第三节 婚姻家庭关系中影响房屋权属判定的因素
在此讨论夫妻房屋权属判定的一个重要前提就是离婚导致的财产分割--针对争议房屋。在夫妻婚姻关系存续期间，由于夫妻感情稳定，对于财产具体应该属于谁、价值多大等诸如此类的问题没有太多计较，甚至于不关心。
于是，关于夫妻房屋权属与房屋上所承载的财产价值判定便没有了适用余地与讨论之意义。在夫妻双方因为各种原因导致感情破裂，最终离婚时，通常曾经的甜言蜜语会烟消云散而演变成夫妻针对婚后财产分割的锱铢必较。“近年来，由于婚姻观的转变；社会对于离婚现象持开放与接受态度，离婚率呈现不断上涨的趋势”38.跟离婚率发展趋势一样的还有不断上升的房价39.房屋在如今，尤其是在一线大城市，其价格是许多人望尘莫及的；其功能也从以前主要是安居生活之场所，变成现在具有很大升值空间与选择投资的对象40.那么，本就对拥有房屋有着特殊情结的中国人，在离婚进行财产分割时，面对附加了其他利益价值的房产都会竭尽全力地争取，这就引出了诸多问题。在司法实践之中，对夫妻财产进行确认分割时，关于夫妻房屋权属判定及相关房屋财产的分割并不都是有据可查的，下面笔者就对纷繁复杂的情形进行分析总结，以期对夫妻房屋权属的判定提供一点思路。
在具体分析各种情形之前，先综合讨论下离婚财产分割时影响夫妻房屋权属的因素。前人对离婚房产分割的问题也多有论述分析，观察下来，大致的思路就是提出现有法律法规之规定，然后列举诸多夫妻房产纠纷情形，将法律规定运用于实际案例中进行分析，然而社会生活千变万化、纷繁复杂，不可能列举穷尽、分析完全，最后反而导致问题复杂化。总而言之，“离婚房屋财产纠纷中要先解决‘不固定影响因素’过多的阻碍”41.于是，笔者采取先对影响离婚房产分割处理的因素进行讨论分析的方法，再对相关影响因素组合而成的典型案例进行剖析，以对纷繁复杂的各类有关夫妻房屋权属判定的情形之处理提供较为适宜的解决办法。
一、影响离婚夫妻房屋权属判定的因素之一：房屋权属证书
该判定因素即我们通常意义上说的“房产证”,房产证上有名的权益享有人可以凭房产证拥有房屋所有权。且房屋权属证书处在国家法律的保护之下，《物权法》对于不动产登记有专门的一节内容来加以规定42,足以说明法律法规对于不动产权属登记的重视，其实，“法律除具有预测与指导行为的作用以外，最主要的作用就是定纷止争”43.《物权法》从第九条至第二十二条对于不动产登记的有关事项明文规定，这便为人们的行为树立了正确的导向。《物权法》第九条展现的不动产物权变动模式在现今世界上存在两种代表性的设立模式，“以法国为领军人物的意思主义物权变动和德国所先行采用的形式主义物权变动”44.物权变动模式要解决的是物权变动的条件问题。所谓的意思主义，即根据当事人的意思表示（如双方当事人达成协议）可以产生物权变动的效果，不再需要其他的元素作为补充。所谓形式主义意味着不仅需要当事人作出意思表示，而且它应该配合有某种形式，在这样的条件下，物权的变更才能成立。“不论是物权形式主义的变动模型，还是债权形式主义的变动模型，都属于形式主义的物权变动模式的大家庭”45.二者根本区别就是：处于必须完成特定形式的物权变动模式之中，登记行为是不动产物权变更生效必须完成的行为；而在意思主义模式下，生效要件却不包含登记。
“不动产物权变动选择何种立法形式，与本国的现状和历史文化传统和社会生活密切相关”46.《物权法》作为我国一部明析物的归属、施展物的效用，对有关权利人物权进行保护的法律，在不动产物权变动方面给我们提供了框架，从《物权法》第九条可以看出，“我国选择的是将登记作为物权变动生效之模式作为原则性的不动产物权变动规则，而登记仅具有对抗效力的类型是例外的规定”47.作为不动产的房屋，固然采用的物权变动规则是登记要件主义，但是存在特殊情形与例外情境。特殊情况指：在中国广大的农村，由于不顺畅的房屋登记管理，加上维权意识的缺乏，很多房屋关于它们是否被作出权利归属并不由国家机关的登记作为依据。特殊情境是指：在我国，对自己建造的房屋的所有权因其事实行为而可以原始取得，无需进行登记，但若是其要进行房屋交易，必先办理房屋权属证书后才能进行；依继承取得的房屋也无需登记便获得房屋的所有权，但若是要将此房屋用以交易，必先进行房屋产权变更登记才能进行。
所以，我国房屋所有权的确定还是以登记作为要件，也就是说房屋权属以登记为准。
依据《物权法》第十六条，《物权法》第十七条，“人们握在手中的房屋权属证书只是房屋所有权归属根据的证明，并不是房屋权属内容的本身，不动产登记簿才是”48.这不仅表明国家行政行为对于不动产权属确认的谨慎与规范，也在一定程度上提醒了人们对于房屋产权应该如何进行预先处理--国家设立了专门的房产行政部门来进行房屋产权的确认与登记，人们就应该有这个意识在房屋纠纷产生之前就做好房屋权属的确认与划分事项，对于极易产生房产分割纠纷的离婚夫妻来说，更是如此。笔者的观点是：涉及离婚夫妻房屋权属的判定问题，房屋权属证书只是据以判断的因素之一，并不像处理普通当事人之间的房屋权属纠纷（用以证明房屋权属内容的房屋权属证书可能会是唯一的处理依据）那样完全按着物权法的规定来径直处理，但从此因素的权威性以及纠纷产生时取证的简明便捷度来说，房屋权属证书是划分夫妻房屋权属的重要武器49.
二、影响离婚夫妻房屋权属判定的因素之二：时间节点--房屋购得时间与婚姻缔结时间
（一）关于夫妻财产制对夫妻房屋权属判定的影响
“关于一个国家中所有涉及夫妻财产所有权的法律制度构成夫妻财产制，它关乎财产的权利所属不论发生在婚前还是婚后，也关乎婚姻关系解除时划分财产归属等一系列争议，夫妻财产制也谓之为‘婚姻财产制’”50.夫妻财产制度既可以调节夫妻财产关系、划分夫妻财产归属，“也关注市场经济领域的动态财产安全问题”51.夫妻财产制与夫妻身份关系同样，具有典型的区域化特征，这因为上层建筑之法律制度总是适应于一定的经济基础的，这取决于上层建筑与经济基础的相互关系，加上婚姻家庭方面的制度极具社会伦理化特征，那么夫妻财产制在各个国家或地区传统的立法模式、风俗和文明、思维因素的影响下会呈现出多样化的特点。
“从夫妻财产制的内容该角度看，夫妻财产制分为：统一财产制；联合财产制；共同财产制与分别财产制”52.1.统一财产制是指妻子的原有财产归属于丈夫，但是妻子对于这部分财产享有返还请求权。这一类型的夫妻财产制仅在早期的资本主义国家立法中出现。这一夫妻财产制度类型与当时的社会环境有很大的关系，男女权利失衡，女性没有独立的人格，婚后妻子多依附于丈夫来进行社会生活的各方面事务。“该制度实际上是否认了妻子在婚前对其财产享有的权利，而仅仅赋予其向丈夫请求返还这一部分财产的权利，此显然是对妇女不公平对待的表现”53.2.联合财产制，是指妻子之原有财产仍归属于妻子，但是应当由丈夫来行使管理权。这一制度表面上是让夫妻双方在婚前财产的拥有上享有平等的权利，实际上妻子对于自己的原有财产却没有实际的控制力，妻子无法实现享有财产所有权的权能，所以这一夫妻财产制度类型随着历史的发展、社会的进步也被之前采用这一制度的国家所废弃。3.共同财产制，意味着在婚姻关系成立后，夫妻两方财产的全数或者一部分组成夫妻共同财产，“从结婚到婚姻存续期间，归于夫妻共同所有的这一部分财产始终存在，只有在离婚之时才分割这一部分财产”54.这是因为，夫妻婚姻关系终止，则意味着夫妻关系彻底破裂，原来由夫妻双方财产组成的夫妻共同所有的财产部分便失去了存在的前提与意义，所以依照法律的相关规定将夫妻共同所有的财产进行分割，实现财产权属状态的调整。现今，大多数国家的法定财产制是共同财产制。4.分别财产制，是指婚后夫妻双方的财产仍旧可以独立存在的情况，并不因结婚而有所变化。“丈夫和妻子都保留自己的财产所有权、管理权、使用权和收益权”55.分别财产制被多数英美法系国家和个别大陆法系国家设定为法定财产制，也有分别财产制被有些国家设为约定财产制的实质。这其实与自近代来人格独立的强化及私有财产权神圣不可侵犯的理念密切相关。单从夫妻财产制的立法趋势来看，越来越多的国家采用的是混合类型的财产制，同时具有分别财产制和某些共同财产制的特征。
“从立法模式的角度来区分夫妻财产制，包括法定财产制、个人特有财产制与约定财产制”56.1.“夫妻法定财产制，意味着在婚姻当事人之间无契约或者相关约定无效之时夫妻财产由法律作出的明确设定，此种设定是应当被当然适用的解决夫妻财产关系纠纷的具体类型”57.2.“夫妻约定财产制，即在婚姻当事人之间以协议形式对夫妻财产关系进行确定而被法律允许的法律制度”58.
与在普通民事领域一样，意思自治在婚姻家庭领域受到绝对的尊重、拥有至高无上的地位，所以在适用之时，约定财产制较法定财产制具有优先性，即只要在婚姻当事人之间对于夫妻财产关系被约定所确定，且内容正当，那么该约定就应当被用于解决夫妻财产纠纷。3.“夫妻个人特有财产制，也谓之夫妻保留财产，意为在婚后实行共同财产制时，依据法律规定或者夫妻间约定的形式，丈夫和妻子都保留一定范围内的特别属于个人所有财产的制度”59.“谈及我国的夫妻财产制，从立法模式的角度，法定财产制与约定财产制是被同时适用的，还将个人特有财产制度在法律中划出了清晰界线”60.依据《中华人民共和国婚姻法》第十九条61,对我国的夫妻约定财产制作出了详细规定；《婚姻法》第十八条62规定了夫妻个人特有财产制，同时根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》（以下简称《婚姻法司法解释（一）》）第十九条规定63,划定了个人财产与共同财产的界限，能较有效地避免现实生活中的一些人以婚姻为手段谋取不正当利益64.而从该制度的内容角度而言，“婚后所得共同制被设定为我国法定夫妻财产制”65,也意味着在婚后，丈夫或妻子任何一方获得的财产，默认地具备夫妻共同共有的属性，但特别情况应排除在外。
（二）房屋购得时间与婚姻缔结时间因素对于离婚夫妻房屋权属判定的影响
当今，伴随着婚姻登记制度的逐渐普及与完善，将在民政部门进行结婚登记的时间设定为区分婚前、婚后的时间界线标准，已无可厚非。“然而”购“的时间却莫衷一是，究竟是签订房屋买卖合同的时间、还是房屋交付的时间抑或是办理房屋产权登记的时间，颇有争议”66.婚姻缔结时间之所以成为影响因素之一，那是因为如上所述的夫妻财产制67.现在，我国男女在结婚之前财产是成各自独立的状态，就算是在热恋期的承诺“我的就是你的，你的也是我的”,姑且不谈它对于双方并无法律约束力这一点，这种承诺顶多可以就某财产成立赠与合同关系，对于《婚姻法》第十九条的可以约定财产所有的形式也是在婚姻关系成立之后，作为“夫妻”的双方才具有进行相关约定的主体地位68.在婚姻关系解体时，夫妻财产纠纷大多集中在夫妻共同共有财产那一区域，对于夫妻的个人财产在夫妻没有约定为全部共同所有或者部分共同所有之时，夫妻个人所有的财产是不再会自动转化为夫妻共同共有财产的。在婚姻关系缔结以后，由于人们普遍存有“男女组成家庭以后，家庭的花费与收入就应该是合在一起的，无所谓你我”69,加上契约意识不强、此约定也无法成为普遍适用的形式，那么法定的婚后共同财产制便成了纠纷裁判的重要依据。根据《婚姻法》第十七条70的明确规定，于是房屋购得的时间在婚姻缔结之前还是之后就显得尤为重要，这也是判断房屋是作为婚前个人财产处理抑或是婚后夫妻共同财产处理的影响因子之一。此处“房屋购得”中的“房屋”仅限定为按揭商品房71.“‘按揭’是指按揭人将房屋产权转让按揭受益人作为保证还款的凭据，在按揭人还清贷款后，受益人应该马上将房屋所有权转移给按揭人，但在这个过程当中，按揭人享有此房屋的使用权”72.随着房价的飞涨，在中国人观念当中由男方所准备的结婚必备品--婚房的购置显得越来越力不从心，在观念转变的作用下，越来越多地适婚男女选择合作买房73.然而对于工作不久的青年男女来说，动辄几十上百万的房款是不可能凭己之力一次性付清的，按揭商品房该种购房模式便越来越受到欢迎、应用的市场与空间也越来越大。受“期房价格低”的影响，商品房预售买卖市场大好，作为适婚男女，如果在婚前签订商品房预售买卖合同，以按揭的方式进行付款，所买房屋在婚后才进行交付，办理房屋权属证书，那么该房屋是否作为夫妻共同财产来处理，这是个值得探讨的问题。
