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【题目】中小房地产企业战略规划探究
【第一章】房地产公司战略管理探析绪论
【第二章】企业战略管理理论与分析工具
【第三章】XX房地产公司发展现状以及目前面临的主要问题
【第四章】XX房地产公司发展战略的SWOT模型分析
【第五章】基于SWOT分析的企业发展战略选择
【第六章】房地产公司发展战略实施保障
【结论/参考文献】中小房地产公司战略发展研究结论与参考文献
5 基于 SWOT 分析的发展战略选择
上一章进行了公司战略发展的 SWOT 模型分析，并用表格将公司的各个因素结合起来，在 SWOT 模型分析的基础上，可以进行公司的发展战略选择方案分析，从而为公司制定战略提供更客观的基础，能合理地制定今后的发展目标，使公司沿着战略的方向发展。
5.1 战略选择总体思路及方向
XX 房地产公司要选择战略是基于市场总体导向为前提的，再结合之前公司的 SWOT分析来确定自身战略选择的方向。下面的表是 2014 年 12 月份 70 个大中城市住宅销售价格的变动情况表，可以大致分析出目前房地产发展的一个方向。
从表中可以看出，与 2014 年 11 月相比，在总共的 70 个大中城市中，66 个城市价格下降，1 个城市价格上涨，3 个持平，最高涨幅为 1.2%,最低下降为 1.3%;而与去年12 月相比，70 个城市中有 68 个城市房价下降，2 个城市上涨，最高涨幅为 2.1%,最低下降为 10.3%;表 5.2 中可以看出，在二手住宅房中，与 11 月相比，价格下降的有 60 个城市，上涨的有 8 个，持平的 2 个，最高涨幅为 0.7%,最低下降为 1.8%;与去年同月相比，下降的有 67 个城市，上涨的有 3 个城市，最高涨幅为 1.8%,最低下降 12.5%.
表中比较容易分析出，房价的最低下降幅度比最高涨幅都多了许多百分点。这样看来，目前房地产市场总体趋于价格下降的趋势，并且，市场的需求量任然存在，在这种情况下，就要求 XX 房地产公司必须做出适当的战略调整，制定自身的战略方向来获得房地产市场地位。
5.2 战略选择方案
通过第四章的列举，可以将公司的内部优势与劣势、外部机会与威胁结合起来，从而得出公司的战略定位和开发的方向选择方案。
5.2.1 SO 组合战略方案（增长性战略）
SO 组合即为优势与机会的组合战略方案。SO 战略是企业最为优势的战略，要牢牢抓住外部的机会和自身的优势来大力发展企业[30].通过分析，可以对 SO 组合提出这样的战略选择方案：
（1）政策和经验优势相结合，加速企业的发展
XX 房地产公司内部资源丰富，可以充分利用内部资源，人才的优势和发展团队的合作项目，依据国家相关政策和银行贷款的经济支持，不断发展公司优势项目，加快公司的发展。
（2）善用公司资本和地域优势，扩大公司规模
公司凭借着多年的发展根基，已经有了一部分的资金，加之公司处于西安市，可以通过省内各种合作项目，通过合理投资、增加资金的投资报酬率使得公司规模进一步的扩大。
（3）利用消费者的心理加强核心竞争力
根据调查，西安有大约三分之二的居民表示如果可能的话，还会继续买房，公司可以抓住这一心理，结合自身的技术和能力优势，使得开发、销售和售后服务做到一条龙服务，留住客户，为自己提高竞争优势。
（4）继续完善生产管理体系，保障安全生产，提供高质量的产品
公司积极吸引管理类人才，在管理人才经验的基础上完善公司管理体系，从上到下进行优化改制，为公司旗下的所有部门和产业提供完善的硬件设备，从产品的质量和服务上入手，使公司逐步发展强大[31].
（5）成立子公司，给企业的发展注入活力
公司发展房地产已经有数十年的经验，这给公司带来了比较大的经验优势和生产力优势，公司可以借助在其他行业的企业的市场力量来扩大业务，从而提高企业的市场竞争能力[29].
（6）在行业技术整体提升的条件下，进一步提升行业的技术壁垒
房地产行业的技术水平在整体提升着，公司必须通过提升自身的技术来做到节约成本，需要通过多年来积累的经验广泛地进行科研创新，加强与其他行业的科研合作，不断降低房地产开发的成本，提高单位土地的利用面积。
5.2.2 ST 组合战略方案（多种经营战略）
ST 组合即为优势与威胁的组合战略方案。考虑这两个因素的时候，重点放在如何将威胁因素化无，就要充分利用自己的优势来缓解外部的威胁因素[30].可以有以下战略方案选择：
（1）强化合作，提升公司研发能力
由于多种房地产企业加入到竞争中来，公司要加强与其他公司的合作，在合作中交流相关技术及人员培训方面的知识，提高公司的技术创新能力，使技术设备力量得到提升。
（2）加强对下游行业发展趋势的关注，削弱或规避行业波动威胁
XX 房地产公司所服务的下游行业主要是装修、市政、暖管等工程，公司在总体发展的情况下，不能忽视了其下游行业的发展，更要了解这些行业的发展趋势和方向，以避免由于经济因素而导致的发展滞后问题[32].
（3）集中优势资源，坚持目标集聚，实行差异化开发。
资金投资大、开发周期长和投资回报率高是房地产行业的特点，为了满足多样化的消费者需求， 公司应结合自身的情况，综合考虑项目的地理位置，户型大小，价格，付款方式，售后服务等因素后， 始终坚持以项目的特点和工作特征区别于竞争对手的差异化战略[33].
（4）注重科技研发，构筑绿色建筑
绿色建筑是指建筑具有和谐的与自然的关系，突出了人与自然、居住区与城市、生态建设与和谐互动的关系。在这种思想的前提下，公司应该注重其自身技术的研发，加强对绿色建筑的概念，从环境的思维上入手，为居民及买房者提供更加良好的生活保障[34].
5.2.3 WO 组合战略方案（扭转型战略）
WO 组合即为劣势与机会的组合战略方案。公司在考虑此因素方案时，应该着力于将自己的劣势转化为优势，利用外部的机会让自己发展起来。可以选择的战略方案有：
（1）挖掘政策机遇，抢占新兴市场
从目前的经济形势来看，房地产行业的发展不容乐观，然而，国家的一些措施却给房地产的发展带来了机遇，如政府出台的贷款政策及房产证实名登记手续。国家在转型期对房地产行业的政策相对宽松，均为公司业务发展带来很好机遇。在这种外部政策的机会下，公司可以积极地发展新兴市场，提高公司的土地拥有面积，不断地发现和开拓有利的商业地段，为自身的可持续发展做储备[35].
（2）提升服务质量，打造品牌优势
公司已经形成了链条式的服务模式，即将开发、销售、售后为一体的服务体系，在提高服务质量的同时，利用经济形势的发展和政策的鼓舞来提升自己的企业文化，结合自己的优势宣传，弘扬企业文化，创造自己的品牌优势。
（3）开展跨区域合作项目，提升竞争力
在分析中能看出，公司的项目较为单一，多为西安本地区的项目，公司应加强与其他地区的项目合作，提升本身的技术质量，将自己的品牌从省内走到省外，提高自己的综合竞争能力[36].
（4）扩张企业经营规模，提高土地资源占有率
在激烈竞争的市场情况下，公司要致力于改革自身的管理体制，吸引更加多的人才资源，加强对员工的培训，使企业团队素质整体提高，才可以扩大企业的经营规模，为企业的长远发展打下夯实的基础。
5.2.4 WT 组合战略方案（防御型战略）
WT 组合即为劣势与威胁的组合战略方案。这两个因素是对企业最为不利的影响因素。企业必须充分认识到自身的劣势和外界的威胁因素，做到未雨绸缪，尽量避免这两个因素给自身发展带来的损失。可以选择的战略方案有：
（1）加大研发投入力度，引进关键技术人才
作为房地产开发企业的 XX 房地产公司，要与其他同行房地产企业缩小差距，必须在人才方面加以投入。除了具备更多的高水平经验丰富的人才之外，还需要有对核心技术掌握的人才，通过先进的技术手段为企业最大限度的节约成本，为企业提供技术保障，从而为公司带来更多的利润[37].
（2）努力完善公司内部管理制度
完善公司内部管理制度是从人力资源的方面着手的，公司需要提高公司内部员工的素质，对员工进行定期培养及考核，完善人员管理制度，提升公司的员工形象，从而使企业有良好的企业文化，奠定企业长久发展的基础。
（3）提升公司综合实力，获取更多政策支持
XX 房地产公司虽然具有相对来说比较明显的区位优势，然而从综合实力来看，却处于相当的不利地位。正如之前所分析的，公司的土地资源储备力量及人才方面都没有发到综合发展的大型房地产企业的要求，这使得公司在和大型房地产企业竞争中还处于相对的劣势。公司必须着手于自身公司的综合实力，从硬件设施到文化软实力方面都有所改进，才可以获得政府等相关部门的更加支持，使更加政策引导因素为之的发展服务。
（4）不断提升服务质量，拉开与竞争者或潜在进入者的距离
在房地产行业不断竞争的市场经济条件下，产品质量是一个不可或缺的硬件竞争因素，而企业的服务质量则是更加拥有竞争实力的内在竞争因素。由于人们对房产越来越高的精细化要求，其售后和贴心的服务也成了吸引消费者的一个因素，XX 房地产公司必须提升自身的服务质量，从内在方面拉开与同行竞争者的距离，才能有效地塑造企业文化，创造企业品牌[38].
（5）实现规模优势，严控成本
通过设立新的子公司、运用兼并和收购等方法扩大公司规模，体现规模经济。只有实现了经济的规模化发展，才可以控制成本，实现公司规模的合理构建，从而提高生产力，使企业立足于竞争之林。
通过之前对 XX 房地产公司所处的环境分析和 SWOT 模型分析，公司将发展战略定为增长性即之前所分析的 SO 战略。所谓增长型的战略是指公司将主动进攻来占取市场份额。即公司将进行跨区域的合作项目，并将单一业务类型变为多元化的市场业务，同时，要依靠政府的政策引导及公司内部的资源分享来拓宽市场，最后使企业实现多元化项目共同发展的大型房地产企业发展的战略目标。
5.3 发展战略目标
5.3.1 远景规划目标
XX 房地产公司发展的远景目标分为两个部分实现。第一个部分是对内而言，XX 房地产公司要不断调整自身的内部结构，扩大自身的土地储备量，不断把握外部机遇，使自身发展成为同行业中具有最强竞争优势的房地产企业。第二个部分是对外而言，XX房地产公司立足于西安地区，要不断扩大自身的辐射力，在周边地区树立成一个企业形象好，房地产品质优和顾客满意度高的中型房地产开发公司[39].
5.3.2 具体发展目标
（1）主要经济指标
根据公司的战略目标，自 2014 年开始后的 5 年，XX 房地产公司要达到的经济指标在表 5.3 中列出：
（2）主要经济指标的构成
表 5.4 列出了 XX 房地产公司在 5 年中开发的主要目标。在开发的基础之上，公司做出了其开发项目销售收入的主要目标，如表 5.5 所示。
此外，在地产经营方面，通过合作经营、使用权转让等方式，五年内实现土地的循环投资，提高资金的周转率，在资金流动中获得利益。
（3）员工薪酬、待遇等目标
XX 房地产公司经过五年的发展，要使员工的人均年收入达到十万元及以上，并调整公司的激励政策，不断地强化正激励，尤其是为员工建立比较优质的生活福利政策，保障员工的生活。（表略）
