第五章 保障优化模式顺利运营的对策
5.1 增加政府政策支持
5.1.1 增加政府补贴[养老地产项目是解决当前中国老龄化的重要手段，政府部门应该支持养老地产业的发展，中央财政应根据地方经济发展情况制定相应的政府补贴政策，尤其对于偏远地区，经济发展较为落后，应该加大扶持力度，同时地方各级政府也应该加大对养老地产项目的补贴力度，使中央财政与地方政府上下形成合力，共同出资补贴，为老年住户提供一定的政府资金补贴和免费服务，也为养老地产业的发展提供大力支持[57].不仅如此，还要建立养老地产项目服务工作专项资金，这些经费均要纳入当地财政预算中，还应建立以各级财政承担的养老补助额度，要按一定比例予以经费配套养老服务工作专项经费的自然增长机制。国家和地方政府的补贴资金对于养老地产项目的持续运营起到至关重要的作用。
5.1.2 支持土地供应
养老地产项目的运营成本高，其很大部分来源于购地成本，在养老地产项目用地方面，现阶段营利性养老地产项目主要通过“招拍挂”的方式获得土地，地产开发商使用这类土地建设养老地产项目，土地成本就会非常高。由于养老地产项目本身具有社会公益性的特定，目标客户群又极具特殊性，因此，政府对于养老地产项目用地应该给予一定的优惠政策，即政府提供低价土地，特定只为专项的养老地产项目，明确产权持有方式，由地产开发商投资建设，以及后期的养老服务，这样就使得养老地产项目的专用土地成本比普通地产成本降低很多，为养老地产项目降低土地成本带来的新的希望。
然而这种情况下，出现了部分地产开发商假借养老地产的名义进行“圈地”[58],破坏了正常的交易秩序，造成了土地资源浪费，引发了福利不公的现象，因此，政府在给予土地政策优惠补贴的同时，应该建立其相应的法律法规进行监督，确保政府优惠补贴的土地用于养老地产项目的建设中，而非普通住宅或是商业住宅，防止出现新的社会矛盾。
5.1.3 国家税收优惠
在养老地产项目的运营过程中涉及三个主体，开发商、投资商和运营商，由于养老地产项目资金投入大，投资回收周期长，利润较低，所以优惠的收税政策会增加地产商投资建设养老地产项目的积极性。优惠的税收政策，不仅可以减轻项目运营成本，完善项目运营模式，增加养老地产项目的长期供给，缓解老龄化告诉增长带来的压力，同时也有益于广大老年人，降低老年住户的养老开支，促进社会和谐稳定。
5.2 拓宽融资渠道
资金问题是保障养老地产项目顺利运营的重要因素，而解决养老地产项目融资困难最有效的渠道就是拓宽融资渠道，通过多渠道融资来保障养老地产项目运营所需的大量资金。具体来说拓宽养老地产项目融资渠道就是完善养老地产项目贷款机制、构建金融保险信用体系，广泛吸纳社会资金。
5.2.1 完善养老地产项目贷款机制
补充并完善养老地产项目贷款机制，针对于养老地产项目资金需求量大，回收周期长等特点，银行在给养老地产项目的开发商贷款时，可以提供相应的特殊服务，通过银行间合作，共同放贷，提高贷款规模。同时在贷款期限方面，银行可以根据养老地产项目需要长期运营的自身特点，设计项目周期长的产品，合理安排放款及还款期限。
5.2.2 构建金融保险信用体系
目前，我国的金融保险信用体系尚不健全，开发商、投资商和运营商之前存在信任危机。因此要构建养老地产项目金融保险信用体系，为养老地产项目提供一个稳定的融资平台。首先，积极培训金融、保险、基金等机构积极参与；其次，完善金融保险信用体系需要法律法规等强制性手段的支撑，也需要社会舆论和道德监督的手段辅助，更离不开各方利益相关者的支持；再次，制定并完善地产金融保险信用体系运营过程中的监督机制，降低养老地产项目金融保险信用体系的运营风险。从而形成一个完整的金融和保险的信用支撑[59].
5.2.3 吸纳社会资金拓宽参与主体
因为养老地产项目具有资金投入量大，回收周期长的特点，地产开发商的资金链面临着严峻的考验。因此，企业应该注重拓宽参与主体，广泛吸纳社会资金，寻求多元融资渠道，以企业自身积累及利润扩大资金规模，兼顾外部投资。企业自身的资金来源应建立多元化的融资渠道，例如股权融资、上市、企业基金等等，这既有助于资金的筹集同时也能够分散风险。而企业外部则需积极吸纳社会各方面的资金来源，如社会力量的参与、保险、基金、银行理财产品等，形成稳定充足的资金链[60].
此外，还可以进行企业合作开发，开发商进行项目开发，引入专业的投资商和运营商，整合相互间的资源，以增加整体实力，达到优势互补。这种情况下开发商和投资商可以凭借项目销售并投入使用而获取低成本的资金，而运营商的加盟，可以为养老地产项目提供更为专业化的运营，从而为整体项目能够顺利运营获得原动力，提高自身抗风险能力。
5.3 健全养老服务体系
5.3.1 实现专业化服务
养老地产项目是能够为老年住户提供专业化的服务的养老社区，不仅是生活上的照料，还应该包括医疗养护、文化娱乐、精神慰藉三个方面，构建一个健全的养老服务体系。在生活照料方面，尽可能方便老年住户日常生活，为老年住户提供多方位服务；在医疗养护方面，建立医疗服务中心，设有医护保健人员，满足老年住户的日常医疗保健需求，同时，与权威医院建立合作关系，方便就医；在文化娱乐方面，能够定期举办一些丰富多彩、娱乐身心的活动，并设有歌舞、棋牌、图书阅览室等，满足老年住户多种需求；而在精神慰藉方面，提供心理咨询服务，建立心理健康档案，开展各种心理活动，缓解和疏导老年住户的情绪等等。此外，还应建议一直高水平、专业化的养老服务人才队伍，不断提高养老服务质量，保证老年住户得到妥善的照料，这样才能确保养老服务业规范化发展[61].
5.3.2 打造养老产业链
养老地产项目建设完成投入运营的过程中所涉及到的不仅仅是地产开发商一家单位，而是一个包含了投资开发、承包建设、装饰装修、园林景观、物业管理、娱观光旅游等银发产业，涵盖了住宅、医疗、娱乐、文化、商业、交通一体化的产业链条[62].实现养老地产产业链发展需要有标准化的养老住宅建筑、一体化的养老地产项目运营、适老化的细节服务。这个过程中需要合理整合各项资源，各专业紧密结合，统筹协调各个部门，提高养老服务水平，扩大养老服务内容，实现产业链式发展。
5.3.3 优化建筑设计完善配套设施
养老地产项目的主要目标客户就是老年人，而老年人有在生活上、习惯上、心理上有其自身特点，这就要求养老地产项目的建筑设计上以安全性、舒适性、健康性、实用性和适老性为原则，以满足老年住户的特殊需求。考虑到老年人的生理心理特点进行设计[63],如使用地面防滑材料、扩大走廊宽度、安装报警设备、室内冷暖可调节、消除地面高度差异、扶手缓坡等等，以方便老年住户生活。在配套设施方面，考虑到老年住户的日常生活需求以及消费习惯，养老地产项目应该配有齐全的商业配套，如超市、餐厅、物业公司等；考虑到老年人行动不便的特点，还应该提供送货上门、送餐上门、代理购物等；同时，为丰富老年住户的精神空间，养老地产项目内还应设有各项娱乐活动设施，定期举办各种活动；此外，最重要的一点是老年人体质弱，更容易生病，应该为老年人建立健康档案，定期为老年人体检，养老地产项目内应设有医疗服务中心，与权威医院合作等等，完善的配套设施为老年住户提供一个舒适贴心的居住环境。
5.4 完善市场体系
5.4.1 制定保障养老地产项目顺利运营的政策和法规
养老地产业的发展，不仅可以使老年人安享老年生活，解决我国过快的人口老龄化问题，同时也能够促进社会和谐稳定，繁荣发展。相关法律和政策对于养老地产业的发展起着至关重要的作用，政府部门可以通过制定相关的优惠倾斜政策，对养老地产业进行资源配置方面的优化，以帮助养老地产业实现结构调整和升级，促使养老地产业快速发展。
发达国家的养老地产业已经出台了相对成熟的法律法规来规范养老地产行业的发展规划、建造运营，依法保护老年人的合法权益，规范了养老服务标准。而我国养老地产业处于刚刚起步阶段，亟需一套规范化的法律法规[64],诸如“老年人居住建筑分类标准”、“养老地产项目发展管理条例”、“老年人福利法”等，并与其他的相关部门和养老地产项目有关的法律法规形成互补，使得对养老地产项目的管理步入法制化的道路上来，做到养老地产项目的运营有法可依，有制可循。为养老地产业的进一步发展扫除障碍、保驾护航。
5.4.2 合理制定养老地产项目发展规划
为保证养老地产项目能够可持续发展，就要为其制定总体规划，并保证规划的科学性和合理性，使规划在养老地产项目实际运营中能够真正发挥作用。在养老地产项目实际运营过程中，要以项目整体规划为基础，充分考虑养老地产业市场大环境。而在制定规划的前期，应该做好充分调研工作；在实施规划中期，科学合理地进行项目建设；在规划实施后期，做好养老地产项目后期的运营管理工作。
5.4.3 规范养老地产市场形成监督机制
作为养老地产市场管理者的政府部门，通过监督机制的建立，去监管养老地产项目运营的各个阶段，在政府及相关部门的监管下有序进行，使运营过程中各阶段的参与者相互合作、相互协调、相互监督、相互制约。养老地产项目与传统房地产项目相比，在建筑物业、配套设施等方面都有较高的要求，针对这些方面，政府部门应该形成完善的监督机制来规范其合理性，设立评价标准，通过对养老地产项目运营进行评价，进行相应的鼓励和改善，使养老地产项目始终处于政府监管之下，健全的监督机制能够促使养老地产业健康有序发展。
5.5 小结
本章主要从增加政府政策补贴、拓宽融资渠道、健全养老服务体系、完善市场体系等四个方面提出针对优化模型，保障其顺利运营的对策。
