第二章 理论基础研究
2.1 国内外文献研究综述
2.1.1 国外文献综述
美国学者A.M. Willet的博士论文《风险与保险的经济理论》对风险进行了最早的定义，1983 年日本学者武井勋在其《风险理论》着作中，明确了风险的定义应该包涵风险是客观存在的、风险与不确定性存在差异、风险能够被测算三个基本要素，目前各个领域都对风险进行了定义[ 1]。
对于风险识别，1921 年Marshall在《企业管理》一书中提出了Administrationof Risk-Bearing（风险负担管理）的观点，并对风险处理方法进行了讨论。同年，美国经济学家F.Knight提出“任何利润都与不确定性有关”的观点，一直影响至今[ 2]。
国外各种风险分析技术方法得到越来越广泛的应用。将风险研究应用于房地产方面，国外始于 20 世纪 30 年代，当时美国一些学者探索研究了房地产建设和使用过程中风险管理应用的可行性，后来美国Treybor等人构建风险评价模型分析房地产开发企业的风险[ 3]。
风险分析在房地产投资分析可行性研究以 1960 年为界划分为两个阶段：
1960 年以前，风险分析在房地产投资分析可行性研究主要采用传统的财会分析方法，如风险调查法和敏感分析和成本——效益分析等，但是这些方法简化了风险问题本身存在的相关性和复杂性，从而限制了这些方法在实际中的应用；1960年以后，风险分析在房地产投资分析可行性研究中引入了决策树法、模拟法、概率分布法、数理方法和随机网络法等工程管理方法，这些方法大大增加了风险分析方法解决实际问题的能力[ 4]，目前在从事房地产市场分析、估价和咨询时，常常使用工程管理方法与手段分析风险，以帮助房地产投资者规避投资风险[ 5]。
近三十年来，房地产风险的研究成果主要集中在风险衡量、风险分析与防范等领域，包括：Wurkzebach在分析了房地产投资风险，并对克林顿实行的经济政策，以及新税法实施对美国商业地产投资可能造成的影响进行了探讨[ 6]；Roger.P.Sindt对房地产投资行为的基础进行了探讨，确定了一些房地产投资分析适于原则，并归纳了可能影响房地产投资的一些因素，如货币时间价值、融资情况以及外部投资环境的变化等等，确定房地产企业投资方案[ 7]；Gaylon.E.Greer和Phillip.T.Kolbe采用一些房地产投资决策方法研究对房地产投资决策问题进行了研究[ 8]；Joseph.L.Pagliari主要对房地产投资组合问题进行了研究[ 9]；David.Spaulding与Peter.Jovanovic主要探讨了房地产项目投资风险的识别、评价和防范等方面的内容[ 10]；Austin.J.Jaffe采用定性与定量相结合的方法对回报与风险的关系进行了阐述，并对房地产投资决策的原则进行了阐述[ 11]；盖伦.E.格里尔在《房地产投资决策分析》一书中主要研究了房地产投资存在的风险，应用概率分析方法对房地产风险进行了研究，并且认为风险应该定义为偏离预期值的概率[ 12]。
目前，国外对商业地产理论做了大量的研究，形成了较为完善的商业地产理论体系，包括商圈理论、商业区位选择理论和消费者行为空间理论等[ 13]。如Gregory. H.Chun分析了销售额与租金水平两者之间的关系[ 14]；Sotiris和Tsolacos通过构建模型对英国商业地产未来的租金水平进行了预测[ 15]；Benjamin借助于金融租借理论分析和预测购物中心投资收益[ 16]；J.R. Knight和T.H.Park分析了包括投资者、经营者、开发商和消费者等商业地产价值链中存在的主体，在这个价值链中，投资者、经营者和开发商共同创造了价值，消费者消费活动最终实现这种价值；Stuart Gabriel等认为社会整体经济水平的提高，人们的消费观念和购买力的提高，最终营造了商业地产成为开发热点的原因；Kelley Deborah L. Brett通过对金融风险的测算和商业地产市场中的基本指标预测商业地产市场发展的前景，提出一些理论性的建议。
综上所述，国外关于商业地产的研究已经达到了一个较高的水平，产生了很多的研究成果，对于我国商业地产风险的研究，这具有非常重要的借鉴意义。
2.1.2 国内文献综述
对于风险问题的研究我国起步很晚，对风险评价方法的研究，大多数是从国外引用借鉴或者通过改进，从而应用于不同领域[ 17]。目前我国对风险分析的研究范围很广，包括：赵恒峰，邱菀华和王新哲运用模糊综合评价法分析风险因子[ 18]；戴树和研究了风险控制与管理中存在的人因失误；何广平和马国顺依据数学定义了组合投资风险中的一种新的风险定义[ 19]；常建娥和蒋太立运用层次分析法确定权重，总结了层次分析法确定权重的基本步骤；陈建新和罗伟其等人对层次分析法中判断矩阵的一致性检验进行了研究，给出了度量的新的参考标准；刘涛和孟晓谕运用改进灰关联分析法构建综合风险评价模型，总结了改进灰色关联分析方法构建模型的基本步骤；胡守忠和顾建勤分析了模糊综合评价法，提出了模糊综合评价模型构建的条件。
目前我国房地产风险的研究重点主要集中于风险的识别、防范和投资决策，包括：陈佑启等编着的《房地产投资风险管理及经营决策方法》，论述了如何对于房地产投资风险进行管理，以及进行决策等方面的内容[ 20]；于川等编着《风险经济学导论》，对于风险经济进行了论述[ 21]；李启明等编着的《房地产投资风险决策》也对于房地产的投资存在的风险及管理进行了阐述[ 22]；陈琳和潘蜀健等编着的《房地产项目投资》分析了房地产投资过程中的一些风险以及注意事项[ 23]；俞明轩和丰雷编着的《房地产投资分析》则对房地产的投资分析进行了论述[ 24]；杜海鹏主编的《房地产投资风险与防范》关注于房地产投资风险的分析与防范[ 25]；胡晓龙主编的《房地产投资与分析》[ 26]；1996 年，王伟宁和李淑同把风险管理应用于房地产商业开发项目，全面和深入地对房地产开发投资风险进行了分类。
我国对商业地产的研究直到近几年才引起人们的重视，起步较晚，目前对商业地产风险的研究主要集中在两方面：一是商业地产的经营环境分析，以及投资者关注重点等分析；二是商业地产风险分析方法的研究，主要以定性分析和经验决策为主，涉及少量定量方法，如敏感性分析法、盈亏平衡分析法等，这些方法以房地产项目是否赢利作为判断标准来检验财务指标是否存在风险，它们对分析和管理风险的作用不大；此外，商业地产风险分析还借鉴了其他行业一些方法，如运用混沌经济模型控制房地产投资，用正态分布图像法计算房地产投资净现值风险等[ 27]。
关于商业地产风险的研究，包括：黄建斌对于在商业地产项目中，商业管理对于具有重要的作用，商业地产解决资金缺乏的根本途径是房地产投资信托基金[ 28]；陈世杰分析了我国商业地产可能存在的风险，并据其构建商业地产风险评价指标体系，运用人工神经网络模型结合商业地产风险评价指标体系对商业地产的风险进行分析[ 29]；顾莹莹站在开发商的角度，利用风险管理理论全面系统识别了我国商业地产存在的风险，构建了商业地产风险评价指标，并运对指标赋予权重，构建模糊综合评价模型对商业地产开发中的风险进行了评价[ 30]；张飙以全面风险管理体系为依据，全面对商业地产项目存在的风险进行了论述[ 31]；李翔构建模糊综合评价模型利用指标体系评价商业地产项目的风险[ 32]；杨福涛根据我国商业地产发展的实际，依据风险管理理论构建我国商业地产风险评价指标体系，同样构建模糊综合评价模型对商业地产项目风险进行评价[ 33]；陶华通过深入了解商业地产项目运作的特点和项目风险管理实际，构建商业地产风险管理成熟度模型[ 34]。
综上所述，国内关于商业房地产风险的研究处于初期阶段，国内专门论述商业地产风险的着作还很少，还没有形成完整的风险识别体系，缺少对商业地产风险与住宅地产风险的差异性研究，风险评价方法缺乏对评价对象与评价方法的合理性和适用性分析。
2.2 项目风险概述
2.2.1 项目的概念
人类活动的专业化分工促进项目活动的产生，所以对于项目的概念，能够从许多角度进行定义，但一般来说，项目是指许多相关有限工作的总称，但是这些相关有限工作必须要求在一定时间内，使用一定预算，并且要完成一系列预期目标，含义有三层[ 35]：
（1）项目是一项有特定时间，特定目标要求的，需要一定人力物力完成的未完成任务。
（2）必须利用预算内的资源，使用一定的人力达成预期目标。
（3）要满足一定指标的要求，才能确定完成任务。
2.2.2 风险的概念
在现实生活中，风险往往是客观存的并且是非常普遍的现象，虽然普遍存在，但是要从理论角度下一个科学定义界定风险其实并不容易，这就造成了不论是经济学家、决策理论家、保险学者以及统计学家都各自从本领域出发，界定了不同的风险概念，所以到目前，尚无适用于各个研究领域一致公认的风险定义。对于风险人们往往理解为“损失或伤害的可能性”或者“可能出现的问题”。关于风险的定义目前主要有几种代表性的观点，如表 2-1 所示：
从表 2-1 可以看出，风险之所以成为风险，它具有两方面的内涵：一是风险后果的不确定性，既可能带来威胁，也可能带来机会；二是风险带来的后果造成损失具有不确定性。
2.2.3 项目风险管理
项目风险管理是为了最好地达到项目的目标，识别、评价、控制风险的一种综合性的管理活动。在执行过程中，项目风险管理可以简化为风险识别、风险评价、制定应对措施三个主要过程。
项目风险管理是在项目进行的全过程中，对于影响项目的进程、效率、效益、目标等一系列不确定因素的管理，包括对外部环境因素与内部因素的管理，也包括对主观因素与客观因素、理性因素与感性因素的管理。本文将上述风险因素归类成四类行业风险，即市场风险、政策风险、经营风险和财务风险，从宏观到微观、由大及小地进行商业地产项目的风险识别与评价，随后有针对性的提出风险的控制措施，系统地论述了商业地产项目的风险管理过程。
2.3 项目风险识别和评价的方法
2.3.1 专家调查法
专家调查法是借鉴各个领域专家的学习和经验，从主观上确定项目可能存在的各种潜在风险，并分析与估计风险的后果。这种方法适用于在风险分析过程中，由于缺乏足够原始资料，不能对数据进行统计的情形，但是这种方法有其缺陷，它比较容易受到个人心理的影响。专家调查法用途较广的方法有头脑风暴法和德尔菲法。
头脑风暴法是指召集科研能力突出和知识修养较高的专门人才对存在的问题集体进行讨论，在讨论的过程中，彼此启发，相互弥补知识缺陷，从而尽可能多的产生设想和方案，然后连续分析这些提出的设想和方案，最终确定各方接受的客观的切实可行的方案。头脑风暴法有其局限性，它实施的成本较高，并且对参与者有较高的要求，否则实施的效果会受到影响。
德尔菲法根据预先设定的系统程序，邀请领域内的专家对项目风险匿名发表意见，然后对这些意见收集整理，如果意见不一致，将结果反馈给专家，然后再收集，在整理，经过多轮，直至多有参与的专家看法基本一致，并将其作为风险识别的结果。
德尔菲法能够避免头脑风暴法讨论时出现的随声附和或固执己见的弊病，某种意义上讲它具有一定的客观性。由于专家的经验不可避免具有主观性，所以德尔菲法有一定的局限性。
2.3.2 SWOT 分析法
（1）SWOT 分析法
SWOT 分析法又称态势分析法，是由美国旧金山大学教授韦里克于 20 世纪80 年代初由提出的，经常用于企业战略和竞争对手分析等情形。SWOT 分析法中的 S 代表 Strengths（优势），W 代表 Weaknesses（劣势），O 代表 Opportunities（机会），T 代表 Threats（威胁），所以 SWOT 分析法就是把组织内外环境所形成的机会、风险、优势和劣势结合起来进行分析，以确定适合本组织真实情况的经营战略。
从某种意义上来说，SWOT 分析方法应该属于企业内部分析方法，即企业根据自身既定内在条件进行分析，SWOT 分析有形成的基础，因为按照企业竞争战略，战略应是一个企业“可能做的”（即环境的机会和威胁）和“能够做的”（即组织的强项和弱项）的有机组合。
（2）SWOT 分析法主要特征
SWOT 分析法特点是结构化和系统性。从结构化来讲，形式上 SWOT 分析法为构造 SWOT 结构矩阵，并且赋予矩阵不同区域不同分析意义；内容上 SWOT分析法的主要理论认为从结构分析入手分析企业的内部资源和外部环境。此外，在 20 世纪 60 年代 SWOT 诞生之前，已经有人提出 SWOT 分析中涉及的内部优势、劣势，外部机会和威胁，但是只是都对它们进行孤立的分析。所以 SWOT方法的主要贡献就在于将这些似乎独立的因素相互匹配，用系统的思想综合分析，使得企业能够制定更加科学全面的战略计划。
（3）SWOT 分析法步骤
第一步：分析因素。企业运用各种调查研究方法，对企业所处的各种环境因素进行分析，即内部能力因素和外部环境因素。内部能力因素包括优势因素和弱点因素，是指在企业发展过程中，其自身存在的积极因素和消极因素，所以内部能力因素属于主动因素。外部环境因素是指机会因素和威胁因素，在企业发展过程中，直接影响企业发展的外部环境中的有利和不利因素，所以外部环境因素属于客观因素。在调查分析企业这些这些因素时，不但要充分考虑企业的历史与现状，还要考虑企业未来发展。
第二步：构造矩阵。将调查得出的内部能力因素和外部环境因素按照它们的轻重缓急或影响程度进行排序，构造 SWOT 矩阵。在构造矩阵过程中，要将直接的、大量的、迫切的、重要的和久远的影响因素优先排列出来，而将那些间接的、少许的、不急的、次要的和短暂的影响因素在后面排列。
第三步：制定计划。环境因素分析和 SWOT 矩阵构造完成后，要制定相应的行动计划。基本思路是：利用机会因素，发挥优势因素，克服弱点因素，化解威胁因素。将各种因素排列与考虑，并相互加以组合，确定企业未来发展的对策选择。
2.3.3 项目风险评价的方法
项目风险评价是指要求进行分析以确定发生问题的可能性以及由其发生而产生的结果，其目的在于找出风险产生的原因，衡量其结果和风险大小(等级)，并按上述方法进行风险大小的排序。项目风险评价分为项目前评价和项目中评价，两部分都包含有风险评价的内容。在项目前评价中，风险评价是指项目上马以前，对项目环境风险的预测和评价，包括市场风险、政策风险、经营风险、财务风险，是项目可行性研究的一个组成部分。本文主要探讨项目前评价阶段的风险评价问题，因为对于商业地产项目的投资经营，正式上马项目之前，前期的规划是重中之重，它是整个商业地产项目的投资、开发、经营的整个链条中最重要的环节，决定了商业地产项目能否成功的根本，只有商业规划的科学合理，风险因素考虑的周全，风险规避措施系统到位，才能正式进行商业项目的投资与开发，否则就会造成投资开发的巨大成本浪费，因为商业经营的难度大、风险高的特性，后期调整的难度巨大；同时，只有商业规划的科目合理，目标清晰，后期商业经营按照既定的商业规划严格开展，才能规避系统的经营风险，不至于面临巨大的经营调整风险。
2.4 项目风险控制的方法
项目风险控制就是根据风险识别和风险评价，确定项目可能出现的各种风险及其后果严重程度，并针对项目风险制定和实施相应的风险措施。风险控制方法的确定受到很多因素的影响，比如风险性质、外部环境的制约、管理者对风险的喜好等等，风险控制方法包括：一是回避，识别和评估风险后，为了防止风险的影响，对风险可能发生的场所和路径尽量避开；二是风险分散，使风险承担主体多样化，尽量降低风险的影响；三是风险转移，采取措施将风险的全部或者一部分转移，降低风险的影响；四是风险自担，就是做好准备，无论风险的影响如何，都由自身承担。
风险的回避是指识别和评估风险后，为免受风险影响尽量规避可能造成损失的风险事件，从而降低损失。风险回避包括完全风险回避和部分风险回避。
风险分散介于风险承担和风险转移之间，是指识别和评估风险后，尽量使原来一个主体承担转化为几个主体承担，广泛化风险承担主体，从而降低风险损失。
转移风险是指在指识别和评估风险后，主体不变，但是风险承担主体可以由其他主体承担，比如说保险公司。
风险自留是指充分考虑自身的情况，以及承担风险可能带来的后果做好应对风险准备。风险自留的措施有尽量防止损失和减少损失，以及自我保险等。
在现实生活中，风险控制往往是多种措施的组合。本文根据风险识别、评价的结果，综合应用风险控制方法。在项目风险的识别中，SWOT 的实施不但要求清楚认识项目强弱势，而且清楚认识潜在的风险和自身对风险的抵御能力；同时判断项目外部环境和威胁，在此基础上，制定项目的风险应对策略。
