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【题目】中国保障性住房的价格问题探究
【第一章】保障性住房价格机制探析绪论
【第二章】我国保障性住房的现状及问题
【第三章】保障性住房价格机制的产权经济学理论基础
【第四章】我国保障性住房价格机制的产权经济学分析
【第五章】完善我国保障性住房价格机制的基本思路
【参考文献】保障性住房价格的产权经济学研究参考文献
3 保障性住房价格机制的产权经济学理论基础
3.1 经济人假说
经济人假说是经济学的一个基本假设，是关于人的行为的基本假设，经济人总是以追求物质利益为目的进行经济活动，希望尽可能少付出，尽可能获得最大限度的收益。
经济人假说包含三个方面：一是自利，即人总是以追求自身利益为目的，从而驱动着人的经济活动；二是理性，所谓理性就是人在面对选择时对成本和收益的衡量，以最小的成本获取最大的收益，从而实现自身利益的最大化；三是看不见的手，经济人在追求利益最大化的过程中，会有一只无形的手引导其促进社会收益的增加，而这并非是其所追求的。
产权经济学家从产权、人的角度来解释个人最大化，巴泽尔和张五常这样解释“最大化”,最大化就是浪费最小化，换句话说，最优并不是没有浪费，而是“不存在可以避免的浪费”①.如果存在能够消除掉的浪费，行为人做出的行动依然有可以调整的边际空间，调整就会继续发生，直至浪费达到最小也就是收益最大。巴泽尔指出“浪费就是花费资源获取非排他性收入,所谓花了’冤枉钱,就是说本来可以不花钱的东西，花了钱才得到，这笔钱就是浪费了。效率，就是要消除花冤枉钱这样的情况。所以，最大化就是浪费的最小化，就是’不花冤枉钱”②.经济人假说同时包含自私的两面，经济人追求自身利益，但是在追求自身利益的同时增进社会福利，这需要良好的法律和制度的保证，否则会出现“外部性”问题，造成社会成本与个人成本、社会收益与个人收益相分离的情况，从而个人追求最大收益的行为与社会收益目标出现偏离。因此，怎样找到一套能够限制和约束所有人的“利己”行动的有效机制，已经成为经济学的一个重要问题。
3.2 产权属性
巴泽尔是把属性的概念引入经济学的分析的第一人，资产具有多重属性，随着资产水平而变化，并且资产各个属性的的所有权是可以加以分割的，研究产权的最小单位应该细化到“产权属性”,将财产所有权整体分割化、属性化。资产的初始所有者可以转让资产的部分属性而保留剩余部分，从而使两个或两个以上的个人拥有同一资产的不同属性。所有者实际控制资产属性的能力大小决定了其能够获取的预期净价值的大小。一个人拥有所有属性未必是最有效率的安排，因此，现实运行中会出现人们把商品的部分所有权分给不同的人所有的现象，从而提高其效率。
3.3 稀缺与竞争
依据“经济人”概念，人之所以具有“自利”的这种属性，与他所在的因资源稀缺而竞争的社会环境分不开的。所有经济问题的根源在于稀缺，之所以说稀缺，并不是绝对的稀缺，而是因为在需求下，供应有限而引起的，需求量增加，再多的供应也会认为是稀缺的，需求量减少，有限的供应也可能被认为是不稀缺的。也就是说，稀缺的程度是以相对的需求而言的。
由于稀缺性的存在，对某种物品的需求超过一个人时，就产生了竞争，在社会生活中，不存在竞争的物品几乎是不存在的，竞争无处不在，人与人之间无时无刻不存在着竞争，例如，喝水，你多喝了一杯水，就有另外的人少喝一杯水，即使在那些被认为垄断的部门，垄断地位的获得本身就是竞争的结果。
竞争是普遍存在与社会中的，即使是市场并不存在的状况，竞争只是以不同的形式表现出来。也就是说，由于稀缺性，对某一物品需求多过一个人时，竞争就必定存在。
3.4 竞争准则与产权制度
对于某种物品，人们想要获得多一点，就要付出相应的代价，只是代价的形式千差万别，即竞争的方式不尽相同，决定胜负的标准是不同的。不同的竞争胜负的标准对财富分配和创造起着决定性的作用，因为在不同的标准下，人们的行为也会不同，随竞争标准的改变而改变。各个国家采取不同的竞争准则或组合，所取得的经济、社会效果也就不同。在市场经济中，以价格为竞争准则，即价高者得，在非市场经济机制中，是什么样的竞争准则被采用呢？常见的有出身背景、走后门、全力斗争、排队等等。
在价格为竞争准则的情况下，一个人要想更多的获得某一物品，他就要付出更大的代价，即出更高的价。张五常指出，“在众多的准则中，只有市场价格这一准则不会产生浪费。这是因为以市价为准则，出价的人拿出来的代表曾经生产或服务的收入，钱的来源对社会有贡献，而收钱的人也获益。但是如果以先到先得为准则，要赶早排队轮购，排队花去的时间是成本，是社会资源的支付，但是没有对社会有贡献的产品制造出来，排队的时间代替物价，却没有对社会做出贡献，是种浪费”①.一个社会选择应用怎样的竞争标准不是任意的，而是由这个社会中占主导地位的产权的性质所决定的，即产权制度决定竞争准则。②在一个经济竞争的社会中，产权制度是竞争的游戏规则，是一种限制竞争行为的非常重要的局限条件。在不同的游戏规则下，人们做出不同分反应，导致不同的选择结果。
当产权发生变化时，人们的竞争行为以及随之而来的资源配置与收入分配方式同样会发生变化。这些规则指定了对竞争对手的限制，在什么情况下能做出什么行动，或者不应该做出什么行动，来界定人们之间的权利，以达到资源优化配置，减少交易成本的目的，这样的规则就是产权制度。
3.5 产权、公共领域与租值消散
3.5.1 产权
巴泽尔从经济分析的角度对产权进行定义，将法律产权与经济产权相区分，从而达到对产权的经济分析的目的。在《产权的经济分析》第一章，他举了奴隶赎身的例子，在可以拥有奴隶的年代，法律允许奴隶主完全拥有奴隶，包括奴隶所有的权利，但是奴隶依然最终实现了赎身，这主要是用自己的劳动换取的，奴隶可以控制自己的部分行动，拥有对自己劳动的部分产权，以自己的意愿多付出劳动或少付出劳动，奴隶主在衡量收益与成本后，允许奴隶拥有部分自己的劳动收益，不断的积累使得奴隶最终获得自由。
这个例子说明法律产权与经济产权往往存在着不一致，即使法律已经明确界定了权利，人们是否行使这种权利，还存在选择问题。在人们衡量收益和成本时，如果收益大于成本，权利会被行使，如果收益小于成本，人们会放弃这种权利，就像奴隶主放弃对奴隶的部分权利，这时就会有部分产权被置于公共领域内。也就是说，产权的存在不仅仅依赖于法律规定，还在于产权的实际激励对收益和成本的权衡而最终做出的行动。巴泽尔这样描述产权----“个人对资产的产权由消费这些资产、从这些资产中取得收入和让渡这些资产的权利或权力构成”③,即产权包括使用权、收益权和转让权，人们对资产的权利是“他们自己直接努力加以保护、其他人企图夺取和政府予以保护的函数”④.法律产权主要是讲由国家来规定人对物品的相关权利，经济产权则强调的是人们事实上拥有的利益与产权之间的关系，产权经济学的研究重点是经济产权，注重对实际上产权的形式进行分析。法律产权和经济产权并非是完全割裂的，法律产权在某种程度上会增强经济产权，但是需要澄清的是，经济产权的存在并不依赖于法律产权的存在，也就是说，即使有的权利没有在法律中明确地界定，人们在经济活动中也会很好地给予界定，在没有法律的社会，经济产权也是存在的。
3.5.2 产权与公共领域
巴泽尔以经济产权为研究视角，提出产权不完全界定的中间状态才是更为一般意义上产权的存在状态，因为在法律产权研究视角下，产权经济学家的分析分为两个极端，要不假定产权存在，而且被明确地界定，要不就假定产权根本不存在，这样的分析忽视了对中间状态的分析，即产权只能部分界定的情况，而这样的状态才是产权最一般也是最经常存在的状态。巴泽尔就是研究这种中间状态的产权，产权是一种动态的存在，产权总是处于不断被界定的状态，这是因为无处不在的交易费用的存在，产权总是不能够清晰、明确地加以确定，产权随着人们的意愿、交易费用等因素不断变动。所以，产权并非绝对的，人们通过自己的行动来改变产权，以获得自己的最大化收益，从而产权的界定在不断变动，产权总是以动态的、中间的状态存在，不能够被确切地、清晰地界定清楚。
巴泽尔强调“除非产权得到完全界定--在交易费用为正的情况下，这是永远做不到的--部分有价值的产权将总是处于’公共领域中”①.公共领域是是未计价属性的所在地，是从“成本-收益”分析意义上不值得拥有的财产的存放场。这些被放弃产权的有价值资源被称为共同财产，是一种无主财产，其价值就是租值。现实生活中，公共领域无处不在，产权不能完全界定的原因，也是公共领域之所以存在的原因是什么呢？
产权之所以不能完全的原因在于：一是产权不是针对资产本身，而是对资产的属性而言，资产拥有众多属性，加上无处不在的交易成本，如果全部测量这些属性，需要花费极大的成本，甚至于不值得，所以，对资产的产权是不完全的。资产的有些有价值属性，别人不知道，连所有者本人也不知道，而且可能未来的所有者也不知道，对这些不被知道的有价值属性无法定价，实现其价值，因此，这些“未定价属性”只能被暂时放在“公共领域”,等于放弃了其所有权。②二是由于政府的原因，政府对私人产权实施管制，产生非专有收入，这部分非专有收入落入公共领域。政府管制剥夺来个人运用资源而获益的权利，个人没有权利将资源运用到其他自己认为收益更高的领域，也没有合法权利来排斥他人使用，因此，在政府管制下，产权受到限制，私人丧失了对资源的部分收益权，资源的部分价值就落入了公共领域。
巴泽尔强调，产权界定是一个渐进过程，其是不断产生并不断放弃的，其均衡状态是界定权利边际收益等于界定权利的边际成本，但是“经济条件是总是不断变化的，产权的均衡界定状态也就总是处在不但变化之中。随着个人拥有的商品的权利变得更有价值，他们将对这些权利加以更彻底地界定”①.如果处于公共领域的资源出现增值，人们会主动花费资源来攫取这些价值，是这些资源成为自己的私有财产。公共领域的范围是可以变化的，可以扩大，也可以缩小。随着商品属性价值的变化，人们会放弃某些属性，或将某些属性重新界定，使之归于自己名下。产权界定的方式也有多种，包括正式的和非正式的，可以是政府来设施，也可以是由个人来实施。
3.5.3 公共领域与租值消散
公共领域内的经济租值是如何消散掉的呢？这里的租值，是指进入到公共领域的那些资源所具有的的经济价值，因为没有清楚而明确地界定为谁所有，资源的相关方就会花费资源来争夺这些价值，在争夺过程中会产生成本，租值随之减少，最终其边际价值为零。租值消散是指，因为没有独家使用权，即没有排他性，人们会争相使用共同财产，发生资源的消耗，最终使租值变为零。公共领域是租值的集合，进入公共领域的资源的价值不确定到底为谁所属，利益相关各方会花费资源来攫取这部分价值，从而发生租值消散。
排他性是产权的重要特征之一，由以上的分析可知，由于资产的多种属性与交易成本或法律制度等方面的原因，产权不能完全界定，必然有一部分落入公共领域。落入公共领域的资源失去了排他性，没有明确的受益或受损主体。相关利益主体对这些资源的价值进行竞争使用，但是个体的情况不同，能够付出的成本以及获得的收益不同，对这部分价值的评价也不同，那些认为租的价值超过将要付出的成本，主体会付出努力获得这部分价值，反之，则不然，直至租值等于追加的成本为止，这个结果就是租值消散。
对于公有产权的租值消散机制，正如张五常教授在其《共有产权》中表述的，“因为没有排他性使用权，人们争相使用共同财产，会把其租金的价值或净值降为零。其原因在于，如果没有人对该租值拥有排他性权利，那么人们相互竞争使用的结果就是，每一个竞争使用者所能得到的，只是在争取这部分租值时需要付出的资源的一种可选择性收益。也就是说，在竞争使用的情况下，由于任何人都没有特别的优势，即不具有排他性权利所有者的’奖金,这部分’奖金被付出的成本消耗掉了，因此，所获得的奖金的净值等于零，租值被消散掉了”①.依照巴泽尔和张五常对政府管制导致的租值消散的研究，政府管制是对价格机制的一种干预行为，然而价格机制如果被干扰，就会有部分收入落入公共领域，即没有人对这部分收入拥有明确而绝对的权利。这时其他分配准则就会出现，例如排队、黑市交易、论资排辈、送礼等，从而为租值消散提供了条件，这时由于其他的资源分配准则并不是无偿发生的，在对这些非专有收入进行竞争的过程中不可避免地存在资源的消耗，但是被消耗掉的这些资源并没有创造其相对应的价值，而是白白浪费掉了，也就是说租值在这个过程中消散掉了，显然是无效率的，是一种浪费。
由上面的分析可知，产权不完全界定会导致公共领域的产生，对于进入公共领域资源的价值，即租值，因没有主体对其拥有排他性占有权利，各相关利益主体都可以对其进行使用，出现相关利益主体争相分割这些租值的现象，相关利益主体需要花费成本努力获得这部分资源的价值，而这些成本是需要从待分割的租值中扣除的，即发生了租值消散，是一种浪费。
3.5.4 租值消散的程度
只要是存在着权利界定不明确，租值消散就会以各种形式发生，需要明确的是，租值消散是无效率的，是一种浪费，那么经济人主体会进行权衡、度量，必然不会任其完全消散掉，那么租值到底要消散到什么程度呢？
许多学者认为，租值会完全消散掉，戈登对海洋渔场的分析认为对着捕鱼者人数的增加，最终会使海洋渔产减少，直至极端情况-枯竭，哈丁的公地的悲哀，认为随着人们对公地的过度使用会使土地资源枯竭，陷入公地悲剧状态，这些分析都隐含着这样的意思，即对资源的过度的使用会导致这些资源所具有的租值完全地消散掉。然而，在实际发生的情况中，租值完全消散直至为零的情形是很少见到的。这是因为，为了防止租值过多消散，政府会采取相应的政策行为来进行有效的干预，即使产生一些成本，却可以阻止租值继续无效率地消耗，相对而言是一种有效率的手段，比如捕鱼行政许可的实施，就有效地减少了浪费式捕鱼，拥有许可证的渔民和政府都获得了部分收益。如果没有政府的干预，租值的消散是什么情况呢？张五常认为，租值的消散不是为了消散而消散，人们在追求最大化的激励下，总是努力使浪费最小，即对租值进行分割，这种分割是通过“隐性价格机制”进行的，只要加价幅度小于排队等的时间成本，交易主体会愿意绕过排队等非价格机制，通过这种办法攫取部分落入公共领域的租值。最终消散的租值一定是浪费的最小化，即不可避免的消散。他进而指出，租值消散的过程中，各利益主体会尽最大的努力使得其消散最少，这就是租值消散最小化即利益最大化的途径。这种努力可以是寻找生产或使用物品的替代办法，使资源价值减少最少，或者采用交易成本更低的其他合约安排，亦或是采用这两种方式的组合。
因此，在存在租值消散的情况下，租值不会完全消散掉，因为各利益主体是经济人，追求自身利益的最大化，他们会采取行动时的租值消散最小化，租值消散的程度则取决于各个主体面临的选择以及安排新的合约所产生的交易成本。
3.6 价格管制与租值消散
3.6.1 对价格管制分析的质疑
传统的价格管制分析认为，当价格被管制在市场价格之下时，导致不均衡，需求量大于供给量，会出现“短缺”现象。但是许久以来，实践中的短缺并不常有，这理论不能有效解释价格管制下的许多行为，张五常和巴泽尔对这一分析提出疑问，并提出新的分析思路。
以最高限价为例，传统价格管制分析如下：【1】
在图 1 中，政府不施加任何干预时，市场的均衡价格和均衡数量是 P0和 Q0,现在政府对其进行最高限价管制，将价格限定在 P2,那么需求数量 Q2和供给数量 Q1之间就会产生差距，按照传统的经济分析，Q2Q1是因为管制出现的“短缺”.张五常和巴泽尔对这种分析提出了质疑，张五常指出“人与人之间对任何物品的竞争，必定要解决”,当价格被管制在市价之下时，卖方只供应 Q1,Q1就是消费者能够获得的数量，对此数量，他们愿意支付 P1价格，而他们只能支付 P2,竞争抢购不能获得，必定要付出金钱以外的代价来作为补充以争取获得，即采取其他准则来支付（P1- P2），这些其他准则可能是排队、论资排辈、人际关系、武力、政治手段等等，从而最终形成新的均衡水平，竞争最终被解决。所以，张五常和巴泽尔认为价格管制不会出现“短缺”,而是由于其他竞争准则的采用达到新的均衡水平，这个均衡水平与原来的均衡水平相比，是较低效率的，因为排队、论资排辈等等其他准则耗费来社会资源，却没有生产出价值，是一种浪费。
正如张五常指出的那样，价格管制分析的困难，不在于不均衡，而在于哪种金钱之外的准则会被采用，一旦知道，“均衡”分析就很容易了。所以，价格管制的主要目的是解释或推断哪些竞争准则会被采用（经济解释，P68）。
3.6.2 价格管制与租值消散
正如上文所述，公共领域的存在会导致租值消散，价格管制导致了公共领域的产生，从而会导致租值消散。这是因为，在私有产权下，价格作为竞争准则，各相关利益主体能够明确地拥有属于自己的收益，而价格管制是对价格机制的一种干预，政府对本属于私有产权的收入进行压制，会导致非专有收入的出现，这时候部分资源的价值就会落入公共领域，在争相使用过程中，总会有部分价值最终消散掉。这消散行为大致分为两类：一是原有资源价值下降，二是交易费用增加，通常是这两类行为同时发生。
而根据最大化原则，人们会在局限约束下，努力减少租值消散，花费成本努力获取公共领域的价值，所以，价格管制下的各种现象和行为不是为了达到租值消散的结果，而是为了努力减少租值消散。一般来讲，价格管制的租值消散是资源价值下降最少与成本增加最少之和，人们的行为选择则都是为将租值消散减小到最少。
3.7 公共领域治理机制
由于产权不能被清晰地界定，会产生公共领域，进而导致租值消散，是一种浪费，是经济低效率，从而市场失灵。市场失灵一般是由政府管制来治理，虽然政府管制是因为市场失灵而出现的，但是市场失灵并不一定非得政府来管制，因为对市场失灵的矫正方式是多种多样的，有市场的和非市场的方式，包括市场机制、政府管制和法院裁决等。
3.7.1 市场治理
在早期的经济理论中，市场是买卖双方进行商品交换的场所，在这里，商品的买卖双方共同影响和决定市场上商品的价格和数量，是一种价格决定机制。新制度经济学从合约的角度来看市场，认为市场是一种合约，是交易当事人根据一定的交换比例，即价格，来实现自己利益的机制。价格在其间发挥指示器的作用，人们通过对价格的衡量，采取对自己最为有利的经济行为，价格决定着生产和分配。着名产权经济学家阿尔钦的话很好地表明了这一点，“比起价格如何决定，价格能够决定什么更加重要”.市场中的任一物品都是约束了的权利的组合，任一交易都是产权的交易。市场之所以存在的原因是清晰的产权，人们对自己的物品拥有的清晰的产权，如科斯所说，“权利界定是市场交易的先决条件”.权利界定清楚，市场存在，价格信号可以发挥作用，反之，权利界定不清，市场就不存在，价格信号也就不复存在，即使有也是虚假的。
因此，所有关于定价的问题都是产权问题。产权界定不清，价格机制必然受到扭曲，其他替代机制会出现，但是只有价格机制不会引起租值消散。从另一个角度来看，市场节省了交易费用，因为公共领域中租值之所以消散，是由于花费了不必要的成本造成的，市场机制的存在，价格准则发挥作用，可以减少交易费用，从而降低租值消散。所以，市场本身就是一种治理公共领域而减少租值消散的机制。
3.7.2 法院执行
在一个商品完全被拥有或完全不被拥有时，即使价值改变，其状态不会改变，但是居于这两种之间的情形，就有可能产生纠纷，即没有被明确规定所属的权利，在其价值上升时，就很容易产生冲突，交易主体都有意图将这部分价值归入自己的收入当中。纠纷的解决就是对有争议的权利的界定，法院参与有争议的权利的界定，其与个人相互作用，个人会对法院可能做出的裁决以及为之花费的成本进行估计，将其与其他解决办法所花费的成本进行比较，从中选择低成本方法。法律具有恫吓作用，可以有效降低相关成本。
3.7.3 政府管制
市场制度没有租值消散，是指以市价作为竞争准则，出价方付出代价以获得资产，同时收钱人获得收益，资产的价值完全得到实现，没有租值消散。可是市场的形成是以私有产权为前提的，需要产权得到完全界定，但是由于各种交易成本的存在，产权从来不可能完全界定，所以并不存在严格意义上的市场，各国、各地区都不同程度的存在着政府管制，财产的使用受到各种限制。这些限制一方面防止一些人染指非自己所有的权利，又可以防止自己的资产被盗，这些限制必不可少。政府行为中存在着特殊的私人产权。只要经济在运行，就必然存在私人产权，政府是由人来管理的，政府的行为是追求个人利益最大化的人们相互作用的结果（P142），所以，政府不会无故浪费资源，只是存在那些人收益的问题。
无论是市场治理、法院执行，还是政府管制，都各有利弊，不存在绝对的完美的治理公共领域的方法，要依据具体的情况制定相应的治理对策，在进行“成本-收益”分析的基础上，选择最适宜、最有效地治理方式。
