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【题目】现行房地产税收管理困境研究
【绪论】房地产税收管理制度法优化分析绪论
【第一章】现代公共管理与房地产税收相关理论概述
【第二章】我国房地产税收管理现状分析
【第三章】曲靖市房产税征收管理现状
【第四章】曲靖市房地产税收管理问题及原因分析
【第五章】国内外房地产税务征收管理经验借鉴
【第六章】完善现行房地产税收管理对策及建议
【结论/参考文献】房地产税收征管体制改进研究结论与参考文献
第四章 曲靖市房地产税收管理存在的问题及原因分析
第一节 房地产税收管理流转税管理存在问题
一、房地产企业纳税意识存在问题
房地产企业纳税较多，部分房企主动纳税意识差、税收意识低、纳税使命感不强，众多房企核算收入成本混乱，不及时结转收入、系列成本、费用，不及时、准确反映企业实际经验状况，刻意隐匿收入、延时纳税，不按照税务机关要求申报纳税。一些房地产企业经营者，没有从改进企业管理方式、提升企业产品竞争力上，反而把精力放在了钻税收法律法规的空档和漏洞上，总是在想如何"合理避税",如何"少缴税",通过各种各样的方法隐匿收入、增加成本。通过问卷调查可以发现，针对"您认为房地产企业纳税意识如何"此问题的，一共分发出去 200 分问卷，税收单位针对该问题收回了 120 问卷，在 120 份问卷当中，房地产纳税意识不强是普遍存在，差的比例占到 54%.
由表 4.1 可知，在关于"房地产企业纳税意识如何"的调查中，其中"差"的人数最多，共有 64 人，约占比 54.0%;"一般"、"较好"的数次之，均共有 27 人和 14 人，约占比 23%和 12%;而"好"的人数较少，共有 13 人，约占比 11%.从上述的调查结果可得，大部分（54%）税收单位对房地产企业纳税意识不满意。
我国《房地产企业所得税管理办法》规定，房地产开发企业当期准予扣除的开发产品成本是按照房地产企业开发项目的不同，分别计算，根据各个项目的成本和单价确定其单位成本，但是很多房企并未有按照开发项目分别计算建造成本，而是将不同项目归纳为一般住房成本分摊，这样就造成住房和其他性质商品房单位建造成本一致，但实际上商铺、车库等其他性质用房的售价是住宅的好几个倍，这样做就造成企业在计缴企业所得税和土地增值税时，在一定程度上损害了税基，减少了入库税款。
二、房地产税收征管主体权责划分存在偏差
现价段我国实行的分税制财税体系，按照税权的不同，将税收收入按照税种的不同划分为中央税、地方税以及中央和地方共享税，各税种实行按级次分配不同分别划入金库，比如：增值税、消费税全部入国库；营业税、城建税、土地使用税、房产税等全额入地方金库；两个所得税按照比率分别入中央和地方金库，地方政府有了更大的财权和"话语权",从而能够因地制宜的开展地方工作。根据我国现在的税收体制来看，房产税被划分为地方财政收入，由各级地方税务机关征收管理，但是我国的现行税制规定的是税种的开征、征收范围、征税依据、税率、减免税范围等均集权在中央，地方政府在税种制定上基本没有权限，这就造成了各级税务机关在房地产税收征管上存在一定的职责划分不清，各自以自己的利益为重，出现了同税不同政策的征税行为发生。这种状况对完善和改进房地产税收征管体制存在不利因素，容易造成国家立法意识不能很好的灌输于平常的税收征管中，出现政府税收宏观调控的实效。目前针对房地产所涉税种的主管税务机构没有一个明确的文件规定，房地产企业所涉税种大多没有以法的形式出台，这个税务机关日常征收带来许多不确定因素。同时通过问卷调查可以发现，针对"您认为房地产税收征管主体权责划分是否合理"此问题的，一共分发出去200 分问卷，针对税收单位回答该问题收回了 120 问卷，在 120 份问卷当中，房地产税收征管主体权责划分差的比例占到 32%.
在关于"您认为房地产税收征管主体权责划分是否合理"的调查中，其中"一般"的人数最多，共有 49 人，约占比 32.0%;"好"、"较好"的较少，均共有 16 人和 15 人，约占比 14%和 13%;而"差"的人数，共有 27 人，约占比 23%.从上述的调查结果可得，大部分（32%）税收单位对您认为房地产税收征管主体权责划分的合理性不满意。
由于在房地产税收征管主体的权责划分不清晰的问题，会导致政府在定位上出现偏差，可能会出现地方政府为了其自身利益，而降低民众和中央政府的利益。房地产税收大部分税种是于土地为计税依据的，而土地资源由地方政府垄断，一些地方政府靠卖地维持财政收入，过分依赖房地产企业，甚至被房地产企业绑架，地方政府直接或间接会转向支持房地产行业的发展，从而导致房地产业投资过热，土地价格和商品房价格居高不下。地方政府着眼于眼前利益，缺乏对房地产税制改革的关注度，对税务部门信息化建设投资较低，无形之中助涨了房地产税款的流失，使税收的作用大大降低。
三、房地产税收征管主体之间的沟通协调不到位
我国的行政管理体制是自上而下的层级制管理，同一个层级上的不同政府部门之间没有有效的信息共享机制，信息不能在不同政府部门之间顺畅流通，各政府部门之间沟通交流、协调合作不够通畅。虽然地税机关是执法机关，代表国家征收税款，但是，房地产业是一个涉及民众生活、行政管理等方面的复杂行业，从土地的取得、土地开发、房产销售等环节，会涉及国土局、房管局、规划局、发改委等诸多政府部门，但是税务机关不能完全掌握各个环节的涉税信息和资源，这就要求政府的其他部门要和税务机关密切联系，形成信息共享机制。但是，因为我国行政管理体制的特殊性，决定了政府各职能部门主要关心自身业务范围，对其他部门的工作，总是抱着"自扫门前雪"的态度，能推则推、能拖就拖的办事原则，特别是其他部门的转办案件，更多的选择是置之不理或者是石沉大海，而税务机关真正介入房地产税收管理是房企取得土地开始土地开发的时候，对前期的土地招牌挂、出让信息，一无所知，国土、房管部门也不能及时将上述信息共享给税务机关。对内而言，由于税务机关实行的是按区域管理，由于税收收入关系到各自的切身利益，各级税务机关没有制定定期税收协调制度，税收信息不能及时共享。无论是税务机关内部或者是外部，都存在沟通、协调不及时，信息共享不顺畅的弊端，这给房地产企业税收管理带来诸多障碍，也使房地产企业税收收入应收尽收成为不实际的空谈。
第二节 房地产税收管理所得税管理存在问题
一、房地产项目前期税收管理问题
问卷调查可以发现，针对"您认为房地产项目前期成本费用管理效果如何"此问题的，一共分发出去 200 分问卷，针对税收单位回答该问题收回了 120 问卷。
由表 4.3 可知，在关于"您认为房地产项目前期成本费用管理效果如何"的调查中，其中"差"的人数最多，共有 81 人，约占比 68.0%;;而"一般"的人数较少，共有 28 人，约占比 24%."好"、"较好"的数次之，均共有 5 人和 5 人，约占比 4%和 4%,从上述的调查结果可得，大部分（68%）税收单位对房地产企业项目前期成本费用管理效果不满意。
在对房地产企业项目前期税收管理中，有的房地产企业往往会通过多列开办费用、拆迁补偿费等形式，虚增成本费用，扩大扣除范围，从而减少企业利润，少缴税款；有的房地产企业在项目前期过程中，把行政管理部门的费用也计入到房地产开发费用中，增加房地产开发费用基数，从而变相虚增加计扣除费用，达到多列成本费用，偷逃税款的目的。
二、房地产项目建设期税收管理问题
在对房地产企业项目建设期税收管理中，房地产企业多列成本费用的招数也是存出不穷，首先是安置补偿方面，因为安置补偿涉及面较广、人数较多，多数是以现金的形式发放，企业通过编造安置补偿名单、增加补偿人员和金额的方式，增加企业成本费用，而税务机关往往无法核实其真伪性；其次是在建工程方面，房地产企业通过多列地下工程成本的手段多列成本费用，由于地下工程建好后都无法核实其实际工程量，税务人员由于精力有限，不能时时刻刻跟踪管理，虽然可以控制其发票取得来监督在建工程，但房地产企业宁愿多缴 3%的营业税，也不愿缴纳更高税率的土地增值税。
三、房地产项目后期税收管理问题
在对房地产企业项目后期税收管理中，房地产成本费用管理存在以下问题：一是少计或不计收入问题；房地产企业通过巧立名目，将本应纳入营业收入的款项作为往来款核算，比如收取诚意金、会员费等费用，虽然国家法律法规已经规定房地产企业收取的与房产相关的利益均应作为营业收入缴纳税款，但是税务机关不实地检查核实很难发现其中的猫腻；二是定向开发不及时纳税问题，现在很多房地产企业都和相关部门或企业进行定向开发，在房屋建成后，虽然已经收到款项，但是不开具发票，不及时缴纳税款，同时，按照国家相关税收政策规定，这种情况已达到土地增值税清算条件，房地产企业应该及时进行清算，并申报缴纳税款，但房地产企业已未开具发票为由，迟迟不进行清算，造成延迟纳税，挤占国家税款。
第三节 房地产税收管理财产税管理存在问题
一、房地产财产税税基核实管理问题
房地产企业财产税主要涉及房产税和土地使用税，首先就房产税而言，房地产企业开发销售的商品房在未售前，按照相关规定属企业存货，不缴纳房产税，但是企业在销售商品房建造的售楼部，企业不按规定计入固定资产，而是计入低值易耗品，有的甚至不入账，这就造成房地产企业少缴房产税，税收管理人员如果不亲自实地核实的话，很难发现这个问题，其次是房地产企业将房产给免税单位无租使用，签订无租使用协议，按照税法规定此部分房产免征房产税，但是这种无租使用的真实性，税收管理员更本无法甄别，造成国家税款的流失；就土地使用税而言，房地产企业在取得土地时就应该缴纳土地使用税，但是很多房地产企业在签订土地使用权转让协议之前就已经占用了土地，虽然税法规定纳税人在实际占用土地时就要履行纳税义务，但是税务机关没有企业已经占用的证据，基本都是以签订转让协议的时间来确定纳税义务发生时间，这就使得房地产企业在实际占用土地到签订转让协议之间的土地使用税未缴。
针对"您认为房地产财产税税基核实管理效果如何"此问题的，一共分发出去 200 分问卷，针对税收单位回答该问题收回了 120 问卷。
在关于"您认为房地产财产税税基核实管理效果如何"的调查中，其中"差"的人数最多，共有 64 人，约占比 54.0%;;而"一般"的人数较少，共有 27 人，约占比 23%."好"、"较好"的数次之，均共有 20 人和6 人，约占比 9%和 14%,从上述的调查结果可得，大部分（54%）税收单位对房地产房地产财产税税基核实管理效果不满意。
在税收管理工程中，房地产企业房屋性质不一，土地计税依据不清，加之土地使用税实行的是差额税率，地段越好的土地，税率越高，房地产企业往往将地段好的土地面积申报减少，增加地段不好的土地面积，达到少缴税款的目的，税收管理员稍有不慎，就会让国家税款流失，从而增加自身的税收执法风险。
二、房地产财产税增值核实管理问题
在实际征管过程中，房地产企业往往按照房产的初始价值入账，在以后发生更换、或者装修时，将发生的上述费用放到"待摊费用"进行核算，而没有把这部分款项加入到计税依据中处理，造成少缴房产税的情况发生，此外、一些房地产企业因为业务扩张，要进行融资贷款，所以将房产进行评估增值，可任按最初的房产原值缴纳房产税，而对增值部分不缴房产税。
第四节 曲靖市房地产税收管理存在问题成因分析
一、房地产税收征收的配套制度与措施不完善
曲靖在房地产税收征收的配套制度与措施不完善，主要表现在以下几个方面。第一点，个人对房地产的所有权在转让过程中要同时按交易金额征收营业税和土地增值税；第二点，纳税人如果想要房产落地，需要缴纳两种税，包括房产税和城镇土地使用税；第三点，对签订销售不动产合同，不仅要对双方征收产权转移书据印花税，还要对承受方征收契税；第四点，对纳税人取得的耕地要在取得时缴纳耕地占用税，还要按年缴纳土地使用税；第五点，对取得的房屋租赁收入，不但要缴纳营业税，还要缴纳 12%的房产税；第六点，对房地产企业的增值额，要征收的企业所得税和土地增值税。由于税费种类繁多，税收的环节复杂，导致征收不到位的情况时有发生。此外、涉及到房地产企业的税收优惠政策很少，房地产企业税负一直居高不下。
二、存在税种复杂及税收不公平等弊端
针对"您认为房地产税收的复杂度如何"此问题的，一共分发出去 200 分问卷，针对税收单位回答该问题收回了 80 问卷。
由表 4.5 可知，在关于"您认为房地产税收的复杂度如何"的调查中，其中"差"的人数最多，共有 63 人，约占比 72.0%;;而"一般"的人数，共有 9人，约占比 16%."好"、"较好"的数次之，均共有 4 人和 4 人，约占比 6%和 6%,从上述的调查结果可得，大部分（72%）房地产纳税单位认为房地产税收较复杂。
目前曲靖在税基方面也存在众多问题，其中重要的一点就是税基过窄，主要表现在两个方面：第一点，房地产税有着自身的特点，本来应该具有财产税的完全性质，但目前的房产税不具备这种特性； 第二点，房地产在转手和交易过程中存在着税负过高的现象，这就导致了灰色市场的出现，交易会以一种很隐蔽的方式出现，偷、逃税款的现象时常出现。所以，税费设计的不合理或税率过高，从某种程度上来说非但不会增加税收收入，相反反造成税收绝对额的减少。税种设计复杂的结果是一方面让部分纳税者有被重复征税的可能，另一方面却又让部分逃税者有机可趁。
（一）以税代租。
这种情况在城镇的土地使用中最为明显，带有地租性。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，土地使用税的之所以制定主要是为了防止各种土地的地级差，土地的使用者是真正的纳税人，收税是按照土地的不同等级来收的而不是按照土地的价值，其实这就是地租的一种现实反映。
（二）税费不清。
房地产企业在取得一宗土地时，往往须缴纳土地补偿费、基础设施费等费用，而这些费用最后都成为了契税的计税依据，这直接增加了房地产企业的开发成本，造成税费混淆。
（三）以费挤税。
在房地产企业身上，时常会出现"费挤税"或者是"费带税"的现象。这种现象的出现使得一些不合理的东西合理化了，比如费用，由此会有许多不好的现象产生。地方政府设立的各种费，经常代替税的性质出现，国家已经设置了教育费附加，一些地方政府还设置地方教育附加，表面看，和政府提供公共服务相一致，但是究其本质严格的来说是地方摊派。纳税对象对于所纳税的承受能力是最主要的担负原则，如果所纳税收超过这一能力范围税基的稳定性将会受到影响。
地方利益导入会直接导致不正规的排挤征税。欠合理的地方税收规定引起的直接"费挤税".
三、税务部门重管理、轻服务，协调度不够
近些年来，税务部门一致将纳税服务和税收管理提升到同一个高度来执行，无论是原来的"纳税服务周"还是现在的"春风行动",地税机关已经得到社会、民众的充分认可，税务部门服务质量也位居各个政府部门首位，但是少数税务干部依然以执法者的姿态出现，没有从根本上转变纳税服务的观点，在日常税收征管过程中，不注重纳税服务手段，简单的认为纳税服务就是做做税收宣传、发放宣传资料，认为税务机关更要注重管理，这样做的结果往往会激发矛盾，不利于税收工作的开展，其次、税务部门并没有根据房地产行业的特点，因地制宜的设立有针对性的专业培训和服务，大多数培训都是以企业所得税居多，没有建立需求培训模式，加之税务部门没有建立税企沟通机制，这往往会导致，房地产企业纳税人和税务管理人员理解有偏差时，没有一个沟通平台，容易造成矛盾升级，影响房地产税收管理的效能。
四、房地产税收征管人员素质有待提高
税务机关税收管理员直接负责房地产企业的税收管理，大厅征收人员负责税款的征收，税务干部在房地产企业税收征管过程中起着很重要的作用。由于房地产行业是一个极其复杂的行业，从取得土地到最后清算，时间跨度一般都很长，这对直接从事房地产企业管理工作的税务人员素质要求就很高，不单单掌握税收政策，还要具备较高的财会素质和建安核算知识，但是在现实中，具备这些能力的税务干部少之又少，有些甚至从未接触过财会知识，这让房地产企业税收管理出现了隐患，同时，征收大厅从事税款征收的人员，大部分是临聘人员，他们对税收知识掌握严重匮乏，大大降低了税收征管效率。目前曲靖市房地产税收征管人员素质存在以下不足之处：一是，房地产税收管理员不具备较强的财务、会计知识，特别是房地产企业的财务、会计知识，管理员疲于应付日常工作，没有系统、全面的接受相关知识的培训，一般组织的财会知识培训，重量不重质，走过场，难于取得实效。二是，征收大厅人员流动性较强，一些具备一定税收素养的临聘人员有新的工作后，立刻离开税收岗位，税务机关只能重新招聘人员进行培训上岗，造成人力、物力、财力的严重浪费，建立临聘人员聘用制度已经迫在眉睫。
