结论及建议
论文结论
自2000年以来,中国以及成都市老龄化程度就呈现上升趋势,并且速度在不断加快,同时,作为上世纪七十年代末独生子女政策的结果,成都空巢老人或独居老人的比例也在逐年递增,社会层面的养老问题日益凸显。而房地产业是受人口变动影响极大的行业,受社会老龄化影响,房地产市场可能将出现波动或部分板块萎缩等现象,为应对老龄化带来的调账,房地产从业者必须积极主动迎合人口变动需求,对产品进行细分和创新。因此,养老地产的研究在当前社会和市场阶段就显得尤为重要,本文通过对成都养老地产市场现状、国内外养老地产运营模式、成都老年群体特点、“以房养老”模式等方面的研究,得出以下结论。
第一点:养老地产在老龄化程度较深的发达国家发展较为成熟,促进了养老产业的市场细分,为不同层次的老人群体提供了相应的产品,同时也在一定程度上减轻了社会养老负担。屮国养老地产市场起步较晚,并且发展速度落后于人口老龄化速度,市场空间巨大,但行业规范、法规政策、产品标准等必须的基本条件尚待完善。
第二点:成都在人口年龄结构、家庭结构、养老方式等方面的现状已构成了养老地产发展的市场空间,目前也己经有数家房地产开发商对该市场进行开拓,但通过对目前正处于推广阶段的项目的调研发现,正是由于行业标准和相关法规等的缺位,现有的部分项目都不是真正意义上的养老地产项目,无法为老人提供良好的生活保障,且投资风险较大。
第三点:CCRC模式是一种经过美国市场检验、具备有效盈利性和完整操作体系的养老地产开发运营模式。通过对CCRC模式的分析可以发现其对成都养老地产市场具备较强的参考性,而成都老人群体的需求也与这一模式所提供的服务内容有诸多契合之处,因此在未来养老地产的发展中应继续保持对CCRC模式的关注和研究。
第四点:促进养老地产发展还有一个非常关键的因素,就是老人的收入来源和消费能力,养老金和家庭供养等传统渠道可挖掘的增长空间较为有限,而“以房养老”是一种创新的盘活存量固定资产的金融手段,也是长期以来各级政府和业界不断探索的领域,近期中央政府又再次明确提出将于2014年幵展“以房养老”试点工作。“以房养老”从理论模型层面来看的确可以作为增加老人收入的重要方式,但是目前的法律框架、金融环境和房地产业的发展状况尚不能为此模式的实践提供必需的基础,相关的法律法规和行业标准必须尽快出台。
对策及建议
第一点:切实细分养老服务市场,政府和企业的服务对象必须进行划分:政府为基本和低端养老需求提供服务,而企业则通过商业运作满足中高端养老需求,从而实现资源的有效配置和产品的准确定位。
第二点:配套政策需尽快出台,目前的成都乃至中国的养老地产市场可概括为“市场落后于需求,政策落后于市场”,因此政府应尽快出台具有可执行性的政策,从准入、约束、鼓励、退出等几个方而规范养老地产市场发展的方向和效果,确保养老地产项目能逐步消化部分老人群体的需求。
第三点:养老地产项目周期中,运营是最关键的环节,但在目前中国市场上成功的养老地产项目屈指可数,因此成都未来要投运及开发的养老地产项目可尝试与台湾、曰木等专业养老地产项目运营机构合作(联营、深度顾问、委托管理等方式),这种方法通常会造成项目投运前期成本加大,但从长远来看则是非常有必要的,第四点:加快养老金改革和“以房养老”试点进程,通过多种方法提高老人收入,创造购买养老地产服务的经济基础。其中“以房养老”的现有制约因素涉及到土地使用年限、房屋年限、房价长周期波动等深层次问题,短期内难以有改变,但可以尝试在现有条件下对具体操作方式进行部分调整和变通。例如通过分散抵押房屋的区域分布来降低价格波动风险,通过将房屋抵押贷款证券化的方式来应对金融机构流动性风险,以及通过人寿保险等方式分散因借款人预期寿命不确定而带来的风险等。
论文局限性及进一步研究方向本文希望通过对成都养老地产供求关系、有效发展模式及目标受众的分析探索接下来成都养老地产市场发展的方向和途径,由于养老地产市场发展时间较短,各方面的统计数据和信息都较为稀缺,而实地调研的数据也可能存在疏漏或误差,从而给本文的研究工作造成了一定困难和遗憾。
受时间和篇幅所限,本文对养老地产运营模式和“以房养老”制度的研究和推演尚停留在较浅的层次,未来如有机会还希望在上述两方面进行更深入的研究。
致谢
从论文的选题、组织材料、参考文献到完成,经过匆忙而又紧张的五个月。论文的完成标志着我研究生生涯告一段落。在此我要特别感谢我的导师李强副教授,虽然李强副教授工作繁忙,但在论文写作的整个过程中都给予了我非常耐心和细致的指导,并就论文的各个章节提出了中肯而专业的建议。
同时,我还要感谢经管学院的各位老师,是他们精心的培养,才使我具备了完成硕士论文的能力和信心。同时,感谢在这两年多的学习生活中给予我支持和帮助的同学及我的家人。最后,还要感谢在百忙中评阅本论文和参加答辩的各位教授、专家。
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