第一章绪论
1.1 问题的提出
1.1.1 社会背景
20世纪中叶以来,随着经济、政治、科技、医药、环境等因素的发展与变化,中国人口的平均寿命开始显着延长。据世界卫生组织2013年发布的数据:截至2011年末,全球平均预期寿命从1990年的64岁增加到2011年的70岁,而中国人口的平均寿命为76岁,已超过全球平均水平。人口平均寿命的延长是社会平稳发展和现代文明进步的标志之一,但同时也会不可避免地引发社会“老龄化”及其相关问题。其中最为现实问题主要体现在由于寿命难以准确预估,因此人们必须在逐步老去的过程中积累足够的财富或者实施有效的投资方案以应对逐步增长的老年期开支,否则将产生所谓“长寿风险”。长寿风险又可以分为个体长寿风险和总体长寿风险两类,总体长寿风险亦称为聚合长寿风险,是指一个群体的平均生存年限超过了预期的年限并由此带来开支缺口,因此,随着人口寿命的增长以及老龄化的不断加深,聚合长寿风险成为全球社会都必须面对的风险。
按联合国对老龄化社会划分标准:“某一地区65岁以上老人占当地人口比例达到7%”,中国的老龄化比例已于2000年达到6.96%,初步进入老龄化社会;截至2012年,这一比例已上升至9.40% (民政部《2012年社会服务发展统计公报》,2013年6月19日),基于中国庞大的人口基数,这一数据变化所代表的人口绝对值增长是极为可观的,也反映出中国社会老龄化的速度正在不断加快。另一方面,中国社会老龄化还面临着与美国、加拿大、日本、台湾等国家和地区相比更为严峻的挑战,即从上世纪70年代末开始推行的计划生育政策,尤其是其中的独生子女政策所造成的城市人口出生率降低、老龄人口比例快速增长,以及老年抚养比持续升高等突出问题,因此人口老龄化程度的不断加深,不仅标志着中国的在全球具有显着优势的人口红利的丧失,还将进一步对中国经济与社会的持续健康发展造成多方面的消极影响。据权威部门测算,中国的人口红利顶峰已在2013年到来,并将在短暂的平台期后呈现缓慢下降的趋势。由此所带来的社会养老压力增加、人口红利丧失导致的人力资源规模萎缩、投资和资本存量的增速持续下滑、公共债务规模扩大,以及整体经济增长缓慢乃至停滞等现象将是中国社会能否实现持续平稳发展所无法回避的重要问题。
1. 1.2 市场背景
老龄化对我国现有的多个行业都将产生直接或间接的影响,其中房地产行业也将受到明显影响。有观点认为:进入老龄化社会后,对住宅具有实际购买需求和能力的人口数量将快速减少,因此商品住宅市场将出现萎缩;老龄群体消费能力的降低和消费结构的改变也会对购物中心、物流园区等零售和仓储物业市场造成冲击;最后,最为直观的影响还体现在写字楼和工业园区——老龄社会是否还有足够的工作人口能填满这些楼宇?中国房地产行业是否将随着中国人口的衰老一并进入衰退?
本人作为房地产市场研究人员,在日常对市场的分析过程中深切感受到“人口”的确是中国房地产业至今约三十五年快速发展的推动力之一,尤其是我国庞大的人口红利、快速增长城市人口和逐步呈现的高净值人群等具体因素则针对房地产市场不同的层面提供了有效助推。那么正如前文提到,中国已进入老龄化社会,人口红利即将完全消失,因此房地产业或将失去此前人口因素所提供的支撑,是否就将进入衰退阶段?其实从社会的纵向发展来看,周期性的老龄化是难以避免的,因此人口结构的转变而引发房地产市场需求的转变亦是必然的发展趋势,并且从目前市场的自我调节趋势和政府出台的政策指导方向来看,针对老龄化问题,房地产从业者和相关政府部门正进行着多方面的应对和尝试,其中“养老地产”的诞生和发展便是房地产业通过细分和创新产品来积极适应市场需求转变的表现。
养老地产是指针对老年人和处于退休准备期老年人的特定需求所设计和开发的房地产产品,是常规房地产市场中更为细化并且极具潜力的一个子市场。因此尽管社会老龄化无法逆转,但如果房地产从业者能深入研究老龄人口的需求并提供与之相契合的产品,那么我国曾经为传统房地产市场发展提供了有效动力的庞大群体很有可能将再次为养老地产市场提供支撑。
此外,养老地产对于社会层面的意义则在于,其尽管是一种具有商业属性的盈利性的房地产产品,但从美国、日本等国家的发展历程来看,良性运作的养老地产项目可有效地满足一部分中高端老龄人口的养老需求,在一定程度上减轻社会整体养老负担,降低老龄化对社会和经济发展的消极影响。
1.1.3 政策背景
从宏观层面概括,中国社会的老龄化进程在全球范围内都具有独特性,来自各方面的挑战无论是相对发达国家还是发展中国家都更为严峻:一方面,受50至60年代出生的人口基数大,而80年代计划生育政策实施后人口增长率锐减等因素导致中国的老龄化进程速度非常快,老龄人口抚养率、空巢家庭数量增长迅速,同时随着医药科技的进步,老龄人群的高龄化趋势非常明显;另一方面,中国的经济发展起点较低,尽管近年来增长速度备受瞩目,但受制于庞大的人口基数,人均各项经济指标仍然处于世界中低水平,由此形成我国老龄化社会独有的“未富先老”状况。因此对于中国政府和各养老事业的参与者来说,直面现实同时积极寻求方法应对“中国式老龄化”,已经不仅是一个单纯的人口学或社会学课题,而是关乎国家政治经济发展和社会稳定和谐的综合课题。
根据2011年9月中国民政部副部长窦玉沛在哈佛大学关于中国老龄化问题的演讲可了解到:自2000年初步进入老龄化社会以来,我国政府已从以下四个主耍方面推出了相应措施:
首先,在保障模式上,坚持资金保障和服务保障相结合。资金保障方面,目前己经和正在构建社会保障制度特别是养老保险和医疗保险;服务保障方面,则致力于构建一个以居家为基础,社区为依托,养老机构为支撑的服务保障网络。
其次,在推进中国的养老服务体系建设方面,坚持政府主导、社会参与、市场运作。政府主导职责包括:制定发展规划,制定管理规范,制定准入、运营、退出机制和加强监管;以及加大投入,建立更多公办养老机构。同时政府还出台了多项优惠政策,包括在土地使用、税收优惠、用水、用电、用气等方面,以激励民间资本和社会力量投资发展养老服务业。此外则是强调市场运作,鼓励投资者采取市场化的方式,发展高端养老服务产业。
第三,在行业管理方面,坚持规范化、标准化、信息化的发展目标。其中规范化要求,主要是对现有社会养老体系中老年权益保护方面的缺失进行了补充和完善,以及对养老服务行业准入、运营、退出等关键环节面逐步制定有效、可行的管理约束制度。标准化,主要是对包括老年人服务、护理、康复和老年人营养、饮食以及老年人安全、卫生等专业养老服务全过程中各个环节均要制定一系列可执行且可检验的标准,用以指导和评估养老服务机构的开展服务。信息化建设则主要体现在建设养老服务的行业管理信息系统,以及社区养老服务机构依托电话、网络等信息平台,购买或分配服务等方面。
第四,在养老服务队伍建设方面,坚持职业化、专业化的引导方向,从而不断为这一行业输送各层次的专业人员。为此,由民政部直接管理的院校已经先行开展了上述教育和专业培训课程,同时部分相关高等院校也正在民政部指导下开设老年人医学、老年人营养学、老年人心理学、老年人护理学等多方面的专业学历教育;此外,国内多个城市还将通过正在推进的在职培训和职业资格制度,建立起一支适应为老年人提供服务的专业化队伍。此外,社区志愿服务、互帮互助等服务老龄人口的形式也正普遍开展。(窦玉沛,2011年9月,中国应对老龄化的新政策——民政部窦玉沛副部长在美国哈佛大学肯尼迪政府管理学院的演讲)最近于2013年9月6日发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》又进一步从行业引导、土地供应、税费优惠、人才培养、融资渠道等方面对促进养老产业的发展释放了积极的政策面信号。
然而,必须注意的是,各级政府虽然对养老产业的整体发展持鼓励和促进态度,但针对具有商业盈利属性的养老地产领域,尚未有具体可执行的鼓励或约束措施,因此这一领域的市场参与者的发展策略和方向仍处于探索阶段,难以进行有深度的规范的项目开发和运作。
1. 1.4 小结
从社会层面来看,中国己进入老龄化社会,并且由于特殊的历史政策导向,未来中国老龄化加深的速度会非常迅速,社会养老压力将急剧增加,而近年来日益凸显的“空巢家庭”现象、“失独家庭”现象,以及近期宏观层面暴露出动养老金账面亏空等问题都从不同侧面反映出中国的养老问题亟待有效的解决方案。纵观美国、日本、台湾等发达国家和地区,其在一定时期内也面临过较为严峻的养老挑战,在长期、宏观的政策和人口结构调整的基础上,养老地产作为一种新兴产业为缓解养老问题产生了积极的效应。从本质上来说,养老地产实际是为社会提供养老问题解决方案的综合载体,其所包含的居住、照护、医疗,以及其他相关的硬件和服务,正契合了老年人最为迫切的需求,目标人群或政府相关机构可以通过“购买服务”的方式解决问题,在一定程度上减轻了政府和社会整体的负担。
从房地产市场层面来看,社会逐步进入老龄化,将导致传统的房地产三大板块:
住宅、商铺、写字楼面临较为明显的需求调整,甚至个别区域的某个板块将出现萎缩,这些现象都是社会周期性变化的正常反映,但是作为房地产市场中的投资商、开发商则必须迅速、准确地探索出应对策略,积极地适应市场的变化。其实从各个市场发展的轨迹都可以看出,发展机会往往蕴含在变化之中,如同“婴儿潮”所造成的家庭结构和需求变化会带动消费和住宅销售一样,“银发潮”所造成的变化也会创造新的需求和盈利机会。目前中国养老地产正处于起步阶段,受制于传统观念、市场环境和相关政策等因素,这类产品的有效盈利模式仍在探索和整合中,尚无法形成房地产市场中的一个产业增长点,但是必须要注意的是,养老地产面对的主要消费群体为65岁以上、具备良好经济基础的老年人,而当前中国社会财富主要聚集在45岁至55岁这一群体中,且这一群体出生于上世纪五十至六十年代的生育高峰期,人口基数极为庞大,因此可以预估,中国养老地产的实际需求将在未来十年内开始逐步释放,届时,能最大程度契合目标群体需求,并且已经形成有效盈利模式的项目就最有可能获得积极的市场反馈和利益回报。自2008年开始,就已经有少量开发商尝试性进入一线城市的养老地产市场,而在2012年至2013年,进入养老地产市场的开发商数量则出现爆发式增长,但在各路资本一拥而上的同时,这一市场的政策环境、准入和约束机制几乎处于空白状态,产品的全程开发运作模式、盈利模式、融资渠道等具体操作方式也正处于探索阶段,亟待业界、学界等各方人员从多个角度和层面对此进行深入研究。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
在美国、加拿大、英国、日本等老龄化程度较高、或老龄化进程较长的国家,养老地产随着其老龄化的进程已经过数十年发展从而达到了一个相对成熟的阶段,并且已有类似美国太阳城这类运营数十年的成功项目,目前欧美及日本等发达国家对养老地产的研究主要集中在以下领域:
养老资金募集方面。不管是居家养老还是机构养老,老年人必须拥有稳定的可供支配的资金才能实现,而发达国家先期进入老龄化社会时间较长,老年抚养比较高,目前包括美国在内的部分国家已暴露出公共养老金困境,因此,与公共养老金平行的商业养老保险产品和源于美国的房产“逆向按揭”产品为养老地产市场上的消费者提供了非常重要的资金来源,为应对不断深化的老龄化压力,各国仍在积极探索关于养老资金运作方面的课题。
产品的细分和完善方面。在欧美和澳大利亚等地,不仅养老地产早已成为房地产市场中的细分市场之一,在养老地产领域之内,从业者还根据不同目标受众的具体需求划分了具有针对性的产品。比如根据消费者的自理性需求、辅助性需求、护理型需求和全天候护理型需求等不同需求层次,设计并提供相对应的独立居所、辅助性居所、护理性居所及护理中心等不同类型的养老社区产品,并提供相配套的服务。
行业的规范化管理方面。在美国、澳大利亚和日本等国,政府针对养老地产的准入、管理、运作制定了非常细致、严格又可执行的行业标准及监管制度,并已经通过建立涉及建筑设施硬件、服务内容及标准以及机构管理范围和能力在内的资质评估体系,从政策面有效提升行业准入门榲,确保进入这一领域的企业具备较为雄厚的资金.实力、整合多方资源的能力和充足的人力资源储备项目运作模式方面。与我国现有的养老地产项目多由房地产幵发商或保险公司开发有所不同,大部分发达国家养老社区都采用基金运作模式,且相当数量的养老社区为上市公司,与国内普遍采用的传统房地产开发模式相比,国外模式在财务融资和项目运行上有较高的灵活性和适用性。发达国家典型的养老社区运作通常为:在上市前先发起设立私募基金,并由发起人成立管理公司管理该基金。管理公司根据行业特点、区域优势、管理经验等引进运营合作伙伴作为战略投资者,和基金成立项目公司负责养老项目的投资、开发、运营和管理(徐文杰,2011年,中国人寿集团投资养老地产市场研究)。此外,REITs模式也是发达国家较为典型的养老地产投资开发模式。
盈利模式方面。目前主要发达国家的成熟养老地产项目的盈利方式包括常规房地产开发销售收入、物业租赁收入,和养老地产项目在运营中将产生的付费服务收入、合作管理分成收入,以及长期的资产增值收入等,这几种盈利方式可单独使用,但在实际运作中更多为结合运用,而结合方式包括横向、纵向和交叉等形式。
1.2.2 国内研究现状
由于养老地产是最近十年才引发业界关注的新兴市场,因此目前国内针对这一领域的研究非常有限,尚未有系统化的深入的研究成果或具有可复制性的现实案例。因此国内现有的针对养老地产的研究现状可根据方向分为三大类:
一类是关于借鉴国外发展养老地产先进经验方面。该方面的研究大部分集中在阐述美国、英国、日本等发达国家在开发养老地产方面的具体运作方面,为我国发展养老地产提供有益借鉴。
第二类是关于我国人口老龄化趋势下养老模式的研究。该方面的研究旨是说明现阶段,我国人口老龄化日趋严重以及“四二一”家庭结构日益成为社会主体的情况下,传统的家庭养老模式已不能适应养老需求,社会化养老大势所趋,而其中养老社区以及老年公寓的发展会为缓和这一矛盾大有帮助。
第三类关于养老地产的规划设计研究。该方面的研究多是从社会学、行为心理学、建筑学、管理学和房地产业等多学科着手,针对老年人的身体及心理特征,从区位要求、无障碍设计等细节着手,对老年住宅进行规划设计,使其满足老年人的住宅诉求。
1.3 本文研究的主要内容、目标与方法
1.3.1 主要研究内容
本文第一部分首先对养老地产的内涵、特性进行定义,其后对国内外养老地产市场发展进行简单概括,并对比成都养老地产发展现状,从当地的人口年龄结构、家庭结构、养老方式等方而推估养老地产的市场需求空间。
第二部分主要从市场供应现状和政策环境方面分析了成都市养老地产市场的发展情况,其主要特点可概括为:需求快速增长、供应尚需时日、政策作用不明显。尽管目前市场供应状况和政策环境不容乐观,但目前成都市养老地产的从业者及有意进入该领域的各类机构数量正在不断增长,因此必须针对本地市场探索出完整的养老地产开发运营体系,实现产品的功能性、盈利性、社会性和可持续发展性的统一及相互促进。
第三部分重点讨论养老地产的CCRC模式,通过对这一模式从理论和技术层面的解读来寻求与成都市场契合点和可借鉴之处。
第四部分对养老地产目标受众进行分析,通过讨论这一群体的收入渠道和消费能力来预测其中有多少比例的人群可被视作养老地产的潜在客群。在探讨收入渠道部分,重点对“以房养老”制度进行了较为全面的研究,分析其理论优势和现实制约因素。
第五部分为结论及建议部分,在总结本文主要观点的基础上对研究中发现的问题提出了在现有框架下的探索性的解决建议。最后总结了在筹备和撰写本文的过程中存在的不足和未来在养老地产领域进一步的研究方向。
1.3.2 研究目标
通过对比国内外养老地产市场发展的不同背景、现状,提炼出能促进该市场健康平稳发展的关键点和可行模式。进一步对CCRC模式和成都养老地产市场以及市场上的供求双方进行分析和比对,探讨CCRC模式在成都是否具有可行性并探索具体实施方案,以及“以房养老”政策的社会效应和市场效应。
1.3.3 研究方法
文献研究法:通过收集、查阅、研究大量国内外与老龄化社会问题、养老地产开发及运营、CCRC模式研究和住宅反向抵押等课题相关的资料,在一定程度上了解了国内外在针对上述领域所进行的研究成果及现状,结合美国、日本、台湾、上海等地的养老地产开发运营经验,分析与构建适合成都市场的养老地产幵发和运营模式。
案例法:通过收集和研究国内外多个己经投入运营的养老地产项目(美国太阳城、上海亲和源老年公寓等),并与成都本地现有的正处于推广期的养老地产项目进行对比,针对成都现有项目在开发过程中可能存在的关于土地、产权、规划、管理、等方面的问题进行探讨,尝试寻求具备可行性的项目开发和管理模式。
数据统计法:通过收集并分析大量涉及宏观经济、人口及家庭结构、养老地产供求方面的数据,了解成都养老地产市场的发展现状和未来空间,并据此探讨适合本地的养老地产产品类型。
