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【题目】韶关市开征个人住房房产税探究
【第一章】韶关市个人房产税政策探析绪论
【第二章】个人住房房产税概念及试点现状
【第三章】收取个人住房房产税的必要性分析
【第四章】韶关市开征个人住房房产税可行性分析
【第五章】个人住房房产税征收相关影响分析
【第六章】韶关市开征个人住房房产税问卷调查分析
【第七章】对征收个人住房房产税的建议
【结论/参考文献】我国实施个人住房房产税政策研究结论与参考文献
第七章 对开征个人住房房产税的建议
7.1 个人住房房产税的税制设计建议
在借鉴国外个人住房房产税成功经验并结合沪渝两地试点成果的基础上，参照本文调查问卷结果，对个人住房房产税的基本要素设计提供相关的建议。
7.1.1 个人住房房产税的课税对象
征税对象是课税的直接对象或标的，是各税种之间相互区别的主要标志，也是进行税收分类的重要依据。沪渝两地试点对课税对象都限定在部分特定的住宅上，如重庆主要放在“三无”人员、豪宅及二套上；而上海市则主要调节增量部分，这种课税范围的局限性是其效果不明显的原因之一，鉴于此，我国关于个人住房房产税的征税对象应为中国境内的个人住房。
7.1.2 个人住房房产税的征税范围
征收范围，是指征税对象的具体涵盖范围。即对在多大的范围内的征税对象进行课税。在中国，个人住房房产税的征税对象的范围应该为中国境内全部用于个人居住的房屋，包括城市和农村范围内的所有住房，既包括有证住房，也包括无证住房。这样才能做到全覆盖，这与宽税基的思路也是相吻合的。当然，将农村住房纳入房产税的征税范围的象征性意义大于实际意义。但在具体实施步骤上，城市和农村不一定要同步，可以先城区，后郊区、再乡镇，最终扩大到所有乡村。
7.1.3 个人住房房产税的计税依据
课税依据是指计算应纳税额的根据，分为从量计征和从价计征两种形式。采用从量（建筑面积）计征的方法优点是简单、方便、操作性强，缺点就是不能体现公平原则和级差收益原则；从价计征又分为按市场价值和按租金价值进行计征两种形式。按租金价值计征房产税，这是房产税暂行条例中对出租性房产所推荐的一种计算方式，但对于个人住房房产税，本人以为还是采用市场评估值作为课税依据比较稳妥。这是因为，对于自住性房屋，大多数并没有租金收益，按租金来征收税款，纳税人会普遍认为租金估值过高，从而引发征管问题；市场价值评估方法比较简单明了，在实际操作过程中更容易被纳税人所接受；按评估价值作为课税依据能真实、客观地反映房地产的市场价值，体现了公平原则；也可以促使纳税人合理利用房产。因此，个人住房房产税计税依据应为房地产的评估价值（包含所占出让土地使用权价值），这样一方面可以保证税基评估工作的简便易行，也可以保证课税的公平性。重庆和上海的试点也都强调时机成熟时则采用评估值作为计税依据。
7.1.4 个人住房房产税的税率设计
税率是应纳税额与计税基数之间的数量关系或比率，它是衡量税负高低的重要指标，是税法的核心要素，它反映国家征税的深度和国家的经济政策，是极为重要的宏观调控手段。从税法的角度，税率形式可划分为比例税率、累进税率和定额税率。从目前世界各国的经验来看，大多数国家采用比例税率和累进税率这两种税率，比例税率是对同一课税对象，不论其数额大小，按同一比例征税。比例税率的优点是比例固定，使用比较方便，税负比较平衡；缺点是不能体现量能负税，在调节纳税义务人的收入、利润方面有局限性，难以实现税收的纵向公平。累进税率随着征税对象数额由低到高逐级累进，税率也随之逐级升高，累进税率的优点是量能负税，税收负担较为公平，对纳税义务人的税收调节作用明显；缺点是累进级距不容易正确、科学把握，且在征管费用、计算征收方面不如比例税率及时、方便、稳定。
试点方案中，重庆市将其税率设定为 0.5%-1.2%之间，设计比较精细，而上海市仅仅设为两档，比较粗糙。个人以为，重庆的税率设计或许为全面开征个人房产税提供了参考依据。考虑到税务征收成本及纳税人的整体素质，现阶段我国个人住房房产税宜实行比例税率。税率确定时要坚持区别对待原则，对不同性质的个人住房采取不同的税率，即对普通住宅采用较低的税率，而对于单体别墅、豪宅的税率应采用较高税率，以体现负担能力原则；对于家庭名下的二套及以上住宅采用高税率，以打击投机，促使房地产的合理利用与流动。
由于我国幅员辽阔，各地区经济发展水平千差万别，要充分利用大数据库，对不同经济发展水平的典型城市的 GDP,财政收入、房地产价格、当地的居民可支配收入等多因素进行数据模拟，以个人住房房产税占其家庭收入的 5%为上限进行测算，防止税率过高而超出实际家庭负担的情况。考虑到我国国情，房产税的具体税率也应像其他税种一样，由法律确定税率的上限及浮动范围，具体由省市根据当地的实际情况在法律的基础上制定具体的实施细则，以更加符合实际。
7.1.5 个人住房房产税的税收优惠政策
税收优惠政策关系到千家万户利益，合理的优惠政策能让富人多交税，无负担能力的人不交税，可以最大限度地凝聚共识，减少税收改革的阻力，取得纳税人的支持（正如前面第四章、第六章相关分析，这正是征税工作的最大障碍）。基于此，我国个人住房房产税应在保证基本住房需求的基础上，对税收优惠合理设定，核心是免征额的问题。
对此，理论界对免征额提出了三个备选的方案。第一种方案是对首套住房进行减免，这种方案的假设前提是首套为自住，优点是简单易行，直观；但这种方案由于未考虑房屋新旧、家庭人数等，实质上是在鼓励大户型和豪宅的消费，这与我国人多地少的国情及大力倡导的建设资源节约型、环境友好型社会的理念相悖。每二种方案是按人均一定建筑面积进行豁免，这种方案也比较简便，看起来比较细致，也好操作，容易被征税部门和大众所接受；但同样的问题也是没有与房地产价值进行挂钩，不能体现量能负担原则。
第三种是按人均一定的房地产价值进行豁免，这种方案弥补了前两方案的不足，理论上可行，但操作性较差。上海市按人均 60 平方米作为免征额，尽管其 60 平方米的数据饱受争议，但按人均一定面积进行扣除的方向比较正确，综合三种方案并结合上海试点情况，本人认为第二种方案应为首选，比较符合我国国情。至于具体的建筑面积扣除数，则要广泛征求意见，既要保护自住需求，又要防止假分家、假离婚等投机钻营行为的发生，由于各地生活水平差异较大，建议房地产税法仅仅做出原则性规定即可，最终由市县级人民政府根据本地实际确定，以体现其地方税的特点，与受益论的观点一致。
对于特殊人群的减免问题，减免范围要由房地产税法来严格界定，减免对象要具体、明确。对于特殊人群、弱势群体的认定，一定要严格程序，建议实行动态监管，年度网上公开，以便全面接受社会监督。要通过程序上的公开，来促进实体上的公正。同时对通过作假手段取得的税收减免行为要严格追究责任，用法制的思维和法律手段加大对不良行为的惩罚力度，并将其不良行为录入社会征信系统，防止个别人搞暗箱操作，将本来的好制度变为寻租的工具，这是广大人民群众深恶痛绝的。
7.2 对开征个人住房房产税相关配套工作的建议
7.2.1 提高公众参与度，建立广泛的民意基础
个人住房房产税涉及千家万户，而我国老百姓又缺乏依法纳税的意识。所得税是政府与老百姓共同分享，拿出你收入中的一部分，相对来说抵触心理小一些。但对于财产税而言，只要纳税人拥有了该处房产，要求他在收入增加、不变、减少、甚至没有收入的情况下都要从口袋中拿一部分钱来支付，这样纳税人的抵触心理会非常强。没有公众的广泛的理解与参与，做好个人房产税这项工作也是难于想象的。因此各级政府、媒体、研究机构及相关部门用正确的理念来引导公众，让公众逐渐培养起财产纳税的意识。同时，在个人住房房产税的立法过程中也要公开、透明，要充分利用网络媒体，通过听证会、专家认证会、网上公开征求意见、公开反馈意见等多种方式，让社会各阶层的民众充分发表意见，并根据这些意见及建议对法律的相关条款（如税率、免征面积等核心条款）作适当的修正，最大限度地吸纳社会各方面的意见及建议，取最大公约数，真正调动各方面参与的积极性，建立广泛的民意基础。
在房产税的最终实施阶段，也要尽量采用多种形式的公开方式让辖区内个人住房房产税的收入、支出情况让民众知晓，个人房产税的支出应主要用于改善地方公共基础设施和公共服务方面，如市政道路、广场、绿地、学校、消防、安全等等，最好能将支出明细公之于众（这一点可能难于做到），以方便接受当地居民的监督，真正做到取之于民，用之于民，使个人住房房产税与个人住房的价值提升产生正相关，让公众觉得支出合理，使地方政府与居民之间形成良性互动，尽量减少民众的抵触情绪。
7.2.2 建立和完善个人住房统一登记制度及相关课税信息共享制度
为了保障个人住房房产税税源的充足和稳定，征税机关需要全面掌握纳税人的财产信息和个人信息，由于目前还没有建立起普遍的财产登记制度和财产转移监督制度，至今有很大一部分住房产权归国家或集体所有，或者是由于历史原因一些住房产权不明，信息不全的问题比较突出，这不仅增大了监管难度，而且破坏了税收的公平性。在个人房产税正式实施之前，应采取相关措施，建立健全个人住房登记制度。
第一，与不动产统一登记工作的全面开展相衔接，要进一步加大投入，全面建设城乡统一的房地产信息系统，将农村土地上的房屋也纳入登记范围，实现地上建筑物登记的全覆盖，不留死角。第二，联合房产管理部门按片区对住房进行全面排查、清理，对于小产权房要要拿出切实可行的对策，该罚则罚，该拆则拆，将其也纳入到不动产登记的范畴，为全面开征房产税创造良好的条件；而对于其他未登记的房屋，应尽快帮助其理顺产权关系，在一定时期内开通过户绿色通道，及时为产权主体办理登记手续。第三，由政府牵头，联合税务、公安、民政、房管、土管、工商等多部门，利用先进网络和计算机信息管理技术，与社会征信系统、婚姻登记系统及银行系统等实现联网，建立信息共享平台，完成房地产交易信息直报机制，真正打破信息孤岛，真正实施信息共享。
7.2.3 建立和完善个人住房房产税基评估系统
对个人住房房产税征收额的确定，不仅取决于税率，还取决于房地产市场价值的评估，房产具有价值大的特性，因此评估系统的细微变动就会引起税基的巨大变动，而且我国目前房地产市场发展迅速，房价波动幅度较大，对于房产的市场价值采取怎样的评估体系关系纳税人的切身利益和社会公平，所以，必须建立和完善的个人住房房产税基评估系统。可以从以下四个方面着手：第一，加强房地产税基评估立法与批量评估规范的编制工作。立法是开展税基评估的基础与前提，只有在法制的轨道上进行，房地产税基评估才有法可依。而税基评估法律的制定要体现社会主义市场经济原则、公平原则和符合国情原则。再一个就是要统一估价规范、统一部门管理，防止规范出自多部门，房地产税基评估无所依从的局面。房地产估价机构也要与国际接轨，以顺应大规模批量评估的需求，努力研究国际先进评估成果，在此基础上消化吸收，形成一整套自己的批量评估规范、细则、准则。第二，要建立房地产税基评估机构名录制度，要用政府采购的方式择优选择一级房地产评估机构作为其税基评估机构，建议一个评估周期只能选择一家房地产评估机构进行税基评估，由于税基评估成本较大，在实施初期，可以由中央级或省一级政府投资建立数据库，采用统一的评估软件，实现一个软件，多处利用，那么其他地区只要根据各自的情况对这些系统进行适当的修正即可，这样一来，房地产批量评估的成本将大大地降低，以有效控制成本。另外，由于税基评估工作量大，参照国外经验，税基评估周期应适当延长，建议评估一次至少利用三年以上，三年以内采用价格指数法进行修正即可。评估期日超过三年以上的，地方政府应根据当地房地产市场发展情况确定是否进行重新评估，如房地产市场变化不大，或可采用价格指数修正法进行调整的，则原由上不需要进行全面更新评估。第三，加强对房地产税基评估机构的监督，如在反馈意见过程中出现大规模申请复核的情况，则应请专家组对税基结果进行全面梳理，防止出现系统性的偏差，保证评估结果对个体的公平性，保证评估机构执业合规、合法。同时应明确，对出现系统性偏差的房地产估价机构原则上不应参加下一次的税基评估工作，实现优胜劣汰。第四、要借鉴美国及香港地区的成功经验，建立行政区域内的房产税名册制度，居民有权对辖区内所有业主的房产评估结果及纳税情况进行查询、质询，要确实建立方便快捷的意见反馈机制，通过复核评估、上诉、裁决等多种途经解决评估结果异议，防止豪宅低估现象。
7.2.4 加强个人住房房产税的征管工作
房产税最终要由税务部门来征收，即使是税制设计的再完备，离开了严格的执行，税收也难以达到其应有的目的。如前面所分析的那样，个人住房房产税相较于个人所得税、企业所得税的征管来说，具有其自身的显着特点。原来那种自行申报、代扣代缴的方式已远远不能适应房产税征收工作的需要。税务部门要进一步转变工作思路，提高服务意识，要在纳税意识宣传、税基的掌控，税源的变更情况，纳税人的情况、税基的评估及争议解决机制等各个方面都要有所作为。要适应税源分散、量大、复杂的新情况，将房产税的征收与个人税号、身份证号、房产证号等信息联网并适时更新，利用网络与不动产登记部门、征信部门的信息保持对接；要适应短期内对辖区所有住户的相关信息、数据进行汇总、整理、复核、邮寄税单和催款单等繁重工作的需要，适当聘用弹性工作人员或者向社会购买相应的服务，不然，即使税务部门工作人员整天加班加点也无法优质、高效的完成房产税的年度征收工作；要结合税收征管法的修订，对于长期拖欠（比如说超过一年）房产税款的业主，建议授权税务部门申请银行代扣的方式促进其缴纳；对于超过三年仍不缴纳的，税务部门应保留对其房地产进行拍卖，从其拍卖价款中优先取得所欠税款及滞纳金的权利。对于恶意不纳税的情况还要将其欠税情况纳入社会征信系统，让失信者寸步难行，以提高执行力和工作效率。
