第一章 绪论
1.1 研究背景
作为一种房地产形式，商业地产区别于住宅地产，它将地产与商业结合，对地产实施深加工和再生产，通过商业经营使地产升值。近几年，随着商业地产热逐渐升温，越来越受到社会各界的关注和追捧。
在我国改革开放后，商业地产才具有真正意义上的出现和发展。纵观其发展历程，可以分为四个阶段：第一阶段是 20 世纪 80 年代以前的配套商业建设阶段，该阶段主要满足居民需求为主导；第二阶段是 20 世纪 80 年代末和 90 年代初的城市商业发展阶段，该阶段政府为主导；第三阶段是 20 世纪 90 年代初到 90 年代中期的商业规模扩张阶段，该阶段以商业经营者为主导；第四阶段是 20 世纪90 年代后期到 21 世纪以来的商业地产开发阶段，该阶段以地产开发商为主导。从 2000 年，由北京、上海和广州等经济繁荣地区兴起，商业地产迅速蔓延到全国各个地区。
2010 年 4 月，针对一度高涨几近失控的住房市场，国家密集出台了一系列住宅房地产新政，包括：提高二套房首付至五成；三套及以上住房贷款暂停发放。
10 月“限购”令的实行，以及一连串的大举措在全国各大城市的迅速展，明显抑制住了住宅房地产的旺盛，原本打算投资住宅的资金纷纷转向投向到受房地产新政影响较小的商业地产领域。国家统计局的数据显示：2009 年全国住宅用房完成投资 25613 亿元，同比增长 14.1%，商业营业用房完成投资 4180 亿元，同比增长 24.6%；2010 年全国住宅用房完成投资 34026 亿元，同比增长 32.8%，商业营业用房完成投资 5648 亿元，同比增长 35.1%；2011 年全国住宅用房完成投资 44319 亿元，同比增长 30.3%，商业营业用房完成投资 7424 亿元，同比增长31.4%。可以看出，无论从投资完成额上，商业地产的发展都超过了全国房地产完成开发投资和住宅投资完成额的水平。目前商业地产已经成为我国新的房地产投资热点，引起了各界人士的高度关注。
在迅速发展的同时，商业地产不可避免的存在着较高的风险。据统计，全国250 个城市的商业地产入住率和招商成功率只能达到 40%左右，所以商业地产是“四高”行业，即高投入、高贡献、高回报和高风险。主要表现为：
（1）供求失衡。由于住宅市场被政策强势打压，房地产企业转向商业地产已成为一种趋势，这就需要在开发之前进行深入的市场定位，研究潜藏着有着巨大机遇的商业市场暗藏的风险。一旦市场信息不灵，分析不到位，就会形成重开发，供过于求，造成空置率的迅速上升，从而导致同质竞争，资源极大浪费。
（2）盲目立项。在住宅市场受压后，一些房地产企业跟风盲目投资商业地产，由于缺乏商业地产投资和立项的经验，他们依据以往开发房地产的经验，拍脑袋定板，缺乏专业化，定位不科学，没有考虑商业项目的后期经营，将会造成商业项目上马后难以维持的窘境。
（3）非专业化开发。在我国很多从事商业地产开发的企业都是由住宅开发转型，他们没有经过专业的科学的定位，往往把住宅开发模式搬到商业地产的开发中，商业地产开发后主要用于出售而非出租，无法形成专业化管理，造成管理混乱，租金虚高，最后导致开发商短期获利而运营商却无法持续经营的局面。
我国商业地产起步较晚，相关政策和理论还不够完善，针对以上情况理论研究相对缺乏，此外商业地产开发决策随意性较强，缺乏专门的经营人才，都造成的商业地产的开发存在着很大的不确定性，所以对商业地产风险进行研究和探讨，对于商业地产规避风险，顺利运营非常重要。
1.2 研究意义
有效地识别和防范商业地产项目风险，能够减少房地产企业项目运营风险，提高企业社会效益和经济效益；能够完善政府房地产政策，从而建立稳定和繁荣的商业地产市场，因此商业地产项目风险研究对于政府、开发商和商户来说，具有重要的现实和经济意义。
首先有利于提高房地产企业的经济效益。商业地产开发涉及风险因素众多，有效识别商业地产风险的本质，能够使房地产企业优化项目投资决策，建立科学的项目风险识别和防范机制，以最小成本获取风险管理最大效果，适应充满变数和不确定的社会、政治以及经济环境，避免因风险识别不足而产生的决策失误，从而对房地产企业因支付各种资金赔偿造成巨大财务冲击，减少风险造成的损失，保障企业生产经营的稳定，提高房地产企业的经济效益。
其次为政府制定房地产政策提供决策依据。作为房地产市场的管理者，政府要对房地产和商业地产市场有一个清晰的认识，规划城市布局，宏观调控商业地产市场，规范市场，打击投机，避免投资过热，有效地管理房地产市场，必须对商业地产风险有一个系统的认识，才能制定相关政策和法律，最终促进房地产业持续、健康和快速的发展。
最后为商户提供经营保障，树立社会形象。有效识别商业地产风险，能够帮助房地产企业完善风险识别和防范体系，改善与商户的关系，能够更好地消除商户的后顾之忧，为商户提供经营保障，扩大企业美誉度，同时也有助于企业更好的履行社会责任，增加社会信赖度。
1.3 本文研究内容
本文以中国的购物中心作为研究对象，通过分析商业地产投资过程中可能出现的风险，使商业地产投资企业能够采取合理措施，规避风险，减少企业损失，提高企业经济效益。本文确定的研究问题主要有以下几点：
（1）在商业地产的投资经营中，一般会面临哪些风险因素？
（2）如何识别和确认这些风险因素？
（3）如何有效引导和防范这些风险因素？
为解决这三个问题，本文的研究内容结构如图 1-1 所示：
研究内容主要包括六章：
第一章是绪论。阐明本文研究的背景，包括商业地产目前的发展现状，提出本文研究的问题，确定研究意义；阐述本文研究内容和研究方法；介绍本文的技术路线。
第二章是相关理论研究。包括理论基础研究和方法研究，主要对研究涉及的相关概念在现有研究的基础上进行界定，对已有的风险识别和防范的方法进行综述，奠定了研究的理论基础。
第三章是我国商业地产的概述。主要包括商业地产的定义、我国商业地产的发展现状及未来趋势，从而明确研究的应用背景。
第四章是我国商业地产主要风险要素、应对策略。对我国商业地产项目的风险因素进行识别，然后对商业地产项目风险产生的原因进行分析，最后提出风险应对策略。
第五章是案例分析。结合商业地产的投资进程，就宝岛广场具体项目，采用研究方法，识别、分析了宝岛广场项目投资计划中存在的风险因素，同时也提出了相应的风险防范的策略。
第六章是本文的结论部分。对本文的研究结论和展望进行了总结。
1.4 研究方法
本文的主要研究方法如下：
（1）文献分析
本文通过阅读大量有关商业地产项目风险的文献，结合作者对运作商业地产项目的相关经验，对商业地产项目风险因素进行分析，去伪存真，最终得到商业地产项目可能存在的风险，为下一阶段研究的进行做准备。
（2）实证研究
本文以实证研究方法为主要方法，根据宝岛广场商业地产项目的特点，使用SWOT 分析方法识别其可能存在的风险因素，针对这些因素提出防范措施。
1.5 研究技术路线
本文以宝岛广场商业地产项目为研究对象，系统分析了宝岛广场商业地产项目存在的风险，并有针对性地制定风险防范措施。本文的研究思路是提出问题、分析问题与解决问题，具体如图 1-2 所示。
首先，从我国房地产业的现实背景和运行环境提出本文的研究问题，确定商业地产购物中心的项目风险识别、确认和防范的理论分析框架。
其次，根据理论分析框架，从宝岛广场商业地产项目风险识别、确认与控制三个方面，层层递进，互为依托，分析所研究问题。
最后归纳本文研究结论。
