第二章 武汉市房地产市场基本现状
2.1 武汉市房地产的市场特点。
为了解武汉市房地产的市场现状、特点及消费者的需求趋势，特意对近几年的相关情况进行了文件查阅与数据统计。根据武汉市统计局官方网站数据显示，截止 2014 年 6 月 30 日，武汉全市商品房待售面积为 927.35 万平米，同比增长35.9%,其中商品住宅待售面积 636.19 万平米，同比增长 38.8%.待售面积增长较快说明房地产市场对待售房屋的消化能力较弱[40-43].
2.1.1 商品房成交量增长缓慢。
据亿房网研究中心统计数据显示，2014 年全市商品房共成交 191237 套。其中商品住宅成交 147963 套，经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交 11133 套，商铺、写字楼、厂房以及车库等非住宅成交 32141 套。
在全市商品住宅成交的 147963 套中，主城区成交 110981 套，远城区成交36982 套；全市住宅成交面积 1514.60 万平方米，较去年增加 22.42%.其中主城区商品住宅成交 1129.17 万平方米，远城区商品住宅成交 385.43 万平方米；全市商品住宅成交金额 1238.83 亿元，其中主城区商品住宅成交金额 1048.26 亿，远城区商品住宅成交金额 190.57 亿。
从成交结构来看，有以下特点：
① 上半年楼市成交环比下滑 19.8%,下半年楼市成交占全年总量 60.2%2014 年是楼市政策调整年，在经历 2013 年全年成交火爆之后，随着年末多项调控政策的出台，以及宏观大环境经济增速放缓等影响，楼市成交持续下滑，武汉同样受到影响，上半年整体销量同比下滑 19.8%,但下半年伊始，楼市政策放松，限购全面松绑，限贷也有所放松，政策刺激下的武汉楼市成交迅速攀高，2014 年下半年武汉商品住宅成交 89047 套，较 2013 年下半年增加 6713 套，同比增幅 8.2%,占全年成交总量的 60.2%.
② 主城区成交同比增长 0.9%,远城区成交同比减少 19.2%分城区来看，中心城区成交增长明显，而远城区成交下降明显，形成较大的反差，2014 年尤其是取消限购以来，对价格敏感性较低的改善和投资型需求推动了中心区的成交，加之今年具有优质地段和配套资源的城改项目大量上市，也增加了这类购房者的选择余地。
从主城区各片区成交情况来看，东西湖片、武昌中心区以及关山片住宅销量最高，均超过 1 万套。汉口方面仅有东西湖片成交量同比 2013 年有所增长，青山片整体销量增幅最大，而南湖以及白沙洲今年整体销量较 2013 年有明显下滑，光谷板块则为今年热点区域，总体成交量较 2013 年增长明显，另外，沌口片销量也有显着增加。
从主城区片区成交结构来看，成交量最高的三个片区比重超过 10%,2014年各片区成交结构与新增供应十分接近，说明开发商推盘节奏对武汉楼市成交影响较大。另外，今年销量同比增长的片区，除武昌中心区外，其余大多为 7 月份首度限购解除的新城区，如东西湖片、光谷板块以及沌口片。
远城区楼市销量则出现了全面地下滑，其中以江夏以及汉南下滑幅度最大。
下滑的主要原因在于远城区房价上涨过快，性价比下跌；另外，远城区住宅产品同质化严重，也影响了购房者的选择。如江夏片清一色的高层以及临湖别墅，汉南片则主要是多层花园洋房。
另外，黄陂尽管销量也出现下滑，但盘龙城整体房价仍低于附近的金银潭以及后湖板块，同时，黄陂老城区较多的新项目入市也给片区楼市带来新鲜血液，其住宅成交量高居全市榜首。
2.1.2 商品房价格增幅较小。
从最近三年的房价走势来看，武汉房价总体仍呈上涨趋势，2014 年武汉房价为 8179.25 元/平方米，同比 2013 年上涨了 965.55 元/平方米，涨幅达 13.4%.
从房价涨幅来看，2014 武汉房价呈加速上涨趋势。其原因主要来自于主城区和远城区成交比重发生变化的结构性上涨。2014 年，主城区商品住宅成交均价突破九千元大关，达 9283.47 元/平方米，同比 2013 年增加 952.67 元/平方米，涨幅达 11.4%.与 2013 年主城区 6.4%的房价涨幅相比，因中心城区成交火爆，2014 年主城区房价同比涨幅扩大了 5 个百分点，价格变化明显。
从主城区历年房价走势情况来看，尽管同全国一样，武汉楼市也经历了 2008年、2011 年的滑铁卢以及今年的调整年，但总体来看，房价仍在持续上涨，不过 2009 年、2012 年主城区房价涨速明显减缓，说明楼市调整年对下一年的价格影响较大，预计 2015 年主城区房价仍将整体上行，但涨速减缓。
2014 年，远城区商品住宅成交均价为 4944.29 元/平方米，同比 2013 年增加225.85 元/平方米，涨幅 4.8%.2013 年为武汉远城区楼市增长期。因与主城区相比较低的起价，远城区无论是供应还是需求都极为火爆，而受此影响，2013 年远城区房价出现高达 18.8%的大幅上涨，性价比由此降低，而随着 2014 年调整年的到来，远城区楼市热度下滑，房价上涨速度明显放缓。
2014 年房价的显着特点是中心城区房价涨幅高至 28.1%.汉口中心区在多个高端住宅入市的情况下，片区房价整体上涨近 30%,武昌中心区则随着 4 号线中北路沿线楼盘的热卖而上涨了 1600 多元/平方米。另外，古田片楼市长期供不应求，房价涨幅明显也在情理之中，二七后湖片在与之相邻的盘龙城明显上涨后，也有近千元的价格涨幅。关山片，在保利时代、关山大道沿线多盘热销的带领下，整体房价也高达 9570.96 元/平方米。可以说，高价盘的入市成交，是主城区房价上涨的重要推手。
从主城区商品住宅成交均价的涨幅来看，2013 年以来，房价同比呈持续扩大的趋势，其数值在今年 1 月份，因多个高端项目积极入市被推到峰值，随后，看空楼市的观点盛行，武汉房地产市场也进入调整期，房价同比涨幅逐渐收窄。
不过到了六月份，一批 9000 元/平方米以上价格的项目陆续入市，其同比涨幅在七月被推至 17.5%的全年顶点，但较大的市场库存压力下，房企促销力度扩大，特价房、低首付开始大行其道，"跌多于涨"的市场行情出现，房价同比涨幅开始下滑，九月份跌至 5.2%的全年低位。
2.1.3 商品房供应量增长较慢。
2014 年，武汉新增供应总面积 2521.71 万平方米，商品住宅新增供应总面积1963.61 万平方米，环比去年增长 12.8%,住宅供应量进一步扩大。其中主城区408 次，新增供应总面积 1544.87 万平方米，远城区 147 次，新增供应总面积 418.74万平方米，二者同比去年分别增加了 31.1%和减少 25.5%.
从供应结构来看，随着远城区楼市热度的消退，住宅供应开始向主城区聚集，其供应比重较 2013 年扩大了 11 个百分点。
从商品房新增供应分布来看，受近三年居住以及商住用地大规模成交，以及政策对住宅产品的利好影响，2014 年武汉商品住宅新增供应比重较 2013 年扩大1.5 个百分点，商业占比也扩大 2 个百分点，另外，SOHO 类写字楼的热销，其供应比重也较 2013 年扩大 1.4 个百分点，而厂房仓库类供应逐渐减少，其供应比重明显减少 6.2 个百分点。
主城区方面，各类物业供应比重与 2013 年相比变化不大，主要是提升配套的商业类以及车库类物业的供应比重分别扩大 1.3%和 1.7%.
远城区方面则有较大的变化，首先是热销 3 年的汉口北交易市场逐渐步入尾声，厂房及仓库类物业的供应比重较 2013 年大幅减少 13.5%,而写字楼、商铺等改善相关配套的非住宅产品供应比重分别扩大 6.2%和 5.3%.另外，居住类供应占比也扩大了 2.2%.
分片区来看，2014 年主城区住宅供应热点片区为东西湖片以及武昌中心区，其占主城区住宅供应的比重均超过 10%以上，而汉口中心区、二七后湖片、白沙洲片、关山片、光谷南以及汉阳中心区也有 8-9%的供应比重，供应占比最小的仍为古田片，另外，去年热点板块的光谷东片，今年推盘节奏明显放缓，供应比重仅有 1%.
而远城区方面，黄陂、江夏依然为热点供应板块，但与去年相比，仅有新洲的住宅供应量出现增长，其余各片区均出现下滑，而汉南区新增供应量同比锐减57.8%,该片区目前规划有欧洲风情小镇超大型项目，供应量的萎缩一方面是片区成交低迷的反应，同时也意味着该项目的未来进展将较为困难。
2.1.4 武汉中心区住宅去化周期最长从各片区住宅库存量以及成交情况来看，主城区中，三大中心城区汉口、武昌、汉阳去化周期最长，尤其是汉口中心区库存消化时间多达 21 个月；而古田片、白沙洲片目前整体处于供不应求阶段；东西湖片、南湖片以及四新片的销售压力较小；关山片、沌口片则有一定的去库存压力。
而从远城区各片区的供求情况来看，尽管供销均出现同比下滑，但实际供销比要好于主城区，成交量最大的黄陂供求平衡，新洲、汉南甚至是供略小于求，江夏和蔡甸供求比稍大，但仍在 1.5 以内。
2.2 武汉市房地产的需求特点。
（1）城市人口多，住房需求量大。
①庞大的常住人口体量：根据《2013 年武汉市国民经济与社会发展统计公报》公布的数据，截止 2013 年年末，武汉市 GDP 达 9051.27 亿元，常住人口 1022万，建成区 534.28 平方公里，常住人口数在全国排名第 10 位左右。庞大的常住人口基数，决定了对住房的需求量之大。②大量应届毕业生造就庞大的刚需族：
武汉作为全球大学生最多的城市，每年都有近 30 万应届大学生毕业，大量的毕业生构成了对住房的庞大刚需族。③投资需求的刺激：每年大量的外来务工人员、大量的流动人口对住房的需求量也非常可观，刺激了许多市民对住房的投资需求。④城市化进程的加快：城镇化是国家的战略定位，武汉作为省会城市，目前的城镇化水平仅达到 80%左右，未来 5-10 年内，武汉的城市将往外扩大，人口也会增加，也会向北京一样出现四环、五环，对商品房的需求也会大大增加。根据亿房网研究中心统计数据显示，2014 年全市商品房共成交 191237 套，其中商品住宅成交 147963 套，较 2013 年减少 5%;经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交 11133 套，商铺、写字楼、厂房以及车库等非住宅成交 32141套。可见即使在房地产低迷期，对商品房的需求量仍然很大。
（2）房价稳中有升，增幅放缓。
根据亿房网研究中心统计数据显示，从最近三年的房价走势来看，武汉房价受土地招牌制度的实施、拆迁成本的增加、住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等因素影响总体上仍呈上涨趋势，2014 年武汉房价均价为 8179.25 元/平方米，同比 2013 年上涨了 965.55 元/平方米，涨幅达 13.4%,但是受全国房地产整体低迷的形势的影响，以及大量盘存的商品房的影响，增速缓慢。
而且从主城区历年房价走势情况来看，尽管同全国一样，武汉楼市也经历了2008 年、2011 年的滑铁卢以及今年的调整年，但总体来看，房价仍在持续上涨，不过 2009 年、2012 年主城区房价涨速明显减缓，说明楼市调整年对下一年的价格影响较大，预计 2015 年主城区房价仍将整体上行，但涨速减缓。
（3）房价在全国相对持中，住房需求更加多样化和个性化2014 年武汉房价均价为 8179.25 元/平方米，涨幅达 13.4%;其中主城区商品住宅成交均价突破九千元大关，达 9283.47 元/平方米，涨幅达 11.4%.但是与北京、上海、杭州、深圳、南京等发达城市相比，房价相对较低。总的来说，武汉市房价在全国处于相对持中的水平。目前，武汉市一二环之间的房价偏高，地铁、轻轨沿线房价较高，而且涨幅较为明显；从区域上看，东南板块、西区板块、新站板块因为相对成熟，江汉路中心区持续偏高，汉口后湖、百步亭、江岸区、二七路房价较为火爆，武昌光谷、南湖、关山等地较好，汉阳中心、王家湾等地销量较好。
（4）受宏观政策、银行信贷和开发商营销策略影响较大2014 年是楼市政策调整年，在经历 2013 年全年成交火爆之后，随着年末多项调控政策的出台，以及宏观大环境经济增速放缓等影响，楼市成交持续下滑，武汉同样受到影响，上半年整体销量同比下滑 19.8%,但下半年伊始，楼市政策放松，限购全面松绑，限贷也有所放松，政策刺激下的武汉楼市成交迅速攀高，2014 年下半年武汉商品住宅成交 89047 套，较 2013 年下半年增加 6713 套，同比增幅 8.2%,占全年成交总量的 60.2%.可见房地产受受宏观政策、银行信贷和开发商营销策略影响较大，存在一定的不确定性，开发商要时刻关注政府、银行的政策，消费者也要善于分析这些因素选择合理的时机出手。
2.3 武汉市房地产新政策及解读。
国家、地方政府对房地产的宏观调控对房地产行业来说显得尤为重要，影响也非常深远，例如 2012 年，国务院常务会议退出国八条房地产调控措施（简称"新国八条"），与此同时，武汉市"限二禁三"政策出台，紧接着，央行人民币存贷款基准利率及公积金贷款利率的上调，"汉七条"紧缩政策的颁布，对武汉市火热的房地产市场浇上了一盆冰水，从此房地产增速缓慢，价格增幅甚微。
目前，武汉市房地产市场同全国绝大多数城市一样，处于疲软低迷期。国家出台了不动产登记政策、央行出台了存贷款基准利率调整政策，武汉市也陆续出台了一系列政策来救市。最主要就是 2014 年 6 月 18 日，武汉市正式调整限购政策，主要包括以下四个方面：
第一，武汉 6 个远城区，及东湖高新区，东湖风景区、化工新区、武汉开发区等四个新城区，外地人购房，需提供的社保年限由两年变为一年。这意味着远城区及新区解除了外来购房的门槛，并降低了购房的时间限制。2013 年 11 月，武汉出台"汉七条"紧缩政策，将外来购房门槛提高到 2 年。截至 2013 年底，武汉 6 个远城区可售面积达 860 万平方米，占全市库存一半以上，去化压力较大。
而此次调整，针对远城区及东湖高新区、武汉开发区、东湖风景区、武汉化工区，外来购房有纳税证明即可，相当于取消了限购门槛。不过， 6 个远城区之间楼市也冷热不均。如江夏、黄陂、东西湖三区，近三年成交达 1156 万平方米，占6 个远城区总量的 73%,江夏汤逊湖、黄陂盘龙城、金银湖区域房价已进入"6时代",部分楼盘甚至更高，新政出台后，房价有一定上涨压力。而新洲、汉南、蔡甸三区成交占比少，其中前两区均价低于 4000 元/平方米，亟需刺激性政策，但由于配套交通人口因素制约，这三个区域市场发展不会有根本性扭转。同样的情况，东湖高新区特别是光谷核心地段，整体价格已经在 9000 元/平方米以上，新政推行可能导致部分区域过热，房价上涨压力较大。
第二，140 平方米以上户型，全市范围不限购，含新房、二手房。2011 年武汉楼市大户型成交量逐步下滑。2011-2013 年，140 平方米以下户型销售面积占比近 9 成，特别是 120 平方米以下户型占 70%,是成交主力。但到 2013 年，尽管武汉楼市成交创造历史新高，但 140 平方米以上户型成交面积及占比都是三年来最低。2014 上半年稍有起色，但占比也仅在 8.2%左右，还不到一成。从供应来看，由于 2006 年后"70-90"政策逐步落实、大户型销售难、房企为控总价主动推出中小户型产品，2014 年上半年，140 平方米以上户型供应仅占总住宅供应量的 10%左右。
第三，2002 年以后毕业的大学及以上学历者，提供 1 个月的社保缴纳记录即可在中心城区购房（一个月即可）。这意味着政府鼓励高校毕业生留汉落户。
2014 年，武汉高校毕业生将首破 30 万人，但 2005 年-2013 年，平均每年留汉不足 8 万人。因此，武汉市提出，要保持适度人口规模和人口红利，尽可能多的吸引以高校毕业生为重点的青年人才。去年 6 月 12 日，武汉市出台了《关于进一步鼓励高校毕业生在汉创新创业的意见》，堪称史上最宽松的人才政策，此次楼市限购政策调整针对本科以上学历者再次放宽购房门槛，在主城区买房只需提供1 个月社保，等同于敞开大门迎客，特别是近郊的光谷、南湖、白沙洲、四新、后湖等区域，都是外来人群购房的首选区域，属于长期利好政策。
第四，武汉房管局将与银监局讨论，关于降低房贷利率的可能性。本次限购政策主要有利于刚毕业的大学生及外来务工人员，这类人群对住房都是刚需，尤其是刚毕业的大学生 5 年以内都有购房需求，降低房贷利率意味着降低了刚需族购房的压力，对于改善楼市影响较大。但是降低房贷利率应该区别对待，对于二套房及以上应该限制，主要针对刚需族开展更好。当然，从 2015 年 3 月 1 日起，不动产登记条例的正式实施，为房产税开征摸好了底、铺好了路，而征收方式可能是"一套房免税，两套房低税，两套以上房高税"也将会很好的保护刚需族。
