三、 合同解除的法律后果
本文所涉案例中，桂冠公司在提出合同解除后，要求泳臣公司返还购房款、双倍返还定金、支付违约金并且赔偿购房款利息损失、办公楼重置费用损失。
据此，一审法院作出了返还购房款和赔偿损失费用的判决，二审法院则支持了返还购房款及相应银行同期利息，以及赔偿办公楼重置费用损失的诉求，对其他不予支持。根据《合同法》第九十七条规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失",本条文是有关合同解除后，如何处理合同主体间法律后果的规定。但是由于其规定的过于简单模糊，在司法实践中造成了许多不便。下面阐述合同解除的法律后果，分析本案判决中的恢复原状、赔偿损失，以及不适用违约金责任的理由。
（一）合同解除的溯及力。
合同解除后的溯及力问题是讨论合同解除制度法律后果的一个逃不开的话题，其关系到无论产生什么样的法律后果是否要溯及既往。关于合同解除是否具有溯及力在我国学术界一直存在较大争议，目前有三种观点。一是"肯定说",该说的观点是合同解除原则上应有溯及力，"合同一经解除，即回到合同订立前的状态".
此时，守约方基于物权请求权而不再基于债权请求权向对方主张权利，从而更为全面地保护其利益。但合同解除完全适用具有溯及力的规则，并不总是有利于守约方与相关利益第三人。对于一些以使用标的物为内容的合同，如租赁、借贷等，一方在实际使用标的物经过一定期限以后，很难就已经使用和收益的部分做出返还。
加之仅从法律逻辑的角度来讲，合同溯及既往地失去效力之后，双方当事人规制的关于违约责任等用于合同无法按预期履行后如何处理的条款也随之失去效力，这是与当事人的主观目的相悖的。因此肯定说存在着司法实践的问题。二是否定说，该说认为合同解除不能向已经发生效力的部分产生效力，只对未履行部分产生影响。此时已经发生的债权债务关系仍然存在于双方当事人之间，在解除前当事人已为的履行或受领行为依然有法律依据，依然对当事人有法律约束力，当事人无法摆脱合同的影响。
因此否定说不符合使当事人脱离原有权利义务关系这一制度设立的目的。三是折衷说，认为一般情况下不明确规定是否具有溯及力，而是依据合同本身的具体状态或性质决定。这种观点充满了不确定性。法律作为最为底线的准则，理应具有完整、清晰、逻辑严谨的特点。如果采用折衷说，则意味着法官自由裁量权过大，同样的案件通过不同的逻辑思维得出不同的结论，这是法律最应该避免的，因此该说并不恰当。
笔者认为合同解除应当具有溯及力，在特殊的情况下应该允许有例外的存在。首先，合同解除作为一种守约方救济己方利益的手段，具有溯及力可以更为完整地保护其利益。合同解除制度设立的目的，即是为了使双方当事人摆脱原有合同关系的约束，使守约方不再由于合同而承担更大的损失，并从已受损失中得到修补，从而将双方的状态恢复到合同成立之时。在不具有溯及力的情况下，合同已给付的部分有了其存在的法律基础，无法弥补守约方的损失，这样做对守约方是不公平的，合同解除制度也没有了意义。其次，从法律体系的角度来讲，合同解除应当具有溯及力。通说认为合同终止与合同解除在适用范围与效力是不相同的，"契约因解除而溯及地失去效力，终止则仅使契约对于将来失其效力".
因此，如果合同解除不具有溯及力，只向将来发生效力，则其产生的法律后果与合同终止后的法律后果是无异的，此时从体系角度来讲合同解除就失去了存在的意义。再次，合同解除具有溯及力有利于经济效益的重复发挥，体现了合同法的效率价值。从经济效益的角度来讲，如果一方做出的给付不符合合同规定，那么将不合格的履行返还给违约当事人，是符合效率标准的。因为违约当事人作为给付一方，在修理、加工以及销售方面应具有比对方当事人作为给付一方更好的能力和条件。如果他取回已做出的给付，可能会比对方更好地利用不合格的货物或给付。如果一方在支付金钱后，另一方不交付货物，在这种情况下，既不能履行，也不能返还，确实会严重影响交易秩序，造成社会财富的极大浪费。
当然，作为救济守约方利益的手段，不能为了行使制度本身而忽略了制度构建的真正目的，为了死板遵循规制而造成更加不公平的发生，是本末倒置的。
面对特殊性质的合同，在处理上也应当加以区别对待，不可一言蔽之。比如在某些继续性的合同中，如租赁、借贷等，所谓的原状是无法恢复的，也就谈不上如何溯及既往地使双方状态恢复到合同成立之时。再比如一些劳务性的合同，如保管、劳动合同，其合同本身的性质就决定了合同只能向将来消灭。再比如对于某些长期购销合同，仅仅是后期部分履行构成了合同解除的行使条件，此时没有必要追溯到所有根据此合同完成的交易，这样无法维护守约方的利益，甚至会扩大其损失，造成不必要经济与司法资源的浪费。因此。在立法模式上应当注重确定性与灵活性的结合，从而达到合同解除平衡双方当事人利益的目的。
（二）恢复原状请求权。
1. 恢复原状请求权的法理基础。
恢复原状是合同解除具有溯及力的体现，因具有溯及力，所以产生了恢复原状请求权。而对于恢复原状请求权的法律属性，在学术界的争议也很大，对恢复原状请求权的界定不同，直接关系到对当事人的利益可以恢复到何种"原状",从而保证诚实信用一方的利益。《合同法》第九十七条仅仅规定了"当事人可以要求恢复原状",但对具体恢复原状包括哪些内涵并没有明确的界定，造成了在司法适用上的混乱。
将恢复原状作为承担民事责任的一种形式，在不同的层面对其涵义有着不同的理解。首先，根据学界的通说，恢复原状指在合同解除后，将所涉及的合同标的恢复到合同成立之前的状态，这种情况下往往针对的是有体物的受损、返还的情况。但是这种解释方法往往不能处理现实中形式各样的合同。笔者认为，在讨论任何一个法律制度的适用时，都应当明确该制度的设立目的。合同解除制度之设立，是为了使得诚实信用一方不因他人的违约行为造成己方的受损，维护诚实信用一方的利益，从而促使市场稳定发展。因此，恢复原状应当作广义理解。以恢复原状作为一种救济途径，根据具体的合同性质，利用各种方式达到双方利益的平衡，因而"应从价值形态、而不是从实物形态来理解和把握恢复原状",使其范围不仅仅只包括返还已付这种形式，还有恢复名誉、修理重做这些就已为的给付以代替物返还或做对等的补偿。例如在伤害对方名誉的情况下，以赔礼道歉的方式对受害方的精神损失予以弥补，以发道歉信的方式对其名誉予以补救。
当然，行使合同解除权后的法律效果，不能单独地、机械地适用恢复原状，应当结合其他法律效果综合地体系地处理问题。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除权人有权要求赔偿损失，此时需注意恢复原状与损害赔偿的关系，合同解除制度是为了平衡当事人之间的利益，也不可在处理时造成双重赔偿的现象，在下文损害赔偿部分予以详述。
2. 本案对恢复原状的适用。
本案中，一审法院判决泳臣公司返还桂冠公司购房款 11050 万元，二审法院则认为除所有购房款外，还应加之银行同期利息。笔者赞同二审法院的观点。
返还已经支付的购房款，是恢复原状的应有之义。本案中双方当事人前后签订的两个合同，其根本的权利义务关系是一方支付购房款，而另一方交付合同所涉房屋的所有权。以此，本案在实质上是房屋买卖合同纠纷，而双方当事人的合同应属于房屋买卖合同的权利义务关系。本案中桂冠公司履行了自己在合同中的义务，即付款给泳臣公司，那么在合同解除后，所产生的恢复原状的法律后果应当是泳臣公司返还桂冠公司已经支付的购房款。在返还购房款的同时，根据前文论述合同解除应当具有溯及力的理论，应当明确如果将状态维持到合同成立之前，那么至少这些购房款会产生银行同期利息。因此，只有在同时支付了银行利息的情况下，方能恢复到合同成立前的状态，保证桂冠公司的利益不因此而受损。
（三）损害赔偿。
1. 损害赔偿的法理基础。
合同解除后，如果只适用恢复原状这一种救济方式，在某些情况下是无法将双方的利益恢复到合同订立之时的，从而无法实现公平正义。因此《合同法》
规定了合同解除后的另一法律后果，即损害赔偿，其设立的目的在于当恢复原状无法达到双方利益之平衡时，以此加以补救。但是关于合同解除与损害赔偿二者之间的关系，在学术界有着不同的看法。一种是选择主义，认为二者是无法并存的，由于损害赔偿的基础是合法有效的合同，而当适用合同解除时，合同效力溯及既往地消灭了，此时损害赔偿不再具有存在的基础，因此二者应当是选择的关系而无法同时适用。另一种学说是并存主义，即二者是可以同时适用的。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百一十五条规定："合同变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。"《合同法》第九十七条规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。"可以推论出我国采取并存主义原则。首先，需要明确的是，之所以适用合同解除制度，其目的是将利益格局恢复到合同成立之前，从而实现当事人之间利益平衡。如果仅适用恢复原状或采取其他补救措施，往往达不到使双方利益平衡，维护公平正义这一目的。因此，我们可以不过于讨论二者关系，仅将损害赔偿作为恢复到合同订立以前的利益格局的有效途径，将损害赔偿与恢复原状的法律属性视为相同，对解除权人的利益予以周全的考虑。即解除权人在通过恢复原状请求权恢复自己给付的物之外，对于并不能由此涵盖的因债务不履行所生损害，还需允许请求赔偿。
明晰二者是并存关系后，应当对损害赔偿的范围予以界定。保护合同解除权人利益之周全，以平衡双方的利益，但不能将权利扩大化，导致另一个方向的不公平，因此确定合同解除权人的何种利益可以请求赔偿显得尤为重要。关于应当赔偿的范围，从目前的立法情况来看，并没有明确的规范。当然，其范围在于合同解除权人所主张的范围之列，而所主张的无非两种，即信赖利益与期待利益。信赖利益是指由于一方当事人信赖了已经存在的合同从而放弃了与他人订立此类合同的机会，以及为了履行双方当事人所订立的合同而进行各方面的投入，是一种源于合同而基于法律规定产生的利益。因此，信赖利益来自于法律对合同在当事人之间存在有效约束力的承认，其直接来源于法律，如《合同法》将信赖利益归于合同的附随义务而存在。
期待利益是指根据合同主体的具体约定，如果合同顺利履行的话，此时所产生的合同利益。如果赔偿的目标是使原告处于假如被告履行了其允诺所应处的处境，在这种场合保护的利益，就称为期待利益。
当合同解除产生法律后果时，合同自始无效，此时期待利益的存续基础随之失效。正是由于违约方的行为，使得守约方丧失了因信赖而产生的利益，因此需要对此部分予以赔偿。但如果要求既赔偿信赖利益，又赔偿期待利益的话，也会造成因违约而行使解除权情形下违约方承担的义务过重，使得损害被重复计算，也不利于合同双方当事人之间的利益均衡。
《合同法》对损害赔偿的具体适用范围并无明确界定，这使得各地适用的标准不一致，产生了司法实践的混乱。笔者认为，在综合考虑各方面的因素，损害赔偿主要应包括以下层面：首先是所受损害。具体指在合同解除后，由于恢复原状而产生的损害赔偿，以及由于管理、维修或者为了履行而产生的费用、以及当事人为了履行合同而支出的各种费用等等。其次是所失利益，是指在行使了合同解除权后，造成了其财产应当增加而未增加的利益。这项损失需要在个案中计算，通常包括机会丧失，即因信赖对方而丧失了与第三人订立合同的机会等等。需要法官在行使自由裁量权的时候把握好损害赔偿的范围，维护双方当事人的利益平衡。
2. 本案的损害赔偿责任。
在诉讼期间，桂冠公司根据广西普生土地房地产评估有限公司的报告，证明重置办公楼由于价格上涨的原因产生的损失为 13123.3 万元。以此为由，桂冠公司提出了泳臣公司赔偿因未按时置办办公楼而产生损失的诉求。一审法院认为，桂冠公司因将其用于购得办公楼的购房款投入到本案的项目中，而实际却未购得办公楼。泳臣公司的违约行为与桂冠公司不能如期购楼，为再购买办公楼工程而需要多投入资金之间有因果关系的。因此，一审法院做出判决，判定泳臣公司应当赔偿该笔损失。泳臣公司不服提出上诉。二审法院认为虽然桂冠公司因重置办公楼遭到损失，但是泳臣公司按照桂冠公司的要求建造办公楼，也遭受了损失，因此酌定赔偿金额为 1000 万元。
泳臣公司向桂冠公司赔偿因其不按约定履行合同对桂冠公司造成的损失，是对信赖利益的赔偿。在本案中，2003 年桂冠公司即已与泳臣公司签署了协议购买房屋，直到 2007 年桂冠公司起诉至法院，经历了四年的时间。在这四年中，土地的费用、建造房屋需要的材料费用以及政策性原因等都使得重置办公楼工程的费用增加。因此，泳臣公司应当为自己的违约行为致使桂冠公司的利益受损负责，应当就桂冠公司重置办公楼的费用予以赔偿。同时，根据二审法院的改判可以看出，在司法实践中，不应该机械适用法条，需做到实质上的公平正义，平衡二者之间的利益。本案中，虽然泳臣公司没有如期履行合同，但是是按照桂冠公司的专门要求建造的办公楼，合同的解除对泳臣公司也造成了一定的损失。因此，法官在行使自由裁量权时，应当综合考虑事件的具体情况和合同双方的利益，使合同主体在合同解除后达到真正意义上的利益平衡。
