第三章 项目外部环境分析
本章主要是对项目所在地的社会发展情况及外部环境进行分析，论证社会经济发展对项目的影响，项目发展是否符合当地发展规划的要求。
3.1 项目所在地社会发展情况
《肇庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出建设一江两岸大城市，提高城镇化水平。以建设一江两岸区域中心城市为核心，建成肇庆市“三个最适宜”城市基本框架。积极推进县城和中心镇建设，以工业化推动城镇化，提高全市城镇化水平。
到 2010 年，全市城镇化水平达到 48％。完善城市总体规划。按照城区东扩南连，加快构建“三个最适宜”一江两岸超百万人口区域大城市的总体要求，加快修编完善城市发展规划。城市发展规划与推进行政区划调整相衔接，满足城市辐射性扩张发展的客观需要，实现资源的综合利用。科学合理地规划产业发展选择和布局，以工业化引导城市发展。认真做好“山、湖、江、城”的城市特色创建和保护，处理好旧城改造和历史文化名城保护的关系，协调好星湖景区保护和城市房地产业发展之间的关系，凸显城市建设的人性化和现代化。
以启动城东新区建设为契机，加快超百万人口大城市建设步伐。以“三个最适宜”为指引，大力推进东扩南连的城市建设工程。通过加快桥梁、公路等交通基础设施建设，带动城市空间逐步向城东新区、鼎湖城区以及西江以南推进，实现“一江两岸”人口、资源和环境的整合利用和可持续发展。全面建设城东新区，重点加快建设城东新区的道路、路灯、管线、给排水、供配电等基础设施，逐步完善学校、医院、商场、酒店、公园等公共设施，建设集行政办公、商业金融、文化娱乐、休闲游憩、会展服务等功能于一体的复合型新城市中心，为城市发展提供全新的平台。
确立经营城市的思路，高效率经营城市，高质量管理城市，提高城市管理的文明法治水平。不断巩固国家卫生城市、园林城市、优秀旅游城市和环保模范城市的创建成果，深入开展争创全国文明城市活动，争取在“十一五”时期内达到全国文明城市的条件和要求，达到“五城一体”的战略目标。
项目顺应鼎湖区总体发展规划的要求，强化经营城市理念，加强城区特别是新城区的规划建设管理，突出房地产业的发展和市政基础设施的完善，进一步提高城市品位。
目前鼎湖区响应建设一江两岸区域中心城市为核心，建成肇庆市“三个最适宜”城市基本框架的号召，项目地处的鼎湖区 55、58 区星湖大道（321 国道）东侧的建设面向珠三角的旅游、休闲、度假、居住综合功能区，因此鼎湖区楼市前景甚好。专业人士认为，随着肇庆市鼎湖区城市经济的快速发展，肇庆市鼎湖区房地产市场未来 20 年的市场前景都是令人乐观的。
3.2 项目建设内容和规模
项目总用地综合技术经济指标表【1】
本项目是规划 321 国道路段整体规划中，在鼎湖地区集高档住宅楼及配套于一体的高品质房地产开发项目。
3.3 发展规划分析
3.3.1 国民经济和社会发展符合性分析（1）《广东省国民经济和社会发展十二五规划纲要》《广东省国民经济和社会发展十二五纲要》提出：优化服务业结构，提升产业素质，增强服务业吸纳就业能力，提高服务业的比重和水平。壮大房地产业等有优势的服务业。
加强房地产一级市场调控，培育和完善二、三级市场，扩大房地产有效需求；积极发展经济适用住房、廉租房和普通商品住宅。
（2）《肇庆市国民经济和社会发展十二五规划纲要》《纲要》提出：发挥人居环境优势，稳步发展房地产业。充分发挥我市良好的人居环境优势，大力发展智能化、生态型、社区配套的住宅小区，提高房地产业的发展水平。
继续推行多元化引资，增强对房地产业民营资本的吸引力，引导开发商建设一批高中低档结合、规模合理、管理完善的住宅小区。培育和完善房地产二、三级市场，繁荣二手商品房交易市场，为城镇居民二次置业及改善居住条件提供更多的选择。中心城区和东南板块在适当发展经济适用房的同时，合理发展中高档商品房，培育中心城区中高档房地产市场，增加酒店产权式商品房的建设，适应旅游业和物流业发展的需要，带动城区服务业水平的全面提升。山区县积极发展经济适用房和普通商品住宅，改善人居环境。
以房地产开发建设促进城市化进程，将肇庆市建设成为最适宜人居的生态型山水城市。
（3）《肇庆市鼎湖区发展规划》以优秀人居城市为目标，大力发展房地产业。肇庆市是国家级优秀旅游城市，自然生态优美，山湖江城浑然一体，国内罕见，是理想的人居城市。肇庆市房地产业的发展，要以“三个最适宜城市”为目标，强化肇庆作为地方性中心城市的聚集和辐射功能，提高城市竞争力。
从上述的政策中可以得出，本项目的建设符合各级政府国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实；符合国家、广东省、肇庆市加强和谐社会建设、推动房地产业发展、拉动内需的发展目标。
3.3.2 区域和空间规划符合性分析《肇庆市总体规划》提出：由单一中心向分层次多中心结构转化，以不同等级的发展轴将肇庆市域的城镇贯串，按不同的联系规模与频度在空间上形成“一个中心，两条走廊，三个层次”推进的发展和分布格局，整个市域由这些发展轴线连贯围合，形成扇形的城镇和地区开发的空间结构模式。
在总体布局上，肇庆市中心区域采用“一河两岸多组团”城市结构形态，以西江为发展轴，以端州为主中心，将鼎湖区、大旺综合经济开发区、沙浦、南岸大湾、永安、白金龙、金利、马房、会城等组成一个多组团的带状城市群，各组团之间以山林、水域或绿化带相隔离，以快速干道和桥梁相连接。
肇庆市市区由端州区与鼎湖区组成，采用“两面线”的结构形态，即两区通过由三茂铁路、国道 321 线、西江水道、地方道路四条交通线组合而成的主轴线贯串起来，成为一个带状组团式城市。本项目的规划方案的制定本项目的规划设计指导思想为合理布局，精心设计，认真建设，为美化鼎湖区、促进鼎湖区经济发展做贡献。建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的 21 世纪现代化居住区，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。规划设计中，除住宅外还有商业、休闲等配套设施，住宅楼主要是小面积的户型为主；合理设计，可保证有较高的使用率，各建筑物错落有致，疏密合适、完全可保证通风，日照、采光的要求。
小区设有智能系统，迅捷高效的小区智能化网络时时在线，每户配可视对讲系统，闭路安全监控系统，确保居家安全。
本项目规划用地周围绿化率达 31%。花草遍地，绿树成荫，使社区居民享受到环境幽雅、空气清新，恬静的温馨的高品质生活环境。项目场地四周有完备的市政设施，周边道路已修建完成，与道路同时配套建设的通信、有线电视、上下水、电力等市政设施也已建设完成。项目的建设符合鼎湖区发展规划要求。
3.4 专项规划符合性分析
1．《肇庆城区住房建设规划》
《肇庆市总体规划》提出：由单一中心向分层次多中心结构转化，以不同等级的发展轴将肇庆市域的城镇贯串，按不同的联系规模与频度在空间上形成“一个中心，两条走廊，三个层次”推进的发展和分布格局，整个市域由这些发展轴线连贯围合，形成扇形的城镇和地区开发的空间结构模式。
进一步完善多渠道、多层次的住房分类保障供应体系，逐步满足不同收入层次居民的住房需求。住房建设应结合旧城区改造，重点建设中低价位、中小套型住房。重点满足我市城区不同收入家庭的合理住房需求，完全解决双特困家庭的住房问题，有计划、有步骤地开展住房建设。同时，创造公平、公正、公开的房地产竞争环境，保证有序竞争，提升我市房地产开发企业的整体素质，提高商品房开发的整体水平，促进我市房地产业的健康、持续、平稳发展。
2．近年国家房地产行业运行情况分析
我国的房地产业受国家行政干预非常大，地方政府依靠土地财政非常严重，所以国家与地方政府对房地产的发展态度有所区别，国家为了平衡发展和民意控制房地产投资，地方政府为了财政收入，通过土地招牌挂出让提高收入，这种国家与地方政府的博弈短时间内不会改变。
房地产业自 2008 年世界发生金融危机以来经历了起伏变化，2008 年由于美国的次贷危机引起全世界的金融危机，我国的房地产受到严重的冲击，可以说是一落千丈，为了挽救经济，国家出台政策鼓励投资，特别是 4 万亿投资在基础设施建设，金融利用优惠利率鼓励居民购房，到 2010 年中把房地产推上了高峰，在这种情况下，国家又开始出台严厉的调控政策，房地产经历了冰火两层天，2011 年进入了调整年，房地产相对比较平稳，随着调控措施的落实和经济的发展，房地产整体上是稳步上升的。业内人士认为，房地产市场已经整体好转。据中原研究中心监测的数据显示，2012 年 9 月，十大标杆房企总销售面积约 560 万平方米，从销售金额来看，前 9 月，销售前三的房企分别是万科、保利和中海，其销售金额分别为 963 亿元、756 亿元、747 亿元。从销售金额上来看，这些房企平均完成了全年八成的任务，其中恒大地产在销售面积上位居第一。但是从销售面积来看，前三的房企分别是恒大、万科和保利。
国家对全国 70 个大中城市房屋销售价格统计，都呈现上涨。2012 至今年一线城市涨幅较大，是否引起新的严厉调控还要看国家整体经济的发展情况，但是城镇化是国家发展基本政策不变，房地产的发展在大环境下向好是肯定的。
3．2012 年肇庆市房地产行业分析
肇庆市房地产起步比较晚，价格处于较低的水平，但是随着广佛肇一体化规划的实施，城际轨道交通的建设，肇庆市成为广州后花园地位越来越明显，根据我们几年来对肇庆房博会的追踪调查，数据分析表明越来越多的本地刚性需求看好鼎湖板块，珠三角投资型买家和北方移民型买家的加入，使得肇庆市鼎湖区房地产成为投资和居住的热土。市场被看好，虽然房价不断上扬，但我们在调查中发现仍有超过 60%受访者人为房价还将继续上涨；随着经济文化的交流，肇庆市民的视野变的开阔，他们的住房观念开始改变，高素质、高品位的楼盘受到亲睐；地段仍然是受访者购房时主要考虑的首要因素，购房目的认选率最高的是改善目前的居住环境。肇庆本土实力品牌企业不多，产品创新能力有待加强。具体分析如下：
1．市场发展后劲强烈，社会各界看好房价继续上扬A．调查显示，现场成交价格与受访者预期可以接受的心里价格存在较大差距B．房价稳定上扬，购房风险被消化C．刚性需求与观望情绪并存2．银行按揭仍是主要付款方式，一次性付款多彰显肇庆居民购买力3．住房观念悄然改变，高素质、高品味楼盘受亲睐A．高素质的一手楼成首选B．“花钱买服务”的住房观念被接受C．功能要求越来越丰富，小高层、现代欧式风格最受欢迎。
4．管理人员、教师、国企员工成购房主力，改善居住条件为购房首要目的
A．管理人员、各类专业技术人员、教师、国企员工成购房主力B．改善居住条件成购房的首要原因C．适用紧凑的三房单位受热捧
5．鼎湖区房地产概况
鼎湖区近几年依托沼气新区地位的确立、几大交通枢纽建设完成和鼎湖山优美的自然景观，房地产开发如火如荼，商品楼盘主要有鼎湖森邻、尚悦峰景、绿洲清庭、曼谷、天湖丽景、帝景名筑、帝豪花园、汇景园、世纪雅苑、山水居、鼎峰（在建待售）、富力花园（在建待售）等，这些楼盘在规划上都存在建设密度大、小区环境绿化面积小，不注重园林设计布局和投入，均具有一定的局限性，在这给本项目的开发提供有利的条件。
本项目的开发必须克服其他楼盘的缺点，在规划设计上下功夫。项目规划成环境优美，给住户有一种人在山水公园里生活的体验感觉。在物业管理上引进酒店式管家模式，结合小区配套休闲会所和商业超市等设施，生活便利，不假外求，给住户一种高品质生活的新选择。
肇庆市房地产发展虽然受政府调控影响，但是肇庆房地产起步较晚，房价还处于低谷，在广佛肇同城一体化、肇庆新区地位确立和各种基础设施开工建设等大投入的利好政策，房地产业整体是比较稳定的，呈稳步上升的态势，“鼎湖明轩”房地产项目的开发是适逢时宜的。
肇庆市房地产的需求：我们通过市场问卷形式调查，大约是本市客户占 60%左右，外地客户占 40%左右，其中本地客户以端洲区占 60%左右，鼎湖区客户则以首次置业的居民为主，外地客户以广州和珠三角客户为主。
