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【题目】艺谷房地产公司持续发展战略探究
【第一章】房地产公司发展问题研究绪论
【2.1 - 2.2.6】艺谷房地产公司产业环境分析
【2.2.7 - 2.2.9】商品房批准预售与销售情况
【2.3 - 2.6】艺谷公司内部条件分析
【第三章】艺谷房地产公司发展战略制定
【第四章】房地产公司战略的具体实施
【结论/参考文献】艺谷房地产公司战略管理研究结论与参考文献
2.3 艺谷公司内部条件分析
2.3.1 业务结构分析
艺谷房地产公司业务运行项目为八意府项目，项目位于深圳市龙岗中心区，占地 145278 平方米，总建筑面积 573278 平方米，主要以住宅为主，住宅约为 48 万平方米，商业为 3.2 万平方米，五星酒店为 5 万平方米，分为三期开发。第一期已经完成了的土地开发面积为 3.8 万平方米。建筑面积达到20 万平方米。第二期目前正在建设中。该项目运行存在的问题是运作目标定位还不够明确，对项目的综合管理有待加强。在建筑业务方面，艺谷公司目前现有项目，主要以该企业的房地产项目为主要业务来源。还尚未承接其它外来的建筑业务。项目运行存在公司运行机制还是延续使用旧的建筑公司运行体制，在新型竞争环境下经营能力薄弱，财务成本管理不到位的问题。其它业务方面，艺谷公司的物业管理及信息技术尚未成为公司的经营的主要业务，属于配套和繁衍业务，暂时予以忽略，此次不参与分析研究。
2.3.2 业务综合分析
艺谷房地产公司的房地产业务作为公司未来发展方向之一，但还未有明确具体选择哪些细分的房地产业务产品品种作为企业重点开发的对象。现有的房地产项目运行情况直接关系到艺谷公司的发展前景，下一步需要重点对艺谷房地产业务做出明确的战略定位。建筑业务方面，建筑业务是艺谷公司的传统业务，在整个建筑市场中，其品牌效应和知名度很小，企业仅凭自身的实力参与市场竞争能力也比较弱。但是，建筑业务在艺谷公司具有不可替代的业务，在企业下一步发展过程中，建筑业务的发展方向选择和企业在艺谷公司整体发展过程中的定位也是需要重点研究的问题。
2.3.3 内部资源分析
一是艺谷企业具有民营企业所持有的全部共性，同时也有不同，主要表现在企业的决策权利比较集中，法人的意志非常的坚强。由于企业激励机制缺乏，员工的创新动力不足。二是艺谷房地产企业是根植于龙岗区企业，公司决策者的本土根植性很强。三是企业所表现出的形象内外不一致。外部表现是快速的发展，而内部确是企业的管理结构不合理及老化，运营尚未规范化，基础还很薄弱。这于企业的实际发展情况不配套。甚至有可能会成为阻碍企业发展的绊脚石。四是企业原有的、首批的创业者，在目前新的市场发展的形势下，并未及时的调整企业内部资源和优化管理，使企业处于相对落后的地位。并且，企业一直以来，从未注重过企业员工及人才的储备与培养。
因此，造成了企业用工的更新换代断层，成为影响企业发展的比较突出的矛盾问题。五是原企业员工凝聚力较强，但是随着企业的发展壮大，现形成的老员工、外聘、新生力量的三大类人员，在价值追求和工作目标定位上存在差异，随着企业产业结构的调整，新旧文化的冲突使企业原有的凝聚力正在受到影响。六是人才问题已经成为限制企业发展的瓶颈。归根结底是因为人才的培养及管理体制在企业内部尚未形成。七是现阶段企业的资金压力比较大，建筑债权债务问题比较突出。
2.4 战略五要素分析
通过对艺谷房地产公司性质，企业家的个性，企业发展的阶段，企业的资源，外部环境逐一分析，得到适合企业发展的因素。
（1）企业性质分析。艺谷房地产公司是有限责任的民营性质公司，股权相对集中。其有利发展的因素有：一是民营性质赋予了企业追求发展的活力；二是股权集中使得法人意志坚强。其不利发展的因素有：一是企业资金规模较弱；二是非股份有限公司，融资能力弱；三是民营性质，对企业领导素质要求高。发展方向和途径：企业需要不断改革，朝着股份公司和上市公司方向努力发展。
（2）企业家个性分析。深圳艺谷房地产公司企业家具有务实的工作作风，良好的战略意识，强烈追求发展的意识和创新的精神。其有利发展的因素有：
艺谷公司的董事长为企业发展能提供领导保证和作为一个企业家追求发展的思想保证。其不利发展的因素有：一是公司企业领导层素质偏低；二是随着时代的发展对企业家的要求更为复杂。发展方向和途径：一是要不断提升领导层管理意识和素质；二是要在管理层次上更为明晰。
（3）企业发展阶段分析。深圳艺谷房地产公司目前还属于房地产业的创业期，其建筑业也处于发展期。从整体而言，该企业正处在整体的转型期。
其有利发展的因素有：一是把握了转型的良好时机；二是现有的房地产项目运作比较成功；三是自有的建筑业务为房地产项目及企业提供了支持。其不利发展的因素有：一是随着政策及环境的不断变化，现有的房地产项目存在的风险因素较大；二是建筑业务实力较弱，定位仍不明确；三是整体转型目标还不够具体明确。发展方向和途径：企业要通过现有的房地产项目的成功运作使企业转型。
（4）企业内部资源分析。深圳市艺谷房地产公司是由施工队起家，有着多年的建筑从业经验，同时，由于起家及发展都在龙岗区，其已经建立了良好的关系资源。其有利发展的因素有：一是建筑的从业经验可为企业房地产业务提供支持；二是龙岗区良好的关系资源有着重大的作用。其不利发展的因素有：一是企业的内部在管理、组织等方面都存有差距；二是仍在延用的旧的体制存在大的弊病；三是企业资金实力不足；四是房地产开发经验缺乏。
发展方向和途径：积极塑造企业品牌，提升企业核心竞争能力。
（5）企业外部环境分析。龙岗区房地产环境整体看好，城市的一体化及城市更新的步伐加快都为企业带来了机遇和挑战。世界大学生运动会的成功举办和龙岗区转型都为房地产企业迎来发展机遇。房地产企业的房地产业务得到龙岗区政府的大力支持。其有利发展的因素有：一是房地产行业发展稳中有起伏，但发展景气上扬；二是城市的一体化、城市更新、龙岗区整体经济结构的转型等都是企业发展的机遇；三是企业房地产获得龙岗区政府的政策支持。其不利发展的因素有：一是房地产市场竞争激烈，企业优化重组趋势明显；二是受大型企业影响严重；三是政府政策和市场竞争导致进入门槛提高。发展方向和途径：一是企业要进行合理的市场定位；二是需要优化企业内部资源，选择适当的企业发展方式。
2.5 SWOT 分析
SWOT 分析是把组织内外环境所形成的机会，挑战，优势，劣势四个方面的情况，结合起来进行分析，以寻找制定适合组织实际情况的经营战略和策略方法[32].通过对公司外部环境和内部条件的分析，综合起来，总结出艺谷房地产公司目前面临的外部环境的机会和挑战内部条件所具有的优势和劣势，从而得出公司战略定位和开发方向分析。如图 2-1 所示：
2.6 本章小结
本章运用 PSET 分析法和战略五要素法对深圳艺谷房地产公司的外部环境（政策环境、经济环境、社会环境、技术环境及区域环境）和内部环境进行分析，奠定了企业战略制定一块基石。
从深圳市房地产产业现状出发，依次对房地产的产业环境、发展前景和产业机会以及建筑业的产业环境、发展前景和产业机会进行分析，之后进行产业选择和业务组合，定位于房地产及建筑两个产业及其的 SWOT 分析。
