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【题目】艺谷房地产公司持续发展战略探究
【第一章】房地产公司发展问题研究绪论
【2.1 - 2.2.6】艺谷房地产公司产业环境分析
【2.2.7 - 2.2.9】商品房批准预售与销售情况
【2.3 - 2.6】艺谷公司内部条件分析
【第三章】艺谷房地产公司发展战略制定
【第四章】房地产公司战略的具体实施
【结论/参考文献】艺谷房地产公司战略管理研究结论与参考文献
2.2.7 商品房开发
1.施工情况 2011 年，全市商品房施工面积 3082.46 万平方米，同比增加 4.9%.按用途分，住宅 2089.87 万平方米，同比增加 3.2%;其中 90 平米以下住宅 1183.55 万平方米，同比减少 1.3%;办公楼 194.57 万平方米，同比增加 6.7%;商业用房 325.14 万平方米，同比增加 8.9%;其他用房 472.88万平方米，同比增加 9%.从区域分布看，罗湖区 244.06 万平方米，同比增加 17.0%;福田区 275.52 万平方米，同比增加 9.3%;南山区 404.86 万平方米，同比减少 19.6%;盐田区 146.24 万平方米，同比增加 1.1%;宝安区 933.96万平方米，同比增加 20.1%; 龙岗区 1077.81 万平方米，同比增加 2.6%.
2011 年，全市商品房新开工面积 628.47 万平方米，增长 33.4%.按用途分，住宅 417.49 万平方米，增加 17.6%,其中 90 平米以下住宅 221.75 万平方米，下降 8.6%;办公楼 25.89 万平方米，增长 69.7%;商业用房 64.46 万平方米，增长 66.6%;其他用房 120.63 万平方米，增长 95%.
2.竣工情况 2006 年深圳商品房竣工面积 848.89 万平方米，商品住宅竣工面积 581.87 万平方米；2007 年年深圳商品房竣工面积 630.46 万平方米，商品住宅竣工面积 434.7 万平方米；2008 年深圳商品房竣工面积 629.73 万平方米，商品住宅竣工面积 443.77 万平方米；2009 年深圳商品房竣工面积402.01 万平方米，商品住宅竣工面积 443.77 万平方米；2010 年深圳商品房竣工面积 344.43 万平方米，商品住宅竣工面积 251 万平方米。2006 年到 2010年商品房竣工总面积近 3000 万平方米。商品房竣工建筑面积逐渐减少趋势。
2011 年，全市商品房竣工面积 343.36 万平方米，同比减少 0.3%.按用途分，住宅 247.29 万平方米，同比减少 1.5%, 其中 90 平米以下 146.76 万平方米，同比减少 1%;办公楼 20.97 万平米，同比减少 34.6%;商业用房 36.39万平方米，同比增加 44%;其他用房 38.71 万平方米，比增加 7.5%.
从区域分布看，罗湖区 69.34 万平方米，同比增加 28791.7%;福田区 25.48万平方米，同比增加 26.6%;南山区 22.99 万平方米，同比减少 67.4%;盐田区 16.90 万平方米，同比增加 71.6%;宝安区 60.60 万平方米，同比减少 49.9%;龙岗区 148.05 万平方米，同比增加 20.7%.
3.开发成本 （1）施工前期费。施工前期费包括征地及拆迁补偿费、土地平整及临时设施费、勘查设计费、其他规费。施工前期费指如果是有偿使用政府已开发好的土地，可在计入地价的同时扣除征地及拆迁补偿费、土地平整及临时设施费两项费用。征地及拆迁补偿费指征地费和红线内需要拆迁的原有各种建筑物、构筑物、青苗、树木、鱼塘、养殖场等的补偿和拆迁。
土地平整及临时设施费指按设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费（如有挡土墙的应算在内），临时道路、临时供水、供电设施（含临时发电机发电、打井抽水等）以及建设单位发生的设施费用。勘查设计费指进行工程水文、地质勘查和红线坐标测量、定点、埋设桩界等发生的各项费用；土地开发工程、建设安装工程及区内配套工程的设计、审图费用。其他规费包括安检、监理、咨询等费用。（2）建筑安装费。建筑安装费包括桩基础工程费、土建工程费、安装工程费。桩基础工程费包括沉管灌注桩、冲孔桩、钻孔桩、挖孔桩、钢板、管桩等（如是天然基础则并入主体工程费，此项不存在）。土建工程费包括结构工程和室内外装修工程，如天然基础、混凝土及钢筋混凝土工程、砖石工程、楼地面工程、屋面工程、装饰工程、钢结构工程、门窗工程及其他零星工程等，外加脚手架搭设费用。关于二次设计 、二次装修的工程费用，若由开发企业负责，费用计算在内；若由业主自行装修，费用不能算入。
安装工程费主要指水、电、煤气、空调、消防、电梯等设备购置及其安装的工程费用，通讯部分目前只包括电话线的埋管，其余由深大电话公司负责，费用由用户的电话初装费收取；水电安装应包括洁具、厨具和公用天线的费用，室外线管计至建筑物 2 米以内；水包括供水、排水、污水；消防包括烟感、温感、花洒等。
（3）区内配套工程费。区内配套工程费包括区内道路工程、区内给排水工程、区内供电工程、区内园林绿化费、区内公共设施费。
区内道路工程指区内小道（非市政道路），多数为混凝土路面，宽度在10 米以内，包括路灯等设施。
区内给排水工程指建筑物 2 米以外的区内供水管道、阀门及井、消防栓，如有水泵房、储水池亦应包括在内，建筑物 2 米以外的区内污水、排水管道、污水井、雨水井、化粪池、排水沟、渠（明渠、暗渠）等。
区内供电工程包括变、配电所的设备、材料及安装费用、土建工程、辅助工程费用，供电部分的电线、电缆、变压器、开关、电缆沟等。
区内园林绿化费包括区内绿化场地的花草、树木各项费用。
区内公共设施费区内设置公共娱乐设施所支付的费用，如环廊、街心公园、凉亭、游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、停车场。
（4）管理费、利息。管理费指开发、建设过程中的管理费用。利息指未收预售款的按施工前期费、建筑安装工程费、区内配套工程费之和计息。工期包括施工前期的时间。
2.2.8 商品房批准预售与销售情况
（1）深圳市 2006 年到 2010 年商品房批准预售情况 2006 年商品房批准预售面积 807.28 万平方米，其中住宅类商品房 694.57 万平方米；2007 年商品房批准预售面积 646.17 万平方米，其中住宅类商品房 589.2 万平方米；2008 年商品房批准预售面积 778.54 万平方米，其中住宅类商品房 666.47 万平方米；2009 年商品房批准预售面积 572.18 万平方米，其中住宅类商品房471.96 万平方米；2010 年商品房批准预售面积 482.03 万平方米，其中住宅类商品房 393.42 万平方米。从 2006 年到 2010 年商品房批准预售情况分析，基本上是逐年递减趋势。新增的商品住宅供应规模明显减少，由于供应的大幅减小及房价的快速上涨，使住房需求受到了较大程度的抑制。
（2）深圳市 2006 年到 2010 年商品房销售情况。2006 年深圳市商品房销售面积 797.65 万平方米，其中住宅类商品房销售面积 705.82 万平方米；2007 年深圳市商品房销售面积 555.16 万平方米，其中住宅类商品房销售面积 500.4 万平方米；2008 年深圳市商品房销售面积 466.97 万平方米，其中住宅类商品房销售面积 413.69 万平方米；2009 年深圳市商品房销售面积874.18 万平方米，其中住宅类商品房销售面积 793.45 万平方米；2010 年深圳市商品房销售面积 472.6 万平方米，其中住宅类商品房销售面积 384.09万平方米。以上数据可以得出，除 2009 年外，深圳住宅销售量呈现逐年大比例递减趋势。2009 年仅仅出现短期反弹，到 2010 年又呈现出大比例下降。
销售量的变化与房价涨幅和土地供应密切相关。2008 年 10 月，由于受到金融危机影响，国家出台促进房地产发展的宏观调控政策，2009 年在国家鼓励住房消费政策和 2008 年房价回调双重因素作用下，深圳市房地产回暖，市场需求集中释放，住房销售面积大幅增加，住宅类商品房销售面积达到 793.45万平方米，同比增加 91.8%,同时带动了房价的再次快速上涨，也再次抑制了普通居民家庭的住房消费。2009 年 8 月后，深圳市商品住宅销售明示下降，经过 2009 年的过热发展、房价在高位运行，2010 年 4 月国家出台的严格执行信贷差异化政策，在一定程度上压制了投机性需求，在市场和调控政策作用下，2010 年深圳市新建商品住房销售规模大幅下降，销售面积仅为 384.09万平方米。
2.2.9 房价运行情况
（1）深圳市商品房价格走势。2005 年前，深圳市商品房住房价格保持平稳态势，基本在每平方米 5000 元到 6000 元之间波动。从 2005 年以后的仅仅两年时间内，房价出现了前所未有的疯狂暴涨，普通商品房销售每平方米价格普遍突破万元大关，市场平均价格涨幅翻了一番多，接近二番。达到每平方米 1.7 万元价格左右。2007 年 10 月后，随着国家信贷紧缩政策和外围市场的变化，深圳房地产市场房价从每平方米 17350元回落到每平方米 10979元，下降幅度达到 37%.2008 年年底，中央政府为了拉动内需并刺激消费市场，主要是用来降低和抵消来自全球金融危机对我国经济的冲击和影响，出台了对于购买住房优惠政策。随着政策的实施，直接刺激了房地产市场上消费者的神经。深圳的房价又重新站到了快速上涨的台阶，出现了过快涨幅的势头。到 2009 年新建商品住房均价达到每平方米 14858 元。
（2）深圳市商品房市场分析。从以上情况分析，2006 年到 2010 年深圳市房地产投资减缓，商品房供应规模下降。新建商品房市场批准预售面积下降，普通住宅为市场供应主体。普通商品住宅占主导地位。房价过快上涨，房价水平过高抑制了大部分的市场需求。房价较大幅度波动，导致投资投机性需求泛滥，自住需求被挤出的现象明显。深圳市旧城改造政策滞后、闲置土地处置效率低，导致住房用地供应紧张，住房开工建设规模严重不足，难以发挥增加供应、平衡供求对于稳定房价的积极作用。新建商品住房供应紧张，部分需求转移到二手市场。但是，房地产投资虽然有所下降，总体趋于平稳。
