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【题目】现行房地产税收管理困境研究
【绪论】房地产税收管理制度法优化分析绪论
【第一章】现代公共管理与房地产税收相关理论概述
【第二章】我国房地产税收管理现状分析
【第三章】曲靖市房产税征收管理现状
【第四章】曲靖市房地产税收管理问题及原因分析
【第五章】国内外房地产税务征收管理经验借鉴
【第六章】完善现行房地产税收管理对策及建议
【结论/参考文献】房地产税收征管体制改进研究结论与参考文献
绪 论
一、研究背景
2014 年，中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合发布了名为《中国房地产发展报告 No.11（2014）》的蓝皮书。
蓝皮书的观点是，我国整个 2013 年商品房的交易量与前几年相比较增幅较大，交易过程的成交价也出现了涨幅，2014 年房地产市场将进一步分化。自从十八大召开以来，全国上下都在积极贯彻十八大精神，加快转变发展方式，采用新的发展模式。2014年对于我国房地产业是关键之年，宏观经济增速呈现低于 8%的平稳较快增长态势。经过了大约的十年时间，国家政府部门不断尝试用不同的政策对房地产进行调控，调控的方式一年又一年的发生改变，最终形成一条比较好的策略。国家房地产方针政策已经发生变化，从"促发展"转变到"保基本",着力解决基本民生问题，而地方政府则需结合当地的具体情况进行政策微调或者出台相关政策。
根据全国的数据统计，我国的商品房的价格增速有所减缓，但是增势依然很明显。
国家对房地产的政策改革依然在不断的开展，据估计在 2015 年，国家在房地产领域的经济政策会更倾向于民生的改善和居民城镇化建设，房地产政策出台及调控也将围绕这一主题展开。这些年以来我国的房价一直保持增长的态势，尤其是2013 年，因此也带来了新的问题：如何避免房地产经济过热？如何调控房价？
自党的十八大召开以来，国家不断的出台了一系列的经济政策，未来我国城镇化的脚步将越来越快，房地产市场的调控将不可避免的转移到这个问题上来，主要从以下几个方面进行改进：一、房地产领域一直期待着税费的改革，但这些年来一直没有出台相关政策，目前，上海、重庆已经实行房地产试点征收工作，但主要都是针对别墅、高级住房征收，未来应该考虑按照所有住房开征；二、一些经济发达的城市限制购房和限制贷款政策将继续执行；三、对于城市土地的供应，在制度上会有比较大的变动；四是保障性住房供应有望多元化、常态化。
房地产税收管理在我国有几十年的时间了，是新中国成立后由我国在旧社会形成的房地产税收管理上形成的，可是由于当时国家的体制和经济制度是公有制和计划经济，导致当时的税收管理制度并未成功，我国的房地产政策应该是从改革开放后才逐步迈上正规，针对房地产企业开征的税种，主要包括财产税、行为税、所得税、流转税，其中流转税所占比重较大，房地产企业所涉及的税种大概有十个左右。
二、研究的目的及意义
（一）目的及意义
房地产已经成为老百姓议论的热门话题，房价的变化和中国经济的走势越来越密不可分。处理好房地产问题的一个关键是房地产税收问题的解决，加强房地产业税收征管有着重要的理论意义和现实意义：房地产企业成本费用核算不规范、纳税意识淡薄、部分房企违法行为严重，加之税务机关专业管理人才匮乏，缺乏有效的房地产税收管理机制，房地产企业逢查必补，税收风险隐患较大，改进和完善房地产税收管理，对增加税源、促进房地产市场健康发展都有积极意义。
（二）本文创新点。
本文从新公共管理基本理论出发，以我国的房地产发展为例，明确房地产税收征管的内涵和作用，探寻房地产税收的渊源，阐述了我国房地产税收的演化历史和基本概况。通过对我国的房地产税收制度，以及我国房地产税收管理现状进行分析，阐述了健全我国房地产税制的基本的结构以及税收制度的特征。本文结合作者自己的工作实际，以房地产税收对曲靖这一以资源为主的城市的区域经济发展影响进行深入的分析研究，以曲靖市主城区房地产企业的税费情况进行实证研究，通过深入房地产企业实际调查和问卷调查等方式了解目前我国房地产税收的实际征收管理及企业税费负担情况，掌握房地产企业基础资料， 深入分析目前我国现行房地产税收管理中存在的问题及其产生的原因，明确我国房地产税收管理的改进的空间，同时借鉴国外先进国家和地区的房地产税收管理和改革经验，也参考了曲靖市近几年在房地产税收管理方面出台的一些好的经验做法，提出完善现行房地产税收管理的对策、建议与配套措施。比如完善现行房地产税收制度、优化纳税服务、重视和加强宣传房地产业税收政策、建立财产的登记等。
三、国内外相关研究综述
（一）国外房地产税收管理研究综述
国外关于房地产税收的研究主要集中在房地产税收征管、不动产登记、防范税款流失等方面。
国外许多学者认为房地产税收主要集中在土地取得和开发、房屋建设和销售、房屋持有和再售环节，学者认为扩大征收范围、减轻税负、加大处罚是制定房地产税收政策的立足点，重税源、轻税负成为房地产税收政策的核心观念。遗产税、物业税已经在发达国家发展成熟。物业税和遗产税是以财产税的形式出现的，和物业所有者利益息息相关，所以物业税和遗产税的开征显得很不受欢迎，但它们对增加税基和抑制房价作用明显。法律学者爱德华认为房地产税从自由主义的观点来看是社会财富转移的结果。
美国财政学者大卫·N.海曼（DavidN. Hyman）曾经做过调查，他主要对各个地方政府进行了研究。在研究后，认为房地产税的税基会由于所管辖的地区的改变而改变，这种改变的能力导致了地方政府部门取得收入的能力受到限制。
地方政府经过长期的历史经验证实，税收的高低可能使人们在选择住房地址时有所考虑。而对于某一地方来说土地是固定的没办法移动的，地方政府为了寻求自身的长期利益一般都会认真考虑房地产的税收问题。此外，地方政府利用征收的税款用于当地的公共服务和基础设施，同样会对当地财产的价格产生影响。大卫·N.海曼以税基弹性理论对地方税收进行分析，得出的结论是：在西方的联邦体制管理下的税收管辖区内，税基完全没有弹性是不可能的，因为资源总是在区域内自由选择和配置，所以对一个税基进行不明智的征收，最终的结果是导致这个税基受到损害。
（二）国内房地产税收管理研究综述
我国大概从九十年代初开始对房地产税制进行改革，越来越多的学者开始对我国房地产税收管理方面进行探讨。并且研究的成果越来越丰富。
自改革开放以来，我国的房地产行业迎来春天，国家对房地产采取了一些列的政策进行调控，这个过程中出现了一些问题，石坚均对其进行了剖析；提出了改革和完善中国房地产税收的方向和政策设想。他对国内和国外的房地产税制都进行了比较深入的研究和探讨，比较了国内和国外一些房产税制健全的国家，以期为我国房地产税收管理提供应该遵循的原则，即要求税收和经济发展相符合，效率与公平相符合，同时注重资源的合理使用的原则。
邓宏乾认为房地产行业合理的立法结构、合适税收的征管力度、正确的收税系统以及税制结构的完善均是当今社会一致的共识。特别是在税收管理方面，为例避免税源流失的问题，邓宏乾提出了很多改进和加强房地产业税收征管的对策，譬如：改变税务部门职能，增强税务机关监控力度；规范房地产企业的财务核算制度；实行源头扣缴税款制度；加大对房地产企业税收违法行为的处罚力度，建立新的建筑市场税收秩序等。
尹华认为我国要破除税收立法中旧的模式，建立新的模式，例如对税收建立两级，中央一级和地方一级，提高房地产税收的地位，使其成为主要的一种地方税收税种；税收制度需要进行调整，对税收的范围、税种、征收、税负的降低等等进行调整；强保有环节的管理。
（三）评述
从以上学者的研究成果来看，目前我国房地产税收管理并不完善。各位学者也提供了值得借鉴观点。但是也有不足之处。第一，前学者们并没有提及房地产税收管理不完善的主要原因是国内房地产市场缺乏系统性的长效机制和稳定性的税收体系。国内在对房地产的宏观调控方面严重依赖于临时性的"行政"介入。即制定了一些临时性的限定性税收管理措施，如对房地产交易税与印花税等税种的征收管理。这些政策缺乏长效性，对房地产市场的发展并无益处。第二，在研究二手房交易税收管理方面，之前学者的研究的并不详细。同时也有一些概念性的认识需要辨明，如二手房税费征收是按房屋评估价征收，而非按房屋交易价征收。
西方国家学者研究的基本集中在房地产税制的理论基础上，对房地产税收在现实社会中的实践研究不足，而国内的学者，因为我房地产税收改革起步较晚，因而他们的研究基本都是结合西方先进国家学者的研究，探讨我国房地产税制制定的缺陷和不足，对征纳主体和纳税对象的研究和分析较少。
四、研究方法
本文拟用文献分析法、数理统计法、比较分析法、问卷调查等研究方法，通过对我国房地产税收的地位、征管现状、现实意义等方面进行研究和分析，实现理论和实际的有序结合。
（一）文献分析法
即通过文献的检索和分析，对国内外有关房地产税收完善的内容进行研究，比较出他们的共同点和不同点，产生分歧的原因和我国房地产税收制度改革应当坚持的路径。只有通过大量研读有关资源税、税法学、法学等相关文献，才能从宏观上把握房地产税收制度改革的总体思路和路径设计。
（二）数理统计法
在研究过程中对收集到的曲靖市房价、税费等相关数据进行统计与总结，利用数据的统计更直观的分析问题。
（三）比较分析法
本文大量借鉴国外有关房地产税收管理的法律制度设计，通过对国外房地产税收发展历程、现实背景的评介，总结出它们的优点和不足，以期为我国的房地产税收管理改革提供一个新的思路。
（四）问卷调查法
问卷调查。对房地产税收问题的探讨需要的不仅仅是理论分析，同时还需要联系实际。在通过大量文献查阅、整理、分析之后，2015 年 3 月 1 日至 5 月 30日通过问卷调查获取数据，本次问卷调查按照税务机关直接发放 100 份，房地产企业通过企业 QQ 群和微信群途径发放 100 份，通过现场收回和税务机关公用信箱两种形式回收问卷。至 2015 年 5 月底，共回收纸质问卷 100 份，信箱反馈问卷 80 份。通过反馈数据进行比较分析，为房地产业税收管理问题提供现实基础。
本文在探讨曲靖市的房地产管理问题的时候，前面关于国内外房地产税收管理综述部分采用了文献分析法和比较分析法，主要对国内外研究情况的相关文献进行总结并且通过两者的罗列实现国内和国外的对比。后面的关于曲靖市房地产管理现状的过程中的数据分析采用了数理统计分析和经济分析两种方法，对表格进行了阐释和分析，并运用经济学的一些原理对其作出了预测。有关曲靖市房地产的一些现状还进行了问卷调查。通过几种方法的综合应用实现对曲靖市房地产税收问题的分析。
五、论文框架
本文选取曲靖市这一具有典型的房地产业与房地产税收同步处于发展中的城市为研究对象，以公共管理学相关理论为基本理论依据，首先对房地产税收的背景和意义以及前人学者的理论研究进行了系统的梳理，并由此推导出本文的研究思路、研究方法与技术路线。本文的写作框架具体安排如下：
绪论部分，首先简要介绍了论文的研究背景和研究意义，其次介绍国内外房地产税收管理的现状研究，最后对论文的主要内容进行简单阐述。
第一章 相关理论概述，简要介绍了现代公共管理理论和房地产税收相关理论。
第二章 我国房地产税收管理现状分析，对我国房地产发展现状进行概述以及我国房地产税收结构分析 并且对我国房地产行业所涉税种进行说明，最后又阐述了我国房地产税收管理的重要性。
第三章 曲靖市房地产税收管理现状分析，通过数据和业务流程分析，归纳总结了曲靖市房地产税收的收入情况和征管现状。
第四章 曲靖市房地产税收管理存在的问题及原因分析，通过对曲靖市房地产所得税管理、财产税管理和行为税管理存在问题分析，并找出现行房地产税收管理问题的成因。
第五章 国内外房地产税收管理经验借鉴。分别介绍了美国、英国以及新加坡等国外的房地产税收管理经验借鉴，国内选取了香港以及南宁房地产税收管理的经验，最后对国内外先进国家和地区房地产税收管理对曲靖的借鉴进行阐述。
第六章 完善现行房地产税收管理对策及建议。从完善我国现行房地产税收制度、优化纳税服务，提高纳税人的税法遵从度、健全房地产税收征管配套制度、、改进税收征纳手段、加强部门配合联系五个方面提出建议和对策。
第七章 结论部分。主要书写如何书写论文，在写作过程中存在的难点和不足，并对下一步工作进行展望。
