2文献综述
2.1企业战略基本理论
2.1.1企业战略定义
美国哈佛大学迈克尔·波特教授是企业战略传统定义的典型代表。他认为，“战略是公司为之奋斗的终点和公司为达到它们而寻求的途径的结合物”[2].企业战略是企业为达到一定的长期性和全局性的目标而实施的行动方案[3],是以未来为主导，实现企业总体目标的长期性谋划和对策⑷，它明确了企业发展的方向，它赋予企业理想与活力，决定着企业经营的成败[5].
2.1.2战略管理定义
斯坦纳在《企业政策与战略》中写道：“企业战略管理是确定企业使命，根据企业外部环境和内部经营要素确定企业的目标，保证目标的正确落实并使企业使命最终得以实现的一个动态过程。”.“战略管理”是一门关于制定、实施和评价使组织能够实现其目标的功能决策的艺术与科学[7],是企业为实现长期生存和发展的战略目标所进行的一系列战略决策[8],是企业为达到一定的战略目标进行的战略分析、评价、决策、组织和控制的过程[9].战略管理过程，就是企业明确战略任务、选择战略目标和制定战略政策的过程。是企业用于获得战略竞争力，赢取超额利润的理性途径战略管理主要包括战略分析、战略制定和战略实施三部分内容。战略制定体系主要分为企业战略、业务战略、职能战略三个层次。
2.1.3企业资源和能力定义
企业资源和能力理论源于马歇尔（Marshall,1920）、艾迪斯？潘罗斯（EdithPenrose,1959）、乔治？理查德森（George B. Richardson, 1965）等人的相关阐述，该理论将企业资源、能力和知识的获取、积累视为企业规模和范围的决定因素，认为企业的性质取决于能力所能达到的范围，企业独特的资源、能力和知识被视为企业持久竞争优势的来源。
企业资源是指一个企业所拥有，可以用于企业运营管理的所有资产，不仅包括财务、组织、实物、技术等有形资产，而且还包含人力、创新、声誉等无形资产[12].企业能力是指一个企业为了完成具体某项任务，合理运用资源并创造价值的技能。通过对企业资源与能力两个因素进行分析，就可以清楚地看出组织自身的优势与劣势[13].企业核心竞争力就是企业资源与能力的有效结合。核心竞争力一般具备有价值的、稀有的、难以模仿的、不可替代等四个特点，核心竞争力是企业创造价值并获得竞争优势的来源。
2. 1.4战略分析工具以及方法
本文拟将釆用的战略分析工具包括：SWOT、波特五力模型、PEST.SWOT分析从总体内容上可以分为两大部分，一是对企业内部环境的分析，分析企业自身实力及自身所具备的资源，从企业自身入手，找出可以形成竞争优势的相关因素[15];另一就是企业的外部环境对企业的影响，外部环境的变化对不同的企业所带来的影响完全不同。“由于企业的经营环境是动态的变化的，机会和威胁可能相互转化”[16].SWOT分析法将企业内外部分的优劣势、机会和风险逐一列举，运用矩阵形式排列，进行系统分析，匹配优劣因素，加以详细分析，得出结论，便于管理者做出相对正确的决策。目前此种方法作为一种十分重要的分析工具，已经在战略分析中得到非常广泛的应用[17].
迈克尔·波特（Michael Porter）的五力模型主要包括：行业内部的竞争、潜在进入者威胁、潜在替代品、供应方议价能力和买方议价能力五个方面[i8]. （1）行业竞争内企业间竞争是五种竞争力中最主要的一种，只有能为企业带来竞争优势的战略才有意义，才是成功的战略。（2）潜在新竞争者的进入，新行业容易进入与否通常由进入行业的壁皇决定。行业中已有企业会努力提高进入壁全，包括扩大规模经济、产品差异化、创造成本优势壁垒和政府政策壁鱼。（3）潜在替代产品的开发，替代品是指那些在功能上、外形上存在相同或相近的产品，任何可能取代或部分取代现有产品的其他的统称。替代品只要占有其中一个优势，或价格更低，或品质更好，转换成本可以接受时，用户便会考虑选择转移。（4）供应商议价力量，供应商亦即产业链上游的生产供货厂商。在缺少大量优质供应商或替换成本很高的情况下，供应商的议价能力会更强。如果企业无法控制供应商的议价，无法通过管理体系的建立来降低成本，那么企业的赢利会下滑，相应的企业竞争力也会下降。（5）购买者议价力量，当市场有足够竞争，产品的市场占有率较大，供大于求时，购买者不用花费很大代价就可以转换到其他产品时，购买者拥有更强的议价能力，反之则说明企业的竞争优势更强。
PEST分析即是指在市场条件下，一切可以影响企业生存和发展的宏观因素的分析，包括政治、经济、社会和技术四个主要方面。政治因素是指业务涉及的相关政治体制和方针政策对企业战略造成影响的分析；经济因素是对外部经济大环境因素的现状和未来可能的发展趋势将会给企业带来的影响的分析；社会因素是对企业所处的社会的风俗习惯、信仰和价值、行为规范等等进行分析；技术因素是对企业所属行业的分析。只有分析清楚企业所处的外部大环境，才能更好的知道战略的实施条件，并制定相应的战略和实施策略。
2.2人文内涵及定义
《周易·贲卦·彖辞》说到：“刚柔交错，天文也；文明以止，人文也。观乎天文，以察时变。其中”人文“是指人类制作的礼乐典章制度及其对人的行为的规范教化作用我国《辞海》中这样写道：”人文指人类社会的各种文化现象人文精神是人类主体内在的精神成果，它蕴含于内心世界。广义上讲人文是指人类进步过程中形成的先进的价值观及先进的道德规范，从狭义上讲为对人类的重视，尊重，关心和爱护，简单言之，就是以人为核心，以人为本、关心人、爱护人、尊重人，这就是常说的人文关怀和生命关怀。
2. 3人文商业地产理论
2.3.1房地产定义及分类
房地产包括房产和地产两层概念，包括经营土地资源和建造建筑物，房地产公司是从事建设开发、运营管理等多种经济活动的公司。房地产按功能和用途分，主要分为（1）居住房地产也叫住宅房地产，是用于居民私有居住的，此部分分成两大部分，一部分是国家直接参与控制的国家政策性保障住房，另一部分是受市场调控的商品房，商品房按定位、配套及装修档次的高低主要分为普通、髙级、别墅三个档次；（2）商业房地产也就是用于进行商业活动嫌取利润的房产，主要包括百货商场，购物中心，商业店铺，超级市场，银行，娱乐场所等；（3）工业和仓储房地产也叫工业地产，用于工业生产及相应为了生产而配套的房产，包括工厂，动力设施，工业区内的仓库等；（4）农业房地产也叫农业地产，用于进行农业耕种的地产，包括农地，农场，林地，牧场，果园等；（5）旅游房地产是用于满足人类工作之外的休闲居住地产，也叫旅游地产，包括酒店，宾馆，度假村等；（6）市政用地，指用于城市基础设施建设用地，如用于城市供水，排水建设用于城市道路、城市公共广场及基础设施配套用房等；（7）办公房地产，指用于人们工作场所的公用建筑地产，包括商务办公楼及政府办公楼；（8）其它特殊用途房地产，例如车站、医院、学院、机场、寺庙等（9）商业综合体，为同时具备两种或两种以上用途的房地产。
随着社会的进步及人类的高要求，地产早已打破以往功能单一的局面，越来越多以综合体的形势展现在广大消费者面前，无论是居住社区还是商业建筑，都融合了起来，由于居住社区和商业建筑为主的综合体态分属于两个相对区别且各自独立庞大的领域，故本文就本公司所定位的商业综合体进行了分析研究。
2. 3. 2商业综合体概念
随着商业地产的不断发展，世界上第一个城市综合体-…法国巴黎的拉德芳斯于1985正式开工建设，之后商业综合体之风席卷全球，尤其在亚洲引起开发建设热潮。从日本的博多运河城、六本木新城，到香港的太古广场、国际金融中心，再到新加坡的新达城等，都展现了蓬勃的发展势头，至20世纪90年代初，商业综合体进入中国大陆。在国内发展虽然只有二十多年，却非常迅猛，尤其近几年来的快速扩张，更是呈现出热火朝天的繁荣景象[21].
商业综合体是集合了办公楼、商业、艺术中心、酒店等多种功能的生活工作空间，各种功能集合共同形成一个综合高效的空间布局。其布局完整、资源大量集合、功能齐全完备、是现代城市服务功能集合的载体；其具有四大典型特征：（1）地段稀缺性，多在城市核心区域，有人流和消费基础。（2）地理位置优越，具有便捷的交通，保证生活、办公人员的出行便利，同时保证所有资源使用的最大化。（3）运用现代城市设计理念，建立雕塑小品等，形成宜人的环境。（4）运用高科技和智能化进行高建造标准，代表了当地城市的城市形象，又满足工作居住的高品质需求。综合体是建筑形态发展至今的前沿代表，代表着未来城市发展的方向，从设计、功能、业态组合上都代表着最高及最新的商业形态。
2. 3. 3人文商业地产概念
本文所指人文商业地产，基本功能属性隶属于商业综合体，集合了商业、旅游、办公及一些特殊用途两种或多种功能，其主要是用于商业经营，在商业综合体上整合更多的人文创新理念，即是人文商业地产，是人文地产与商业综合体的结合产物。
人文地产包括两方面的含义。一是强调当地的某种文化现象，并以此作为房地产幵发的主要元素。这种类型的人文地产主要通过开发商对项目所在区域的历史文化的把握，在开发过程中不断强化此文化前景，并以项目与区域文化紧密结合，使项目感染了浓厚的文化气息；第二个含义是指房地产开发本身以人为本，满足多个人的多层次的需求。“这些是本文论述人文地产理念更深层次的含义。简单来说，就是从人的角度出发，创建自然和谐社区。[22]
从严格意义上讲，人文地产不属于一种地产形态分类，而是地产与一种开发理念的结合产物，是在原地产形态上融入了新的创新理念。其中表达的人文似乎与我们经常口头提到的人文概念并不完全相同。我们常说的人文更多的是在表达文化的内涵，即以人与自然为对象的世俗文化的研究；而本文所提到的人文更多的是指人道主义，强调以人为主体和中心，尊重人的需要。
