房发展的实际情况，借鉴先进经验，对比各种定价方法，提出公租房的定价要考虑到市场、收入、建设成本等方面，可以先测算成本，在此基础上确定租金，然后确定可负担租金，使得定价更有效率、更具公平性。周小寒（2013）则基于层次分析法（AHP），研究我国公共租赁住房定价，将市场的租金水平、保障对象的支付能力、政府的财政负担能力、社会资金投资回报要求和保障对象的数量规模等考虑在内，建立了层次结构模型，包括市场导向模式、成本导向模式和支付能力导向定价模式，针对不同的实际情况，可以采取不同的定价模式或混合使用。陈钰，吴勇男（2013）则运用计量经济学的回归分析方法，对公共租赁房租赁价格影响因素进行分析，将资本收益定价模型与个人收入定价模型相比较，指出将个人支付能力考虑在内的市场定价法更符合公共租赁住房的发展，有利于长期发展。
1.2.3 评述综上，国外研究较多关注保障性住房的租金管制问题，包括租金管制对房客和房主双方的不同影响、平等和效率效应以及市场效应等，其中包括很多实用的研究方法，涉及社会公平正义，这对我国的保障性住房具有借鉴意义。国内对于保障性住房的价格机制的研究是紧密结合我国国情的，从我国住房保障政策出发进行研究，为进一步研究我国保障性住房的价格奠定了基础，但很少有从价格管制、产权的角度对保障性住房的价格进行研究，缺少对政策效果的分析，从我国保障性住房发展的实际情况来看，政策意图与政策效果存在明显差距，对其效应进行分析，能够有助于发现政策与实际效果的差距，从而完善住房保障制度。本文从产权经济学对保障性住房的价格机制进行分析，分析保障性住房价格机制背后的深层意义。
1.3 研究思路和研究方法
1.3.1 研究思路本文总分五章。第一章是绪论。本章主要包括文章的研究背景和研究意义、主要内容框架、研究方法、创新点以及不足之处，旨在为后面的分析和探讨奠定基础。
第二章是我国保障性住房的现状及问题，主要对保障性住房的相关概念进行说明，对我国住房保障体制及及价格机制的现状及问题进行来阐述，明确本文的研究对象。
第三章是保障性住房价格机制的产权经济学理论基础。对产权经济学的相关理论概念进行阐述，明确文章所运用的理论工具，确定本文可能发挥的创新领域。
第四章是对我国保障性住房价格机制的产权经济学分析。将第三章介绍的有关理论应用到保障性住房价格机制的分析中，对保障性住房的价格机制进行深入分析，比较各种治理机制，试图找到适合我国保障性住房价格机制的制度设计方式和治理工具。
第五章是完善我国保障性住房价格形成机制的基本思路。本文研究框架如下：【1】
1.3.2 研究方法在研究方法上，本书主要采用文献研究法、比较研究方法、系统分析方法、实证研究法等研究方法。
对产权经济学理论基础的介绍与研究主要采用理论研究方法，将产权经济学理论研究应用与我国保障性住房的价格机制研究，将理论研究是实际相结合。阅读整理国内外研究的相关文献，分析国内外在保障性住房价格方面的研究成果，为本文研究提供理论支撑。保障性住房价格是住房保障制度关键的一个环节，是住房保障制度的子系统，对其研究里不开住房保障制度这个整体，从系统角度研究这一问题，有利于全面分析、掌握保障性住房价格的特点，从而做出全面、可操作、符合实际的系统分析。
1.4 主要创新点和不足
1.4.1 主要创新在本文中，结合我国保障性住房价格的实际情况，借鉴国际经验，运用产权经济学理论，从一个新的视角来阐述保障性住房价格机制问题，将理论与实际应用相结合，所以在理论应用方面具有一定的创新性。
1.4.2 主要不足对于本选题，本文的研究还有许多不足之处，许多问题有待于进一步深入研究。
一、由于我国保障性住房在发展完善当中，统计技术不完善，数据统计不完全，因此本文缺少有关数据的支持。
二、本文试图从一个全新的角度阐释保障性政府价格机制问题，运用产权经济学理论来阐述，由于本人知识水平以及掌握经济学工具的限制，对此研究存在不足之处，有待进一步改进与完善。
