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【题目】中小房地产企业战略规划探究
【第一章】房地产公司战略管理探析绪论
【第二章】企业战略管理理论与分析工具
【第三章】XX房地产公司发展现状以及目前面临的主要问题
【第四章】XX房地产公司发展战略的SWOT模型分析
【第五章】基于SWOT分析的企业发展战略选择
【第六章】房地产公司发展战略实施保障
【结论/参考文献】中小房地产公司战略发展研究结论与参考文献
6 发展战略实施保障
战略的选择需要实施，在结合 SWOT 分析的战略方案基础上，必须做好下一步措施确保战略的实施。发展战略实施的措施有：土地储备的合理规划，加强市场体系建设，拓宽资金来源渠道，和其他企业加强战略合作；实施战略的保障措施有：完善科学管理和制度建设、提升企业文化建设、进行人力资源优化整合、土地资源及政府政策支持；实施战略应注意的问题有：防范政策和法律风险、警惕经济环境变化带来的负面效应、预防市场金融风险[40].
6.1 实施发展战略的措施
6.1.1 合理规划土地储备
通过 XX 房地产公司的内部资源统计显示，目前 XX 房地产公司的土地储存量为 310亩左右，这个储备量同西安同行业的房地产公司相比，显得非常不足。此外，公司制定了未来五年发展的长远计划，这些储备量也与公司所制定的目标不尽相符。表 6.1 显示了 XX 房地产公司的土地储备计划。
针对这种情况，XX 房地产公司可以通过以下方法合理规划期土地储备。
（1）完善公司机构设置。从土地储备方面来说，成立一个土地管理委员会是非常必要的。现如今很多大型房地产公司都有这个机构部门，收集、处理和分析过去几年的土地用量及未来时间的土地用地，通过定性或定量的方式科学地合理规划用地。公司设置了这个部门后，对于房建用地所需要的一些流程需要十分掌握，一般国家审批用地是需要时间的，只有完善了土地管理部门，才可以在有限的机构内提高公司内部的办事效率，使公司的土地规划趋向于正规化、合理化和科学化，从而达到事半功倍的效果[41].
（2）关注土地出让信息。政府及相关部门对土地都有一定的管理，在这个方面，房地产企业需要随时关注政府的土地政策，加强与有关部门的沟通，能够及时快速效率地掌握土地信息。此外，公司还可以同第三方机构加以合作，拓宽土地信息的采集渠道，适时适地地增加自身的土地储备量[42].
（3）完善对土地信息的整理、分析和技术处理。如今是信息技术的时代，各种信息会随着网络技术的发展扑面而来，房地产公司所要做的，就是正确地筛选出这些信息，进行整理及分析。XX 房地产公司的信息部可以招聘些计算机方面的专业人才专门做信息处理工作[43].公司发展需要对房地产选择合适的地段，通过对某一地段地分析来实施长远的战略规划。而公司要审批土地则需要及时向政府部门进行申请，在这种情况下，企业会耗费很大的时间在这个流程上，因此需要从技术层面来节约时间，来控制公司的总成本。从“招拍挂”的竞争到审批通过再到开始开工，需要相关部门积极配合，积极完成对土地信息的科学分析，从而从技术层面提高公司的办事效率。
（4）做好并严格执行土地储备结构规划。房地产市场一方面和市场规律密不可分，同时与政府政策也息息相关。XX 房地产公司必须紧追国家宏观调控的相关政策，并作出长远的战略规划来适应市场环境的变化，在土地方面，需要获取有潜在价值的土地，通过合理的竞争手段使企业扩大土地储备[44].同时，通过之前几年的发展规律作出今后几年的土地规划，让规划更加遵循市场规律，使土地储备更具有应变能力及潜在增值能力。
（5）逐步建立土地储备信息库。XX 房地产公司要在西安地区建立土地储备的信息库，调查研究和战略分析是必不可少的。XX 房地产公司应该对自身所有的土地储备进行合理的归类，并对有发展价值的目标土地资源也进行详细的分析及数据整理，建立分类级别的土地资源库，同时加强对其他房地产公司的调查，通过不断地对比和分析考虑自身的土地储备问题，避免土地因素为自身带来的资源风险。
6.1.2 加强营销体系建设
XX 房地产公司应该将消费者作为主要的营销理念，把握房地产的社会福利性，在营销策略中让消费者得到满意的评价，始终以消费者的满意程度作为自己的营销手段。主要做法体现为：
（1）充实营销队伍。XX 房地产公司属于中小型房地产企业，营销人才的储备严重不足，在充实营销队伍的过程中要注重两个方面。一是建立营销总监岗位。XX 房地产公司由于缺少营销人才，还没有合适的人去任营销总监职务，而这个职务在房地产企业来看是不可或缺的，它主导着企业的营销策略和手段，是一个专业人才的高级岗位，公司需要加强吸引人才，向着专业化方向发展。二是加强营销队伍的建设。我们说，有一个好领导也需要有一个优良的团队，对于 XX 房地产公司来说，企业刚发展不久，还没有足够的销售人员储备数量，无法从团队的合作方面来完成优秀的营销，因此要先充实营销队伍，然后进行筛选，以实现公司的人才引进目标。
（2）加强营销制度建设。除了拥有营销团队外，XX 房地产公司也需要有一个完善的营销制度。通过人力资源管理方面的相关知识，加强制度建设，完善激励措施，使营销队伍人员发挥其最大的积极性，可以将正激励和负激励相结合，正激励为主负激励为辅的方针，来完善营销制度，提高销售渠道的效率。
（3）树立全员营销的理念。全员营销是指房地产企业内部的所有员工都需要拥有营销理念，将营销视为自身的责任。XX 房地产公司在宣传企业文化的同时，要加强对员工的意识管理，使员工意识到自己是企业的一份子，营销是每个员工的责任，这样进行从点到面的宣传，实现普遍的营销。此外，还可以同其他的房地产公司有合作项目，从合作中增加自身的营销能力，实现共赢。
6.1.3 拓宽资金来源渠道
之前分析过，XX 房地产公司的资金渠道来源单一，并且投资过于集中，造成投资的风险过大，很容易形成资金困难的局面。可以通过以下措施来拓宽融资渠道：
（1）进行房地产信托融资。
公司刚上市可能会面临财政资源短缺的问题，面对财政问题可以考虑进行房地产信托融资，房地产信托融资可以使公司通过外界人员来筹集资金，通过信托公司担保来保证自己按时为集资者偿还本息。XX 房地产公司从这个渠道来看，可以在短时间内收集大量的资金，能有效地解决资金短缺的困难。
（2）借助房地产产业投资基金。
房地产投资基金是用于专家系统的投资管理，其专业管理的体系可以使资金流动地更加灵活，资金具有一定的独立性和灵活性。
美国的房地产企业会使用房地产投资基金，事实证明，这已经在美国取得了相对的成功。它可以在短时间内给房地产企业带来大量的资金储备，XX 房地产公司可以充分利用房地产产业投资基金的优势，进行有效地收拢基金，转移风险，去使企业在高效益中提高自身的竞争力[36].
（3）尽量避免资金链断裂的风险
我国的房地产投资基金行业的发展刚刚起步，基金行业的种类也日益完善，有些基金已经建立并且完成了融资。XX 房地产公司应该重视我国投资基金这一融资渠道，可以通过积极参与到房地产产业项目阶段的建设来取得基金的信赖。同时，也需要建立战略合伙人的储备，完善自身的民间融资库，多方位、多渠道地拓宽自己的融资手段，解决了企业的资金短缺问题，并且给企业奠定了夯实的资金基础，从长远的角度来看，可以使公司持续发展。
6.1.4 加强和其他企业的战略合作
所有行业的发展都离不开合作，开发与合作是商品经济发展到目前阶段的必然产物，企业若想在竞争中保持优胜地位，除了自身的不断发展外，还需要建立一个合作平台，那才能导致共赢。房地产行业从 80 年代就开始发展，其相关行业已经衍生了很多，企业需要多渠道地获得各方面的资源，才可以掌握住关键信息。然而就单独的房地产企业来看，自己去收集整理信息要耗费大量人力物力财力不说，所收集来的信息时效性还是一个有待考证的问题，因此，同房地产行业面临的问题一样，XX 房地产公司必须加强战略合作，才是长远发展之计。
合作在目前的房地产行业相关企业其实已经有了很大的成效的，如万科地产，已经实现了和中粮企业的合作开发，又如众所周知的绿地集团，也和海尔公司取得了很好的合作成效。因此，XX 房地产公司作为一个发展不久的中小型企业，必须尽快找到适合自己的战略伙伴，形成优势互补、共担风险的局面，才可以开拓市场，进一步发展为大型企业[44].
在战略合作的同时，XX 房地产公司可以从以下几个方面入手去做：
（1）开拓外地市场。XX 房地产公司是属于西安的企业，除了合理利用西安本地的资源外，也应该积极开拓外地的市场，实现企业的长远发展。在开拓外地市场的时候，企业所面临的劣势就是没有充足的外地市场信息，这时候就应该与外地的开发商企业合作，通过相互间的信息交换，集合各个渠道的信息才可以在外地立足，并在此基础上向更远的方向发展。
（2）依靠强者，开发商业项目。西安房地产市场的发展趋势是其他大房地产公司驻入西安形成竞争态势的趋势。虽然 XX 房地产公司拥有本地优势，然而其开发建设主要以住宅为主，缺乏商业地产的运作经验。所以，XX 房地产公司可以利用自身的优势与商业地产开发商合作，把自身的地域优势与对方的商业开发项目经验相结合，即可以降低招商时候的竞争压力，也可以降低建设资金风险，提高了在西安地区与其他房地产企业竞争的优势。
（3）实现跨界合作。XX 房地产公司主要以房地产开发为主，在寻找战略合作伙伴的时候不应仅仅拘泥于房地产企业或商业项目企业，可以同其他行业的企业联盟。如之前提到过的绿地集团与海尔公司的联盟，大大提高了两个企业的品牌效应。XX 房地产公司在寻找合作伙伴的时候，可以考虑当地的福利企业，如社会福利机构，若是能开发养老地产这样的项目，则会获得政府相关部门的支持，同时为社会公益事业做出了很大贡献，会提高企业的形象和知名度。再之，与当地旅游业合作也是一个很好的选择。由于西安是一个旅游城市，景点涵盖了西安大部分地区，XX 房地产公司完全可以参考曲江集团的发展模式，同旅游业合作，共同打造属于自己的旅游文化产业，吸引本地及外地的游客，提升自身知名度。
（4）重视产业链的发展。房地产公司现在已经发展了相关的产业链，从最初的招标竞标到中期的建设以及后期的物业服务等，都是行业产业链发展的衍生物。XX 房地产公司利用自身企业的机构组织，在上游产业链进行战略合作的方针，减少企业招投标时的沟通成本，在中期时进行相互的资金流动，从而实现下游产业链的顺利发展。
这样看来，XX 房地产公司可以这样做：
（1）拓展自身的项目渠道。XX 房地产公司以住宅建设为主，其实可以利用公司的现有资源和政府信息，向市政建设方向发展。也就是说，开发自身的市政施工项目，包括道路、桥梁、写字楼等等施工项目，实现企业多元化的转型。
（2）加强企业研发能力。从技术的角度来讲，只有提高企业本身技术，才可以更加长远地发展。XX 房地产公司可以成立相对独立的设计机构，从建筑的最初设计开始，包括建筑类型、美观等进行精细化地设计，并且研发属于企业特色的建筑施工，加强企业的设计研发能力。
（3）加强与同产业相关机构的合作。XX 房地产公司要与相关的企业进行多方面的沟通和资源共享，通过长久的利益双赢建立战略合作的关系，如现下的房地产咨询机构，可以有效地获得关于土地资源的有效信息；房地产销售代理机构，可以节约本公司的人力和财力，提高销售效率，实现相互的资源互补，共同合作、共同发展。只有在同行业的产业链中获得信息或相关保障，才可以与其他大型房地产公司进行资源方面的竞争。
6.2 实施战略的保障
6.2.1 完善科学管理和制度建设
科学管理主要包括科学与协作两个方面。科学就是用理论的知识而不是纯经验地去判断市场的方法，协作指的是共同合作，才可以发挥集体的高效率实现一个组织的高效益。科学管理的理论水平也在不断地发展着，XX 房地产公司要加强对管理层科学管理理论的培训，通过战略管理理论、绩效考核理论及激励理论的相关知识，实现管理的科学化和正规化，更加科学地提高企业的整体运营建设，实现战略性发展。
制度建设对于 XX 房地产公司来说也是一个急需完善的问题，由于企业起步发展晚，制度方面还不健全，尤其是没有建立良好的激励机制。激励机制首先是从绩效考核开始做起的，要完善惩罚和奖励制度，适时地对员工进行考核，将责任落实到个人，正负激励相结合，才可以最大限度地提高员工的工作积极性。同时也要定期地对员工进行培训，只有优秀的员工才有可能获得晋升资格，这样的话，企业就在发展中散发出活力，更加有发展的后劲和动力。
6.2.2 提升企业文化建设
现代企业中，人的作用被更深地体现出来，而企业文化是人本管理的理念。XX 房地产公司在构建本公司企业文化的时候，要加强员工对企业的文化向心力的意识来增加员工内部的团结能力。同时在构建文化理念的战略规划上，去建设一种人本思想的文化。
在管理方面，不断完善管理制度才可以更多的吸纳人才，提高公司人才的核心竞争力。
除了企业员工意识的培养外，给企业制定一个科学的战略规划和长远的发展目标也是企业文化建设的一个重要方面。如华为公司，他们所树立起来的“狼性”的文化成为了企业文化的典范，他们的企业文化效果是 XX 房地产公司可以参考的。总的来看，企业是一个团队，需要将团队中的个体凝聚成一个整体。XX 房地产公司需要有科学的战略规划，让团队意识凝聚起来，对公司的整体目标和长远规划有一个清楚的把握，才可以在工作中发挥自己的能动作用。
6.2.3 优化人力资源管理
一个组织的人力资源管理是非常重要的管理环节，只有优化了人力结构，才可以使个人在其岗位上发挥最大的优势。XX 房地产公司现在公司内部的人力结构比较混乱，虽然有相对完整的组织机构，然而忽视了对员工绩效考核结果的运用，对人力管理方面还不尽完善，没有做到人尽其用。人力部门在绩效考核的同时，需要关注个人的考核信息是否和部门绩效相符，如果测评结果不尽人意的员工，可以按照其特长将其换入其他部门，以员工自身的特点去调整适当的岗位。此外，还需要将有经验的员工和新入职员工合适搭配起来，可以起到相互学习，共同进步的作用。
除了人员方面的科学管理之外，对人力资源的整合也是优化人力资源管理的一个重要方面。由于公司资金的问题，可以尽可能多地为公司节省开支，一些不必要的部门或者是重复性工作的部门可以合并起来，从组织结构上完善部门，才可以物尽其才，人尽其用，做到比较优质的人力资源管理。
6.2.4 土地资源及政府政策支持
随着房地产市场的日益膨胀，土地资源短缺将是一个迫在眉睫的问题，在房地产的比例总成本的土地开发成本也在增加，所以 XX 房地产在未来的战略规划中，应该规划出合理的土地储备资源用地，并根据当地政府政策作出土地的采购计划。在进行土地资源开发时，要对土地资源的获取渠道进行合理开发，使土地利用方式得到改进，这样才可以在单位土地面积里达到最大的利用率，节省企业土地资源的面积。同时，在房地产销售方面，也应该随着市场的变化积极改变策略，可以更快地收纳资金，使企业有资金再去合理开发土地，以此达到良性循环。所以，XX 房地产公司需要用积极的措施和先进的技术，以节约为主，提高土地利用率。
另一方面，政府政策的政策是房地产企业项目实施的条件，XX 房地产公司应该多了解政府的政策导向，每周进行政策的学习及落实，可以使企业从上到下了解政府政策，通过政策扶持发展企业的相关项目。这些年来，政府针对房地产行业主要提出了保障性住房建设，也就是加大建设经济适用房来抑制一直以来不断高涨的房价。然而，经济适用房的建设需要的工程量比较大，持续时间较长，是由政府拨款来完成的工作，政府需要与相关的行业联合起来完成经济适用房的建设，所以 XX 房地产公司应该利用这个机会，积极配合政府，投入到经济适用房的建设中去，即可以帮助政府为社会公共福利事业做出自己的贡献，也可以在政府的支持下获得消费者相当的信任，从而提升企业的知名度，创出自己的品牌信誉。
6.3 实施战略应注意的问题
房地产行业有其自身的特点，经营产品和服务的特殊性制约着房地产行业的发展，它拥有着来自政治、经济、文化等各个方面的影响因素，是一个投入高、收益高且有着较大风险的产业。目前国家对房地产的政策越来越成熟，逐步建立了法制的体系来规范房地产市场，对于房产的投资也比较科学，同时消费者在住房消费方面也日趋理性。这样一来，房地产企业必须运用科学的分析方法和程序全面了解其所处的投资环境，按照一定的顺序和步骤来符合市场的客观规律，作出正确的投资决策，从而有效地规避风险。
6.3.1 防范政策和法律风险
在影响方面，政府的政策和法律法规给房地产市场商品交易也带来了一定的经济影响。这种影响是全局性的，深刻的。主要包括政策环境和法律环境两个内容：政策环境。与房地产相关的国家政策会牵扯到经济方面的政策和产业方面的政策，这些政策内容包括国民经济发展的趋势，企业招商引资的方法，国家税收内容以及土地制度的政策的变化，住房政策的改变等等，除了与民生住房息息相关的政策外，还有与其相关的一些环境政策，包括环保政策、金融政策、建筑安全法律及房地产土地审批的流程和手续等，这些政策无一不影响着房地产企业的战略规划，XX 房地产公司必须时刻关注这些政策的动态以适时调整自己的战略方案。
法律环境。法律环境是房地产企业在进行风险规划时需要重点关注的一项指标，包括国家对房地产法规的变动性及政策的有效性及对房地产纠纷案件中仲裁的公平公正性等。
政策风险是房地产企业发展不可避免的一个风险，法律环境也是 XX 房地产公司顺利发展的环境保障，公司必须对这些进行详细的分析并对其发展趋势做出可能性的评估才能制定出科学的战略方案，并针对各种可能性做出适时的应对方案。
6.3.2 警惕经济环境变化带来的负面效应
经济环境是房地产企业发展需要重点考虑的一个因素，可能会给房地产企业带来很大的风险，主要包括宏观经济环境、地价状况、市场供求状况、竞争环境等。
（1）宏观经济环境。宏观经济环境对居民的购买具有导向作用，繁荣的宏观经济则会提高居民的购买能力，从而使房地产市场生机蓬勃；而衰败的宏观经济则会降低居民的购买欲望，使房地产市场呈现出萧条的景象。世界金融海啸发生在 2008 年，这就是衰败的宏观经济条件，这种经济条件下使市场呈现出一定的萧条景象，为房地产企业的发展带来了一定的风险。
（2）地价状况。目前，我们采用招拍挂的形式使经营性的土地市场化。也就是说，土地使用者需要在一定的时间内支付一定的费用。而地价变化可能带来意想不到的成本，这就增加了房产的销售价格，可能会导致消费者减少，增加企业的资金风险。
（3）市场供求状况。由于房地产是一种特殊的商品，国民经济的发展影响着其供给与需求，影响着房地产商品的价值，使得房地产企业处于高风险的位置。XX 房地产公司应该抓住 SWOT 中的机会与优势策略，看清市场的供给需求状况，在供求关系的变化中对企业营销策略做出适当的调整。
（4）竞争环境。房地产企业的高利润已经吸引了相当多的企业加入到这个行业中来，这就加深了房地产企业之间的竞争，在竞争中企业之间的技术水平差异、资金资源差异以及实力的强弱，都会影响着企业的生存环境。竞争导致的结果就是可能会增加土地的开发成本，如果土地被公开拍卖，它可能会产生更多的竞争对手，打破贸易壁垒，对中小房地产企业带来了更多的风险。
6.3.3 预防市场金融风险
公司人力、物力和财力等资源在一定条件下和时间内是有限的。而资金资源的雄厚与否则决定了公司的发展规模和效益。市场资金风险有：
（1）融资风险。XX 房地产公司的融资渠道主要是银行贷款和部分社会资金，由于渠道不多极有可能因为政策导向而产生资金链断裂的风险。
（2）售房回款风险。由于销售原因可能会使部分销售房出现不能及时到位的现象，增加公司长远项目开发的风险。
（3）现金风险。XX 房地产公司的现金持有量无法应对日常活动的开支，导致企业业务中断损失，或不能及时抓住机会，为另筹自己付出额外的费用。
（4）流动性风险。企业资金的流动分短期和长期，如果企业的长期资金比重大，则会造成企业日常的开支困难，资金流动性差；若企业短期资金回转好，则对企业的长远发展不利，难以进一步发展。所以要更加合理地分配企业资产，使企业资金流动性更加规律合理。
因此，公司可以从三个个方面规避金融风险：
（1）实现销售区域结构优化。XX 房地产公司需要加快公司的资金回笼，最快速的方法就是收全销售款。公司需要根据企业的情况选择最适合的销售区域，从区域布局着手，调整销售方案，提高公司资金的运转率。
（2）正确投资。XX 房地产公司需要把握国家的政策导向，找到自身合适的项目以及相关合作企业，正确投资，降低风险，提高利润率。
（3）加强公司预算管理，控制内部资金及施工成本。在施工方面，项目方案的设计应该更加的科学严谨；在施工阶段严格控制成本，提高施工效率；在工程竣工阶段的结算更加精细化，以合同为主。此外，在公司内部资金运作上，XX 房地产公司可以有一个内部银行，专门控制整个公司各个部门和各个环节的资金运作，从整体上进行统一管理，降低资金运作时候所产生的风险。
