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【题目】现行房地产税收管理困境研究
【绪论】房地产税收管理制度法优化分析绪论
【第一章】现代公共管理与房地产税收相关理论概述
【第二章】我国房地产税收管理现状分析
【第三章】曲靖市房产税征收管理现状
【第四章】曲靖市房地产税收管理问题及原因分析
【第五章】国内外房地产税务征收管理经验借鉴
【第六章】完善现行房地产税收管理对策及建议
【结论/参考文献】房地产税收征管体制改进研究结论与参考文献
第三章 曲靖市房地产税收管理现状
房地产行业因为其开发周期长、核算复杂等特点决定了房地产税收的复杂性、征管的不确定性等特征，加之税务部门和房地产企业之间的信息不对称，从而导致税务机关对房地产企业税收征管存在一定困难。房地产企业部分纳税人财务核算不规范、纳税意识淡薄、偷税和逃税等违法行为偶有发生，税务部门信息化技术落后、税收征管效能不高，加之房地产税收法制法规不健全等因素，当前曲靖市房地产税收征管还差强人意，处在一个很低的水平，有待进一步的改进和完善。
第一节 云南省房地产税收管理现状
一、云南省房地产企业现状
截至 2014 年 12 月底，在云南省地方税务局办理税务登记的房地产企业有18813 户，其中：正常纳税户 5118 户，2014 年，云南房地产开发投资约为 2500亿，比上年同期增长约为百分之四十左右，超额当年 1600 亿的目标任务，同时，去年前 12 个月，云南商品房施工面积 1756.83 万平米，但 27.3%的增速却较年初的 56.6%大幅回落。
二、云南省房地产企业税收现状
房地产各环节应缴纳的各税种情况如下：
（一）房地产开发及销售环节
契税、耕地占用税、土地使用税、印花税、营业税、所得税、土地增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加；（二）房地产租赁环节。
营业税、所得税、房产税、土地使用税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加；（三）房交易环节。
契税、土地使用税、印花税、营业税、所得税、土地增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加。
三、云南省房地产业收入情况
房地产税收是大部分国家的税收主要支柱，所占税收总量较高，但表 3.1 显示，自 2008 年以来，云南省房地产业虽然发展很快，但是房地产业税收贡献比重却不大，房地产税收征管有待进一步改善。
第二节 曲靖市房地产税收管理现状
一、曲靖市市貌简要概述
曲靖市，位于云南省的东部，是仅次于昆明的云南省第二大城市。全市名雕众多，被誉为"雕塑之都".曲靖市位处东经 102°42'-104°50',北纬 24°19'-27°03'之间。从图 3-1 可以看出，曲靖市与贵州和广西相邻，是上述省份进入云南的必经之路，自古以来就是交通要塞，下设一个区（麒麟区），一个县级市宣威市，七个县分别是：马龙县、师宗县、沾益县、罗平县、富源县、会泽县、陆良县。
各个区县地质情况不同，资质资源也截然不同，富源县蕴含丰富的煤炭资源，优质煤炭资源俗称"黑金",此外，罗平县拥有独特的旅游资源，九龙瀑布、多依河风景区等风景名胜响彻国内外。曲靖市也是一个多民族聚居地，这里有彝族、壮族、布依族等众多少数民族。曲靖自古就是云南的政治中心、经济中心、文化中心。
曲靖市的经济地位一直位居云省前列，其经济影响不容小觑。曲靖市云南省的农产品、煤化工基地；在农业上，曲靖市也有其主打品种，是粮食、蚕桑、油料和畜牧的生产基地，陆良县一直以来都有"滇东粮仓"的美誉；对于曲靖来说，一项十分重要的经济项目是曲靖市的烟草业，是全国烟草工业和优质烤烟十分重要的生产基地。在农业方面，曲靖市具有众多的优势。但是，曲靖最赫赫有名的是它的卷烟，曲靖卷烟厂和会泽卷烟厂所生产的卷烟在全国乃至整个东亚都是首屈一指的，两个卷烟厂每年出厂的卷烟量占到全省的百分之三十左右，占全国的百分之十左右。曲靖的花山煤化工工业基地，是全国有名的现代化煤化工基地，辖区内云南云维集团已成为具煤矿、炼焦、制氨的现代化大型上市企业，其生产的产品远销国内外，未来曲靖市将继续沿着党的方针政策继续做好城市建设和经济发展工作。
二、曲靖市房地产税收现状分析
（一）曲靖市房地产现状分析
这些年来，曲靖的城市化进程一日千里，促成了曲靖的房地产行业飞速发展。
根据调查后的统计数据显示，随着曲靖全市的房地产行业的发展，曲靖的房地产企业数量也越来越多，达 420 家。这些年，房地产的开发涉及的范围不断发生这变化，首先在中心城市，然后慢慢的拓展到了县城及乡镇，房地产投资业逐年稳步增长。曲靖国民经济日益离不开房地产，房地产已成为其国民经济的支柱产业，房地产业的发展为国家解决了许许多多的问题，促进了就业、拉动了当地的经济，当然也是的居民的居住条件有所改善以及城市功能也得到了增长，城市面貌也因此而发生改变。
根据表 3.2 可以看出，曲靖房地产投资这些年总的来说是呈增长趋势的，在2010 年的房地产投资量达到最大，第一次超过 100 亿元，投资达 112 亿元，占全市城乡建设固定资产投资 232 亿的一半，比 2009 年增加了 28.2 亿，增幅达33.7%,占全年全市固定资产投资比重 16.08%,今年上半年全市房地产完成投资61.53 亿元，继续保持高速稳步增长.
曲靖市的房地产的快速发展，大大的促进了曲靖市的社会经济发展，同时对曲靖市的财政收入的完成具有积极作用，房地产的税收也大大的增加了。从 2006年至今，房地产开发实现的税收占全市地方财政收入的占比逐年提高，到 2010年，占比达到 12.11%,2011 年上半年占比达到 15.47%.
曲靖市政府提出了"保障投资、促进增长、保障民生、促进稳定"的要求，在整个 2011 年中，全市定下的投资目标是 130 亿元，全市的房地产行业就为这个投资目标努力。为此，全市采取了一系列措施，主要包括以下几点，第一点是保投资，在全市的经济发展中，保持房地产行业的支柱地位；第二点是对产业结构的升级调整，对房地产类别和功能进行重新调整和升级，住宅小区和商业地产应结合各自特点进行优化，对于地产的多样化也需要积极发展，如旅游、养老等地产；第三点是刺激了消费，调动人们的积极性，提高人们购房能力，使市民有买房的欲望，努力增加房地产的销售了量，在此基础上关于房地产的交易秩序和二手房的买卖同时加强；第四点是提品质，优质房地产项目政府应该大力鼓励和积极支持，引入实力强、经验丰富、资质较好、影响力较大的国际知名房企，建设有品质的城市综合体和绿色环保小区，打响曲靖宜居城市的名牌。
（二）曲靖市房地产税收现状分析
根据曲靖市地方税务局计会系统统计，2008 年，曲靖市地税系统房地产业行税收总量为 3231.97 万元，同比增长 11.9%,占当年税收收入总量的 18.9%,是所有重点税源中纳税总量最高的行业，是全市收入增长的有力支撑。2009 年房地产业税收收入完成 4637.05 万元，同比增长 44.76%,占税收收入总量的 20.6%,是各重点行业中纳税总量最高、税收贡献率最大的行业，占总收入的比重比去年提高 1.7 个百分点，是全市收入增长的有力支撑。2010 年房地产业税收收入完成 5558.74 万元，同比增长 19.88%,占税收收入总量的 23.6%,是 2010 年收入增长最快的行业；此外，一般情况下，城市税源结构单一直接的反应指标就是某一项的税收比重过高，地方的其他行业税收来源不足，过分的依赖房地产税收，这种税负过快增长则意味着房地产税收增长空间被提前透支。
曲靖市在房地产税收方面最近几年取得了飞速的进展，以曲靖市从2006-2010 年的房地产税收收入为例，从 2006 年到 2010 年曲靖市房地产的税收收入一直呈现增长，从 1933.80 增到 5558.74.如表 3-4 所示。
第三节 曲靖市房地产业税收管理取得的成效
房地产行业共涉及耕地占用税、契税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、土地增值税、个人所得税、房产税、土地使用税等12个税费种，其管理难度大，涉及面广，成本核算较难，要实现国家税务总局税收科学化、精细化管理要求，还存在较大的困难和较多的问题，在加强该行业税收管理方面还需要进行一些积极的探索和研究。
根据国家相关税收法律、法规和《曲靖市房地产税收管理暂行办法》的规定并结合实际，曲靖市及时成立了以财政局、国土资源管理局、建设局、地方税务局等相关部门为成员单位的曲靖市房地产税收一体化管理领导小组，并制定了《曲靖市地方税务局房地产税收一体化管理办法》，加强了部门之间的协调配合，对房产税收实行一体化管理。
一、设立一体化征收窗口，提高征收效率
房地产交易涉及的相关税收目前采取的征收模式主要为，在征收分局设立了房地产税收一体化征收窗口，把握好房地产税收管理的关键环节，委托房地产管理部门和国土管理部门按照"先税后证"的原则代征相关地方税收。以契税为把手，从纳税人征地取得土地使用权到商品房出售整个过程，加强税收管理。如契税的管理，实行有关部门和房地产企业代收的双重运行模式，即房管部门和土地部门以及房地产公司同时代收契税，房地产公司代收契税后将代收情况提供给房管部门在办理房屋产权时作为依据，源泉和环节控管税收，避免了税收流失。
二、实行"以票控税",减少税款流失
"以票控税"是管好房地产税行之有效的重要手段，曲靖市地方税务局要求房地产企业安装云南省地税机关网络发票系统，要求纳税人销售房地产必须通过上述系统开具《销售不动产专用发票》，税收管理员按月对该系统数据进行比对核实；此外、针对零散户和个人销售不动产，地税机关要求纳税人到主管地方税务机关代开发票，做到以发票控税，以票管税，避免税收流失。对销售房地产不使用《销售不动产专用发票》的行为按规定给予处罚。
房地产税收实行一体化管理后，通过两年多的坚持不懈的努力，加强了与房地产管理部门、国土管理部门的协调沟通并达成共识，地税机关要求曲靖市房管局和曲靖市国土资源局按照"先税后证"的原则做好房地产相关税收管理工作。纳税人到征收窗口完税后，凭税务发票、《曲靖市转让（销售）房地产完税证明》或免税证明，再由房屋产权、土地管理部门办理产权过户手续。
三、应用二手房评估技术，夯实税源基础
按照国家税务总局、省局、市局相关文件及工作要求，在各相关部门的通力协作下，经过前期准备、学习培训、数据采集、试运行等阶段的紧张工作，存量房交易价格评估系统于 2013 年 7 月 1 日在曲靖市地税局正式上线运行，并取得圆满成功。通过图 3-5 可以看出，截至 2014 年 12 月 31 日，通过存量房交易价格评估系统，交易价格由 2011 年的 6295 万元，增加到 2014 年的 7870 万元，增加 1575 万元，增长 25.02%,征收税款由 2011 年的 168 万元，增加到 2014 年的352 万元，增加 184 万元，增长 109.52%.实施存量房交易价格评估系统，通过计算机按照数据库数值进行微机评估缴税，避免了人工核定带来的诸多弊端，营业税、个人所得税、土地增值税等税种的计税价格认定按统一一致确定，才能避免出现房地产税收管理混乱。充分解决了过去私下交易、阴阳合同、两面交易等房地产灰色交易，也大大降低了税务机关的税收风险，对维护税法的严肃性和公平性具有重要意义。从源头上减少了税款的源流失，真正做到了"先税后证"、严格税收征管，为有效解决征纳双方对计税价格核定的争议，既充分保障纳税人的合法权益，又努力体现税务部门依法、公平、文明、效率的治税思想，按照公平、简便、有效化解征纳矛盾的原则，本着简便、发展和规范存量房交易市场，构建和谐征纳关系，促进征管质量和征管效率的进一步提高的目的，在现行税收法律法规框架下，制定了《曲靖市地方税务局关于应用房地产评税技术评估存量房交易价格的申报工作的争议处理机制》，从而保护广大纳税人的合法权益。
