第3章 唐山南湖休闲美食广场项目市场分析
3.1项目概况
3.1.1项目单位概况
唐山市城市建设投资有限公司由唐山市政府于2003年7月出资成立。2008年，为了更好、更快的为城市基础建设服务，唐山市政府对原公司进行了重组，使公司注册资本达到了 18.6亿元，总资产扩充至120.6亿元，成为唐山市市属主要国有资本运营机构之一。公司以完善城市功能、改善城市环境、打造宜居唐山为宗旨。承担城市建设融资、招商引资、土地开发、承建或代建政府基础设施、公益性设施及重点建设项目、运营城市国有资产。
唐山市城投房地产幵发有限公司是唐山市城市建设投资有限公司的全资子公司，注册资木500万元，主要从事房地产的开发和经营；物业管理；房屋租赁等业务，现有工程技术和管理人员19人。是南湖休闲美食广场项目整体开发、策划、招商、管理的主体单位。
3.1.2项目概况
唐山南湖休闲美食广场项目选址位于建设路与增胜路交叉口东北角。该址用地形状不规则，地势平坦，地理位置十分优越，交通方便快捷，周边环境良好，城市基础设施十分完善，可满足本项目建设及运营的需要。项目所在地块规划用地性质为商住用地。上述各项规划指标和用地性质均符合该区域控制性规划要求。
唐山南湖休闲美食广场项目的总占地面积82069.5m2 ,总建筑面积101000.00m2 （其中包含地下、地上两个部分，分别为23000m2和78000m2）；停车位于500个（其中地上250个，地下250），建筑密度29%,容积率0.93,绿化率35%.建设项目总投资45393.79万元，本项目建设期为2年。
唐山南湖休闲美食广场主要功能构成：①小型特色酒吧、咖啡、茶艺（1.1万平方米）；②中型品味餐饮（2.4万平方米）；③大型品味餐饮（0.9万平方米）；④大型高档KTV （0.7万平方米）；⑤旅游精品购物（0.5万平方米）；⑥大型豪华演艺、休闲、洗浴（0.4万平方米）；⑦UME国际现代高清晰电影院（0.4平方米，五厅）；⑧旅游商务酒店（1.4万平方米，150?190间客房）；⑨地下车库（2.3万平方米）。
3.2发展规划分析
3.2.1国民经济和社会发展总体规划分析
改革开放三十多年来，我国的总体经济发展良好，宏观经济正处于一个良好而高速健康的发展阶段，国内经济保持平稳增长，增长速度虽然有所放缓，也保持着年均7%的增长速度。自2001年我国加入世界贸易组织（WTO）以来，各方面运转情况良好，已基木度过入世磨合期，经济发展前景良好，这必将带动整个经济产业链的良好发展。
“十一五”规划提出把握经济发展趋势，要进一步扩大内需，增强消费对经济增长的拉动作用，合理控制投资规模，调整投资和消费的关系，保持社会供求总量基本平衡。由此可以看出，发展旅游餐饮业有利于扩大内需，刺激消费，符合规划的发展的要求。
“十二五”规划纲要提出要加快发展服务业，大力发展牛。产性服务业和生活性服务业，积极发展旅游业，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。
3.2.2唐山市建设发展规划分析
自我国实行改革幵放政策以来，唐山的经济得到迅猛发展，各项事业发展状态良好，综合实力明显提高。2008年国民经济保持平稳较快增长。初步核算，全市实现地区生产总值3561.19亿元，比上年增长13.1%.分产业看，第一产业、第二产业、第三产业的增加值分别为340.01亿元、2113.29亿元、1107.89亿元，比上一年分别增长7.0%、12.9%、15.3%.主要经济指标均居河北省首位。唐山人民生活水平提高了，对生活要求也高了。唐山市是一座新兴旅游城市，2007年12月被国家命名为最佳旅游城市。唐山有许多闻名遐迩的非物质文化遗产和驰名中外的特色产品。而唐山目前没有大型集餐饮、休闲、购物为一体的项目，唐山南湖休闲美食广场的建成，将满足来唐旅游观光的人们更加了解唐山，并能选购自己心仪的纪念品。
该项目选址于建设路与增胜路交叉口东北角。地理条件十分优越。本项目开发建设的为普通商业用房，符合唐山市城市发展规划及国民经济发展规划。建设唐山南湖休闲美食广场是唐山市民局品质消费的需要。
建设唐山南湖休闲美食广场是唐山市民休闲意趣的需要。本项目位于建设路与增胜路交叉口东北角，与建成多年的南湖公园隔增胜路相望，与南湖高尔夫球场、唐山地震遗址公园相邻，是唐山市民周末游玩及外地来唐游客必到之地，唐山南湖休闲美食广场建成将服务于南湖区域的旅游度假餐饮休闲需求。
建设唐山南湖休闲美食广场是加快唐山第三产业发展的需要。第三产业发展是衡量一个地区经济发展水平和质量的重要标志，也是唐山经济中最有潜力的部份，发展第三产业已被省委、市委列入2008年工作重点，通过餐饮、娱乐、休闲、购物场所的经营，可以推动唐山第三产业的发展，拉动路南经济进一步发展，倡导文明消费、文明送礼、拼弃旧的陋习。
建设唐山南湖休闲美食广场是加快唐山特色文化产业发展的需要。唐山通过挖掘提升陶瓷文化、评剧文化、皮影文化，文化产业发展迅猛。唐山菜、唐山特色小吃（如京东板栗、蜂蜜麻糖、棋子烧饼等）构成的饮食文化也成为其特色文化的重要组成部分。唐山南湖休闲美食广场建成，餐厅可以弘扬唐山的饮食文化；推动中华饮食文化；展示世界各国饮食风情。
3.3产业政策分析
目前，唐山市还不存在这种大型集餐饮、休闲为一体的休闲美食广场，但随着唐山经济的蓬勃发展及城镇居民GDP、人均可支配收入的增长，现有的休闲广场并不足以满足人们对生活品位要求和个性化的追求。另外项目位于建设路与增胜路交叉口东北角，在市区驱车仅需几分钟便可到达本案，将会吸引该区域的客户群体到此消费。且该区域的消费群体消费层次较高，是一个极具消费潜力的市场。故而从以上分析表明，在此建设大型多功能休闲、游览、购物设施是符合地区发展需求，有着一定的市场前景。
唐山市是一座新兴旅游城市，2007年12月被国家命名为最佳旅游城市。唐山有许多闻名遐迩的非物质文化遗产和驰名中外的特色产品。但是，唐山都没有一座具有一定规模，专营地方特产的休闲美食广场，在一定程度上影响和制约了旅游餐饮业的发展。
唐山南湖休闲美食广场建成将为唐山增添美丽的色彩，为来唐山浏览、休憩和居住的市民提供了一处具有“国际风，本土情”的餐饮、休闲、娱乐、购物、居住的园林式的休闲乐园和宜居宝地。
3.4行业准入分析
3.4.1项目建设单位符合行业准入标准规定
本项目申请单位唐山市城投房地产开发有限公司是唐山市城市建设投资有限公司的全资子公司，注册资本500万元，主要从事房地产的幵发和经营；物业管理；房屋租赁等业务，现有工程技术和管理人员19人。是南湖休闲美食广场项目整体开发、策划、招商、管理的主体单位。是一支具有较高文化和技术素质的懂技术、能策划、会管理、善经营、过得硬的员工队伍。
本次申请开发的唐山南湖休闲美食广场总占地面积82069.5平方米，总建筑面积101000平方米，符合国家相关的行业准入标准规定。
3.4.2项目所在区域概况
改革幵放初期，由于刚刚经历了 1976年大地震不久，唐山市依然处于震后恢复建设的重要时期，经济增速有所放缓。1986年，唐山市基木完成恢复建设，经济建设开始进入快速发展的时期。经过多年的不断发展，唐山市的国民经济水平得到显着提高，各项社会事业蒸蒸日上，综合实力大大加强，经济发展概况如表3-1所不。【1】
国家“十五”规划期间，唐山市的GDP年均增长率达到了 12.7%,增长迅猛。2012年唐山市实现地区生产总值5861.63亿元，比上年增长10.4%.分产业看，第一产业、第二产业和第三产业增加值的构成比例为9.1: 59.2: 31.7,分别为531.65亿元、3470.96亿元、1859.02亿元，与上年相比分别增长4.2%、11.8%、9.5%,非农产业比重继续上升。全市人均生产总值达到76000元，比上年增长9.7%.
