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【题目】现行房地产税收管理困境研究
【绪论】房地产税收管理制度法优化分析绪论
【第一章】现代公共管理与房地产税收相关理论概述
【第二章】我国房地产税收管理现状分析
【第三章】曲靖市房产税征收管理现状
【第四章】曲靖市房地产税收管理问题及原因分析
【第五章】国内外房地产税务征收管理经验借鉴
【第六章】完善现行房地产税收管理对策及建议
【结论/参考文献】房地产税收征管体制改进研究结论与参考文献
第五章 国内外房地产税收管理经验借鉴
第一节 国外房地产税收管理经验借鉴
一、美国房地产税收管理经验借鉴
美国是实行房地产税收最早的国家之一，其税收体系非常完善，被多个国家所借鉴，其房地产经济一直是美国经济的强力引擎，每年房地产业大概创造了美国 GOP 的五分之一，在各州的财政收入中，房地产税收收入的重要性更是显露无疑，每年的税收收入约占地方财税收入的百分之五十到八十。
在税制设置上，美国针对房地产交易环节设定税率为百分之二的交易税，针对房地产持有环节，美国按照纳税人持有的土地或服务等不动产征收不动产税，按照不动产的评估增值作为计税依据，在不动产发生赠与、继承时，征收高额的遗产税或赠与税；对房地产企业或个人按照其取得的收益，征收所得税。
在征收管理上，美国实行联邦、州、地方三级管理，各自有税收立法权和征管权，分别对各自的税款进行征收管理。美国的税收收入比例是这样的：联邦税占税收总额的百分之六十、州税占百分之二十五、地方税占百分之十五，房地产税收是地方财税收入的主要来源。
在房产价值评估上，美国结合当地房地产税收管理实际情况，制订了完善的评估方法和评估理论，采用的房地产评估方法主要有成本法、收益法和成本利润法，同时采用纳税人同期、同类型交易价格，参照当地房管部门提供基准地价和单位成本来进行评估和核定，在评估中，如果纳税方对税务部门的评估方法或评估价值出现质疑时，可以要求第三方中介结构介入，或者向政府主管部门申诉，维护纳税人权益。
在房地产欠税管理上，美国税务局对房地产企业的故意欠税处罚较重，一般都会给予欠税数额的数倍罚款，严重的会倾家荡产甚至是有牢狱之灾，这样对纳税人有很强的震慑力。如果房地产企业未能按期缴税，美国税务局不止征收税款，还会按照同期存款利率计征该税款应缴纳的利息，对欠税回收的方式也有很多种包括限制出境、冻结存款、限期缴纳、缴纳保证金、降低信用、强制拍卖等。所以，在美国很少有房地产企业会恶意欠税，房地产税收管理效能也很高。此外、美国税务局对按期缴税的管理也很有新意，对那些纳税信用高、按期纳税的房地产企业，美国税务机关通常会采用给予税额一定幅度的减免，或者提高纳税信用等级，给予提高信用贷款额度的做法，大大激励了房地产企业按期、足额缴纳税款的主动性，对增加地方财政收入具有重要意义。
二、英国房地产税收管理经验借鉴
英国很早就对房地产税收立法，房地产税收法律法规发展到现在已经非常完善了，房地产税收政策以法的形式出现，提高了税法的严肃性，也使得房地产税收强制性功能得以很好的体现。此外，英国还将处罚税收违法行为列入国家法律，对缴税人不缴和恶意拖欠税款的行为，纳入国家信用系统，在贷款、找工作方面都会受到影响，甚者可能会被剥夺选举权。此外，英国在十九世纪末期就建立了同期世界上数一数二的房地产评估机构，该机构为当时的英国税收部门提供了强有力的技术支撑。英国公众实行的是自行申报纳税制度，房地产税收也不例外，这种社保制度关键在于纳税人按照自己的财产价值申报，然后交给专业的税务人员审核并缴纳，这个做法巨大提高了税务机关的征收效率，降低纳税人的纳税成本。而企业的申报缴纳就更为严苛，企业在申报缴纳税款时，首先要请专业的会计事务所审核，会计事务所审核无疑企业才能申报缴纳，英国的纳税服务中心和税务部门的比例基本是一一对应，该纳税中心将英国近 6100 万纳税人的房地产信息都收集起来，并及时更新，税务部门将审核后的税收凭据通过该中心将邮递给纳税人，从根本上节省了房地产税收管理的征纳成本，提高了税务机关的房地产征管效率。
三、新加坡房地产税收管理经验借鉴。
新加坡与中国同属于亚洲国家，新加坡房地产税收征管方面效率高，执法严，对于曲靖市的房地产税收的征收管理更有着借鉴和参考意义。
（一）房地产税收制度和税收征管方面
新加坡将新加坡境内的所有房地产均纳入征收对象，其所有者为纳税义务人。该国税务机关按照房屋的年份、地理位置、所处地段、房屋陈新度、配套设施等因素，综合出一个房地产年租金参考值。新加坡房地产物业税税率分为两个档次，自有房屋为 4%,其他类型为 10%,根据该国统计机构统计，该国房地产税收占到该国地方税收总量的 70%左右。
（二）在房产税源管理方面
新加坡的税源管理具有以下几个方面的特点：一是健全的房地产税收评估分析制度。对税收评估中介、税收评估方法、税收评估程序都做出规定。税务部门随即抽调业务素质强的税务人员审核房地产企业的涉税资料和其他政府部门提供的涉税信息和资料，对有疑点或违法行为的纳税人，通过自查和约谈的形式，限期纳税人改正。二是纳税主体的诚信管理方面。新加坡非常注重纳税人的诚信纳税意识培养。从幼儿园开始就开始传输诚信纳税教育，在生活的细微之处也无时不刻不在培养公民的诚信纳税意识。三是在处罚税收违法行为方面。新加坡税务机构制订了非常完善的处罚机制，对不同的违法行为，给予不同处罚手段，对违法行为严重的纳税人不仅在报纸、媒介上曝光，违法人还将受到数倍于税金的罚款，不设上限，甚者还要被判刑。
第二节 国内房地产税收管理经验借鉴
一、香港房地产税收管理经验借鉴
内地的房地产税种和香港是有所区别的，在香港房地产相关的税主要是物业税和差响，其中物业税和新加坡大同小异，所有的房产所有者都必须缴纳物业税；而差响是针对自己居住和租赁给别人居住的住房需要缴纳的部分。
差响是有点类似于内地住房维修基金的一种税，当地人又称之为房地捐，指的是居民住房无论是出租还是闲置，均需向对其提供治安、消防、水电等市政公共服务的机构而缴纳的补偿。每年政府部门会根据房屋的性质、价值和用途进行适当调整，保证了税收的公平和公正性。
二、南宁房地产税收管理经验借鉴
从 2011 年开始，南宁市地方税务局就对房地产税收管理实行 "三级"监控管理制度，大大减少了税款流失和降低征纳成本，为曲靖下一步实行房地产税收一体化管理提供了借鉴意义。
第一级是南宁市地方税务局房地产税收管理办公室。其工作职责主要是对辖区各县（区）局房地产税收工作进行统筹安排、对房地产税收征管进行报道和宣传等工作，并依照其职权范围建立和健全房地产税收管理制度，从自治区和南宁市的政府部门取得项目开工建设信息，在 5 个有效工作日内下发到辖区各对应管理分局，同时负责辖区内各管理机构的协调沟通，解决日常征管交叉问题。
第二级是各县（开）主管地方税务局。其职责主要是对房地产的具体执行工作，组织、安排税管员对辖区内的房地产和建安项目信息进行釆集、审核、录入工作，并通过执法责任制检查按月和按季对房地产管理台账进行检查，通过第三方数据比对，利用现代化信息手段，按月查询、比对和分析项目的建设进度、楼盘销售和税款缴纳情况，定期和不定期的抽调业务骨干员到各分局所进行实地检查核实，确保上级房地产税收征管工作安排落到实处、不打折扣。
第三级是税收管理员。其职责主要是对于自己片区内的房地产税源项目进行日常管理，及时掌握房地产企业项目施工、销售进度，对房地产企业缴纳税费进行监控和管理，及时将房地产和建筑安装项目的相关信息采集、录入房地产税收管理系统，实现信息和资源共享，同时，也负责对房地产企业的政策咨询答复和辅导，制作和上报各种台账、报表。
第三节 国内外先进国家和地区房地产税收管理对曲靖的借鉴
一、建立了较为完善的房地产税收征管体系和奖惩机制
目前，建立完善的房地产税收征管体系和奖惩机制是众多发达国家房地产税收管理的不然之选，我们也应该学习并且借鉴国外的房地产税收管理体系。香港与美国在这方面的表现尤为突出，首先房地产保有税制是对房地产的所有人和使用人征收的，通常是根据房地产的存在形态--土地、房产或房地合一的不动产来设置。区分有增值和无增值，当发生不动产的有偿转让时，大多数国家都是对转让收益即增值部分征税，对没有增值的不征收税款。其次房地产取得税是对取得房屋、土地所有权的人课征的税收。一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税、赠与税、登录税和印花税等。此外，对房地产税收进行严格的奖惩制度，体现税收的公平性，对按期纳税的缴税人给予一定的税收优惠，将房地产企业纳税信用利用到企业贷款和法人信誉度中，对恶意拖欠税款的缴税人，给予税款数倍的惩罚，甚者追究其刑事责任。
二、改善房地产税收管理和配套制度
美国的房地产产权登记制度十分健全，并且可以对私人房产进行公开查阅，房地产企业或私人想要隐匿应税财产几乎不可能，美国税务部门利用完备的资产评估体系、先进的征管手段和全面的权利登记等手段和体制也让房地产的灰色交易无所遁形，极大的提升房地产税收管理的能效性，此外、英国通过建立房地产价值评估体系和交易价格评估体系，对房地产价值和交易价格进行科学评估，确保房地产交易的真实性，对控制税款流失起到不可估量的作用。房地产价值评估和交易价格评估制度在先进西方国家已经非常成熟，各自结合当地房地产税收管理实际情况，制订了完善的评估方法和评估理论，各国采用的房地产评估方法主要有成本法、收益法和成本利润法，同时采用纳税人同期、同类型交易价格，参照当地房管部门提供基准地价和单位成本来进行评估和核定。此外、他们的税务部门还在机构内部设置专门的房地产税收评估部门，如设置稽核部门、资产评估部门等机构。
南宁市地税局通过对房地产税收实行"三级"管理，按照管理权限的不同，划分不同职责，按照市局对房地产税收征管进行宏观调控和外部协调，县区局对房地产税收征管进行具体指导，基层分局税收管理员进行实际征管的方法，对房地产税收管理实行全方位、立体化管理，房地产税收管理成效显着提升。
三、合理征税，重视对房地产保有阶段的征税
香港在房地产税收体系建设中做得很完善，各级政府部门在税收征管过程中鼎力协作，各个单位各司其职，充分发挥了房地产行业的调控效能。房地产保有税制已成为各国的房产税征收主要方式，大大增强了房地产保有环节的课税力度，此环节的税收优惠也较多。以英国为例，其在保有环节征收的税款约占英国税收收入的 30%左右。在房地产的保有阶段，房地产的所有者和使用者都是保有阶段的纳税人。基本都是根据不动产存在的形态来设置税种。首先是韩国，依照土地征收综合土地税，其次是波兰，该国将房产和土地合二为一征收房地产税最后是日本，依据房地产所处的地理位置设置不同税率的房地产税，一般税率为1.4%-2.1%.注重房地产保有环节税收的房地产税收体系可以大大减少偷、逃税现象，对地方政府财政收入提供有力保障，也大大激活了二手房交易市场，提升房产拥有者的资产利用效率，合理配置房地产资源，同时，适当设置较高的税率，会增加房屋投机者的投机成本，对抑制房价过快、过高增长，起到积极作用。
