第三章 成都市养老地产市场分析
3. 1需求分析
3.1.1人口年龄结构转变
通常某一地区或国家老龄化的程度与其社会发展阶段和经济文化水平呈正相关,即在整体人口逐渐衰老的过程中,社会财富也在不断积累,从而为老龄社会未来的消耗提供物质支撑。然而在中国,尤其在中国的西部却出现了与上述规律相悼的非常严峻的“未富先老”现象。2000年,中国65岁以上人口占总人口比例为6.96%,而同期四川省这一比例达到7.45%,位列全国各省第十位,而成都市当年这一比例则已达到7.96%,反映出四川省和成都市的老龄化程度都己明显超过了全国平均水平,甚至也超过了当年国内生产总值高于四川的广东、河南、河北等经济大省的同期老龄人口比例。
而造成这一现象的主要原因在于经济和社会因素,通常正常的社会人口年龄结构发展过程是一个逐渐经历年轻型、成年型到老年型的较长时期的转变。西方发达国家的人口转变是伴随着工业化和现代化逐步深化的渐进过程,经历了大约150多年的时间。我国则是在经济不发达的条件下进行的,且明显带有人为的痕迹(如:计划生育政策),因而经历着更加激烈的转变,人口年龄结构也发生着突变,即从相对年轻型人口结构,直接转变为相对老年化的人口结构。而在这一社会因素作用的过程中,改革开放等经济政策也同步推行,促进了市场经济逐步发展、劳动人口 0由流动,而西部地区作为全国重要的劳动力输出地,年轻人口在较长时期内都呈现向外流动的趋势;另L ?方面则是因前期相对落后的经济发展水平相对难以吸引和留住年轻人才,多方因素导致本地常住人口老龄比例增大。因而四川省和成都市的老龄化速度是在全国平均速度上又叠加了一些因地域因素而产生的特殊效应,导致老龄人口比例高于全国平均水平。
据成都市统计局数据:2000年,成都市65岁以上人口占常住人口比例为7.96%,而2010年该比例己上涨至9.71%;另据预测,从2010年起成都市65岁以上人口占常住人口的比例将保持每年至少递增0.6个百分点的发展趋势,至2024年,这一比例将突破20%,成都将逐步进入深度老龄化社会,养老形势严峻。
3. 1.2 家庭结构转变
1971年中央提出了第四个五年计划期间控制入口的自然增长率的奋斗目标,即城市降到10%。以下,农村降到15%。以下;1978年我国第一次把计划生育写入宪法,使计划生育工作的开展有了最高的法律依据。我国人口过快增长的势头得到遏制,全国人口自然增长率已从1973年的23°下降到1978年的12°。1980年9月中共中央发出《关于控制我国人口增长问题致全体共产党员、共青团员的公开信》,向全党、全国正式提出了一对夫妻只生一个孩子的要求,这是根据国家1981至2000年经济、社会发展规划要求而做出的生育政策的重大决策,也标志着独生子女政策的正式实施。
独生子女政策在城市得到了尤为严格的执行,经过逾三十年的发展,成都市的人口自然增长率从1978年的4.3%),下降至2012年的0.1%。,几乎出现人口零增长状态;此夕卜,成都市的家庭平均人口数自2000年至2011年始终低于3人/户(2013年成都市统计年鉴,成都市统计局),呈现出典型的独生子女政策效应。
受独生子女政策影响的家庭主要有两个特点:第一,祖父母、父母、子女的代际结构表现为“四二一”形式,在此形式的基础上,随着祖父母辈衰老、父母辈退休,整个家庭的赡养义务和主要经济来源都将由一名独生子女承担,养老压力异常繁重。
第二,家庭空巢期提前或延长,所谓空巢家庭是指在家庭生命周期中随着最小的子女长大,因求学、就业、结婚或其他原因离开家庭,使原有家庭进入大部分时间仅有父母两人居住或夫妇中的一人单独居住的状态。对于非独生子女家庭而言,子女之间的年龄差决定了即使一个孩子外出求学、工作也不会导致家庭立刻进入空巢期,但独生子女家庭会因为仅有的一名子女离家而使空巢期提前或延续较长时间。从理论上分析,独生子女的数量决定了未来空巢老人的数量,而目前独生子女家庭几乎是成都市家庭结构的普遍形式,加之还有少量“丁克家庭”的存在,可以预期未来必然会出现大量空晃老人群体。因此,家庭结构的转变已开始造成独生子女养老压力增大,或因身在外地无法实现赡养义务的困境,因而传统的居家养老模式也需要主动进行转变,寻求更多的社会协助和备用方案。
3.1.3 养老方式转变
成都市现有的养老方式还是家庭养老为主,部分老人则通过社区养老和机构养老等方式获得照料。家庭养老即老年人居住在家庭中,主要由具有血缘关系的家庭成员对老人提供赡养服务的养老模式。这种养老方式是中国人传统的主流养老方式,因其从经济、便利、安全等方面都具有非常明显的优势,但正如前文所提及,中国社会的家庭结构转变已经出现并将持续,因此传统的家庭养老方式面临着来自两方面的挑战,首先是现实的日常生活照料方面,这方面主要受到老人和子女的经济条件、子女居住地、子女日常生活方式等因素制约,因此空巢家庭或子女工作生活较为忙碌的家庭就难以为老人提供较好的家庭照料;另一方面的挑战则来自对老人的精神慰藉方面,当代老人基本出生于50年代至60年代初期,其中城市老人均接受过一定程度的正规教育,经历过二十年至三十年的工作期,部分老人具有良好的经济基础,因此与其父辈相比,这一群体对老年生活中精神领域方面的要求更高,而现有的家庭结构和生活方式则很难填补老人心理、精神方面的需求。所以在无法得到良好生活照料或精神慰藉的情况下,一些老人及其子女选择了社区养老方式提供辅助照料,或者直接住进养老机构,接受全天候养老服务。
社区养老是近年来逐渐推行并规范的一种辅助式养老服务,即老人居住在家中,由社会团体或社区服务机构来提供照护服务的一种养老方式。居家养老服务的主要内容包括基本生活照料、休闲娱乐设施支持等,其中部分内容为有偿服务。居家养老服务的提供者主要有:养老服务机构、社区服务团队、志愿者等。采用这种养老方式的老人可居住在熟悉的环境中,保持常规社交活动,老人的安全感、归属感等心理感受能得到保障,但对于失能、失智或有突发疾病风险的老人,这种方式则无法进行完善的照护。
机构养老,即将老人集中在专门的养老机构中生活的模式,传统的养老院在中国己有五十多年的发展历史,早期这类机构主要是为无经济来源、无劳动能力、无赡养人的“三无老人”提供基本的照料,具备明确的社会福利属性。目前,养老院的种类进行了细分,成都市也已出现数个公办民营或民办公助类型的养老机构,其服务对象不再仅仅针对“三无老人”,而是覆盖所有有养老需求的老人群体,机构养老方式可以通过集中管理和服务,使老年人得到相对专业化的、全天候的照顾和医疗护理服务,机构内无障碍的居住环境设计也使老年人的生活更加便利。然而,这种养老方式要求老人离幵家庭入院集中居住,容易造成老人与子女、亲朋间情感缺失,由于老人心理发展的特殊性,在缺乏有效疏导和精祌慰藉的情况下,这种情感距离上的变化甚至会导致老人发生一些心理、生理问题。此外,成都市现有养老机构多存在服务人员不足、个性化服务缺失、专业程度较低等问题,针对高端人群的养老机构更是几近于零供应。
3. 1.4 小结
从社会发展的长期趋势来看,首先短期内无论是中国还是成都市的老龄化趋势是不可逆转的,并且还将进一步加深;三十年计划生育政策造成的家庭结构现状还将持续,尽管目前国家允许“双独”或“单独”夫妻在一定条件范围内生育二胎,但受到多方面影响,成都较低的人口自然增长率也将保持较长的惯性;因此,为解决已迫在眉睫的养老压力,短期内最有效的措施便是着力发展社会养老,具体形式就是定位清晰、服务专业的养老机构。目前成都市区及周边郊县己有数个公办民营或民办公助的养老机构,但尚存在包括数量严重不足、所处区位和硬件设施较差以及服务质量堪忧等,而要解决上述问题则要涉及到政府政策、行业引导、教育培训等长效机制的建立。
当前成都的老人基数巨大并且还在不断扩大,养老服务需求也将随之增长,然而由于此前几十年的社会发展和变革,导致不同的老人群体在经济状况、文化背景、受教育程度、生活观念、习惯爱好等多个方面都存在巨大差异,因此目前老人群体的养老需求也涵盖了从基本的生活照护到针对个体量身定做的高端“享老”服务,这就要求养老机构从业者必须要根据各个群体的需求特征提供既有针对性又具备复合性的养老产品及服务,而为了确保产品和服务定位的准确,首先应对养老机构的供给主体及其负责的领域进行划分,即政府及相关机构负责基本养老服务;民营机构在得到政府扶助的基础上负责中端养老市场;高端人群的养老服务则由专业开发商和运营商等商业机构通过盈利性养老地产的形式进行满足。
3. 2 供应分析
因地处西部内陆,成都的整体经济水平尤其是老年人可支配的资金与一线城市相比仍处于较低位置,且市场理念和老年人的观点还相对比较滞后,这就在一定程度上制约了商业化运作的养老地产在成都市场上的起步和发展。因此,虽然早在2000年,成都市65岁以上的人口占常住人口的比例就已达到7.96%,进入老龄化社会,且十年前也己经有企业就成都的养老地产项目进行了论证,但目前本地尚没有真正意义上由开发商打造、由专业服务机构运营的养老地产项目。因此,居住在成都具备良好经济条件的老人群体中一部分仍采用传统家庭养老的方式,另有部分则旅居于外地的条件更好的养老机构,由此反映出现阶段成都的高端养老需求并未得到基本满足,真正的养老地产市场仍是一片“蓝海”。
进入2012年,随着市场各方面条件的逐步成熟和养老地产供求矛盾日益凸显,开始陆续有约20家国内外房地产开发商或服务机构进入成都养老地产市场进行深度调研,截至2013年末,已有部分养老地产项目进入实际开发及市场营销阶段。
3. 3 政策分析
对于中国房地产市场,政策的导向作用非常明显,以下对成都养老地产市场所处的政策环境进行简单梳理。
2009年12月11日,《成都市人民政府办公厅关于加快我市老龄服务社会化产业化发展的意见》社会力量举办养老服务机构,必须符合城市总体规划、土地利用总体规划、养老服务产业发展规划及其布局规划,并按照市场原则,以招拍挂出让方式合法取得项目用地。
养老服务机构幵展老龄服务产生的水、电、气、有线电视、电话通信等费用,有关单位应按照规定给予优惠或者提出支持发展的意见,无优惠规定的在营业初期也应给予一定的扶持。
2011年9月17日,《中国老龄事业发展“十二五”规划》建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系,居家养老和社区养老服务网络基本健全;全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。
2011年11月8日,《成都市城乡养老事业发展“十二五”规划》明确大力发展社区养老服务项目,鼓励民办养老机构在社区开展机构养老连锁经营。大力发展社会化养老机构。通过政府规划、政策扶持和社会投资的方式,加快社会化养老机构发展。鼓励社会组织投资建设不同档次、不同类型的老年福利院、康护院、宁养院和老年公寓。按照全市老年人口中3%的老年人入住养老机构的需求,力争到2015年全市新增养老机构床位数3.8万张以上。
2011年12月6日,《成都市人民政府关于加快社会化养老机构发展的意见》对新建的社会化养老机构,按照每张床位10000元的标准给予一次性建设补贴;对利用社区设施、自有资产改(扩)建的社会化养老机构,按照每新建(增)一张床位5000元的标准给予一次性建设补贴。
社会化养老机构服务性用水、用气价格与居民用户同价并免收配套费,生活起居用电价格按照居民用电标准执行。
2011年12月16日,《社会养老服务体系建设规划(2011—2015年)》到2015年,基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系;每千名老年人拥有养老床位数达到30张;居家养老和社区养老服务网络基本健全。
在城乡社区养老层面,重点建设老年人日间照料中心、托老所、老年人活动中心、互助式养老服务中心等社区养老设施,推进社区综合服务设施增强养老服务功能,使曰间照料服务基本覆盖城市社区和半数以上的农村社;在机构养老层面,重点推进供养型、养护型、医护型养老设施建设。
2012年7月24日,《民政部关干鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》民间资本举办的养老机构或服务设施,可以按照举办目的,区分营利和非营利性质。鼓励民间资本参与居家和社区养老服务;鼓励民间资本举办养老机构或服务设施;鼓励民间资本参与提供基本养老服务;鼓励民间资本参与养老产业发展。
2013年3月12日,《成都市2013年老龄工作要点》加快机构养老项目建设,确保全市首批20个社会化养老机构示范项目幵工建设,6个公建民营养老机构项目完成主体工程建设,并同步做好项目招商工作。各区(市)县政府要继续完善社区养老工作,中心城区每个街道新增1至2个规模不低于10张床位的社区微型养老服务机构。
从以上政策发布的频率和导向性可以反映出政府相关部门对养老产业的重视和有意促进的态度,但细化到政策内容的可执行性以及实际效果的分析,发现现有政策仍然存在行业标准不明确、扶植政策不具体、流程手续复杂、实际可行性较低,甚至前后发布的政策相矛盾等问题。
面对当前不断增长的养老需求,养老地产市场迫切需要有序、有效的政策环境,从准入、约束、鼓励等不同侧面促进这一市场的规范化发展,从而尽快推出适合的产品满足目标消费群体的需求。但政策的研究、制定和发布不能一蹴而就,在现阶段,市场从业者或应降低对政府扶持政策的期待和依赖,而是在现行的市场和政策框架下,主动采用纯粹的商业运作方式,借鉴国内外成功的养老地产操作模式,整合可利用的社会资源,在有效满足现有市场需求的同时实现长期盈利。
3.4 现有项目分析
本人通过对成都市养老地产市场的调研了解到,目前在成都市近郊及周边郊县,如青白江区、郫县、大邑县、崇州市已有一些以“养老地产”为宣传点的项目正处于推广期,其在宣传中着重强调的关键词包括“星级养老地产”、“投资回报率24%”、“绝佳居住环境”等,但都未提及“管理”、“服务”等养老地产运营中最为关键的环节。本人实地考察了其中两个项目,并对其土地、产权、管理模式和产品特性等方面进行了分析。【1】
据对上述两个项目的实地调研,本人初步分析其作为养老地产项目,在销售和后期运营过程中存在一些风险和隐患,对此进行如下探讨。
(1)土地性质:首先两个项目的土地性质均是正由农村集体建设用地向国有建设用地变更,天年养老基地申请变更为具有40年使用权的商业用地,顿养健康城则申请变更为具有70年使用权的住宅用地。开发商通过先取得农村集体建设用地然后再申请变更土地性质的方式,其原因一方面可能在于已完成规划的国有建设用地面积划分较为合理,需要通过多次购买才能获得数百亩的土地;区域功能定位和土地性质也已确定,难以针对开发商的需求进行调整;而另一方面更为重要的是,开发商要获得国有建设用地必须要通过“招拍挂”这一公开交易方式,其过程相对规范、透明,成本调控的空间有限,而购买农村集体建设用地的过程则更为灵活,并且可通过多种途径有效降低土地成本。
然而,从目前的项目信息来看,上述两个项目的土地性质变更尚处于申请阶段,相关部门并未最终批准其申请,尤其天年养老基地的土地取得方式为“灾后联建”这一特殊形式,是否可以完成性质变更仍待商榷。因此,一旦该项目所使用的土地性质未能成功变更为国有建设用地,其土地使用权和附着于其上的物权都将得不到保障,更谈不上养老地产的长期运营。
(2)物业产权:土地性质和权属的确定,才能为项目的整体物权提供保障,而具体到消费者或投资者的个人权益,则需要重点关注其购买对象的性质。天年养老基地销售的产品是房屋的使用权,而非产权,而开发商对此表示希望借助对物业产权的控制来确保后期所有房屋都能用作养老用途,并提供物业产权进行抵押保障。然而,根据相关法律中对不动产抵押要件的规定:首先抵押人必须具备主体资格,即抵押人应具备权利能力和行为能力,同时对抵押物有完整的所有权和处分权;其次抵押物必须符合法律规定,其中未取得合法权证的违法建筑物不能用作抵押。而天年养老基地为“灾后联建”项目,如前文所述,其土地性质以及权属问题尚不明确,因此以所谓“产权”进行的抵押是否具备法律效力仍存疑。
颐养健康城销售的产品为养老房屋产权,但截至调研时(2013年9月),该项目的土地变更尚未完成,其土地性质仍为农村集体建设用地。依据《土地管理法》中“商品住宅建设应当使用国有建设用地”这一规定,在农村集体建设用地上修建的房屋(即俗称的“小产权房”)不具备商品房资格,不得上市交易。因此颐养健康城出售的“房屋产权”的合法性需要进一步确认,而消费者购买这一项目无论是用于投资还是养老自住都存在较大风险。
(3)规划建筑:养老地产幵发中,规划和建筑首先应依据由建设部和民政部联合发布的《老年人建筑设计规范》,并针对目标消费者的年龄、身体机能、生活需求等方面进行设计。通过对上述两项目宣传资料、在建工程和现场样板间的调研发现,其均在基地环境设计、建筑出入口设计、楼梯坡道和电梯、卫生间、室内装修等方面存在不符合《老年人建筑设计规范》之处,如台阶的高度和梯步宽度不符合要求、石材转角尖锐、入户口宽度不便轮椅转身等,后期将严重影响老年人的实际使用。此外,上述项目中的别墅、洋房、公寓等产品仅在物业形态方面有所区别,并未根据老人的身体机能特点(具备独立生活能力、丧失部分生活能力、完全丧失生活能力)对建筑进行特殊设计。
(4)运营服务:按宣传资料表述,天年养老基地已于2013年10月进入交房阶段,颐养健康城将于2014年6月开始交房,但在2013年8月至9月的调研期间,两个项目的销售人员均未明确该项目交付以后的运营方式,以及运营机构和后续费用等问题。养老地产项0的整个生命周期中,运营管理是最为关键的阶段。养老地产项目的后期服务不同于普通住宅项目的物业管理服务,而是必须要由具备丰富实际操作经验的专业机构牵头,在经过市场检验的运作框架下,通过整合多方资源、团队,形成可良性运转的服务体系,这一体系不仅包括针对老人的日常生活照料、保健护理、娱乐活动安排等服务性内容,还包含对项目配套设施,如项目内的商业物业、酒店、康疗中心、会所等的管理和经营,体系运转的效果决定着养一个老地产项目的发展前景。因此,专业运营机构的缺位将导致养老地产项目后期风险陆增,甚至无法正常使用,而居住在此项目中的老人也无法享有预期的养老服务。
(5)融资方式:因融资方式属于企业内部战略,较难获得准确信息,但谨就调研反馈来看,天年养老基地和颐养健康城的融资方式除银行贷款之外,应该都是计划通过销售物业的使用权或产权实现短期快速回款,但对于项目后期所需资金的解决方案尚不得而知。“快速开发,快速销售”是多年来成都部分住宅开发商常用的市场战略,这种方法对资金的利用率较高,尤其在信贷环境恶化或市场波动较大的时期能在一定程度上为企业赢得资金周转空间。然而,养老地产不同于常规住宅项目,而是涉及了更为严格的建筑规范、公建配套和后期运营等方面,所以其前期投入会非常巨大,此后由于养老地产产品的特殊性,投资商或开发商须持有全部或一定比例的物业,造成销售回款有限且占用大量资金,对投资主体的资金实力要求极高。因此,在养老地产发展成熟的国家,如美国,其养老地产市场上的投资资金并非主要来自房地产开发商,而是来自保险公司、基金等金融机构,利用这类企业本身就具备的强大融资能力和广阔平台来应对资金挑战,而房地产开发商则担任较为单纯的项目开发任务。现阶段成都养老地产市场刚刚起步,普通本地开发商很难通过一己之力完成一个真正意义上的养老地产项目的开发和运营,在融资方面,必定要通过与国内外养老地产投资商或保险公司等金融机构合作才能为后续资金注入提供一定的保证。
3. 5 小结
这一部分主要从市场供应现状和政策环境方面分析了成都市养老地产市场的发展情况,现阶段市场的主要特点可概括为:需求快速增长、供应尚需时日、政策作用不明显。尽管目前市场供应状况和政策环境不容乐观,但在不断增长的需求的支撑下,市场的空间是极为可观的。因此,目前成都市养老地产的从业者及有意进入该领域的各类机构,必须针对本地市场研究、设计出一套完整的养老地产开发运营体系,实现产品的功能性、盈利性、社会性和可持续发展性的统一及相互促进。
