第二章 相关文献综述
2.1 房地产宏观调控
2.1.1 房地产宏观调控的理论依据
房地产宏观调控作为行业调控是国家宏观调控的重要组成部分。所谓国家宏观调控是指“为确保实现国民经济持续、健康、快速、健康与稳定发展，国家综合运用计划、经济、法律等宏观调控手段，而干预和影响宏观经济运行状态及其内在经济关系。同时，国家要把微观经济活动融入到国民经济宏观发展轨道之中，并快速调整微观经济运行可能的偏离宏观目标的各种倾向，进而以保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长”[1]。就宏观调控理论而言，目前已有相关研究主要经历了以下几个阶段：
（1）自由放任主义持“自由放任主义”观点的学者认为市场是资源的最佳配置手段和工具，反对政府宏观调控。20 世纪 30 年代以前，诸如亚当·斯密、大卫·李嘉图等为代表的古典经济学家认为资本主义经济发展最强大的动力来自于自由竞争，并主张自由竞争市场既能实现社会资源的合理优化配置，而且也能确保收入合理分配的自动实现，即市场这只“看不见的手”既能确保社会效率又能实现社会公平，因此他们认为政府无需对宏观调控经济进行任何形式的干预。
受“自由放任主义”思想影响，当时主流观点认为政府在市场竞争中只是扮演“守夜人”的职能角色，因而对于政府征税过高、政府大量举债以及推动预算每年平衡的行为和做法持坚决反对态度。后来以马歇尔等为代表的新古典经济学家对先前学者创建的自由竞争理论体系进行了进一步的丰富、完善和系统化，其中最为着名的就是“萨伊定律”：第一，供给能够自动创造对等需求，即社会总供给与社会总需求之间总是实现相等；第二，充分就业是一种自然常态，因为市场对经济运行的自动调节能够确保实现充分就业这一均衡状态；第三，价格充分弹性：即利率能促进货币市场总是处于均衡状态；第四，货币中性：货币只影响价格水平等名义变量，不会对实际就业量和产量产生任何影响。
（2）凯恩斯主义与自由放任主义观点不同的是，受 20 世纪 30 年代经济危机影响，凯恩斯关于推动国家宏观调控的主张获得了广泛关注和认可。凯恩斯研究认为自由放任将使得需求难以得到有效满足，因此其非常注重和强调政府职能的扩大和完善，进而确保国家能够有效干预和调整宏观经济。而政府干预和调整经济的手段主要有两种方式：一方面政府可以通过税收制度、限制利率并综合使用其他手段从而促进和刺激消费，进而通过引导消费者的消费倾向，从而能实现对平均消费倾向的刺激和醋精。另一方面，政府可以借助于对投资活动的刺激以及并用其他举措来提高资本边际效率，进而实现对私人投资积极性的促进和刺激。进一步地，凯恩斯研究指出，与增加消费相比，政府应将在增加投资上给予更多的关注以及倾注更多的精力，并主张采用赤字财政政策、税负减免、过度举债以及积极加大政府开支等手段，从而实现扩大社会总需求的目的。
（3）后凯恩斯主义相当长的一段时间内，凯恩斯主义所主张的观点和理论受到西方国家追捧。然而，进入 20 世纪 70 年代以后，凯恩斯主义理论在面对西方国家出现的失业与通货膨胀并存的“滞胀”现象时遭遇到新的挑战，因此“后凯恩斯主义”作为对先前凯恩斯理论的主张进行了更为丰富的补充和完善。后凯恩斯主义理论这主要包括两个学派：一个是“新古典综合派”，以萨缪尔森、托宾等人为代表，该学派主张通过长短期供给方面的研究，来弥补凯恩斯需求管理研究方面存在的不足。该学派认为，凯恩斯主义的观点仍适用于总需求分析，而对于总供给的分析研究则应区分长短期，短期应继续采用凯恩斯的观点，而长期则应采用新古典派的观点。另一个是“新剑桥学派”，以英国剑桥大学琼·罗宾逊、卡尔多等学者为代表的，1956 年出版的《资本积累》（琼·罗宾逊着）和《可选择的分配理论》（卡尔多着）标志着新剑桥学派的形成，该学派的政策主张是依收入分配理论的研究而提出来，认为收入分配不均是资本主义经济的固有缺陷，因此改进资本主义经济社会的社会收入分配结构，推进收入均等化实现是政府调控的首要目标。为此，政府应改进税制推进收入均等化，以及政府应积极采取福利措施以解决“富裕中的贫困”问题，而且政府应对社会投资采取全面的社会管制，从而避免经济的盲目增长。
（4）市场失灵理论。现代福利经济学的基本原理证明市场配置资源的效率受制于某些特定条件，具体而言如下:
第一，市场是充分。
第二，全部的消费、生产者均处于竟争状态。
第三，市场均衡是存在着的。
只有在上述三个条件都具备，通过市场才能对资源进行有效配置。否则，如果上述假设不成立，市场对资源的配置将是无效率的，即存在市场失灵问题。正是由于市场失灵，市场经济中才需要政府积极主动干预经济。进一步地讲，不完全竟争、外部性和“公共品”属性等要素是导致市场失灵的主要原因。因此比较合理的是，政府要将注意力集中在较大、较严重的市场失效情况上[1]。根据西方经济学理论，政府之所以干预市场，原因主要有以下四个方面[2]：
第一，外部性。外部性是指经济主体个体的边际收益与成本于社会边际收益与成本存在较大差别时，发生的某些活动产生的收益及损失常由经济主体之外的他人承担，而并未计入到到有关产品的价格与成本之中，此时经济活动的正外部性或负外部性就出现了。公共物品就是一种特殊的、并且常见的外部性产品，公共物品的显着特征就是在消费时没有非排他性，因为其一旦被提供，生产者是无法排斥那些不为此物品付费的个人的“搭便车”行为，又或者由于排他成本过高导致排他成为不太可能，导致该类物品的供应缺乏应有的激励和效率，因而只能有借助政府力量才能有效提供。
第二，垄断性。自我持续是市场竞争所欠缺的：一是市场中存在着“自然垄断”，如限制要素进入的自然壁垒和技术壁垒；二是市场竞争又会导致集中趋势的出现；三是具有明显规模经济效益的行业，市场具有产生垄断的倾向。垄断企业的存在会导致社会福利水平的下降，还会造成收入分配的不平等，而市场本身解决不了垄断问题，政府则要出面针对因垄断或其他非竞争性因素的存在以及所引起的竞争的不完全性，采取有效措施，保证竞争的有效性。
第三，社会分配不公。福利经济学理论认为，收入在各社会集团之间的分配与借助市场来提高整个社会的经济效率之间是毫无互相统属关系的两个问题。单纯依靠市场本身不可能实现收入分配的相对平等，因而需要政府积极采取行动，通过实施税收政策、收入政策来推进收入分配的社会公平性。
第四，经济的周期性波动。市场机制的运行本身就会导致经济波动的产生，以凯恩斯为代表的西方经济学家普遍认为，在经济下行时期，单纯依靠市场调节往往很难或者要花费更长时间来纠正社会经济运行过程中存在的各种偏差，而且不可避免地会带来较大的经济波动，其结果就是不但会导致资源的闲置和浪费，、社会的痛苦与社会震荡，更为严重的情况下还会导致市场过程遭到破坏、经济效率遭受损失。在这种情况下，政府非常有必要对经济运行过程进行直接的宏观干预，以便能及时、有效纠正经济运行过程中的出现的各类偏差。
2.1.2 房地产的行业特性
房地产行业之所以需要国家宏观调控，从根本上将，就是因为房地产市场具有外部性、垄断性、信息不对称性、准公共性等自身行业特点，因此为了推动房地产行业的稳定有序推进，在我国房地产行业的发展过程中必须借助于国家行政、经济乃至法律等多种宏观调控机制以有效解决市场自发调节带来的失灵问题。
（1）外部效应[1]根据国内外学者已有相关研究，房地产行业的外部效应集中表现为以下两个方面：
第一，房地产开发的外部性。房地产开发的外部性即为房地产的生产外部性，是指房地产企业在进行房地产开发活动时，施加于其它房地产开发活动或其它行业生产活动的外部性，如在房地产开发活动进展过程中所产生的噪音污染、建筑垃圾运输过程中产生的空气污染等环境污染以及夜间施工可能带来的光污染等，房地产企业的这些外部不经济性对社区居民生产、生活带来诸多负效用，但房地产企业并未就此支付相应成本。
第二、房地产消费的外部性。房地产消费领域的外部性集中体现在其所产生的示范效应上。在我国特殊制度背景和生活环境下，房地产消费作为居民消费的重要组成部分具有较强的示范效应：部分高收入人群购买高档次商品房甚至高档别墅，从而成为众多低收入人群的效仿对象，进而产生两方面的示范效应或引导效应：一方面房地产开发企业会受高档商品住房带来的高利润诱惑，加强高档商品房的产品供给，从而造成房地产产品结构不合理甚至畸形，从而导致土地资源的利用效率和科学化程度受到极大约束与限制，特别是数量庞大的中低端住房需要难以得到有效满足，从而驱动房价畸形上涨，对于房地产行业长久的持续健康发展不利。二是高档住宅受其自身经济特性及购房者经济实力的影响容易导致房地产市场的虚假繁荣，并进而导致中低端房价的高涨，从而增加了中低收入人群的经济负担，进而引发诸多社会问题。因此，政府必须积极借助各项宏观调控机制与手段确保社会的健康、稳定发展。
（2）垄断性 国内外已有大量研究探讨房地产市场的垄断性，一般认为，具体可以概括为以下四个方面：
第一，房地产业区位异质性。房地产业存在的一个显着特点是就是客观的区位异质性，也就是客观存在级差地租，从而形成了区位垄断格局。房地产的不可移动性决定了区位垄断问题，在不同区位上开发的房地产项目之间缺乏真正有效的竞争。
第二，房地产业不可移动性带来的自然垄断。从传统意义上来讲，房屋在物理特征上具有相对固定性，每一套房屋都由于特殊的空间与地理位置具有天然的垄断性，从而形成房地产市场客观上的稀缺性。房屋空间上的排他胜和位置上的独占性，使得开发商每建成一个小区或大厦都实质上成为该物业的垄断者。
第三、房地产业存在进入壁垒。供应商自由进入市场是市场具有竞争性以及卓越有效的一个基本前提。一般而言，进入壁垒主要包括经济壁垒和行政壁垒两种类型。经济壁垒是指一个新进入者必须承担，而在位厂商不必承担的成本。如以土地一级开发整理为例，先期房地产企业凭借特殊关系以相对低廉的价格买到大量土地，囤积起来，伺机倒卖，从而使得后续房地产企业只能在二级市场上以更高的价格买入土地。同时，政府部门会对房地产企业的行政管理体制采取较为较严格的行业准入制度，从而使得该市场存在着一定程度的行政性进入壁垒第四、土地供给约束。与许多资源一样，土地资源是一种有限的、几乎不可再生的资源，在一定时期内，土地的供应是无法增加的。相对于劳动力和资本等要素，土地的供给弹性是最小的。因此与其它生产要素和商品相比，住宅产品的供给弹性短期内比较小，而需求弹性在一定时期内却很大。
（三）准公共物品性
在市场经济条件下，部分商品住房，如保障性住房，越来越多地同时具有商品性和社会性的双重属性。一方面，商品住房作为商品可以在市场上进行流通，另一方面，享有住房是人拥有的基本权利，廉租房、经济适用房的供给不受房地产市场最高利润动机的驱使，也不完全受当时的住宅价格所决定。城市保障性安居住房数量的持续增加会造成减少消费者对其他类型房产的需求。
2.1.3 房地产宏观调控手段
为了克服房地产市场由于外部性、垄断性和信息不对称等问题带来的缺陷，国家需要采取一系列宏观调控措施，来确保房地产市场的健康、稳定、持续发展。
一般情况下国家宏观调控的手段主要有：
1、法律手段
法律手段指政府依靠法制力量，由国家及地方政府各级立法机关通过制定房地产经济法规，而司法机关则按照法定制度、程序，对案件进行检察和审理从而确保市场秩序得以维护，经济犯罪得以惩罚和制裁，从而实现房地产宏观调控目标，保护房地产市场各相关利益方的主体权益。
2、行政手段
行政手段指政府行政机构借助行政命令、指示、规定等强制性的行政管理方式来实现对经济活动的调控，从而确保宏观调控目标实现。市场手段虽然能及时灵活的调节经济活动，但具有短期性、后果不确定性等先天固有缺陷，因此国家有必要借助一定的行政手段来扭转市场失控，从而恢复市场经济发展的正常秩序。如针对近些年来我国房地产市场的畸形发展已经严重影响社会稳定和经济发展，国务院以及各级地方政府纷纷出台楼市调控的限购政策来调控房地产市场发展。
3、经济手段
经济手段是政府调控经济的最常用的手段，经济杠杆是政府对社会经济活动进行宏观调控的价值工具和形式，主要包括价格政策、信贷政策、税收政策、工资政策等。
2.2 企业战略转型
2.2.1 企业战略转型的概念
（1）战略的概念
Ghemawat（1999）认为战略是企业为实现长期目标和战略定位，以及为此而进行的一系列连续性的资源分配而开展的各种活动。
Mintzberg（1996）同样认为战略是由企业一连串的决策和行动构成，包括计划、型态、定位、展望、部署等。
汤姆森（2000）则从战略的预先性与反应性来界定战略，认为战略是预先制定一项战略计划（预谋战略），并随着内外环境的不断变化而对战略进行适应性调整（即适应性战略）。
（2）转型的概念
Blumenthal和Haspeslagh（1994）研究认为转型是企业出于某一目标需要而在认知、思考及行动上做出的全新改变。
Shaheen（1994）从企业对环境适应性变化的角度出发，认为为实时适应环境变化的需要，企业需要在组织的价值观、行为、技术等诸多方面进行转型，从而确保组织更具有灵活性和弹性。
国内学者白如玲（1999）研究认为，企业转型是企业为解决生存和成长过程中出现的各种问题而进行的调适过程和行动。谢碧枝（2000）指出转型是各种事物对既成事实和现状的改变。陈明璋（1996）认为企业为求得自身生存与发展，对现有组织目标进行调整或进行组织转换、改变组织结构形态等方式，进而适应未来发展需要而采取的性的经营战略。周佳欣（1997）认为转型是企业基于重塑企业活力而进行的行为调整活动安排，是企业针对环境变化而对组织行为开展的全面性、大规模的革命性改变，并体现在对组织营运架构、既有现状的调整与改变上。林温正（2001）研究认为，转型是企业为应对外在竞争环境变化以及不同产业特征对管理差异化需求的挑战，通过改变内在主导逻辑、调整产业选择、改变市场结构以及内部管理环境管理、推进组织变革进而实现核心竞争力重建的目的，进而确保企业在现有业务范围或新的业务范围内实现可持续发展。
（3）战略转型
目前，国内外部分学者针对战略转型的概念认知也从理论方面进行了深度探讨。Levy和Merry（1986）研究认为战略转型是企业面对经营管理过程中出现的问题，企业为了求得长远生存和发展，必须在企业使命、战略目标、组织结构、企业文化等诸多方面做出重大调整和改变。Shaheen（1994）从企业对环境适应性变化的角度出发，认为为实时适应环境变化的需要，企业需要在组织的价值观、行为、技术等诸多方面进行转型，从而确保组织更具有灵活性和弹性。Barbara和Philippe（1994）认为企业战略转型就是企业通过对组织战略进行改变与调整的过程，基于面向未来需要对企业使命进行重新界定、调整以及建立新的市场竞争能力，进而实现主动适应环境变化、赢得市场先机及维持可持续竞争优势。Harrington等（2005）研究指出，认为战略转型的实质是新的经营模式的产生，它需要公司高管层对外部环境的快速反应能力，能创造性地抓住并利用竞争对手暴露出来的风险机会。
茵明杰（2005）认为战略转型是企业组织通过变动其构成要素及要素间联系，形成了一种与环境动态相适应的新结构。张国有（2005）认为企业战略转型并不局限于业务领域和组织结构的变革，更重要的是企业经营模式的变革。曹晓丽（2009）认为战略转型就是企业为了动态地适应外部环境和内部条件的变化，或者为了利用潜在的机会而从原有战略转变到新战略，从而不断创造新的竞争优势。
本研究将战略转型定义为：企业为了重新建构竞争优势，基于产业特质，审视外在竞争环境变化以及企业所具备的战略资源基础，通过产业选择的调整及经营模型的改变而制订战略。
2.2.2 战略转型的分类
针对企业战略转型的不同类型及类别，国内外学者从不同的视角对企业战略转型进行了划分：Bibeauh（1988）依据战略转型内容的不同，将企业战略转型划分为五种类别：第一，针对管理过程内容的战略转型；第二，针对经济循环内容的战略转型；第三，针对竞争环境改变内容的战略转型；第四，针对产品创新和发展内容的战略转型；第五，针对政府政策变化的战略转型。
日本中小企业诊断协会（1989）依据企业战略转型形态差异，将战略转型同样划分为五种基本类型：改变产业范围、改变产品设计、改变市场范围、改变经营内容、改变经营形态。
许士军（1989）则从整合与重组的角度将企业战略转型的类别划分为六种，即：整合、重组产品项目；纵向、横向整合；整合、重组产业；整合、重组市场；第五，整合、重组功能；整合、重组生产因素。
Hax（1990）则从企业成长角度看待企业战略转型，将企业战略转型划分为两大类：现有产业的扩充以及新产业的进入（即多元化经营），包括相关多元化扩张与无关多元化扩张。
杨复辉（1990）则依据企业管理功能将战略转型划分为六种类型：营销层面（新的市场战略等）、财务层面（增资或减资战略等）、生产层面（新生产流程、新技术应用等）、组织与管理层面（战略人力资源管理技术）、经营方针层面（有扩张战略与收缩战略等）、文化层面（合作性企业文化或竞争性企业文化等）。
周贤荣和梁荣辉(1994)将企业转型分为专业或多角化、产销型态的改变及经营型态的改变等三大类型。
Romanelli和Tushlnan(1985) 则根据企业战略转型的时点差异将企业战略转型划分为两大类：“前瞻性战略转型”与“危机性战略转型”，前一种战略转型是企业进行的预防性的、主动性的变革与调整，以应对未来环境可能的变化带来的各种不利影响。而“危机性战略转型”则是企业面对危机等各种不利困境而进行的后发性、被动式改变，是在问题已然出现的情况下进行的问题导向性变革。
2.2.3 战略转型动因
任何事物的产生与发展均是内外因共同驱动的结果，企业战略转型也不例外：
（1）战略转型外部动因
企业外部环境对企业发展带来的机遇或挑战可能会成为诱导、迫使企业战略转型的外部动因。
Kotte（1995）在其着作《新规则》非常明确地指出全球化市场以及全球化竞争将成为企业战略转型的重要推动力，包括全球性技术变革、经济全球化、欧美等发达国家市场饱和以及新兴市场快速崛起等。由于全球化市场与全球化竞争同时给企业带来机遇和挑战，因此全球各国企业必须不断努力推进自身战略转型以抢抓机遇、应对挑战。
此外， Boyle 和 Nesai（1991）综合国内外已有相关研究后发现，推动企业进行战略转型的因素共有 24 个，并将其从宏观层面归纳为 4 类：内部行政因素与内部战略要素、外部行政要素与外部战略因素，而后两者即为推动企业战略转型的外部驱动因素。
（2）战略转型内部动因
对于很多组织与企业而言，更多的战略转型来自于企业自发性因素的调整与变革。从组织理论的观点来看，“自愿导向”与“自觉导向”是两种常见的组织转型观点，自愿导向观点较属于由内部主导的转型，即组织转型是组织内的自发性行为。而自觉导向观点则认为组织转型是组织为了预先适应环境变化的需求而进行的自我调整。
企业内部发展危机也是促使企业战略转型的重要原因。Grinyer 和 Mekieman（1988）针对英国 25 家从成功到衰退的原因、行动举措以及业绩状况的研究发现，企业实际业绩表现与业绩期望之间的巨大差距往往会成为推动组织进行战略转型的关键驱动因素。
