3.4 利用重要指标构建评价指标体系
3.4.1 基于因素配对比较法的指标筛选
配对比较法，也称相互比较法或两两比较法，就是将所有要进行评价的指标放在一起，两两成对进行比较，价值较高的指标可得到 1 分，价值较低的指标记做 0 分，最后将各指标得分相加，得分最高的指标是最高级别的，按照得分高低排序，可以得到每个指标的权重比例[52].
具体比较过程如下图所示：共 8 组比较，分别为基础设施、选址规划、资金支持、制度保障、集中居住、生活照料、医疗养护、精神空间。如表基于因素配对比较法的指标筛选表 3-2、3-3、3-4、3-5、3-6、3-7、3-8、3-9（共 8 个）所示：
3.4.2 基于专家意见法的指标筛选
德菲尔专家意见法是通过函寻的方式向有经验的专家提出问题，将答复的意见综合整理再反馈，直到意见一致[53].本文选择了养老地产方面的研究学者以及职能部门负责人共计 5 人的专家小组（国内高校 2 人，养老地产项目运营商 1 人，老龄问题研究机构 1 人，市级养老服务管理部门 1 人），进行了 3 轮德菲尔专家咨询。结合配对比较法的得分，通过专家意见法筛选指标库里剩余的指标，结果如下表 3-10 所示：
3.4.3 养老地产项目运营模式评价指标体系
在因素配对比较法和专家意见法分析的基础上，选取了比较有代表性并且内涵丰富的指标组成了养老地产项目运营模式评价指标体系，最终确立的评价体系由目标层、指标层、准则层构成。
（1）目标层：充分体现评价的目标和评价体系的设计要求，这里将养老地产项目运营模式分为运营构成和住户需求两个一级指标体系。
（2）指标层：运营构成的评价指标体系构成指标包括基础设施、选址规划、资金支持和制度保障四个维度，而住户需求的评价指标体系构成要素包括集中居住、生活照料、医疗养护、文化娱乐四个维度。要对养老地产项目运营模式进行评价，就要对这八个维度的构成要素进行进一步细分，确定八个维度构成要素的具体评价指标。
（3）准则层：是对指标层的具体细分，既要反映养老地产项目的运营能力，也要反映出住户的需求满意程度。其中，运营构成指标体系中，基础设施 6 个指标，选址规划 4 个指标，资金支持 3 个指标，制度保障 5 个指标；住户需求指标体系中，集中居住 3 个指标，生活照料 5 个指标，医疗养护 6 个指标，文化娱乐 5个指标，共计 37 个指标。如表 3- 11 所示：
养老地产项目运营模式评价指标体系有运营构成和住户需求两个指标体系构成，由大写的 A、B 来标示。每个一级指标由若干个二级指标组成，由 A1、A2……An标示。二级指标下设三级指标，由 A11、A12……A1n标示。如下表 3-11 所示：
3.4.4 运营 ANP 法确定评价指标赋权
参照国内外现有文献的做法，根据各指标重要性的高低，对运营构成和住户需求两部分评价指标进行赋权，每个指标体系整个权重加和为 1.本文给评价指标赋权采用 ANP 网络层次分析法[54],ANP 是在 AHP 法基础上发展延伸而来的，能够更加准确、客观的描述各指标间的联系与回馈，解决多指标间的相依性问题。
ANP 法是考虑到各元素之间的相互联系，建立超矩阵，对相互影响、相互作用的各个元素进行分析从而得出其最终权重。这种网络层次结构，恰如其分地描述了客观事物之间的相互关系。
运营 ANP 法的步骤，首先，确定目标和准则；其次，构建 ANP 的典型网络；再次，构建并计算判断矩阵和超矩阵；最后，得出结果，进行判断。如下表 3-12所示：
3.5 养老地产项目运营模式评价
根据上文可知，我国现有的养老地产项目运营模式共有三种，分别为全部租赁型养老地产运营模式、全部销售型养老地产运营模式、租售结合型养老地产运营模式，目前正在探索三种模式的具体可行性和操作性，运用该指标体系对三种运营模式进行评价，评价结果能够识别出运营模式的实际效果，发现各种模式的缺点和不足之处。便于进一步优化补充，使其更加规范化、专业化。各指标的评价标准和得分，如表 3-13 所示：
利用以上各指标的评价标准和得分，进行加权平均计算，可以得出三种养老地产项目运营模式的得分，如下表 3-14 所示：
上表得分可以看出，三种养老地产项目运营模式中租售结合型养老地产项目运营模式是三种模式中得分最高的，在运营构成和住户需求方面得分均较高，因此可以得出结论租售结合型养老地产项目运营模式为相对最优模式。
3.6 小结
本章首先着重介绍了三种养老地产项目运营模式，在此基础上简要分析了养老地产项目对社会、政府、老年消费者、地产企业经营者的目标定位，继而在相关多元因素与养老地产项目运营目标关系以及影响养老地产项目运营模式的因素结合分析的基础上，利用其中重要因素构建养老地产项目运营模式评价指标体系，最后利用评价指标体系来评价三种养老地产项目运营模式，得出最优模式。
